Формат крупного ТРЦ – мегамолла площадью около 100 тыс. кв. м – приняли на вооружение многие девелоперы торговой недвижимости. Здесь можно удачно разместить разнообразных арендаторов и тем самым отпугнуть конкурентов. Однако сегодня складывается такая ситуация (особенно в региональных центрах), когда в отсутствие градостроительных планов заявлено слишком много масштабных проектов. Что очень скоро может привести к избытку предложения на рынках городов-миллионников.

Один из самых важных вопросов, который всегда волнует инвесторов и девелоперов: когда наступит насыщение рынка? Рынок торговой недвижимости активно развивается, еженедельно заявляются новые и новые проекты. И так сложилось, что бизнесмены хотят повторить и реализовать самые удачные проекты с наиболее популярной концепцией торгового центра – той, которая уже зарекомендовала себя и у ритейлеров, и у покупателей. Я думаю, что формат торговых центров общей площадью 100 тыс. кв. м берет свои истоки от первого нашумевшего проекта «Мега». Это был первый амбициозный проект компании «ИКЕА Мос» на российском рынке, и появился он в самом начале развития сегмента торгово-развлекательных центров в нашей стране.
Многие девелоперы стали активно внедрять модель мегамоллов в регионах, а также в Москве и Санкт-Петербурге.
Почему этот формат оказался настолько популярным? Потому что он решает две главные бизнес-задачи. С одной стороны, дает людям возможность выбора товаров, ведь на 100 тыс. кв. м можно расположить практически весь ассортиментный ряд самых интересных международных и российских ритейлеров. А при таком широком выборе посетители вряд ли пойдут куда-либо еще. Также во время экстенсивного шопинга возникает желание пообедать или поужинать в ТРЦ, посетить кинотеатр, развлечься.
Стотысячный ТРЦ наиболее конкурентоспособен, и строить в этой зоне второй торговый объект уже бессмысленно. Таким образом, решается вторая бизнес-задача – устранение конкурентов.
Ситуация на рынке торговой недвижимости сегодня складывается так, что девелоперы не желают строить ТРЦ небольшого формата. И в некоторой степени это опасно. Получается, что в городе заявляется не один десяток крупных проектов, участки выкуплены разными девелоперами под строительство крупных торговых центров площадью 100–150 тыс. кв. м, и многие из них уже запущены в строительство и разработку. Но всем понятно, что в срок они реализованы не будут.
Безусловно, рынок регионального города может выдержать некоторое количество крупных ТРЦ, и они даже могут успешно функционировать. Но если в городе в течение года открывается целый ряд крупных ТРЦ, то в итоге теряют все. Покупатель не в состоянии оплатить дорогое строительство. Это игра в рулетку.
Из-за отсутствия градостроительных планов в большинстве российских городов многие участники рынка коммерческой недвижимости не имеют четкого представления о том, где может появиться конкурентный проект, в каком формате он откроется и т. д.
Если говорить о ТРЦ в 30–40 тыс. кв. м, то это не прямой конкурент стотысячному торговому центру, здесь покупательские приоритеты расставлены по-другому. Вы всегда можете быть уверены в том, что небольшой ТРЦ будет заполнен на 90%. В случае, когда в одном городе заявляются к открытию сразу 10 крупных ТРЦ, 7 из них могут иметь слабую посещаемость. Большие риски могут возникнуть, когда рынок достигнет определенной насыщенности. Безусловно, рассчитать доходность и посещаемость можно с помощью разных формул и систем подсчета, исходя из той денежной массы, которую люди тратят в определенном городе. Но в основном для сравнения берутся европейские показатели из расчета количества 1 кв. м на 1000 человек.
Так, в 2007 году на 1000 жителей России приходилось 67 кв. м торговых площадей, в Норвегии – 628 кв. м, в Швеции – 344 кв. м, в Голландии – 343 кв. м, в Великобритании – 238 кв. м, в Испании – 234 кв. м, в Финляндии – 223 кв. м, во Франции – 219 кв. м.
Ситуация сегодня сложилась уникальная. В 2009–2010 гг. на рынок торговой недвижимости во многих городах будут введены десятки ТРЦ формата 100–150 тыс. кв. м. А это критическая масса. И о том, что будет потом, девелоперам нужно задуматься уже сегодня. Тем более что арендаторы в большинстве из этих проектов одни и те же. И они уже будут выбирать, в какой проект им идти и где их товарооборот будет выше. Таким образом, мы быстро переходим от «рынка девелоперов» к «рынку ритейлеров», где главное слово будет за последними. В Европе на рынке торговой недвижимости уже действуют эти правила.
Если же ритейлер вошел в проект, который оказался недостаточно популярным у жителей города, он вынужден искать новые торговые площади с лучшим месторасположением, вот только затраты по отделке помещений ему уже никто не вернет. Как правило, при открытии нового магазина самые серьезные инвестиции идут в ремонт и отделку. Товар можно покупать и в кредит. А первоначальные вложения все стремятся как можно быстрее вернуть, ведь для крупных брендов инвестиции в отделку могут достигать миллионов долларов. Если центр пустой и в нем нет посетителей, то возврат инвестиций может затянуться на очень долгий период.
Сложившаяся ситуация мне кажется несколько тревожной: не понятно, почему девелоперы не хотят строить меньшие по размерам комплексы – в 30–40 тыс. кв. м. Они ведь дают такую же высокую доходность и при правильной концепции и позиционировании имеют такую же ценность для рынка. Например, одним из самых привлекательных объектов для инвесторов является ТРЦ «Фестиваль» на Мичуринском проспекте в Москве. Его арендопригодная площадь – 30 тыс. кв. м. У него всегда будет длинный лист ожидания арендаторов и, соответственно, высокие арендные ставки. А если торговый центр обладает отличным набором арендаторов, это уже обеспечивает высокую посещаемость и высокие продажи. Девелопер «Фестиваля» при его продаже может получить самые выгодные предложения от покупателей, не говоря уже о доходе от аренды. И это при том, что ТРЦ находится в спальном районе, а не в центре Москвы. Среди подобных региональных проектов можно отметить существующий ТЦ «Мега-Сити» в Самаре.
Вывод: чтобы быть популярным и успешным, необязательно быть очень крупным. Три составляющих успеха – удачное месторасположение, правильное архитектурное решение и профессионально подобранный набор арендаторов. И чем меньше площадь ТРЦ, тем более значимым становится третий компонент.
Сегодня нельзя забывать и о качестве отделочных материалов самого ТРЦ, его галерей, оформления общественных зон, ресторанного дворика, о флористике. Безусловно, цена строительства очень высока, и в регионах она практически не отличается от столичной. Девелоперы уже не концентрируются на вопросах отделки и архитектуры. Большинство проектов похожи друг на друга как две капли воды и не имеют своего лица. Однако в будущем это может повлиять на посещаемость. И востребованными станут ТРЦ, чье уникальное предложение выразится во внутренней функциональности, отличном сервисе, приятной атмосфере, в уюте и комфорте.
Кто сегодня больше рискует – города с населением 500 тыс. человек или миллионники? Очень многое зависит от материальной обеспеченности населения в каждом конкретном городе, при разработке проекта ТРЦ необходимо учитывать доходы горожан и прогнозировать их расходы, а также знать культурные предпочтения людей. Очень немногие девелоперы делают глубокие маркетинговые исследования каждого рынка, исследуют то «пустое поле», на котором будет возводиться новый комплекс. И зачастую проекты реализуются с большим количеством ошибок.
Поэтому, я думаю, стоит изначально задуматься о стратегии развития и взвешивать все составляющие. Правило «чем больше построишь, тем больше заработаешь» в этом бизнесе не всегда работает. Деньги можно делать и на меньших форматах с тем же, а иногда и с большим успехом.
Очень важно разрабатывать интересные проекты с неординарной концепцией. Для этого необходимы фантазия, амбиции и смелость, а также профессиональные знания и опыт реализации проектов, понимание принципов розничной торговли. И, наверное, самое главное – это не копирование, а творчество. Каждый новый объект не может иметь свою «изюминку», если этой «изюминки» нет внутри людей, создающих проект.