Петербург и Ленобласть испытывают острый дефицит инженерно подготовленной земли под коммерческую застройку. Между двумя субъектами Федерации идет борьба за привлечение инвесторов и девелоперов путем различных подходов к предоставлению земельных участков и обеспечению их инфраструктурой.

В законодательстве понятие «инфраструктура» определяется как «комплекс сооружений, в том числе подземных, и коммуникаций транспорта, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства, топливно-энергетического комплекса, инженерного оборудования».
Инженерная подготовка земель в Петербурге и Ленинградской области неоднородна. В городе есть районы, имеющие избыточные мощности (например, Колпино, где расположены Ижорские заводы), и энергетически бедные районы (Васильевский остров).
Конечно, не последнее место в списке «болевых» точек Петербурга (по обеспеченности инженерной инфраструктурой) занимают центральные районы города. Коммуникации, проложенные здесь столетия назад, изношены и не соответствуют современным требованиям. В Ленобласти ситуация и того печальнее. Там под строительство предназначены сельскохозяйственные земли, которые вовсе не имеют инженерных сетей.

Пути – разные, цель – одна
В развитии инженерной инфраструктуры заинтересованы как власти, так и девелоперы. Главная задача городского правительства – увеличить поступления в бюджет, а мечта девелопера – строить в чистом поле с уже проложенными трубами и проведенными электрическими сетями. Реальность же прямо противоположна – приходится вписываться в городской пейзаж со всеми вытекающими отсюда ограничениями. Новые объекты строятся в основном на так называемых белых пятнах, зарезервированных при социализме участках под школы, сберкассы и другие объекты соцкультбыта. А таких заделов с каждым годом становится все меньше. Не решают проблему дефицита земли передача под реконструкцию аварийных зданий и возможность строительства на территориях бывших промпредприятий. Очевиден тот факт, что ресурсы инженерно обеспеченной земли в Петербурге подошли к концу, и если в эту сферу своевременно не вложить бюджетные средства и деньги инвесторов, уже в ближайшем будущем строить будет негде.
«Одна из проблем рынка коммерческой недвижимости, характерная также и для жилищного девелопмента, – это инженерная обеспеченность. Ситуация с коммуникациями по-прежнему доставляет массу хлопот девелоперам, – говорит руководитель отдела индустриальной недвижимости и земли Knight Frank Санкт-Петербург Дмитрий Чумак. – Это относится, например, к развитию рынка складской недвижимости. Хорошая инженерная обеспеченность определенных территорий приводит к переизбытку предложения складских помещений (например, в Шушарах), тогда как на других направлениях оно полностью отсутствует».
В 2002 году по решению городского правительства был создан Фонд развития инфраструктуры (ФРИ). Туда должны были направляться отчисления, которые инвесторы выплачивали при получении земельных участков на инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК). И после отмены ИТК в 2004 году фонд формировался за счет средств застройщиков, получавших от города права на объекты недвижимости. Однако строители жилья, за счет которых формировалась почти половина фонда, высказали недовольство темпами развития инфраструктуры в городе и тем, как распределялись средства ФРИ. Их большая часть тратилась не на подготовку территорий, а на строительство дорог, реконструкцию набережных, мусороперерабатывающего завода и т. п.
В 2006 году ФРИ был упразднен, и теперь право аренды земельных участков для последующего строительства можно приобрести через торги. Победитель за полтора года разрабатывает проекты планировки и межевания, далее в срок, установленный городским Комитетом по строительству, инженерно обустраивает площади и безвозмездно передает городу объекты инфраструктуры. Взамен инвестор (девелопер) получает исключительное право выкупить либо арендовать на 49 лет сформированные земельные участки. Он сможет их застроить сам, продать право застройки другому или уступить право аренды этих земель. В то же время город предусматривает значительную неустойку, которые инвестор понесет в случае неисполнения им своих обязательств. Ее обеспечением должна служить банковская гарантия (например, для участка в 25 га она составляет более $0,6 млн.). Используя систему торгов, город надеется в ближайшее время сформировать рынок инженерно обеспеченной земли.

В зависимости от масштаба
Расходы по инженерному обеспечению объекта в зависимости от его масштабов, местоположения и наличия свободных мощностей колеблются в диапазоне 20–22% от стоимости строительно-монтажных работ, но могут достигать и 40–45%.
Так, сумма вложений в строительство японским автомобильным концерном завода Toyota в Шушарах составила $700 млн., из них $200 млн. пошли на инженерную подготовку этой территории. Требовалось очистить от торфа участок в 220 га, продлить Софийскую улицу до Колпино, что обеспечило бы подъезд к заводу, а также провести на территорию застройки канализацию.
Более $2,95 млн. вложил в реконструкцию Варшавского вокзала холдинг «Адамант». Концепция инвестиционного развития территории, ограниченной набережной Обводного канала, Митрофаньевским шоссе, Благодатной улицей и Московским проспектом, предусматривала ликвидацию железнодорожных путей, реконструкцию инженерных сетей, создание деловой зоны, торгово-развлекательного комплекса в здании вокзала, а также продолжение Измайловского проспекта в створе Митрофаньевского шоссе. Общая площадь развития насчитывает 24,3 тыс. кв. м, объем инвестиций в проект реконструкции вокзала составил $43 млн.
«Услуги по подключению объектов к городским сетям постоянно дорожают, что увеличивает себестоимость строительства, – говорит Николай Вечер, генеральный директор Центра проектов развития недвижимости «Вечер». – Сети становятся крайне важным фактором при реализации того или иного проекта, особенно если речь идет о комплексной застройке. В большинстве районов города мощности уже вырабатывают свои ресурсы, что создает определенные проблемы для будущих проектов».
На рынке давно работает целый пул компаний, специализирующихся на прокладке инженерных сетей. В большинстве случаев застройщик при реализации проекта нанимает генерального подрядчика, который, в свою очередь, несет ответственность за прокладку коммуникаций. «При большом объеме работ и сжатых сроках предпочтение отдается компаниям с большим административным ресурсом и солидным опытом выполнения подобных работ», – добавляет Николай Вечер.

Территории развития
В настоящее время как в центре Петербурга, так и на его окраинах реализуется ряд крупных проектов по строительству многофункциональных комплексов, включающих объекты жилой и коммерческой недвижимости.
Одним из самых масштабных можно назвать строительство многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина» (на юго-западе города, на заброшенной территории площадью 164 га, между побережьем Финского залива и Петергофским шоссе), которое осуществляют китайские инвесторы. Заявленный объем инвестиций – около $1,3 млрд. В последнее время проект претерпел существенные изменения. Не отказываясь от намерения построить 1,1 млн. кв. м жилья, инвесторы решили сделать акцент на коммерческую недвижимость.
Сейчас на очищенной территории ведутся работы по прокладке инженерных сетей и пробивке трасс. Возведен первый объект «Балтийской жемчужины» – выставочно-деловой центр (площадью 10 тыс. кв. м). В ближайших планах инвестора – на площади у въезда на территорию комплекса построить четыре здания коммерческого назначения (около 200 тыс. кв. м). Проблемы обеспечения «Балтийской жемчужины» теплом и электричеством будут решены к середине 2008 года, когда будет введена первая очередь Юго-западной ТЭЦ.
Уже начал приобретать реальные очертания один из самых масштабных инвестиционных проектов города – Морской пассажирский терминал (МПТ) на намывных территориях Васильевского острова. Здесь предполагается сформировать район площадью 477 га. Пассажирский порт расположится на участке 30 га, остальная территория создается для девелопмента. Инвестором проекта выступает «Управляющая компания «Морской фасад». Инициаторы проекта обещают, что это будет так называемый green field – территория с современной инженерией, без каких-либо имущественно-правовых обременений, без требований КГИОП и практически без ограничений по высотному регламенту. Учитывая инфраструктурную значимость МПТ, содействие проекту оказывает и федеральное правительство, финансируя работы по строительству акватории порта и дноуглублению. Город же способствует решению проблем инженерного обеспечения территории.
Реализуется несколько крупных проектов по комплексной застройке территории и в центре Петербурга. Полным ходом идет реконструкция архитектурного ансамбля «Новая Голландия», разработанная архбюро Нормана Фостера по заказу девелоперской компании ООО «СТ Новая Голландия». Проект предполагает возведение на территории острова Новая Голландия многофункционального комплекса, включающего театры, конференц-залы, галереи, гостиницу и рестораны. Для его реализации потребуется комплексная реконструкция инженерных сетей и строительство новой трансформаторной подстанции мощностью 110 кВт. Остров потребует как минимум $300 млн. капиталовложений в течение семи лет.
В январе текущего года были подведены итоги конкурса на реконструкцию Апраксина двора. Победителем стала компания «Главстрой-Спб». Всего в квартале, ограниченном Садовой улицей, Апраксиным переулком, набережной Фонтанки и улицей Ломоносова, должно появиться около 80 тыс. кв. м торговых площадей, 70 тыс. кв. м офисной и 70 тыс. кв. м жилой недвижимости, двухуровневая подземная парковка, два четырехзвездочных и один пятизвездочный отель. Предполагаемый объем инвестиций оценивается в $120 млн. Срок реализации проекта, согласно условиям конкурса, составляет пять лет. Предварительные расчеты экспертов рынка показывают, что только на комплексную реконструкцию инженерных сетей квартала потребуется $8 млн. Подготовкой проекта реконструкции объектов инженерной инфраструктуры занимается ЗАО «Ленинградский Промстройпроект», генеральный подрядчик – компания СБС («Сбербанкстрой»).
Еще один крупный проект – перенос грузового двора станции «Московская-Товарная». Инвестор – московская компания «Росрегионпроект» – получит права на застройку 22 га земли в центре города. Расходы на перевод грузового двора в Шушары составят около $130 млн. На освобожденной территории предполагается построить порядка 500 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Параллельно город прорабатывает варианты развития улично-дорожной сети в зоне между Московским вокзалом и Обводным каналом, а также инженерного обеспечения высвобождаемой территории.

Борьба за инвестора: город vs. область
Земля, как известно, основной актив любой крупной структуры власти. А инженерно подготовленная земля может считаться едва ли не самым ликвидным активом. Поэтому власть активно включается в процесс ленд-девелопмента. Между администрациями Петербурга и Ленобласти развернулась борьба за инвесторов.
«Петербург и Ленобласть имеют разное законодательство, касающееся земли, – говорит Николай Вечер. – В городе все земли имеют категорию земель поселений, но у них разное функциональное назначение – промышленная застройка, общественно-деловая застройка, сельхозназначения и т. д. Областные земли – большей частью сельскохозяйственные. И их правовой статус определен в Законе об обороте сельскохозяйственных земель. Город и область используют разные процедуры для изменения категории этих земель».
У правительства Петербурга есть определенные преимущества в решении административных вопросов, поэтому наибольший интерес у инвесторов вызывает город, а не область, соответственно, больший поток инвестиций идет в Петербург. «Западный инвестор пока больше доверяет администрации Петербурга, тем более что основные объекты для иностранных инвестиций – действующие промышленные предприятия – в основном сосредоточены в городе, – говорит директор департамента складской недвижимости Becar Commercial Proeprty SPb Владислав Ковалевский. – Однако область также старается продвигать свои объекты и сделать их конкурентоспособными. Зачастую она быстрее и на более выгодных условиях предоставляет землю для инвесторов, нежели город. Северные районы Петербурга еще мало освоены. Область может предоставить достаточно большой выбор земель под промышленную функцию, в то время как в Петербурге на льготных условиях земли предоставляются всего в четырех-пяти существующих промзонах и новых промзонах для освоения. Здесь земля уже промышл енного назначения, но не хватает инженерии и транспортных узлов. В области порядка 500 га в год переводится в промышленное назначение для обеспечения роста перерабатывающей промышленности. Отличия в подходах Петербурга и области также заключаются в разных способах предоставления льгот. В Петербурге чаще предоставляют косвенные, непрямые преимущества – особый порядок кредитования, льготы на непродолжительный период времени. В области прямые преференции – выдача безвозвратных ассигнований инвесторам: субвенций, предоставление бессрочных послаблений и т. п.».
«Конкуренция между Ленинградской областью и Петербургом в борьбе за инвесторов, конечно, есть. Более того, проигрывая, чиновники не всегда успешно справляются со своими эмоциями. Думаю, многие помнят случай, когда губернатор Петербурга Валентина Матвиенко переиграла областных чиновников, убедив представителей Toyota Motor строить завод на территории города, – говорит генеральный директор «Praktis. Управление и Эксплуатация» Анна Деркач. – Тогда вице-губернатор Ленобласти Григорий Двас заявил, что инвестиционная политика Петербурга должна стать предметом разбирательства прокуратуры. За свои высказывания областному чиновнику вскоре пришлось извиниться, т. к. искать что-то криминальное в инвестиционной политике города было нечего. Петербург победил, потому что новый губернатор начала оказывать ощутимую адресную поддержку крупным инвесторам и налогоплательщикам.
Победой Петербурга и, соответственно, поражением Ленинградской области можно считать не только решение Toyota в пользу Северной столицы. Другой автоконцерн – Nissan – также прекратил переговоры с областным правительством и объявил о решении строить завод в Петербурге. И General Motors намерен строить завод в петербургских Шушарах. О планах строительства завода в Шушарах объявила японская компания Suzuki.
Это значит, что меры, предпринятые правительством Петербурга по улучшению инвестиционной привлекательности, оказались действенными. Крупные инвесторы потянулись в Петербург. Однако однозначно говорить о том, какой регион более привлекателен для инвесторов, нельзя».
По мнению Анны Деркач, Ленобласть по-прежнему интересует крупный бизнес, и в будущем ее инвестиционная привлекательность возрастет. Во многом из-за того, что здесь реализуются крупные проекты в транспортной сфере. Это портовые комплексы в Высоцке, Приморске и Усть-Луге. Таким образом, у Ленобласти есть свои преимущества. Во всяком случае, западные рейтинговые агентства (Standard & Poor`s, например) дают позитивный прогноз развития региона.