Южный федеральный округ – самый густонаселенный в России и одновременно самый посещаемый туристами. Грядущая Олимпиада в Сочи также оказала свое влияние на структуру спроса на гостиничные услуги. Между тем пока темпов развития отрасли, которые существуют сейчас, недостаточно для того, чтобы гостиничные операторы полностью смогли реализовать потенциал рынка.

Ростов-на-Дону – три «звезды»
Безусловно, в Ростове, по сравнению с другими областными центрами России, гостиничный рынок находится в несравнимо лучшем положении. Однако для города, имеющего статус экономического, политического, культурного центра Юга России этого недостаточно. По информации Ольги Широковой, руководителя департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, обеспеченность гостиничным номерным фондом на конец 2007 года по г. Ростов-на-Дону составила 2 места на 1000 жителей.
По информации компании Blackwood, общий номерной фонд города на начало 2008 года оценивается на уровне 1824 номера (на 2500 мест). При этом структура рынка представлена следующим основными группами:

4* (280 номеров);
3* (883 номера);
2* (661 номер).

Первым международным гостиничным оператором, заявившим о готовности выйти на ростовский рынок, стал Rezidor SAS и его бренд Radisson SAS. Так, в апреле 2008 года заявлено открытие 4-звездочного отеля на 211 номеров. В строительство инвестировано $40 млн. Также имеются данные о строительстве еще 12 объектов с преобладанием 3-й категории звездности в период до 2010 года. Успешная реализация заявленных проектов увеличит предложение на рынке на 1750 номеров (порядка 2700 мест).
В структуре спроса на гостиничные услуги преобладает бизнес-сегмент (одиночные поездки делового характера, поездки, связанные с посещением конгрессно-выставочных мероприятий и другими деловыми целями).

Краснодар: эффект отложенного спроса
В Краснодаре дела обстоят значительно лучше, чем в Ростове. На каждую 1000 жителей столицы Кубани приходится 4 гостиничных места. Общий номерной фонд Краснодара составляет около 1623 номеров. Общее количество гостиниц – 35. Структура рынка выглядит следующим образом:

Класс, соответствующий уровню 4* – 15% от общего номерного фонда;
класс 3* – 20%;
класс 2* – 65%.

По словам Ольги Широковой, среднегодовая наполняемость гостиниц Краснодара является высокой – около 80%. Общий прогноз развития рынка позитивный. Ликвидность проектов оценивается как высокая. Спрос на гостиничные услуги всех классов гостиниц неудовлетворен. Особенно острая нехватка номеров наблюдается в сегменте 3*. Ольга Широкова считает на этом фоне количество номерного фонда в Краснодаре недостаточным.
У краснодарских риелторов работа с гостиничной недвижимостью в родном городе не вызывает, тем не менее, особого энтузиазма. Андрей Кусков, начальник отдела коммерческой недвижимости краснодарского отделения АН «Аякс-Риэлт», считает: «Основной спрос в Краснодаре в агентствах недвижимости фиксируется на гостиницы на побережье, а не в самом Краснодаре. В городе спрос невысок, при этом спрос на аренду коммерческими структурами гостиничных площадей на длительный срок под свою деятельность и покупку гостиничных площадей составляет 50 на 50. Низкий спрос объясняется нехваткой гостиниц, отвечающих современным стандартам. В прошлом году у нас было только два клиента, которые подыскивали земельный участок для строительства гостиницы. Сейчас крупнейший гостиничный проект – строительство гостиницы на месте бывшей «Центральной». Бывали и крупные заказчики, которые хотели приобрести несколько гостиниц под реконструкцию, но пока у нас предложений нет, хотя мы продолжаем с ними общаться, на случай если в связи с реконструкцией центра высвободятся какие-либо подходящие объекты или земельные участки».
Основной спрос на площадки под строительство гостиничных объектов, по словам г-на Кускова, локализуется в районах ближе к центру и по основным магистралям: район ул. Дзержинского, Ростовское шоссе, в последнее время наблюдается спрос на Кубанонабережную. Это перспективный район: с одной стороны, близко к центру, с другой – обладающий видовыми характеристиками, необходимыми для гостиниц высокого уровня (вид на Кубань, набережную и зеленые зоны). «Что касается района вокзала, то пока мы не наблюдаем тенденций к развитию там гостиничной недвижимости – район частной застройки возле Базовской дамбы, конечно, удобен для размещения приезжих, но на вокзал прибывают в основном люди небогатые и их устраивает размещение в частном секторе, которое им организовывают «теневые риелторы» прямо у вокзала либо в известном месте сдачи жилья возле Сенного рынка. В целом же можно констатировать, что гостиничных мест в Краснодаре не хватает», – говорит Андрей Кусков.
Средняя стоимость квадратного метра гостиничной недвижимости при сделках покупки составляет от 60 до 100 тыс. руб.

Сочи – первые шаги
В настоящий момент гостиничный сегмент Сочи развивается не очень активно, так как все инвесторы надеются на быстрые деньги на волне ажиотажа, связанного с Олимпиадой, а гостиничный бизнес – это, как известно, «длинные» деньги. Большие сроки окупаемости средств размещения в Сочи связаны, по мнению экспертов, с тем, что пока Сочи не является круглогодичным курортом. Среднегодовая загрузка гостиниц в городе составляет 42–43%. В зимний период загружена бывает только Красная Поляна, летом же там, наоборот, загрузка низкая, т. к. люди предпочитают размещаться в гостиницах на побережье.
«В Красной Поляне сейчас есть только один крупный проект действительно европейского уровня – «Гранд-Отель Поляна», по нашим прогнозам, в следующий сезон он будет загружен полностью. Тогда как центром Сочи интересуются, в частности, Four Seasons и две средние китайские компании. Правда, на сегодняшний момент в явной форме среди операторов присутствует только Radisson. Но, думаю, что в завуалированной форме в городе присутствуют и другие сетевые операторы в качестве совладельцев сочинского гостиничного бизнеса. Трудности развития гостиничного бизнеса заключаются в том, что изначально нет базы для развития – город строился как лечебная зона, предприятия размещения были представлены санаториями и пансионатами, а делового туризма не было, к тому же в Сочи мало исторических памятников», – говорит Эдуард Филлипов, генеральный директор АН «Винсент-Риэлти».
По информации Ольги Широковой, уже объявили о своем выходе на рынок Сочи такие крупные гостиничные операторы как Club Med, Kempinski Hotels и др. Из российских операторов свои объекты открыли Heliopark Hotels & Resorts и «ЮМАКО».
Сроки окупаемости гостиничных проектов в Сочи составляют:

Oтель 3* – 8–10 лет.
Отель 4* – 7–8 лет.
Отель 5* – 6–7 лет.

Для рынка, находящегося на начальной стадии развития, характерной тенденцией является реализация в первую очередь крупных гостиничных проектов и гостиниц высокого класса (4–5*) – именно такие объекты характеризуются лучшими экономическими показателями.
По информации компании Blackwood, В III квартале 2007 года в Сочи классификацию прошли 4 объекта размещения. Таким образом, к настоящему моменту в городе присутствует уже 90 «гостиниц со звездочками».
Одной из основных тенденций рынка гостиничной недвижимости Сочи является включение гостиничных проектов в состав многофункциональных комплексов (МФК): гостиничные площади в большинстве заявленных проектов соседствуют практически со всеми форматами недвижимости – жилой, офисной, торговой, апартаментной. Это позволяет диверсифицировать риски и доходы, снизить сроки окупаемости объекта.
Еще одна тенденция – реконструкция советских гостиниц. Многие из существующих гостиниц, санаториев и прочих объектов гостеприимства, не соответствующих международным стандартам, уже подвергаются реконструкции или реконцепции, например, «Пансионат с лечением «Камелия» и гостиница «Интурист».

Геленджик за частный сектор
В Геленджике и рекреационной зоне Геленджика (включая Кабардинку, Дивноморское, Архипо-Осиповку, Джанхот, Прасковеевку, Криницу и Бетту) зарегистрированы, по информации компании Nova Realty, около 140 коллективных средств размещения общей вместимостью около 29 тыс. человек. Структура гостиниц состоит в основной массе из объектов класса 2–3* со средним и низким уровнем качества. Из наиболее современных гостиниц Нина Безручкина, ведущий специалист компании Nova Realty, отмечает только отель «Европа» (4*), отель «Надежда SPA и Морской рай» (4*).
Активное развитие имеет сектор не классифицируемых частных отелей, мини-гостиниц. Такие объекты способны принимать около 40 тыс. туристов. По данным компании Nova Realty, около 44% домохозяйств занимаются размещением отдыхающих. По причине недостатка гостиниц на территории Геленджика многие отдыхающие вынуждены размещаться в такого рода объектах. Туристический поток в данный город растет ежегодно, примерно на 150–200 тыс. человек. Средняя заполняемость номерного фонда гостиниц Геленджика составляет 36%, что, по мнению Нины Безручкиной, является неплохим показателем для рекреационных объектов с ярко выраженной сезонностью.

Новороссийск предпочитает бизнес
Гостиничный сектор Новороссийска развивается медленно, это связано с низкой посещаемостью города-героя в рекреационных целях. Основная масса посетителей гостиниц – это люди, прибывшие для деловых целей, так как Новороссийск – это один из самых развитых промышленных городов на юге России.
Поток туристов в Новороссийске составляет 90,4 тыс. человек в год, это 3,4% от общего объема по Краснодарскому краю. Всего в городе 15 гостиниц, наиболее известные и крупные из них – «Бригантина» 2*, «Новороссийск» 3*, «Черноморская», «Корсар», «Экспромт» 3*, «Рассвет», «Тутси», «Новошип», «Тис», «Эдем», «Океан». Ряд этих гостиниц сейчас проходит сертификацию, так что «звездных» гостиниц станет больше. Сертифицированных гостиниц в городе нет.
«Поток отдыхающих в город минимален», – констатирует Нина Безручкина. Частные мини-гостиницы более-менее современного уровня находятся, главным образом, в приморской зоне – в Абрау-Дюрсо, Мысхако, Широкой Балке, Южной Озерейке, Сухой Щели. В перспективе в Новороссийске должен появиться современный гостиничный комплекс «Новосити».