Энергия внутри

Странная география
Для того чтобы оценить нагрузку, ко­­торую создадут на инженерные сети города 7 будущих офисных районов общей площадью 2,78 млн кв. м, достаточно сказать, что сейчас площадь офисной недвижимости Петербурга составляет 1,2 млн кв. м. К 2016 году она вырастет как минимум в 3,3 раза. И столь значительный прирост будет обеспечен в основном за счет строительства в центральной и около цент­ральной части Петербурга.
Зато «Охта групп» планирует по­­строить административно-деловой комплекс «Невская Ратуша»(250 тыс. кв. м) по адресу: Дегтярный пер., д. 3. «Газпромнефть» собирается реализовать одиозный проект «Охта-центр» (1 млн кв. м) в районе набережной реки Охты, по соседству с Большеохтинским мостом. УК «Теорема» намерена возвести на Свердловской набережной офисный комплекс «Полюстрово» (400 тыс. кв. м), а группа ЛСР – проект «Электрик-сити» (340 тыс. кв. м) на Петроградской стороне (пр-т Медиков, 10). Еще одну деловую зону «Смольный квартал» (190 тыс. кв. м) группа хочет создать напротив Смольного собора на ул. Смольного. Структура Олега Дерипаски ОАО «Главстрой СПб» и вовсе собирается построить около 70 тыс. кв. м офисных площадей в самом сердце Петербурга – на территории Апраксина двора.
При этом даже самые удаленные от центра города проекты будут реализовываться отнюдь не на окраине. Так, «РГС-недвижимость» построит деловой центр Clover Plaza (330 тыс. кв. м) в районе Ушаковской развязки, а ООО «Сэтл Сити» и банк «Санкт-Петербург» – деловой квартал на Ма­лой Охте (170 тыс. кв. м). Офисные проекты на окраинах города носят штучный характер и, как правило, предполагают строительство одного-двух зданий. И расположены они все-таки не на кольцевой, а на пути к ней – на оживленных городских магистралях. На самой КАД пока не заявлено ни одного офисного проекта.
На первый взгляд география нового офисного строительства кажется довольно странной. Центр города и прилегающие к нему промышленные территории славятся своими проблемами с инженерией и транспортной доступностью. Напротив, КАД, казалось бы, открывает новые горизонты для деловой застройки. Во всяком случае, об этом свидетельствует столичный опыт, где окружная дорога уже давно является территорией делового строительства. Однако петербургские инвесторы не спешат за радиус старого города и даже не хотят к нему приближаться.

Бонусы редевелопмента
Оказывается, найти подходящий участок в центре города не так уж сложно. А проблем с подключением к инженерным сетям, в частности к электрическим, и здесь можно избежать. Все заявленные крупные проекты офисного строительства – это редевелопмент промышленных территорий. Договорившись с собственниками то­­го или иного земельного участка, на котором когда-то процветало некое производство, инвесторы получают не только участок под новое строительство, но и всю инженерию, которой ранее пользовалось промышленное предприятие.
«Невская Ратуша», например, будет возводиться на террито­рии Трамвай­ного парка им. Смирнова. «Нам немного не повезло, Горэлект­ротранс перенес электрическую мощность на другие объекты, но электросети в трамвайном парке остались, и мы будем их использовать. Очень неплохо подготовленные с точки зрения инженерии промышленные территории находятся в районе Охты», – говорит руководитель проекта «Невская Ратуша» Константин Ковалев. В зоне строительства «Охта-центра» действительно находился не­большой промышленный кластер, в частности, предприятие «Петрозавод» и ряд ремонтных мастерских. Поэтому «Газпромнефть» унаследует их электрическую мощность и прочую инженерную инфраструктуру. Проект «Полюстрово» будет осуществляться на территории ФГУП «Завод «Россия» – оборонного предприятия, некогда выпускавшего радиоэлектронную продукцию, в том числе локаторы для аэропортов, но не столь давно обанкротившегося. В наследство от завода УК «Теорема» досталась электрическая мощность в 5 МВт. Это довольно много. Для сравнения: эле
ктрическая мощность, потребляемая крупнейшим городским бизнес-центром «Петровский форт», составляет всего 1,7 МВт. По подсчетам управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, 5 МВт вполне хватит на обеспечение электроснабжением 50 тыс. кв. м офисных площадей. «Пока нам достаточно этой мощности, но проект предусматривает строительство 400 тыс. кв. м площадей, поэтому в любом случае нам придется ее наращивать», – говорит г-н Водопьянов.
Проект «Электрик-сити», реализуемый группой ЛСР, получит ин­­женерную инфраструктуру завода «Элект­рик», а «Смольный квартал» унаследует аналогичные объекты, ранее используемые ГУП «Труд» (производство канцтоваров) и психоневрологическим интернатом № 1. «Главстрой СПб», планирующий масштабный редевелопмент Апраксина двора, будет избавлен от проблем с теплоснабжением – практически по территории исторического комплекса проходит тепломагистраль ТГК-1.
Инженерно подготовленный учас­ток в глубине старой промзоны является для девелопера плацдармом для наступления на соседние территории – ведь обыкновенно предприятия локализуются группами, образуя небольшие кластеры. Если девелоперу удалось купить предприятие с ключевыми для такого кластера объектами инфраструктуры, то у него появляется весомый аргумент для давления на соседей. «Впрочем, наличие ключевых объектов инженерии не панацея. Любое предприятие может притащить дизель-генератор и использовать его, пока не кончатся деньги на дизельное топливо. Например, один из соседей по пром-зоне постоянно вставлял нам палки в колеса, и мы отключили его от подстанции, находящейся на нашей территории. Он уже полгода тарахтит на дизель-генераторах», – сетует г-н Водопьянов.

Дорогие сети
Впрочем, каким бы богатым с точки зрения инфраструктуры ни был участок под редевелопмент, возможностей старых объектов инженерии все равно недостаточно для того, чтобы полностью удовлетворить потребности крупномасштабных проектов. Это означает, что девелоперам в любом случае приходится инвестировать крупные средства в подключение своих объектов к инженерным сетям. По словам председателя комитета по энергетике и инженерной инфраструктуре Санкт-Петербурга Александра Боброва, для энергоснабжения всей недвижимости, которая будет построена в рамках проекта «Охта-центр», придется строить новую ТЭЦ мощностью 100–200 МВт. Предполагается, что станция расположится на Якорной улице. «Мое предложение – сделать тригенерацию, чтобы станция производила тепло, электричество и холод. Централизованно поставлять холод гораздо выгоднее, чем вешать кондиционеры, которые потребляют очень много электричества», – считает г-н Бобров. Помимо этого в зоне новой ТЭЦ придется строить подстанцию на 110 кВ. Кто именно будет строить станцию, пока неизвестно, в столице аналогичный проект для энергообеспечения «Москва-Сити» осуществляла компания «Технопромэкспорт».
При реализации проекта Clover Plaza инвестору «РГС-Недвижимость» придется возводить подстанцию на 110 кВ и прокладывать кабельные линии для подключения ее в общегородскую сеть. Проект оценивается в 1,2–1,5 млрд рублей. Инвестору придется пожертвовать и частью своей территории – обыкновенно подстанция занимает 0,5–0,6 га земли.
А вот инвесторам делового квартала «По­люстрово» ничего строить на сво­ей территории не нужно. Но проект целиком завязан на инвестиционной программе ОАО «Федеральная сетевая компания» (ФСК). По словам г-на Боброва, электроснабжение 400 тыс. кв. м офисной недвижимости будет возможно лишь после реконструкции ФСК двух подстанций на 220 кВ – ПС № 15 и ПС № 16. Предполагается, что в ближайшие несколько лет ФСК переведет их на 330 кВ.
Электроснабжение двух других проектов – «Смольный квартал» и «Невская Ратуша» – зависит от городских энергетических программ. В начале этого года начнется строительство подстанции «Центральная» на 330 кВ, которая будет соединена с подстанциями на 110 кВ: ПС № 101, располагающейся на ул. Чайковского, и подстанцией «Синопская» в Дегтярном переулке, где, собственно, и будет строиться «Невская Ратуша». «Смольный квартал», находящийся неподалеку от Дегтярного переулка также будет запитан от подстанции «Синопская». Что касается водоснабжения и водоотведения, то «Невской ратуше» повезло больше, чем другим, – подключение офисов к этим сетям, скорее всего, не вызовет каких-либо трудностей. Недавно ГУП «Водоканал» завершил работу по прокладке коллектора в районе Синопской набережной. У «Смольного квартала», напротив, с водоотведением не все благополучно. ГУП «Труд» и психоневрологический интернат № 1 не подключены к центральному коллектору «Водоканала» – он находится на правом берегу Невы, и для подключения к нему инве стору «Смольного квартала» придется строить микротоннель под Невой. Стоимость такого проекта может составить 1–2 млрд рублей.
Электроснабжение делового квартала на Малой Охте также зависит от городских энергетических программ. В ближайшее время начнется строительство подстанции 110 кВ на ул. Коллонтай, от которой будет запитан технопарк, создаваемый на базе Университета телекоммуникаций на ул. Дыбенко. После ввода объекта в эксплуатацию существенно разгрузится подстанция на 110 кВ на ул. Маг­нитогорской, к которой и можно будет подключить деловой квартал на Малой Охте. При этом инвесторам проекта все равно придется решать проблему с подключением к центральному коллектору «Водоканала».
Проект реконструкции Апраксина двора гарантированно будет избавлен от проблем с теплоснабжением. По соседству с этим кварталом проходит тепломагистраль ТГК-1. Сложностей с получением электроэнергии тоже не предвидится. К 2009 году планируется ввод подстанции на 110 кВ – ПС № 109 на канале Грибоедова. Однако для подключения «Апрашки» инвесторам придется протянуть через центр города 8 км кабеля, что заметно увеличит затраты на инфраструктуру. По предварительной оценке, подключение объекта к теплосетям и электросетям обойдется «Главстрою СПб» в 1,5–2 млрд рублей. При этом энергетики уже сейчас рекомендуют инвесторам зарезервировать требуемые мощности – спрос на инженерию в районе Невского проспекта самый высокий в городе.
Другой проблемный район Петер­бурга с точки зрения инженерии – это Петроградская сторона, где ЛСР планирует построить «Электрик-сити». По словам г-на Боброва, сейчас в районе проспекта Медиков вообще нет никаких возможностей для подключения к электросетям новых объектов. Но си­­туация изменится к 2010 году, когда будет введена подстанция на 110 кВ – ПС № 12А, от которой ЛСР придется тянуть кабель практически через всю Петроградскую сторону, попутно перекладывая транзитные коммуникации. Замгендиректора по корпоративному и правовому управлению «Ленэнерго» Виктор Тамаров сообщил, что ЛСР уже согласовала с энергетиками проект «Электрик-сити» и получит после ввода ПС № 12А требуемую мощность. «Реализация проекта будет вестись параллельно со строительством подстанции. Инвесторы понимают, что ранее 2010 года электрическую мощность в районе застройки не получат», – говорит г-н Тамаров.

Обезвоженная окраина
Несмотря на инфраструктурные слож­­ности, игроки рынка офисной недвижимости не спешат расставаться с центральными районами города. Осваивать пустые поля на окраинах Петербурга – удел крупных финансово-промышленных групп, работающих «на объеме», которые можно пересчитать по пальцам. Проекты электрификации таких территорий носят характер городских программ – например, ОАО «Территориальная ге­­не­рирующая компания № 1» (ТГК 1) на паях с УК «Морской фасад» собирается построить в северной части Васильевского острова новую ТЭЦ мощностью 300 МВт для энергоснабжения намывной территории. «Реализация проектов green field, таких как «Морской фасад» или «Северная долина», требует очень больших затрат, позволить себе которые могут только крупные инвесторы, готовые строить миллионы квадратных метров. В этом случае инвестиции в инфраструктуру незначительно увеличивают стоимость проекта. Но если брать небольшие точечные проекты, реализуемые в черте города, то девелоперу оказывается совершенно невыгодно создавать для них объекты инженерии. Например, сметная стоимость Синопской подстанции, которая будет обеспечивать электроэнергией «Невскую Ратушу», составляет $30–35 млн. За эти деньги можно построить средних размеров бизнес-центр», – говорит г-н Ковалев.
По мнению г-на Боброва, по этой причине зона КАД не будет активно застраиваться офисами еще по крайней мере лет 5. Но если подключиться к электросетям в районе КАД все-таки можно, то водоснабжения и водоотведения в этих районах просто нет. «Проблема решится только после вво­да нового блока Северной водопроводной станции во Всеволожском районе. Проек­тирование этого объекта начато совсем недавно, а построен он будет не ранее 2012 года. Ориентировочная стоимость строительства – 7 млрд рублей», – сообщил г-н Бобров. Очевидно, что без воды и канализации ни один инвестор не решится строить бизнес-парки вдоль КАД. К тому же, по словам г-на Боброва, после ввода нового блока на Северной водопроводной станции преимущество будет отдаваться объектам жилого строительства и стратегическим для города промзонам. Поэтому в ближайшие годы территория КАД может рассматриваться лишь как зона торговой застройки. Так что девелоперам остается, взяв на вооружение генеральные планы развития инженерных сетей Петербурга, продолжить скупку городских промзон, которые занимают 18,5 тыс. га, или 13% от всей площади города.

Момент истины
Практически в городе сейчас параллельно идут два процесса: с одной стороны, девелоперы заявляют о своих проектах, с другой – энергетики развивают свою инфраструктуру. Успех проектов целиком зависит от того, насколько синхронно будут сдаваться инфраструктурные и деловые объекты. При этом девелоперы предпочитают не думать о том, что будет, если достичь синхронной сдачи не удастся. «Ситуация с инженерно-подготовленными участками в городе очень неблагополучная. По сути, их просто нет. Подключение к инженерным сетям – газу, воде, канализации и электричеству – требует от девелоперов весьма значительных вложений. Особенно тяжело обстоят дела с элект­роснабжением, это самый важный ре­­сурс. Девелоперы полностью зависят от городских программ по развитию инфраструктуры. Если город не будет выполнять их в срок, то всем участникам рынка придется туго», – говорит г- н Ковалев. Его коллега г-н Водопьянов более оптимистичен. «Под­ключение к инженерным сетям, конечно, имеет свою цену. Но районов, где сделать это вообще невозможно, в городе не так уж и много. Ситуация с инфраструктурой печальная, но не катастрофическая. Общение с монополистами похоже на общение с государством – помучившись около года, можно договориться», – уверен г-н Водопьянов.