Важный вид

Водный мир
Видовая недвижимость концентрируется в первую очередь вдоль петербургских набережных, благо их протяженность в черте города составляет около 154 км (длина морской береговой линии в пределах современной городской территории – около 35 км). Девелоперы охотно строятся на Петроградской (здесь расположены бизнес-цент­ры «Веда-Хаус», «Сити-центр», «Лин­кор»), Пироговской («Нобель», «Австрийский») и Выборгской («Аква­тория», «Гренадерский», «Петровский форт») набережных. А также на набережной реки Мойки («Мариинский»), Адмирала Макарова («B&D»), Синопской, Аптекарской («Ривер-Хаус»), Ушаковской и Свердловской. Как отмечает директор департамента брокерских услуг Astera Oncor St.Petersburg Людмила Рева, удаленность от метро не влияет на стоимость аренды в таких объектах благодаря сочетанию хорошей автотранспортной доступности с видовыми характеристиками.
«Потенциал развития петербургских набережных еще очень высок, – считает заместитель руководителя офисного департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Алексей Федоров. – Огромные площади в непосредственной близости от центра города сейчас заняты производственными площадками или аварийными зданиями. Это открывает широкие возможности для офисного девелопмента». «Самым серьезным потенциалом с точки зрения размещения видовых офисов обладают, несомненно, территории промзон вдоль берегов Большой и Малой Невы на Петровском, Петроградском, Васильевском, Ново-Адмиралтейском, Матисовом и других островах Невской дельты», – согласен с ним глава архитектурного бюро «Студия 44» Никита Явейн.
Наиболее активно сейчас осваивается Свердловская набережная, где реализуется целый ряд проектов офисной недвижимости, самый крупный из которых – деловой квартал «Полюстрово» на площадях завода «Россия» – принадлежит УК «Теорема». Теоретически такие офисы могут появиться и на территории СИЗО «Кресты», расположенного на Арсенальной набережной, который в отдаленной перспективе планируется перепрофилировать под коммерческий центр. На противоположном берегу Невы компания «Строймонтаж», заплатив 1,7 млрд рублей за здание по адресу: набережная Робеспьера, 32, собирается построить бизнес-центр класса А.

Окно в историю
Охраняемые ЮНЕСКО архитектурные памятники и городские перспективы также являются источником вдохновения для девелоперов. При хорошей ло­­кации в черте исторической застройки даже офисы на невысоких этажах обладают прекрасной панорамной обзорностью, говорит Елена Афиногенова, руководитель департамента офисной недвижимости Rraktis CB, и приводит в качестве примеров БЦ «Оскар» на наб. Фонтанки и БЦ «Северная столица» на Мойке, где надстроено два верхних этажа с панорамным видом на Дворцовую площадь, – эти офисы арендует компания Siemens. С верхних этажей бизнес-центра Apollo на Петроградской стороне открывается панорама стрелки Васильевского острова – этот офис также сдан целым блоком как представительский и по более высокой ставке, чем остальные помещения бизнес-центра. По словам специалистов LCMC, на ул. Декабристов появится новый 6–7-этажный офисный центр класса А1, с верхних этажей которого будет открываться вид на Мариинский дворец. Видовые офисы появятся и в рамках масштабного проекта административно-коммерчес­кого комплекса «Невская Ратуша» (руководство комитетов Смольного разместится в помещениях с панорамным видом на Смольный собор), а также в рамках проекта «Апраксин двор».
Из уже реализованных в гуще исторической застройки проектов Алексей Федоров называет бизнес-центры «Атриум» и «Дом Зингера» на Невском проспекте, из окон которых открываются виды на Казанский собор и храм Спаса-на-крови. «Наличие видовых характеристик в этих местах совпадает с общей привлекательностью данных зон для офисных арендаторов, и ставки здесь могут быть самые «топовые»: от $900 до 1400 в год без НДС», – уточняет эксперт.
«Также на рынке видовых офисных помещений исторического центра есть много старинных особняков, расположенных на набережных Петербурга. Причем соотношение цены и качества в данном случае не совсем адекватно рынку. Сегодня многие собственники продают под офисы особняки с видами на набережные и основные достопримечательности города по 10–15 тыс. евро за кв. м. Это примерно на 50% выше, чем если бы окна здания выходили на улицу», – говорит г-жа Рева. По ее словам, такие объекты периодически продаются на наб. Кутузова и Английской, на Крестовском и Каменном островах. Как правило, их владельцами становятся банки, а также крупные российские монополисты, переселяющиеся из столицы. Их не устраивает предложение центральных бизнес-центров класса А, большинство из которых, в силу локации, не может похвастаться панорамным видом из окон. «Далеко не все особняки готовы под размещение офисов, во многих случаях требуются не только ремонт и перепланировка, но и расселение. Нередко состояние зданий оставляет желать лучшего и приведение их в порядок требует значительных затрат на реставрацию фасада и капремонт, что, впрочем, отнюдь не снижает их стоимости», – отмечает эксперт.

Органический рост
Впрочем, даже на набережных конфигурация участка и местоположение не всегда позволяют достичь хорошего панорамного вида из всех офисов. «Например, панорамными характеристиками обладают офисы на верхних этажах фасадной части БЦ «Сити-центр», «Акватория», «Ривер-Хауз», «Авеню», расположенных на набережных Петроградской стороны. Однако окружающая застройка, особенно промышленные объекты Выборгской стороны, не позволяет использовать видовой потенциал этих офисов в полной мере», – сетует Елена Афиногенова. Генеральный директор Setl City Василий Селиванов считает, что если локация сама по себе не дает достигнуть видовых характеристик в значительной части офисов, выходом из ситуации может стать высотность, разноэтажная застройка, а также меньшая плотность застройки и раскрытие перспектив на те или иные видовые объекты.
Главным поставщиком панорамных офисов обещает стать именно высот­ное строительство. Девелоперы развивают его не столько из-за желания обеспечить арендаторов уникальными видами, сколько из-за нехватки земли в черте города. Предложение таких офисов будет расти с образованием новых офисных районов, таких как «Невская Ратуша» (ВТБ), «Балтийская жемчужина» (консорциум шанхайских компаний), «Морской фасад» (УК «Морской фасад»), деловой район на Малой Охте (Setl City совместно с банком «Санкт-Петербург»), а также комплекс из пяти небоскребов на площади у Ладожского вокзала (холдинг «Адамант»). Все эти проекты предполагают наличие одного или нескольких высотных зданий.
«Высотные здания способны обеспечить вид на исторический центр и при отнюдь не центральной локации. Например, из окон последних этажей 40-этажного здания, которое планирует к возведению компания «Лидер» на площади Конституции, будет открываться и панорама на исторический центр», – говорит г-жа Афиногенова. Ядром «Делового квартала» на Малой Охте, расположенного вдоль набережной Невы, станет высотное здание штаб-квартиры банка «Санкт-Петербург». «Для офисного здания банка «Санкт-Петербург» наилучшие видовые характеристики обеспечиваются как самой высотностью здания (97 м), так и раскрытием перспективы со стороны набережной, отсутствием застройки между зданием и набережной. Причем из кабинета председателя правления банка на одном из верхних этажей открывается панорама всего исторического центра», – рассказывает Василий Селиванов. «Высотой и наличием свободных пространств вокруг зданий обусловлены видовые характеристики офисов в строящихся бизнес-цент­рах «РЕСО» и «Аэроплаза», – добавляет г-н Федоров.
Впрочем, автор проекта строительства небоскребов возле Ладожского вокзала Никита Явейн указывает на такой парадокс: «Высотное строительство сначала создает ареал размещения видовых офисов, а потом само же его уничтожает. То есть из окон первых офисных высоток открывается прекрасная панорама, но затем рядом начинают вырастать новые небоскребы, все более загораживая вид соседям». Если же речь идет о сохранении видовых ха­­рактеристик, главное, чем приходится жертвовать заказчику, – это плотность застройки, что, в свою очередь, увеличивает срок окупаемости объекта.

Вид по цене иномарки
Вполне осознавая ценность нематериального актива, которым они обладают, собственники обычно стараются выжать из видовой недвижимости максимум дохода. Как правило, такие офисы позиционируются на класс выше, чем объект, в котором они расположены. Управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин отмечает, что в среднем стоимость аренды панорамного офиса варьирует в пределах $720–1300/кв. м в год. Мнения экспертов о том, сколько стоит вид из окна, расходятся. Алексей Федоров считает, что разница в цене между видовыми и невидовыми офисами составляет в среднем 10% при аналогичных прочих характеристиках. По данным г-жи Рева, разница существеннее. «Для сравнения: в бизнес-центре «Веда-Хаус», расположенном на Петроградской набережной, арендная ставка на 2-м этаже составляет около $680 за кв. м в год, а на 6-м, видовом, – уже $980», – говорит она. Г-жа Афиногенова считает, что арендные ставки на панорамные офисы выше базовых на 15–20%.
Обычно арендаторы предпочитают, чтобы панорамными характеристиками обладало помещение площадью 100–200 кв. м, используемое в качестве представительской зоны. Несложно подсчитать, что при средней ставке в $900/кв. м в год годовая аренда представительства класса А площадью 150 кв. м обходится в сумму не менее $135 тыс. Если же принять за основу разницу в стоимости видового и обычного офиса в 20%, то получается, что за вид из окна обитатель такого помещения платит $27 тыс. в год. Эта сумма сопоставима со стоимостью иномарки бизнес-класса. Большинство петербургских арендаторов при наличии «лишних» нескольких десятков тысяч в месяц все же предпочитают тратить их на насущные нужды.
Видовые офисы востребованы прежде всего западными арендаторами, для которых размещение в подобных офисах в Европе и США является элементом корпоративного стиля. Среди них – консалтинговые и аудиторские компании, финансовые структуры, крупные транснациональные корпорации из сырьевого и производственного секторов. У представителей российского крупного бизнеса, уже не чуждых идеям открытости компаний, панорамные офисы также считаются элементом престижа. «Для подавляющего большинства арендаторов наличие вида является лишь дополнительным плюсом, но отнюдь не определяющим фактором», – считает г-н Федоров. «На самом деле, если объект с точки зрения качества реально соответствует заявленному классу, то его видовые характеристики не столь важны для успешной сдачи в аренду. Видовой офис – исключительно вопрос престижа», – согласна с ним г-жа Рева.

Недосягаемы и открыты
Доля панорамных объектов от общего объема предложения пока так же невелика, как и число компаний, готовых платить за вид, и составляет 5–6%. И тем не менее можно с уверенностью прогнозировать, что новые видовые офисы не будут пустовать. С укрупнением бизнеса петербургских компаний и приходом в город новых западных игроков менталитет арендатора меняется. Первыми это почувст­вовали архитекторы, для которых возможность оперировать не только объемами, но и видом из окон здания означает существенное расширение творческой палитры. «Видовые характеристики надо обыгрывать средствами архитектуры, – уверен г-н Явейн. – Офис с панорамным видом – это ведь не комната с окошком. Тут нужны не отдельные окна, а зеркальные стены, не отдельно взятый вид, а вид на город. Этого можно достичь только с помощью архитектуры более дорогой, чем склонен оплачивать рядовой заказчик». О том, что панорамный вид – это важный момент с точки зрения демонстрации открытости обществу бизнеса и власти, много говорили в процессе обсуждения проекта «Невской Рату­ши». В итоге победил проект архитекторов Чобана и Герасимова как наиболее открытый. Можно не сомневаться, что появление большого числа панорамных офисов на верхних этажах будущих небоскребов лишь увеличит число сторонников идеи открытости. В конце концов, только взирая на панораму города из окна 80-го этажа, можно почувствовать себя столь же открытым, сколь и недосягаемым – например, для конкурентов.