Иркутская история

Как «А» стал «B»

«Удаленность и рыночные ограничения Иркутска, несомненно, сказываются на развитии коммерческой недвижимости, – считает Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив». – А соотношение спроса и предложения по разным сегментам распределено весьма неодинаково: наиболее конкурентным, например, оказался рынок офисной недвижимости». По мнению г‑жи Галущенко, причина в проектировке и начале строительства в предкризисный период нескольких крупных для Иркутска офисных объектов общей площадью около 80 тыс. кв. м (при ежегодной потребности в диапазоне 30–35 тыс. кв. м). Однако, учитывая низкую активность федерального бизнеса в регионе и отсутствие прироста за счет внутренних предприятий, построенных площадей оказалось достаточно для того, чтобы спрос уравнялся с предложением. В конечном счете это привело к тому, что ряд офисных зданий, строительство которых началось в 2007–2010 годах, имеющих неудовлетворительную транспортную доступность и низкий уровень инфраструктурного окружения, были заморожены и (или) заполняются до сих пор. При этом офисные здания, имеющие удачное расположение и адекватную стоимость предложения, заполняются довольно быстро. По состоянию на февраль 2013 года объем эксплуатируемых офисных площадей в Иркутске составляет 430 тыс. кв. м, из которых около 200 тыс. кв. м – в современных бизнес-центрах.

Впрочем, по словам Юрия Винникова, коммерческого директора компании «Рента», современные бизнес-центры в Иркутске – понятие весьма относительное, а особенность региона – отсутствие высококачественной коммерческой недвижимости в целом. Отчасти это связано с исторически сложившейся застройкой: центр города застраивался в конце XIX – начале XX века и сохранился практически в неизменном виде, и сейчас в Иркутске порядка 1100 объектов историко-культурного наследия. В итоге – понятные проблемы со строительством и реконструкцией в центре города объектов коммерческой недвижимости, а большинство офисных центров переделаны из административных зданий и бывших НИИ. Некоторые торговые центры реконструированы из цехов заводов, работавших в советский период. Показательно, что бизнес-центров класса А в Иркутске нет вообще. В ГК «Актив» и «Ренте» объясняют это прежде всего отсутствием спроса на них, точнее, на тот «дополнительный конструктив», который должен быть соблюден при строительстве подобных объектов. Даже те здания, которые изначально были спроектированы как бизнес-центры класса А, в ходе строительства упрощались и в конечном счете сформировались как БЦ В‑класса, говорит Татьяна Галущенко.

По оценкам аналитиков, сейчас к классу В можно отнести (зачастую с большими оговорками) порядка 15 зданий из 126. Это 28 % всех эксплуатируемых офисных площадей в городе. 24 % – это офисные площади класса C, оставшиеся 48 % – класс D, или «классификации не подлежащие». К В+ аналитики относят БЦ «Терра» (заполнен практически на 100 %, ставки в среднем 900–1000 рублей/кв. м). Основной спрос – на помещения в БЦ с хорошей транспортной доступностью и парковкой. «Впрочем, наибольшей популярностью по-прежнему пользуются небольшие (15–20 кв. м) и недорогие офисы (500–600 рублей/кв. м). Периодически поступают заявки от крупных компаний на большие площади (300–1000 кв. м) и качественные площади, которые, к сожалению, не могут быть сразу удовлетворены», – говорит Юрий Винников. По оценкам Анны Данченок, заместителя директора департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar, сейчас уровень вакантных помещений в бизнес-центрах города составляет в среднем 2 %. В целом по рынку основную долю запросов формируют местные российские компании (85%). «Платить в Иркутске за комфорт класса А пока просто не будут, хотя сам комфорт очень уважают, – считает Дмитрий Щербаков, генеральный директор АН «Слобода». – Но есть и другая проблема: многие собственники объектов, не имея всей суммы для доведения проекта до логического конца, начинают продавать помещения, в итоге меняется общая концепция центров, и здания превращаются в муравейники».

Во многом из-за неровности позиционирования офисных центров практически не развит рынок профессиональных УК: собственники БЦ и ТЦ говорят, что «предпочитают обходиться своими силами». Впрочем, в ГК «Актив» насчитали девять управляющих компаний в регионе. Семеро из них – локальные игроки, две (Bilfinger HSG Facility Management и MD Facility Management («Дивизион Эксплуатация “ОМС”»)) вышли на рынок совсем недавно.

«Карамель» и Jam

Не лучше, по мнению экспертов, пока обстоит дело и с торговой недвижимостью. В отделе исследований Knight Frank оценивают сегмент как слаборазвитый – обеспеченность качественными торговыми площадями по состоянию на январь составила 65,3 кв. м на 1000 жителей, это один из самых низких показателей в стране. К развитым торговым объектам все эксперты CRE единогласно причислили только два – ТРЦ «Jam Молл» (GLA – 21 тыс. кв. м) и ТРЦ «Карамель» (GLA – 18,2 тыс. кв. м). Пока большая часть торговой недвижимости сосредоточена в центральной части Иркутска, а именно в Правобережном округе, вряд ли игроки в ближайшие два года будут активно осваивать спальные районы. Впрочем, Марина Малахатько, директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, называет Иркутск весьма привлекательным городом для развития ритейла. «Платежеспособный спрос здесь есть – город находится на пересечении торговых путей, развит туризм, и качественные магазины очень востребованы, – отмечает г‑жа Малахатько. – Тот же “Jam Молл”, располагающийся на левом берегу, арендуемой площадью чуть более 20 тыс. кв. м, реализован на месте реконструированного корпуса завода. Там работают федеральные сети (гипермаркет электроники и бытовой техники “М.Видео” и “Снежная Королева”), а также весьма успешен местный кинотеатр “КиноJam”. В ТРЦ “Карамель” – многозальный мультиплекс, с семейным развлекательным центром и успешной ресторанной зоной». По словам Дмитрия Щербакова, сейчас Иркутск очень ждет прихода 100‑тысячников, спрос на которые есть и у предпринимателей, и у потребителей. Юрий Винников поддерживает: новые торговые центры будут востребованы и у иркутян, и у жителей близлежащих населенных пунктов – традиционно в Иркутск за покупками приезжают из Ангарска, Шелехова, пгт Усть-Ордынский и из мелких деревень.

Эксперты прогнозируют, что ситуация на рынке торговой недвижимости региона может кардинально измениться уже к концу 2013‑го. Низкий уровень конкуренции со стороны профессиональных торговых объектов на рынке коммерческой недвижимости Иркутска и его выгодное географическое положение привлекают инвесторов, говорят в Knight Frank. В городе заявлено к реализации сразу три крупных проекта торговых центров (ТРЦ «КомсоМолл», ТРЦ «Фортуна Сити Молл», расположенный на основной торговой улице города, проект реконструкции исторического «130‑го квартала» Иркутска, где планируется строительство fashion-центра «Модный Квартал», и проект многофункционального центра, в составе которого планируются торговые площади, – Baikal Star). В случае их реализации уровень конкуренции на рынке торговой недвижимости города будет оцениваться как высокий, а показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями оценочно составит 257 кв. м на 1000 жителей. О «Фортуне Сити Молл» эксперты уже сейчас говорят, что он гарантированно «закроет» весь центр Иркутска. Вслед за насыщением офисными площадями произойдет и насыщение торговыми, соглашается Татьяна Галущенко. «Проект суперрегионального торгового центра, которым станет “Фортуна Сити Молл”, в Иркутске ожидаем как нигде, – считает Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE. – Новый ТЦ станет интересен не только иркутянам, но и жителям Ангарска и Шелехова, городов‑спутников – когда-то ведь был даже проект объединения с ними Иркутска в единый регион».

Встали в позы

Пока же Иркутск называют «почти лучшим» городом для street retail: по словам Марины Малахатько, для развития концепции практически идеальна интересная в архитектурном смысле, старая центральная часть города. «Однако большое число памятников архитектуры в Иркутске приводит к тому, что приходится учитывать специ­фику, если здание – памятник, и дополнительно получать охранные обязательства и согласовывать проекты реставрации в Службе по историко-культурному наследию, – рассказывает г‑н Винников. – Есть проблемы и с ветхими сетями (ВКХ, отопление и т. п.), нередки вопросы с согласованием в городской администрации, в том числе в градостроительном департаменте: далеко не везде оформлены и приняты ПЗЗ, что ведет к проблемам с получением градостроительных планов». Одной из особенностей Иркутска аналитики называют и размещение в самом центре города, в районе улиц Тимирязева, Байкальская, Горная так называемой Шанхайки – практически неорганизованной оптово‑розничной торговли китайскими товарами. Сюда приезжают продавцы дешевого китайского ширпортреба со всей Иркутской области и даже из Бурятии.

Основным же коридором стрит-ритейла в городе остается пешеходная улица Урицкого, на которой сосредоточены основные местные и федеральные операторы в сегменте одежды и обуви, парфюмерии, рестораны и кафе. Здесь спрос традиционно превышает предложение, а средняя стоимость аренды площадей на первых этажах составляет 3–3,5 тыс. рублей/кв. м (максимальные цены – до 4–5 тыс. рублей/кв. м). Торговым коридором класса «премиум» считается ул. Карла Маркса, ее выбирают бренды высокоценового сегмента (среди них Cartier, Vertu, Damiani, Piaget и т. д.). Анна Данченок отмечает, что многие федеральные сети и международные операторы пока предпочитают развиваться с помощью локальных партнеров, а общий уровень присутствия федеральных брендов в регионе (в том числе по франчайзингу) на рынке Иркутска оценивается как низкий. Многолетним препятствием для развития федеральных ритейлеров является практически полное отсутствие внятной системы логистики. «Не в последнюю очередь из-за этого многие федеральные бренды уже несколько лет ждут знакового федерального проекта, чтобы войти в регион, – говорит г‑н Рогожин. – К тому же Иркутск очень перспективен для развлекательной части: существующие кинотеатры имеют по четыре зала, нет ни одного восьмизальника, а ведь это уже принципиально новое качество и формат территории кино». Пока же, учитывая отсутствие «якорных» федеральных игроков, многие сети непродуктового сегмента неохотно рассматривают возможность открытия своих магазинов в регионе. Тем не менее число федеральных брендов в последние годы стабильно растет, лучше всего себя чувствуют магазины именно демократичных марок и молодежной одежды. Наименьшее число федеральных операторов зафиксировано в сегменте food-ритейла, хотя из федеральных операторов уже присутствуют «Бургер Кинг», Subway, «IL Патио» и «Планета суши», в ближайшее время ждут «Теремок» и «Крошку-Картошку». На фуд-кортах и в стрит-фуде традиционно сильны локальные игроки, которые акцентируются на региональных нюансах. Впрочем, по мнению Михаила Рогожина, с поправками на «национальные темы» в Иркутск в ближайшие годы могут войти и федеральные компании.

Одновременно с развитием сегмента торговой недвижимости в городе реализуется уникальный для России проект – «Иркутская слобода» («130 квартал»), в рамках которого реконструируется исторический центр города, с воссозданием уникальных памятников деревянного зодчества XVIII века. Каждому потенциальному предпринимателю предлагается проект здания в соответствии с общим стилем, который они могут выкупить и приспособить под нужды своего бизнеса.

Нерусские отели

Несмотря на внушительный туристический поток, федеральные отельеры до недавнего времени выходить в регион не слишком торопились. «Особенность Иркутска в том, что большая часть туристов приезжает в летний период, и тогда заполняемость гостиниц максимальная, но все-таки не 100%-ная, а в остальное время, по оценкам некоторых отельеров, колеблется на уровне 50–70%», – говорит г‑н Винников. За последние три года количество гостиниц в городе увеличилось практически вдвое, делится г‑жа Галущенко. Однако увеличение произошло за счет появления мини-гостиниц с количеством номеров от 2 до 30. При этом с 2006 года с карты гостиничной индустрии исчезли 14 отелей.

По оценкам г‑жи Данченок, доля предложения номерного фонда в гостиницах под управлением операторов сегодня составляет 15 %: «Кортъярд Марриотт Иркутск Сити Центр» уровня «4 звезды» (208 номеров, оператор Marriott) и отели «Дельта» и «Байкал Бизнес Центр» под управлением сети «Русские отели» (91 номер). Совокупный объем прогнозируемого ввода до 2015 года может составить около 818 номеров (доля номерного фонда в отелях под управлением операторов вырастет таким образом до 40%) ввиду ожидаемого прихода на рынок гостиниц Иркутска таких сетей, как Ibis, Hyatt и Kempinski. Однако, например, представители Kempinski эти планы пока не подтверждают, но и не опровергают. По словам г‑жи Данченок, наилучшие перспективы по завоеванию рынка сегодня у Accor Group, которая уже подобрала участок под строительство трехзвездочного отеля Ibis на 128 номеров в самом центре города, в непосредственной близости от четырехзвездочного Marriott CourtYard, в то время как представители Hyatt и Kempinski только рассматривают земельные участки под строительство своих отелей категории «5 звезд». На текущий момент общая обеспеченность Иркутска номерным фондом составляет 2159 номеров, что позволяет едино­временно принять и разместить до 3929 человек. «В Иркутске вообще часто спрашивают земельные участки под гостиницы, но их очень мало, – говорит Дмитрий Щербаков. – Спрос на землю в этом сегменте очень высокий».

На апрель в структуре предложения максимальную долю в структуре гостиничного сегмента составляют мини-гостиницы (до 50 номеров), расположенные преимущественно в административно-историческом центре, на которые приходится до 48 % всего номерного фонда. Однако в последнее время на рынке ярко выражена тенденция смещения предложения в сторону строительства достаточно крупных гостиниц от 150 номеров и выше. По словам Татьяны Галущенко, наибольшее количество отелей сейчас расположено в Октябрьском районе. Отдельно можно упомянуть БЦ и гостиницу «Байкал», один из первых проектов многофункциональных комплексов. «Байкал» наиболее часто используется для проведения конференций и мероприятий.

Складов_net

Основное препятствие, с которым сталкиваются все выходящие на рынок Иркутска федеральные сетевые компании, – логистика. Впрочем, по оценкам аналитиков, эта проблема характерна для всех сибирских городов «второго эшелона». В итоге, несмотря на относительную открытость для инвесторов и девелоперов (по данным Knight Frank, в 2012 году администрацией города велись переговоры с METRO Group, которая собирается построить в городе второй центр; вскоре в Иркутске откроются гипермаркеты крупных сетевых операторов «Леруа Мерлен» и «Ашан»), в городе работают преимущественно локальные застройщики. «Для федералов он находится очень далеко, тяжело контролировать процесс строительства и реализации проекта», – говорит Марина Малахатько. Ближайший крупный логистический узел – Екатеринбург. По данным NAI Becar, планируется активное развитие логистического хаба в Челябинске. «Складской и логистический комплексы в городе развиты откровенно слабо, – поддерживает г‑жа Галущенко. – Качественные складские площади возводятся, как правило, компаниями для личного использования. Но в ближайшие пять лет потребность в качественной складкой недвижимости сильно возрастет». В Иркутске практически нет качественных складских комплексов, считает г‑н Винников. Крупные ритейлеры вроде «Эльдорадо» доставляют товар из Новосибирска. Инвесторам пока совсем невыгодно строить склады, так как цены невысоки, а коммунальные затраты, особенно на отопление и подключение к сетям, бывают неподъемными. «Из качественных отмечу разве что склады на Ракитной, которые можно отнести к классу В +, и складской комплекс на Трактовой класса В, – делится Дмитрий Щербаков. – Все остальное – “приспособленные” бывшие гаражи и складские помещения, построенные в 60–70‑х годах прошлого века».

На преодоление «долгой дороги в Сибирь», по оценкам аналитиков, уйдет, как минимум, пять лет. Уже в этом году Иркутску предстоит «перезагрузка» репутации «милого сибирского уголка», через это в свое время уже прошел, например, Красноярск.