Сколько стоит в чистоте

По итогам опроса, проведенного CRE, единой «раскладки», позволяющей разбить строительство на определенные этапы, не существует – у каждой строительной компании свой подход. Одни, например, Дионис Васильев, исполнительный директор консалтинговой группы «НЭО Центр» (MRICS (Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors)), объединяют этапы в три масштабных группы: оформление исходно-разрешительной документации, проектирование и собственно строительство. При этом самым трудно прогнозируемым с точки зрения продолжительности эксперт считает первый этап, «так как за формальным набором необходимых документов кроется большая работа по их получению и согласованию. Например, оформление права собственности или договора аренды может длиться как месяц, так и больше года. Зачастую для оптимизации сроков реализации всего инвестиционного проекта уменьшают именно данный период его реализации, что в итоге и приводит к его увеличению относительно плановых сроков». Что же касается финансовой составляющей проекта, скорее всего, самая трудно прогнозируемая – третья фаза, поскольку дополнительных затрат может потребовать и корректировка проектных решений, необходимость в которой возникает по ходу строительства, и возникновение дополнительных объемов работ по причине новых требований арендаторов, и появление новых вводных, к примеру, плохих грунтов, не нанесенных на геоподоснову коммуникаций, и многое другое. Однако, по подсчетам Павла Сальникова, директора по развитию компании KR Properties, конструктив здания (фасады и конструкции) в любом случае основная затратная область стройки. Если говорить в общем, то, например, «средняя рыночная стоимость 1 кв. м БЦ в Москве – в пределах 45–55 тыс. рублей, не включая наружные сети. Наружные сети обойдутся в рамках $ 250–500/кв. м, но это экономика здания, расположенного не “в чистом поле”», – подчеркивает Павел Сальников.

Есть компании, в которых этапы строительного процесса сведены в общую таблицу. Вот, например, как Олег Жуков, генеральный директор RD Construction Management, представляет процесс строительства нового бизнес-центра класса А площадью 40 тыс. кв. м в пределах ЦАО. «Итого весь процесс строительства БЦ в заявленных параметрах будет стоить порядка $ 2000/кв. м и займет около полутора-двух лет, включая рабочее проектирование», – подводит итог эксперт.

Пожалуй, самую развернутую строительную схему рисует Сергей Попрядухин, главный архитектор архитектурной творческой мастерской «СКМ Инжиниринг» (холдинг «СКМ Групп»), который разбивает весь строительный цикл на шесть ключевых стадий.

Первую стадию – так называемый процесс проектирования – эксперт предлагает разбить на три этапа: •  предпроектный этап – это промежуточный этап эскизного проекта;

•  этап «Проект» (проектная документация). Результатом является сдача документации в экспертизу, наличие генплана. При условии положительного заключения экспертизы выдается разрешение на строительство объекта;

•  после этого сразу начинается разработка последнего этапа, после которого начинают строительство, – подготовки рабочей документации.

При этом, как отмечает Сергей Попрядухин, заявленную стоимость проекта регламентирует смета. Как правило, рабочая документация стоит от 4 до 6 % от сметной стоимости строительства объекта, эскизный проект – от 12 до 15 % от стоимости всей проектной документации. «По поводу временных затрат: все зависит от объекта. Сейчас, например, нам поставлена задача выдать этап “Проект”, имея согласованный эскизный проект на коммерческую линию КП “Малаховское озеро”, за месяц-полтора. Коммерческая линия “Малаховского озера” состоит из пяти различных зданий общественного назначения», – отмечает эксперт.

Вторая стадия начинается в кратчайшие сроки после получения положительного результата всех предпроектных и проектных работ. Сразу разрабатываются фундаменты на площадку под цокольный, нулевой этаж, начинаются строительно-монтажные работы первого порядка.

Третья стадия связана с возведением каркаса здания, четвертая – с закрытием контура здания (именно на этом этапе появляются стены, окна и т. д.). Пятая стадия – это завершение общестроительных работ, и, наконец, шестая – ввод здания в эксплуатацию после того, как присоединены все инженерные коммуникации к зданию. При этом, как поясняет Павел Сальников, «есть этапы, когда мы параллельно можем вести сразу несколько фронтов работ, например, закрывать все вопросы по сетям и по подключению объектов к городским инженерным сетям, получать заключение о соответствии нормам и т. д. Если говорить о временных затратах, есть этапы, которые накладываются один на другой: сделав каркас здания, девелопер может при наличии разрешений заниматься разводом сетей. Как только каркас здания разведен, можно заниматься инженерными стояками, двигаться снизу вверх, разводить по этажам».

Если все идет как по маслу (с небольшими отклонениями), строительство среднестатистического бизнес-центра, действительно, можно уместить примерно в два года. Однако временная «вилка» у каждого этапа столь широка, что говорить о каких-то жестких сроках просто не приходится. Например, Павел Сальников дает такой «размах» по каждому из этапов.

• Предпроектные проработки, архитектурно-инженерная концепция, расчет основных нагрузок, изучение возможностей подключения к инженерным сетям – 4–9 месяцев.

•  Более детальное проектирование, стадия «проект и согласования», экспертиза проекта – 9–12 месяцев.

• Тендерная документация и выбор генподрядчика – 2–6 месяцев.

• Рабочее проектирование – 6–12 месяцев.

• СМР на площадке – 18–24 месяца.

• Внеплощадочные сети и подключения – 6–18 месяцев.

• Ввод в эксплуатацию – 1–4 месяца.

(Впрочем, многие этапы пересекаются, и задача грамотного девелопмента – постараться осуществлять их параллельно).

При этом, по оценкам эксперта, средняя стоимость СМР на 1 кв. м общей площади – $ 1500–1800, подключение и инженерные мощности – еще $ 200–500 в пересчете на кв. м общей площади. Однако, как обычно, дьявол кроется в деталях. Например, если вы решили пригласить в проект архитектора с именем, будьте готовы к тому, что он обойдется на порядок дороже, чем его мало­известные коллеги. Конечная стоимость во многом зависит и от специфики проекта: по словам Сергея Попрядухина, «чем более выражена специфика, тем большее количество разделов нужно выполнить. Например, если мы проектируем больницу, это определенные технологии: медицинские технологии, процессы и т. д., – это все нужно предусмотреть».

Кроме того, как подчеркивает Олег Жуков, цена напрямую связана с наличием отягощений на участке, а именно:

•  наличие возведенных зданий, которые надо снести для освобождения участка будущего строительства;

•  наличие или отсутствие наружных коммуникаций;

•  геология участка;

•  наличие грунтовых вод;

•  наличие жилых строений поблизости и необходимость их укрепления.

«Например, сейчас в Ярославле мы строим дата-центр для крупнейшего мобильного оператора в России, объект находится в чистом поле, но даже там есть отягощения, вызванные высоким уровнем подземных вод. А при возведении третей очереди БЦ “Романов Двор” возникла необходимость укрепить соседние здания, – рассказывает Олег Жуков. – Еще один пример – наш проект в Армении, Международная школа в городе Дилижан. Объект отличает ряд особенностей, нетипичных для Москвы: строительство проходит в сложных погодных условиях, к тому же в сейсмической зоне. Осенью в целях предотвращения оползней и селей мы выполняли специальные укрепительные мероприятия. Если говорить о влиянии стройматериалов на цену, то в качестве примера можно привести офисное здание на Ленинском проспекте, которое проектировала архитектурная мастерская “SPEECH Чобан & Кузнецов” (мы выполняли функции ген­подрядчика). Объект отличается уникальной отделкой как снаружи, так и внутри: камень на фасадах, витражи, все здание выполнено в едином стиле. Была использована уникальная энергосберегающая технология – охлаждающие балки активного типа, которые одновременно выглядят удачным интерьерным решением. Такие детали, естественно, приводят к удорожанию, цена может стать выше на $ 500/кв. м».

Можно ли оптимизировать затраты без потери качества? По мнению подавляющего большинства экспертов, можно. Более того, Павел Сальников называет штатной задачей девелопера балансировать на стыке качества и оптимального бюджета проекта. «Важный нюанс – искать решения, когда вы еще работаете с бумагой и проектом, например, по принципиальным конструктивным решениям, инженерным системам и оборудованию. Если же приходится искать, находясь в стройке, то это возможно, скорее, в вопросах фасадов и внутренней отделки», – считает эксперт. По словам Сергея Попрядухина, оптимизировать затраты можно за счет профессионализма проектировщиков, оптимизации самих рабочих процессов. Например, чтобы наладить работу проектировщиков в разных точках мира и сделать процесс непрерывным, нужно нанять четыре–пять проектировщиков, находящихся в разных часовых поясах. Помимо этого, важен опыт и пул подрядчиков, которые готовы давать хорошие тендерные снижения на объемы. Все это завязано на имени объекта, привлекательности и общественной резонансности. «Конечно, оптимизировать можно и за счет знания рынка строительных, отделочных и других материалов. Ведущие инжиниринговые компании имеют сборник “нормалий” – документ, базирующийся на опыте этого застройщика, генподрядчика. Так, если мы часто работаем с бетоном, то анализируем какое-то количество строек и выводим, что самым дешевым и комфортным пролетом для монтажа бетонного перекрытия является сетка колон 9 х 9 м, и 6 х 6 м уже не так рентабельно. Можно составить такие “нормалии” на весь процесс строительства», – делится опытом г‑н Попрядухин.

На личный опыт ссылается и Олег Жуков: «За счет правильных технических решений можно снизить стоимость монолитных работ, за счет снижения коэффициента армирования – количество арматуры на “куб” бетона (при возведении третьей очереди БЦ “Романов Двор” нам удалось оптимизировать его на 20 %), выбора наиболее оптимальной и эффективной технологии укрепления котлована во время проведения строительных работ».

С другой стороны, неопытные девелоперы могут потратить куда больше, чем запланировали, и связано это отнюдь не с пресловутой коррупционной составляющей. Дело в том, что большие потери могут возникнуть по вине недобросовестных проектировщиков и подрядчиков: их работа способна привести к срыву сроков, снижению качества и даже к санкциям со стороны городской администрации. Поэтому более опытные товарищи всегда советуют «подрастающему поколению» нарабатывать собственную базу подрядчиков, зарекомендовавших себя наилучшим образом.