На сегодняшний день рынок качественной торговой недвижимости в России развивается семимильными шагами – с каждым годом вводятся сотни тысяч новых торговых площадей. В фокусе внимания ритейлеров, а соответственно, и девелоперов широкий список городов: как небольшие города с численностью от 100 тыс. человек, с низким уровнем развития торговой недвижимости, так и «развитые» миллионники и относительно «развитые» полумиллионники. Такая позитивная картина имеет и оборотную сторону медали: вместе с рынком торговой недвижимости растет и цена ошибки для девелопера.

Вопрос выбора оптимального участка под строительство торгового объекта (идеально – до вхождения в проект деньгами) и соответствующая оценка имеющегося участка становятся во главу угла. Используя возможности геоинформационных технологий, мы проводим своего рода due diligence, экспресс-оценку земельного участка с точки зрения потенциала размещения на нем торгового объекта, что, по сути, является первым фильтром, который позволяет достаточно быстро и, самое главное, точно оценить параметры и коммерческую эффективность любой локации.

Такой анализ полезен и востребован не только девелоперами, но и администрациями городов для планирования развития объектов торговой недвижимости на большой территории.

Рассмотрим более подробно процесс выбора и оценки земельного участка под строительство торгового центра с использованием геоинформационных технологий на примере Саратова. Нам необходимо оценить несколько возможных локаций, выбрать лучшую, определить оптимальную полезную торговую площадь будущего торгового центра и рассчитать основные показатели коммерческой эффективности.

Допустим, у нас в распоряжении четыре земельных участка, расположенных в разных частях города, на которых возможна реализация объекта коммерческой недвижимости:

• участок 1 расположен на месте центрального рынка города;

• участок 2 – промышленная застройка;

• участок 3 примыкает спальному району;

• участок 4 расположен на выездной трассе.

В связи с тем, что планируется тестировать достаточно широкий диапазон торговых площадей на исследуемых участках, зона охвата не ограничивается административными границами Саратова, в работе рассматривается саратовская агломерация в целом, куда также попадает г. Энгельс.

Первый этап – сбор и обработка исходных данных

В ходе работ мы используем исходные данные по каждому участку:

• информацию о численности населения в каждом жилом доме, пространственно геокодированную, на основе разработанной внутри компании методики;

• конкурентное окружение, в качестве которого в данном кейсе мы принимаем во внимание только квалифицированные действующие центры и планируемые проекты с высокой вероятностью реализации в 2013–2014 году, все потенциальные проекты в долгосрочной перспективе в данной работе не учитываются;

• расстояния от мест проживания потенциальных клиентов до мест оказания им услуг (потенциального торгового центра), основой для определения которых является дорожная сеть в виде планарного ориентированного графа с атрибутами скоростного режима.

Второй этап – моделирование

Заложим наши исходные данные по каждому участку в сетевую модель оценки размещения, где в качестве основы используется модель пространственного взаимодействия Дэвида Хаффа, которая гласит: чем больше торговый объект и чем ближе он расположен к месту проживания клиента, тем больше вероятность его посещения индивидом. При этом, безусловно, учитывается влияние конкурентов друг на друга. В результате мы получаем распределение населения по земельным участкам (потенциальным торговым объектам), что позволяет оценить долю рынка (в данном кейсе отсутствует) и размер потенциальной аудитории исследуемого проекта.

Третий этап – определение оптимального размера торгового объекта

Участки ранжированы по степени привлекательности для размещения ТЦ, с классическим набором арендаторов исходя из параметра наивысшей плотности населения, а соответственно, и потенциальной аудитории. Следующим действием служит определение оптимального размера торговой площади на данном участке, которая оценивается в соответствии с принципом предельной полезности торговой площади при различных сценариях развития объекта. На графике 1 видно, что участки 2 и 3 показывают наилучшие результаты. Рассмотрим участок 2 более подробно, так как на нем отчетливо выделена возможность реализации двух типов объектов торговой недвижимости:

• районный торговый центр площадью около 10 тыс. кв. м GLA (с потенциальной аудиторией – 52 тыс. человек; 5,2 человек на 1 кв. м);

• торговый центр регионального масштаба площадью около 70 тыс. кв. м GLA (с потенциальной аудиторией – 286 100 человек; 4,1 человек на 1 кв. м).

Модель также оценит потенциальную аудиторию по каждому конкурирующему объекту, попавшему в зону охвата планируемого объекта; это важно, поскольку ввод любого нового объекта невозможен без каннибализации существующих. Из рис. 2 видно, что это «Триумф Молл», «Весна», «Мой новый», «Сити Молл», «ТАУ Gallery», «Happy Молл», «Лазурный».

Четвертый этап – предварительный расчет коммерческой эффективности будущего проекта

По выбранному участку можно рассчитать основные показатели коммерческой эффективности будущего проекта. Анализ базируется на потенциальной аудитории, определенной в ходе работы, типе торгового объекта, соотношении якорей к галерее, потребительском поведении и структуре потребления на исследуемой территории. На этом этап геомаркетингового экспресс-анализа земельных участков завершен. Далее оцениваются физические параметры участка, вычисляется объем потенциально достижимых торговых площадей с учетом градостроительных ограничений, рельефа, подъездных путей, формы, визуальной доступности и т. д. Если выбранная оптимальная площадь «лежит» в интервале физического размера торговой площади на участке, то она принимается к работе, если нет – находится компромисс между всеми элементами, анализируемыми в системе.

Спецвыпуск: инвестиции