Работа не по профилю

Земля за 50 копеек

Первая и самая высокая волна роста объема проблемных активов в банках была зафиксирована в первые месяцы мирового экономического кризиса 2008 года. По словам Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, она стала прямым следствием докризисного развития рынка, когда заемное финансирование предоставлялось как экономически устойчивым, так и достаточно рискованным проектам. «Вследствие кризиса объекты уже были не способны обеспечивать необходимый денежный поток для покрытия кредита, в результате чего многие проекты как залоговые активы перешли к банкам, – объясняет Владислав Фадеев. – К банкам переходили все объекты, которые были приняты как залог, даже под кредиты, не связанные с рынком недвижимости. Так, у ряда банков оказались и деловые комплексы, и торговые центры, и крупные земельные участки». При этом, подчеркивает эксперт, залоговая стоимость этих активов формировалась по докризисным ценам, поэтому оказалась существенно выше, нежели их рыночная стоимость даже сейчас.

Действительно, в кризис ценовые значения объектов недвижимости в среднем упали сразу на 30 %. Еще хуже обстояло дело с землями сельскохозяйственного назначения, которые также вошли в число проблемных непрофильных банковских активов. По словам Екатерины Марковец, управляющего партнера УК «Магистр», если в 2010–2011 годах часто можно было встретить объявления о продаже земельных участков в средней полосе России, стоимость которых доходила до 30–50 рублей/кв. м, то сегодня «квадрат» земли здесь легко можно приобрести за 0,5–1 рубль/кв. м. Неудивительно, что при таком раскладе полностью покрыть свои убытки за счет реализации залогов кредитным организациям сегодня совсем не просто. Плюс ситуация осложняется тем, что под банкротство в основном попадали компании с неликвидными объектами. «Как правило, наиболее ликвидные объекты продаются сразу, – объясняет Светлана Чевдарь, директор департамента консалтинга и оценки недвижимости КГ «Лаир». – А на балансах банков по большей части зависли неликвидные объекты, которые сложно реализовать по залоговой стоимости, не говоря уже об образовавшихся процентах. По большей части подобные объекты реализуются со значительными скидками, не позволяющими покрыть все убытки».

Впрочем, по словам Майи Петровой, советника юридической фирмы «Борениус», банки как залоговые кредиторы имеют приоритет по сравнению с обычными кредиторами на получение денежных средств в счет удовлетворения своих требований. Однако даже в такой ситуации зачастую им удается получить лишь 30–60 % от суммы задолженности за счет продажи предмета залога с торгов в процессе банкротства.

Продать нельзя оставить

Ожидания банков, что упавшие в цене активы могут впоследствии полностью восстановить свою стоимость, пока не оправдались. Они по-прежнему не спешат избавляться от докризисной залоговой недвижимости, предпочитая придержать ее до наступления лучших времен. В результате на балансах финансово‑кредитных организаций накопилось довольно много проблемных активов. По подсчетам ЦБ РФ, к 2012 году на балансах банков скопилось непрофильных активов на 2 трлн рублей. Причем большая часть этой суммы (около 70 %) приходится на недвижимость. Из этих 70 %, по данным GVA Sawyer, порядка 12 % составляют имущественные комплексы, примерно 18,5 % занимают жилые объекты. Наибольшая часть залогов – это коммерческая недвижимость, доля которой составляет 39,3 %.

В компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге удельный вес объектов делового назначения оценивают еще выше – в 60–70 %. «Очевидно, что недвижимость является наиболее “понятным” и надежным залогом, поэтому банки предпочитают именно данный вид обеспечения. Если изменится трактовка непрофильности недвижимости как актива и снизятся резервы, которые накладываются регулятором банковского сектора, можно ожидать еще большего увеличения ее доли», – убежден Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

Между тем держать у себя непрофильные активы чревато для банков рядом проблем. Наиболее серьезные из них – снижение ликвидности, ухудшение соотношения активов и пассивов, а также потребность в ресурсах для управления непрофильными активами. «Большинство банков не ограничиваются собственным капиталом для развития кредитного портфеля и прибегают к серьезным заимствованиям на межбанковском рынке, рынке облигаций и прочим финансовым инструментам, – объясняет Сергей Владимиров. – Хотя выдаваемые кредиты имеют высокую маржу над ставками привлекаемых заимствований, и сроки кредитов существенно короче, чем привлекаемые “длинные деньги”, каждый невозвращенный кредит приводит к сложностям с обслуживанием заимствований банков. Непрофильные активы априори имеют невысокую ликвидность: требуется значительный временной период для их обращения в деньги, банки вынуждены продавать их с большим дисконтом для снижения сроков экспозиции с мотивацией в кратчайший срок выручить какую-либо часть невозвращенного кредита. Таким образом, чем больше непрофильных активов скапливается на балансе, тем больше риск неспособности вернуть собственные заимствования и привлечь новые для дальнейшего развития».

Кроме того, удерживая у себя непрофильные активы, банки вынуждены заниматься несвойст­венными для себя функциями – оценкой и управлением недвижимостью. «В отношении активов, не реализованных в краткие сроки, у банков возникли следующие задачи. Во‑первых, сортировка оставшихся активов и их реалистичная стоимостная и качественная оценка. Во‑вторых, выявление возможных путей работы с каждым из активов в целях повышения его ликвидности. В‑третьих, реализация программы работы с активом в целях повышения ликвидности и его конечная продажа», – рассказывает Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, председатель экспертного Совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов. По ее словам, для крупных банков, имеющих возможности для создания собственных структурных подразделений и специалистов по работе с недвижимостью, такие задачи оказались по силам. Для более мелких банков, не имеющих собственных девелоперских подразделений и программы по работе с недвижимостью, задача оказалась более сложной. «Дело в том, что даже на первом этапе комплексного анализа актива и определения плана работы с ним необходим, в числе прочего, технический и маркетинговый аудит, который могут сделать только профильные специалисты: нужен анализ специфических рисков, присущих только недвижимости, знания в сфере управления и эксплуатации недвижимости», – говорит Вера Сецкая.

В некоторых случаях после тщательного анализа актива дальнейшая работа с ним не представлялась целесообразной из-за технического состояния объекта, юридических проблем с титулом и низких маркетинговых характеристик. «Банкам было легче списать такие активы и понести убытки, нежели тратить средства на улучшение их качества, – делится г‑жа Сецкая. – Улучшение качества и повышение ликвидности других объектов было возможно, но требовало времени и профессионального подхода. В одних случаях предполагалась грамотная работа с существующими арендаторами, замена арендаторов, улучшение планировочных решений, создание пакетов дополнительных услуг с целью повышения операционного потока, в других была необходима постановка эффективной системы управления, налоговая оптимизация».

Однако, по словам г‑на Владимирова, даже наличие аффилированной структуры, занимающейся проблемными активами, хоть и позволяет снижать соответствующие резервы, все равно ведет к снижению эффективности. «Кроме того, регулятор банковского сектора запрещает банкам напрямую заниматься деятельностью, отличной от банковской, отслеживает соотношение активов и пассивов, их структуру и заставляет формировать резервы в случае появления непрофильных активов, – комментирует Сергей Владимиров. – Основная цель – формирование долгосрочной устойчивости банков. Заморозка средств в нефинансовых сферах, что, по сути, и является непрофильными активами, будь то недвижимость, транспорт, оборудование и т. д., ведет к необходимости увеличивать пассивы (источники средств для банков. – Ред.) и к снижению темпов развития».

Так, для того чтобы вынудить банки избавляться от недвижимости и других непрофильных активов, доставшихся им в кризис, Центральный банк РФ принял поправку к положению 283‑П «О порядке формирования резервов на возможные потери». Согласно документу, банки обязаны начислять резервы по непрофильным активам, перешедшим к ним на баланс в порядке отступного или при обращении взыскания на залоги по кредитам. Величина резервов зависит от срока его нахождения на балансе кредитной организации: для активов, которые банк держит у себя более года, резерв составит не менее 10 % их стоимости, свыше двух лет – не менее 20 %, свыше трех лет – не менее 35 %, свыше четырех лет – не менее 50 %, свыше пяти лет – не менее 75 %.

«Основную часть недвижимости, которая сейчас числится на балансе банков как непрофильный актив, они получили в 2009–2010 годах. А это значит, что недвижимость на балансе банков в некоторых случаях находится уже больше трех лет, и банкам придется создавать резервы в 35 %», – резюмирует Светлана Чевдарь.

Редко, да метко

После вступления в силу поправки ЦБ РФ стоимость содержания активов, по данным Astera, выросла на 5–10%. Тем не менее, по словам г‑жи Чевдарь, случаи продажи банками проблемных активов по-прежнему крайне редки. Если говорить о крупных объектах, то за последние два года на петербургском рынке коммерческой недвижимости прошли всего две сделки.

Так, в начале 2011 года «Петербургское агентство недвижимости» приобрело у ООО «Сбербанк Капитал» бизнес-центр класса А «Аэроплаза» общей площадью 33 тыс. кв. м вблизи аэропорта «Пулково‑2». Сумма сделки составила около $50 млн. Объект был в залоге по кредиту в 1,2 млрд рублей (или $40 млн), который еще до кризиса был выдан компании «Невский проект» на строительство делового центра.

Затем, в июне 2011 года компания Jensen Group купила у ВТБ торговый комплекс «Невский пассаж» на углу Невского пр. и ул. Итальянская общей площадью более 21 тыс. кв. м. Историческое здание было основным обеспечением по кредиту компании Russian Land Ltd и находилось в залоге у банка с июля 2009 года. Таким образом, работа над этой сделкой велась в течение двух лет, в результате чего ВТБ выручил за этот актив $80 млн. По словам Андрея Пучкова, заместителя президента, председателя правления ВТБ, сумма сделки позволила ВТБ не только полностью погасить задолженность Russian Land Ltd перед ВТБ, но и выйти из проекта с прибылью.

В настоящий момент ожидается завершение третьей значимой для рынка сделки. Так, в начале 2013 года ОАО «ФХК “Империя”» заявляла о намерении приобрести у ЗАО «Сбербанк Лизинг» здание универмага «Фрунзенский» общей площадью 14 тыс. кв. м на углу набережной Обводного канала и Московского пр. Объект перешел под контроль структуры Сбербанка, которому холдинг JFC Владимира Кехмана должен 4,9 млрд рублей (примерно $ 163,3 млн), в феврале 2012 года.

Есть еще варианты

Помимо продажи непрофильных активов и создания под них резервов, у банков существует еще ряд способов для «чистки» своих балансов. «Например, можно попытаться сделать непрофильный актив профильным, – говорит Сергей Владимиров. – Если в залоге у банка по непогашенному кредиту есть офисное помещение или здание, стоит задуматься об организации в нем дополнительного офиса. Правда, здесь возникает вопрос трактовки со стороны регулятора, однако в положительном случае это поможет разгрузить баланс».

Сергей Владимиров также рассказал, что среди российских банков существует тренд по созданию аффилированных девелоперских подразделений, которые пытаются достраивать активы в стадии девелопмента, которые, к слову, являются наиболее проблемными ввиду отсутствия доходов и потребности в серьезных инвестициях. «Зато завершенный строительством проект в случае его продажи может покрыть не только невозвращенный кредит, но и причитающиеся банку проценты», – объясняет эксперт.

По словам Веры Сецкой, еще один путь подразумевает использование закрытых паевых инвестиционных фондов, в которых активы принимают форму паев, переоцениваемых на регулярной основе. Этот способ расчистки банковских балансов многие эксперты считают наиболее перспективным из всех ныне существующих. «В случае создания ЗПИФа появляются определенные налоговые льготы, а также возможность работать через паи сразу с пулом недвижимости разного качества, что нивелирует риски», – объясняет г‑жа Сецкая.