Вячеслав Каминский: «Если ты не готов продать свой бизнес на любой стадии его развития, это уже не бизнес, а эмоции»

– Расскажите, пожалуйста, об истории возникновения вашей компании.
– DVI Group была образована в 2002 году. В то время я работал в компании «МИК», ныне известной под названием «Торговый Квартал», и занимался строительством ТРЦ в Красноярске «На Свободном». Создание DVI Group – следствие развития девелоперского бизнеса.

– Чем вам запомнился первый проект компании?
– Первый проект, реализованный нашей компанией, – ТРЦ «Столица» в Перми. Почему для старта был выбран именно этот город? Для реализации первого проекта мы вели переговоры с администрацией практически всех региональных городов. На нашу заявку откликнулось много регионов, но в Перми предложили наиболее интересные условия, включая месторасположение земельного участка, удачное приобретение земли и т. д. Средств на реализацию нашего торгового центра не было, и мы пригласили пул соинвесторов: «Старик Хотабыч», «Спортмастер», «М.видео», сеть гипермаркетов «СемьЯ» и др. Практически 60% проекта было распродано разными долями. За счет этого сформировалась доходность, и мы получили кредит в пермском «Сбербанке». Таким образом и был реализован первый проект.
В дальнейшем поступали иначе – привлекался только один соинвестор, он же наш стратегический партнер – сеть гипермаркетов «Карусель». Сейчас эта сеть на пороге заключения договора о продаже X5 Retiler Group. После сделки X5 скорее станет нашим партнером в других проектах компании.

– С какой целью вы продаете площади под гипермаркет?
– Во-первых, всегда надо что-то продавать, чтобы высвобождать средства под следующие проекты. Во-вторых, доходность, которую дает гипермаркет при аренде площадей, низкая – за счет невысокой ставки аренды. Но стоимость квадратного метра при продаже довольно велика. И если перевести этот доход на ставку капитализации, получается, выгоднее продавать площади гипермаркету, нежели сдавать. Тем самым повышается доходность на собственный капитал на всем объекте. А это интересно и банку, и нам, как девелоперу, и, конечно же, покупателям.

– Даже несмотря на то что смена владельца данных площадей может как-то повлиять на работу объекта?
– Смена бренда нас особо не пугает. Как правило, продают не худшим, а наоборот, лучшим. И если новый владелец данных торговых площадей будет лучше ими управлять – это пойдет только на пользу объекту.

– DVI Group – одна из первых компаний на российском рынке, которая начала строительство сети торгово-развлекательных центров. Однако впоследствии часть уже реализованных проектов было решено ребрендировать. В Екатеринбурге изначально строился ТРЦ «Столица», который затем был переименован в Roсk & Moll. В Волгограде также возводилась «Столица», затем переименованная в ТРЦ «Слава». С чем это связано?
– В большей степени это зависит от специфики города, от месторасположения объекта. Например, при строительстве ТРЦ в Волгограде, который стоит недалеко от исторического места, – Мамаева кургана, стало очевидным, что название «Столица» здесь несколько неуместно. В силу того, что недалеко от этого места проводились бои, переломившие ход Великой Отечественной войны. Мы решили, что лучше будет назвать его «Слава». Несмотря на то, что ТРЦ несет в себе развлекательную функцию, его название должно еще и отображать значение того места, где он расположен.

– Получается, что эти объекты – не сетевые?
– Проанализировав все плюсы и минусы единого бренда, мы пришли к выводу, что больших плюсов от сетевого названия нет. Рекламировать сеть в федеральном масштабе на центральном телевидении, как это делают сетевики-ритейлеры, мы не собираемся. Для нашей компании, владеющей портфелем в пять-десять региональных объектов, это не интересно. У каждого проекта должна быть своя концепция, своя направленность и т. д. Это не гостиницы, для которых единый бренд – залог успеха. Поэтому в каждом городе нас знают, любят каждый наш проект в отдельности. Более того, обязательно нужно различие по форматам. Тридцатитысячник не может называться так же, как стотысячник. Иными словами – каждый объект должен быть адаптирован под реалии того или иного города с соответствующим названием.

– А будет ли сетевым проект «Столица»?
– Пока мы еще не решили, будет ли это сетевым названием. Кроме того, данный бренд невозможно зарегистрировать, а для сети это условие необходимо. Пока мы не считаем это целесообразным. Поэтому развивать активно этот бренд мы не будем.

– С какими трудностями вам пришлось столкнуться при реализации сети ТРЦ в регионах?
– Можно выделить четыре проблемы, с которыми мы столкнулись при реализации наших проектов. Они не были непреодолимыми, но если бы их не было, мы бы строили больше и активнее. Первая трудность и, пожалуй, основная – получение площадок. Эта проблема знакома всем. Есть регионы, в которых все нормальные площадки уже разобраны: тут кому как повезет. Прибавьте к этому сбор и подготовку всей разрешительной документации, которая затягивается в силу различных административных препон. Для преодоления этой проблемы мы иногда заключаем с местным игроком договор о сотрудничестве и с его помощью преодолеваем препятствия.
К примеру, в Екатеринбурге мы заключили договор с местной компанией «Век», хорошо нас поддерживающей и лоббирующей наши интересы в местной администрации. В других города мы пока справляемся самостоятельно.
Вторая проблема – проектирование. Третья – строители. Проблема с квалифицированными кадрами особенно остра и в регионах. Четвертая – банки. Именно в такой последовательности.

– В чем заключается проблема с банками? Ведь DVI Group – известная компания на рыке коммерческой недвижимости.
– Несмотря то что кредитная история компании играет определенную роль при получении кредита, при выходе девелопера в новый город местный банк полностью проверяет его надежность. Единственное, что у тебя есть, – это твой опыт и реализованные проекты. В этом случае банки более в тебе заинтересованы, хотя и предъявляют более жесткие требования, чем когда компания привлекала кредит под свой первый проект. К тому же наш холдинг сегодня состоит из 30 компаний, и все эти компании банком проверяются, что намного удлиняет процесс реализации проекта. Но такова действительность. С другой стороны, российские банки нас дисциплинируют.

– Помимо девелопмента ТРЦ, DVI Group пробует свои силы и на поприще строительства бизнес-центров. Чем для вас привлекателен офисный сегмент?
– Решение о строительстве бизнес-центров мы приняли тогда, когда поняли, что возле наших торговых комплексов начинает постепенно формироваться деловая зона города. ТЦ – это место притяжения как людей, так и бизнеса. В частности, вокруг нашего пермского ТРЦ понемногу начала формироваться деловая активность. Началось строительство жилых комплексов, построили офисный центр, гостиницу, которую берет в управлении Hilton. Поэтому мы решили больше использовать возможности наших площадок и строить больше недвижимости, не перегружая при этом участок.

– Это будут отдельные проекты или многофункциональные комплексы?
– Нет, это будут отдельные проекты. У нас пока нет участков, на которых можно было бы реализовать МФК. Зачастую площадки имеют неправильную форму, на которой остаются «темные пятна». Вот эти пятна мы и будем застраивать. К примеру, есть возможность построить многоуровневый паркинг, а над ним – бизнес-центр.

– Планирует ли компания выходить на рынок Москвы и Санкт-Петербурга?
– С торговыми центрами на рынки двух столиц мы пока выходить не будем. Но при этом рассматриваем возможность выхода в Москву с бизнес-центрами. В нашем портфеле уже есть один московский офисный центр, который мы приобрели. Также есть планы по покупке площадок под строительство бизнес-центров.
Что же касается региональных городов, в настоящее время ведется активное строительство торговых и бизнес-центров как в крупных, так и в небольших городах. Например, в Чайковском, Электростали и др. Сейчас на рынке недвижимости наблюдается бум освоения небольших городов, с численностью населения от 150 тыс. человек. За счет практически полного отсутствия конкуренции в этих городах показатели по посещаемости объектов и соответственно доходности как самих арендаторов, так и объекта в целом, увеличиваются.

– Вы упомянули, что в DVI Group порядка 30 направлений и в настоящее время идет процесс реструктуризации вашей компании. В чем он заключается и что будет на выходе?
– Основные направления деятельности нашей компании – это, конечно же, девелопмент торговых центров. Второе направление – управление и эксплуатация наших ТЦ, третье – строительство кинотеатров. Мы развиваем бренд DVI Cinema. В настоящее время идет строительство двух кинотеатров, в скором времени начнется реализация еще нескольких. В этом году откроем порядка 40 залов. Причем наши мультиплексы есть не только в наших объектах, но и в других ТРЦ – Саратове, Пензе, Чайковском, Электростали и др. городах. Сеть развивается самостоятельно. Есть в компании направление по строительству бизнес-центров, сектора ритейла. Мы приобрели ряд франшиз торговых международных брендов.
Реструктуризация компании – это сложный процесс, связанный с необходимостью внутренней организации правильно выстраиваемого бизнеса. До этого мы были клубной компанией, если можно так выразиться. Теперь мы переходим к формату публичной компании, а это означает выход на международные финансовые рынки и, как завершающий аккорд – выход на IPO, которое влечет за собой ряд требований от международных финансовых институтов. И одно из этих требований – правильно построенная структура, как юридическая, так и внутренняя. Вот почему необходима реструктуризация холдинга. Кроме того, это и выстраивание всех структур холдинга на уровне английских юрисдикций. В течение трех месяцев этот процесс будет завершен. У нас уже подписан ряд соглашений с иностранными инвестиционными банками, которые и зададут в дальнейшем направление нашего движения.

– Когда вы планируете выход на IPO?
– Пока, из-за нестабильности нашего и западного финансовых рынков, точную дату выхода на фондовый рынок назвать не можем. В последнее время было совершено довольно много неудачных попыток выхода компаний на IPO, поэтому сегодня рынок замер в ожидании.
Но в целом к IPO мы будем готовы уже через 4 месяца. Правда, здесь возникает другой вопрос: стоит ли нам идти на IPO сейчас, при нашей нынешней ставке капитализации? Или стоит дойти до более высокой ставки и уже после этого планировать IPO? К сожалению, понять, как долго продлится кризис, пока нельзя: это будет понятно лишь к концу года. Главное, чтобы мы дошли до момента принятия решения о выходе на IPO.

– Планируете ли вы продажу своих объектов?
– У нас заключен договор с DTZ на поиск инвестора на наши объекты. Но пока, в связи с кризисом ликвидности, иностранные компании замерли, и предложений практически нет. Кроме того, среди покупателей много иностранных инвесторов, не понимающих российскую действительность, менталитет и правила. Кто-то готов покупать проекты только на ранних стадиях. Довольно часто решение инвесторов зависит от перспектив развития города, где расположен или запланирован объект. Так, к примеру, вышло с Ижевском. Как считают потенциальные покупатели наших объектов, этот город не перспективен, несмотря на то, что в городе, в преддверии его 450-летнего юбилея присоединения в 2008 году, будет построен ряд масштабных проектов, в том числе с участием международных игроков.
Российские инвесторы, в свою очередь, не готовы покупать сейчас, так как хотят большей доходности. Получается палка о двух концах: мы хотим и готовы продавать, а покупатель не торопится. Более того, я считаю, что если предприниматель не готов продать свой бизнес на любой стадии его развития, это уже не бизнес, а эмоции. Впрочем, положительная динамика в этом процессе все же есть, немного приоткрою завесу тайны: сегодня у нас завершается подписание договора по продаже одного нашего объекта. Планируется, что через 2–3 месяца эта сделка состоится.