Гостиничный компонент

Масштабные проекты
Самые известные объекты Москвы, в составе которых успешно функционируют гостиницы, – это Международный торговый центр, комплекс «Swissotel Красные Холмы», гостиницы «Рэдиссон-Славянская» и MaMaison Residence. Значительная часть проектов по строительству гостиниц в столице и регионах сегодня подразумевает включение отеля в состав многофункционального центра. Так, на месте гостиницы «Москва» уже в 2008 году должен появиться не только отель, но и бизнес-центр, торговые площади и конгресс-центр. Вместо гостиницы «Россия» также будет возведен многофункциональный гостиничный комплекс, состоящий из нескольких малоэтажных зданий. После реконструкции в многофункциональный комплекс превратится и здание гостиницы «Минск». Помимо пятизвездочного отеля на 205номеров здесь откроется ТЦ и офисный центр класса А (16 тыс.кв. м), ресторан, лобби-бар и фитнес-центр со SPA. Отели с большим объемом номерного фонда войдут в состав крупнейших башен «Москва-Сити» – проект Imperia Tower, «Россия», «Федерация».

Преимущества
До недавнего времени гостиницы нечасто включались в состав многофунциональных комплексов. Девелоперы отдавали предпочтение торгово-офисным центрам, поскольку такие объекты окупались намного быстрее, чем комплексы с гостиничной составляющей, а их рентабельность составляла 20–25%. Но в последнее время наметилась тенденция к снижению роста доходности офисных и торговых площадей. И в свете грядущего «гостиничного бума», прогнозируемого многими экспертами, интерес к гостиничной составляющей в МФК существенно возрос. По словам заместителя директора департамента консалтинга Colliers International Марины Смирновой, «сочетание в одном проекте различных видов коммерческой недвижимости рационально как с пространственной, так и с экономической точки зрения». Например, строить большую гостиницу на участке размером 1 га в Москве слишком рискованно, поясняет эксперт. А возводить на таком участке небольшую гостиницу, не задействовав и половину площади,– непозволительная роскошь. Поэтому оптимальным решением становится строительство гостинично-офисного комплекса, составляющие которого имеют различные циклы окупаемости. Офисные площади, по мнению Марины Смирновой, сразу дают устойчивый доход, а гостиничная составляющая медленнее адаптируется к рынку. Таким образом, включение разных объектов в состав МФК дает возможность оптимизировать доходность. Например, через 10 лет офисные площади устареют, а гостиница в это время, напротив, будет «находиться на пике». Пока идет ремонт офисных площадей, отель становится основным источником дохода для собственника здания. «Динамичное развитие сегмента многофункциональных комплексов объясняется дефицитом и высокой стоимостью участков, экономией средств за счет сокращения капитальных затрат при строительстве одного объекта вместо двух или трех. А также высоким спросом на все виды коммерческой недвижимости, стремлением к диверсификации рисков за счет различных сроков окупаемости объектов, синергией составляющих комплекса: арендатор бизнес-центра – клиент ресторана и т. д.», – отмечает Дамир Кафтаранов, генеральный директор компании «Сити-Отель».

Особенности планировки
Как отмечают эксперты, отель – это один из самых сложных объектов коммерческой недвижимости. Желательно, чтобы над созданием проекта трудились не только архитекторы, разрабатывающие концепцию всего здания, но и независимые архитектурные бюро, специализирующиеся именно на проектировании отелей. Это позволит оптимизировать планировки и лучшим образом вписать гостиницу в структуру комплекса.
«Идеально, если МФЦ состоит из нескольких отдельно стоящих зданий. Это позволяет отделить гостиничную часть от клиентских потоков (арендаторов, посетителей), ориентированных на другие сосотавляющие комплекса»,–− рассказывает Александр Лесник, генеральный директор Hotel Consulting and Development Group. Кроме того, в отелях категории 5* (а именно они запланированы в большинстве строящихся МФЦ) требования к безопасности, как правило, повышенные. Однако обеспечить должный уровень охраны в условиях сосуществования в одном здании торгового центра, офиса и гостиницы гораздо труднее.
Поскольку в центральной части города практически не осталось больших участков под застройку, большинство МФЦ подразумевают именно вертикальную, а не горизонтальную планировку. В этом случае эксперты отмечают, что лучшим вариантом будет расположение гостиницы на самом верхнем этаже здания. Это самая немноголюдная и тихая часть МФЦ. Обязательным требованием к объекту является наличие отдельного входа для клиентов гостиницы, а также отдельные въезды и выезды с парковок: чтобы людские потоки не пересекались и не мешали друг другу. По возможности специалисты советуют разделить и инженерные сети объектов.

Выгодное соседство
Торговая зона может плохо влиять на гостиничный бизнес из-за того, что клиентам отеля будет не по душе соседство с многолюдными магазинами. Поэтому примеры торгово-гостиничных комплексов на рынке являются скорее исключением из правил. Нередко такое соседство возникает из-за обременений со стороны городской администрации. Например, Санкт-Петербургский «Владимирский пассаж» вынужденно включил в состав торгового комплекса гостиницу: это было одним из условий продажи здания со стороны государства. Собственникам «Владимирского пассажа» удалось максимально развести торговую и гостиничную функции. В комплексе создали два разных входа для клиентов гостиницы и посетителей торгового центра. Кроме того, пространство в здании организовано так, что посетители торгового центра не могут попасть в гостиницу. Зато клиенты отеля могут легко пройти в торговую зону из гостиничной части здания.
Также при въезде в гостиницу люди получают дисконтные карты на покупки в торговом центре. Таким образом, гостиница формирует поток обеспеченных покупателей для торгового центра. «Однако отелю такое соседство не слишком выгодно, ведь за едой и алкогольными напитками его клиенты могут отправиться не в дорогой гостиничный бар, а в более демократичную торговую зону»,– полагает Александр Лесник.
И все же классическим и оптимальным с точки зрения экспертов является сочетание в одном здании бизнес-центра и гостиницы. Такое соседство, по мнению экспертов компании «Сити-Отель», существенно увеличивает возможности отеля. Так, бизнес-центр формирует поток клиентов гостиницы: ими становятся командированные сотрудники компаний-партнеров, клиенты, приезжающие на переговоры из других городов, топ-менеджеры экспаты, приглашенные на работу в компании на короткий срок, и т. д.
Значительный доход отелю может приносить проведение различных корпоративных мероприятий – конференций, семинаров, тренингов, корпоративных праздников, дней рождений компаний и т.д. Поэтому в инфраструктуре такого бизнес-отеля обязательно должны присутствовать банкетные залы, переговорные комнаты и конференц-залы различной вместимости. В качестве дополнительных гостиничных опций можно предложить, например, апартаменты длительного проживания. В них удобнее разместиться специалистам на время длительных командировок, а также иностранным менеджерам компаний-арендаторов бизнес-центра.
Также специалисты советуют разработать специальные программы лояльности для арендаторов бизнес-центра. Это могут быть дисконтные программы: на размещение в номерах и апартаментах отеля; на питание в ресторанах– организация бизнес-ланчей, проведение деловых завтраков, обедов и ужинов; на посещение фитнес-центра и развлекательного центра. Некоторые отели предлагают специальные программы для компаний, оплачивающих питание сотрудников и групповые занятия в фитнес-центре, например, занятия йогой, аэробикой и другими видами спорта. В идеале в гостинице могут быть представлены все услуги, ориентированные на бизнес-туристов: организация мероприятий (встречи, конференции, семинары), Wi-Fi-Интернет, круглосуточное такси, заказ ж/д и авиабилетов, гид.
Особое внимание также следует уделить зоне питания, «красоты» и «здоровья» в отеле. За счет арендаторов и гостей бизнес-центра увеличивается количество посадочных мест в барах и ресторанах, поэтому нужно тщательно проработать их специализацию. «Каждая зона питания должна иметь свое лицо, отличаться по стилю, меню и уровню цен. Таким образом, достигается максимальный охват посетителей», – рассказывает Дамир Кафтаранов. На территории бизнес-гостиницы выгодно организовать SPA, веллнес-, фитнес-центры, тренажерный зал, салон красоты.
При большой площади гостиницы на ее территории можно сделать небольшой развлекательный центр, включающий бильярдный зал, зал для игры в боулинг, ночной клуб, работающий на «входящих» клиентов и гостей отеля. Необходимо лишь предусмотреть хорошую звукоизоляцию в этих помещениях, даже если гостиничные номера находятся на других этажах отеля. «Многофункциональные комплексы – новое явление, и крупные проекты после запуска станут своеобразными центрами притяжения внимания. Это положительно скажется на загрузке ресторанов и развлекательной части гостиницы в вечернее время, когда активность в бизнес-центре спадет», – считает г-н Кафтаранов.

Специфика гостиниц
Как правило, гостиница в составе МФК– это городской бизнес-отель, ориентированный на прием деловых туристов и развитие MICE-туризма. Категория звездности – 4–5*, реже – 3*. Количество номеров, по данным компании «Сити-Отель», как правило, от 100 и выше. Если площади объекта позволяют размещать большое количество номеров, им обеспечена высокая загрузка за счет проходимости МФК. Площадь стандартного номера зависит от категории отеля. Уотелей категории 3*– 18–20кв.м, у 4-звездочных – 24–28 кв. м, у 5*– 35–40 кв. м.

Тонкости управления
Практически все заявленные на рынке проекты гостиниц в составе многофункциональных комплексов предусматривают управление отелем под известным международным брендом. Один из наиболее распространенных вариантов– прямое управление, осуществляемое менеджментом международного оператора. Например, отелем в башне «Федерация» будет управлять всемирно известная гостиничная сеть Hyatt. «Так как большинство отелей в многофункциональных комплексах – пятизвездочные, они соответственно требуют высочайшего уровня сервиса, который молодые российские отельеры зачастую обеспечить не в состоянии», – рассказывает Дамир Кафтаранов.
К безусловным плюсам управления международного оператора относится: узнаваемость и популярность марки, профессионализм команды/эффективное управление, гарантированный уровень сервиса для клиентов, отработанные маркетинговые схемы продвижения отеля на рынке, специальные программы подбора и обучения персонала, возможность осуществлять бронирование номеров через глобальную систему, объединяющую отели сети во всем мире. Но у этого варианта есть и существенный минус. Гонорары управляющей компании с мировым именем составляют 12–14% от прибыли плюс 4–5% от общего оборота. К ежегодным платежам за управление добавляются также оплата за вхождение в систему бронирования оператора и корпоративный маркетинг, платежи за бренд.
Еще один вариант – более экономичный – управление гостиницей по франшизе известной международной сети. Его осуществляет УК владельца отеля или привлеченная компания, что удобно для проектов отелей категории 3–4*. Плюсы управления по франшизе– те же, что и при прямом управлении. Профессионализм команды в этом случае обеспечивается грамотным подбором кадров.

Перспективы формата
По мнению экспертов, формат многофункциональных комплексов с гостиничной составляющей будет успешно развиваться не только в Москве и Подмосковье, но и в регионах. «Успешный опыт Европы говорит о том, что и у нас гостиницы в МФК будут востребованы», – считает Марина Смирнова. Развитие гостиниц в МФК стимулирует как общий дефицит гостиничных мест в столице и крупных городах, так и административный фактор, отмечает Александр Лесник. Очень часто городские власти, выделяя участок под застройку, выдвигают одним из условий строительство гостиницы. А инвестор стремится сократить срок окупаемости объекта за счет торговых и офисных площадей. Таким образом, симбиоз гостиничных, торговых и офисных площадей является компромиссом для обеих сторон.