Обзор торговой недвижимости в Ульяновске

Сведения об Ульяновске и Ульяновской области

Ульяновск – административный центр, расположен в 890 км от Москвы. В городе проживает 637 400 человек, из них экономически активны 65 % населения. В области численность населения составляет 1382,3 тыс. человек.

Уже третий год подряд Ульяновская область удерживает темпы роста промышленного производства выше среднероссийского уровня. Объемы производства в области за три года выросли более чем в 1,3 раза, при общем росте производства по России почти в 1,2 раза. По прогнозам министерства экономики Ульяновской области, в 2013 году индекс инвестиций также превысит годовой результат в среднем по России и составит 70 млрд рублей. В рамках реализации инвестиционных проектов создано выше 4 тыс. рабочих мест. Согласно последним данным по крупным и средним организациям, индекс инвестиций Ульяновской области вошел в 30 самых высоких в России и занял 5‑е место в Приволжском федеральном округе. Положительная динамика сохраняется и в 2013 году: уже по итогам трех месяцев текущего года индекс промышленного производства составил 106,9 % (при 100 % по России). Индекс физического оборота розничной торговли в прошлом году составил 108,9 %, что говорит об активном развитии торговли в Ульяновской области. Активным сектором рынка в 2012 году оставались объекты торговой недвижимости, представляющие сервисные услуги.

Объем рынка, баланс спроса и предложения

Рынок торговой недвижимости 2012 года характеризуется высокой деловой активностью. Самая крупная сделка по продаже торгового центра также прошла в 2012 году: компания DARS Development приобрела ТЦ «Пушкаревское кольцо» и «ЦУМ». В основном торговая недвижимость Ульяновска представлена торговыми центрами. Центральные улицы – К. Маркса, Гончарова, Ульяновский пр. – являются основными торговыми артериями города, где расположены магазины формата стрит-ритейл, офисы, банки, торговые помещения на первых этажах жилых домов.

Консалтинговая компания Welhome в 2012 году провела исследование рынка торговой недвижимости 10 инвестиционно привлекательных городов Приволжского федерального округа. По оценке экспертов компании, наибольшей обеспеченностью торговыми арендопригодными площадями характеризуются Самара и Казань: 381 и 331 кв. м на 1000 жителей соответственно.

Как видно из графика на с. 75, 2012 год стал переломным годом для Ульяновска в сфере качественной торговой недвижимости. Фактором, повлиявшим на развитие real estate в городе, стала сдача в эксплуатацию компанией DARS Development первого торгово‑развлекательного центра суперрегионального формата «Аквамолл» с тщательно проработанной концепцией. Уникальный подход к архитектуре, новый качественный уровень шопинга и развлечений, четкая сформированная маркетинговая программа торгового центра существенно подняли планку развития ритейла в регионе и способствовали появлению федеральных арендаторов в городе («Ашан», Media Markt, «Синема Парк», группа Inditex, New Yorker, Mango, Benetton и др.). На сегодняшний день насыщенность торговыми центрами по Ульяновску составляет 376,92 кв. м на 1000 человек.

Новые проекты в городе

В 2012 году рынок торговой недвижимости пополнился на 56,6 тыс. кв. м, т. е. на 31 % по сравнению с аналогичным показателем 2011 года. Это рекордный показатель для Ульяновска. Кроме того, заявлены к реализации новые девелоперские проекты в сегменте торговой недвижимости, часть из которых уже реализуется. Среди них:

Проект регионального девелопера «Строительство 2‑й очереди “Аквамолла”» площадью 150 тыс. кв. м. Якорными арендаторами станут ритейлеры DIY, гипермаркеты товаров для дома и строительных материалов, предусмотрена и торговая галерея одежды и обуви. Неотъемлемым атрибутом будет развлекательная часть. Основная архитектурная мысль авторов проекта – создать аккуратный маленький городок. Изюминкой проекта станет обустроенная прогулочная набережная р. Свияга, вдоль которой и будут расположены магазины. Объект станет логичным дополнением уже существующего ТРЦ «Аквамолл». Есть планы развития и по более сложным составляющим – многофункциональная коммерческая недвижимость с административными и жилыми помещениями. Реконструкция «ЦУМа» на главной улице города – тенденция, характерная для популярных торговых улиц европейских столиц, приходит в Россию. Девелоперские компании активно изучают возможности реконцепций старых зданий на центральных улицах города, где ликвидное предложение торговых помещений уже в дефиците. Интерес девелоперов к «ЦУМу» логичен, так как вакантных площадей на рынке Ульяновска становится все меньше.

Проект регионального девелопера ТЦ «Атриум» в Засвияжском районе площадью 30 тыс. кв. м.

Строительство крупнейших гипермаркетов «Лента» в Заволжском и Засвияжском районах. Срок сдачи объекта в Левобережье – III квартал 2013 года. Площадь гипермаркета составит 11 тыс. кв. м. Ритейл-парк «Мегастрой» с крупноформатными магазинами и торговой галереей в Заволжском районе. Проект представила консалтинговая компания RRG на выставке REX‑2013. Якорный арендатор – гипермаркет товаров для строительства и ремонта «Мегастрой». Срок сдачи в эксплуатацию объекта – III квартал 2014 года. Общая площадь – 33 тыс. кв. м. Проект регионального девелопера «Торговый центр в новом строящемся микрорайоне “Запад – 2”», площадью 25 тыс. кв. м.

Торговый центр «Спартак» на центральной магистрали города (общая площадь – 25 тыс. кв. м). Открытие запланировано на II–III квартал 2013 года. Торговый комплекс в отеле Hilton Garden Inn. Отель расположен на ул. Гончарова. Срок сдачи объекта – декабрь 2013 года. На первом этаже расположится торговая зона площадью 2 тыс. кв. м. Уровень насыщенности торговыми центрами в Ульяновске с учетом ввода данных объектов станет довольно высоким и составит 645 кв. м на 1000 человек.

Ставки аренды и цены продаж на рынке коммерческой недвижимости

Арендные ставки в городе существенно различаются в зависимости от расположения и качества объекта. Так, в формате стрит-ритейла в центре города можно арендовать торговые помещения в зависимости от качества объекта в диапазоне 18–28,8 тыс. рублей/кв. м в год, ставки аренды сотовым операторам и ювелирным магазинам могут достигать 48 тыс. рублей/кв. м. В спальном микрорайоне арендные ставки на торговые помещения вне профессиональных ТЦ находятся в районе 8,4 тыс. рублей/кв. м в год. Что касается площадей в торговых комплексах, средний показатель арендной ставки здесь составляет 10,2–26,4 тыс. рублей/кв. м в год.

Ключевые проблемы развития рынка торговой недвижимости

В последние годы получил развитие сегмент торгово‑развлекательных центров. Преимуществом такого типа зданий является возможность создать единые сервисные службы для всех арендопригодных площадей, что позволяет сформировать «кластер» сравнительно высококачественных сервисов, который был бы невыгодным в случае раздельного размещения. Эта тенденция развивается в виде «гибридной», многофункциональной коммерческой недвижимости – зданий, объединяющих в себе офисные, торговые и гостиничные площади. Однако жители Ульяновской области только привыкают к новому формату шопинга и досуга, который предлагают ТРЦ. Торговые объекты, как введенные в эксплуатацию, так и планируемые, полностью обеспечивают текущий спрос потребления. Дополнительный ввод торговых объектов не будет обеспечивать необходимого объема выручки, а просто перераспределит имеющуюся у других торговых объектов. Поэтому дальнейшие шаги девелоперов будут тогда, когда рынок подготовится не только с точки зрения доходов населения, но и с точки зрения культуры потребления.

Несмотря на открытие большого числа торговых центров в Засвияжском и Заволжском районах, строительство новых объектов коммерческой недвижимости в данных районах продолжается. И даже учитывая, что эти районы густонаселены и ведется строительство новых микрорайонов, насыщенность торговыми центрами очень большая. Прогнозируемая цифра обеспечения торговыми площадями в данных районах составит 500 кв. м на 1000 человек.

Период экстенсивного роста для крупных игроков в городе в значительной степени завершен. Теперь необходимо совершить переориентацию на интенсивный рост, что потребует дополнительных расходов на маркетинг и дальнейшей оптимизации операционных расходов, более продуманного финансового менеджмента и формирования грамотного пула арендаторов.

В условиях обостряющейся конкурентной обстановки на рынке ТЦ растет популярность концептуальных и специализированных объектов, обладающих повышенной степенью конкурентоспособности, такие как специализированные торговые центры – мебельные, детские, спортивные, строительные и т. д. Таким образом, основной тенденцией рынка на сегодняшний день является смещение интереса девелоперов в сторону проектов концептуальных торговых центров и усиление степени специализации объектов.

На текущий момент на рынке недвижимости Ульяновска наблюдается изменение структуры покупательской активности и насыщение рынка торговой недвижимости. Сейчас можно считать, что у города ровно столько торговых центров, сколько нужно. Строительство новыx торговых центров приблизит рынок к насыщению, приведет к снижению арендных ставок и простаиванию свободных площадей. Поэтому уже сегодня при планировании новых торговых центров в регионе необходимы глубокие маркетинговые исследования