Стоимость объекта коммерческой недвижимости связана непосредственно с управлением. Грамотно управляемые объекты имеют более высокую рыночную стоимость. В ходе оценки оценщики учитывают влияние управления на стоимость объекта оценки.

Типы объектов и особенности управления ими
Разные типы объектов недвижимого имущества требуют различного уровня управленческой подготовки: от обычного склада с минимальными требованиями к управлению до сложнейших гостиничных комплексов, где управление осуществляется на уровне глобального бизнеса. Эти различия отражаются в разнообразии специализированных организаций, появившихся в сфере управления недвижимостью – различные организации специализируются в вопросах управления разными типами объектов недвижимого имущества. В таблице приводятся некоторые примеры международных организаций, объединяющих профессиональных управляющих определенными видами недвижимости.
Степень влияния на стоимость объекта варьируется в зависимости от типа недвижимости, но определяется одними и теми же основными параметрами. Для коммерческой инвестиционной недвижимости оценщик определяет стоимость с использованием доходного подхода; соответственно характер управления объектом влияет на его стоимость в той мере, в какой он влияет на чистую прибыль. Для объектов недвижимости, занимаемых конечными пользователями, стоимость определяется с учетом эффективности и затрат на обеспечение функционирования объекта – эти параметры также определяются оценщиком.

Как именно это происходит
Для ответа на вопрос, как именно характер управления недвижимостью влияет на ее стоимость, рассмотрим типичное офисное здание, отметив имеющиеся основные отличия от управления другими видами недвижимого имущества. Офисное здание класса А характеризуется значительным числом арендаторов; площади обычно сдаются в аренду на пять лет на рыночных условиях с ежеквартальным перечислением арендных платежей и возмещением всех эксплуатационных расходов.
В случае «чистой аренды», уже ставшей обычной практикой на российском рынке для всех типов недвижимости, может показаться, что характер управления не оказывает существенного влияния на стоимость объекта, поскольку арендатор несет эксплуатационные расходы независимо от того, насколько целесообразно осуществляется планирование расходов и управление; соответственно на доходы владельца это не влияет. Однако это утверждение может быть справедливо лишь на первый взгляд и в краткосрочной перспективе; при более внимательном рассмотрении картина представляется иной. Также следует иметь в виду мировой опыт, который показывает, что благоприятная для арендодателя рыночная конъюнктура со временем меняется, и когда это происходит, необходимость управления расходами становится еще более настоятельной.
Грамотно управляемый объект с более низким бюджетом расходов быстро завоюет хорошую репутацию и получит конкурентное преимущество в переговорах с арендаторами. С точки зрения доходности такой объект быстрее привлечет арендаторов, которые готовы платить чуть больше за качественную уборку и эксплуатацию арендуемых ими площадей, так как это минимизирует их проблемы, связанные с арендой. Эти моменты непосредственно влияют на уровень доходов арендодателя.
В более долгосрочной перспективе планирование бюджета и управление резервами обеспечивает возможность по мере необходимости проводить ремонт здания. Систематическое эффективное управление эксплуатацией объекта в долгосрочной перспективе обеспечит снижение затрат по сравнению с нерегулярным ремонтом и обслуживанием, связанным с более высокими периодическими расходами.
Оценщик отразит все эти моменты в процессе капитализации (методом дисконтированных денежных потоков или прямой капитализации) через увеличение суммы чистой прибыли и использование более низкой ставки капитализации, отражающей более эффективную эксплуатацию здания.

Секреты управления
Секреты управления, помогающие повысить стоимость объекта, хорошо известны профессиональным управляющим недвижимостью. Владельцы недвижимости с этими секретами зачастую не знакомы, но ценят преимущества от их применения. Оценщики, как специалисты, наблюдающие за рынком, должны понимать их сущность, чтобы учитывать их воздействие на стоимость – так же, как это делают участники рынка. Ниже перечислены основные важные моменты, характеризующие процесс высококачественного управления недвижимостью:

Использование специализированных систем, отражающих передовой международный опыт;
Оптовая закупка материалов и оборудования осуществляется через сеть компании или сети организаций профессиональных управляющих;
За счет международных внутриотраслевых связей обеспечивается использование самых современных материалов и методов;
Высокий уровень подготовки персонала;
Доступ к эталонным показателям эффективности за счет использования баз данных профессиональных ассоциаций.

Так как же именно знание этих секретов влияет на стоимость применительно к нашему примеру офисной недвижимости? Что оценщик (или потенциальный инвестор) находит в хорошо управляемом объекте, что заставляет его платить за его покупку больше денег, чем он заплатил бы за аналогичный, но менее эффективно управляемый объект?

Прямое воздействие на стоимость
Об этом дают некоторое представление следующие моменты:

В первую очередь инвестор предполагает, что применение описанных выше «секретов» поможет увеличить чистую прибыль.
Инвестор будет иметь дело с более качественной финансовой и операционной документацией по объекту, что облегчает последующую эксплуатацию и повышает ее эффективность.
Рынок будет рассматривать эксплуатацию объекта как менее рискованную за счет наличия отлаженной системы обязательных налоговых и страховых платежей, учета резервов замены капитального оборудования и текущего ремонта и обслуживания.
Риски снижаются также за счет оперативного реагирования на изменения законодательных требований, применение передовой практики в сфере охраны труда, организации транспортных потоков и охраны объекта.
Конструктивные отношения с арендаторами, репутация на рынке облегчают процесс заключения договоров аренды и позволяют привлечь более качественных арендаторов.

Заключение
Профессиональное управление коммерческой недвижимостью обходится недешево. Крупные суммы, выплачиваемые управляющей компании, уменьшают чистую прибыль собственника. Но эта функция необходима, и если владелец недвижимости не заключил договор управления с профессиональной компанией, ему придется нести расходы, связанные с организацией собственной службы эксплуатации. Мы не обсуждаем вопрос о том, является ли привлечение профессионального управляющего более эффективным решением, но одно можно утверждать с уверенностью: действия по управлению недвижимостью влияют на стоимость объекта. Оценщик должен определить воздействие факторов, влияющих на стоимость, и оценить различия в уровне риска между грамотно управляемым объектом и объектом, характеризующимся нестабильными показателями эффективности и непрогнозируемыми расходами в будущем. Он увидит разницу между отлаженной системой документации и беспорядочными записями, ведущимися собственником, взявшим на себя функции управляющего.

Загрузка...