«Возрастные» проблемы
В европейских странах (Великобритания, Франция) срок жизни бизнес-центра или торгового комплекса составляет 25–30 лет. После чего это здание, как правило, признают устаревшим и сносят. На его месте возводят новый, более эффективный, объект. В Петербурге средний срок жизни объектов коммерческой недвижимости пока определить сложно. Качественные торговые и бизнес-центры с концепцией, разработанной консалтинговыми компаниями, появились в Северной столице относительно недавно. При этом многие физически и морально устаревшие объекты «соцкультбыта», доставшиеся в наследство рынку недвижимости с советских времен, прошли реконструкцию и продолжают функционировать. Сохраняющийся дефицит коммерческих помещений в Петербурге приводит к тому, что пока арендаторы готовы закрывать глаза на некоторые неудобства, вызванные «возрастными» проблемами здания. Вместе с тем понимание того, что недвижимость устаревает и физически, и «идеологически», у петербургских девелоперов уже появилось.
Признаки старения
Один из первых признаков «старения» объекта – несоответствие современным требованиям его инфраструктуры, что влечет за собой понижение классности. Основные параметры, по которым определяется несоответствие ранее присвоенному классу, – это качество строительства и отделки помещений бизнес-центра, устаревание инженерной инфраструктуры – систем, обеспечивающих эффективное функционирование здания. К ним же относятся устаревшая система вентиляции, несовременное лифтовое оборудование, тесный вестибюль, а также качество предоставляемых арендаторам услуг, например, со стороны управляющей компании.
«Примером морального устаревания бизнес-центров класса В может служить ситуация с системами кондиционирования, – рассказывает Олег Спивак, директор по консалтингу Becar Commercial Property Spb. – В конце 90-х годов для бизнес-центра класса В в Петербурге было вполне нормально не иметь системы кондиционирования. То есть технология уже существовала, но в общей массе не применялась. Однако в 2003 году наличие системы кондиционирования было внесено в перечень стандартов классификации Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) как обязательное требование к классу В. Поэтому большинству владельцев бизнес-центров, введенных в конце 1990-х – начале 2000-х годов, пришлось спешно решать эту проблему или переводить свой объект в класс С и снижать арендные ставки. В большинстве случаев в таких бизнес-центрах приходилось ставить сплит-систему, технические возможности которой хуже, чем у систем вентиляции и кондиционирования».
Снижение доходности объекта и увеличение операционных расходов также являются признаком того, что физическая жизнь объекта подходит к концу. Устаревание, как правило, первыми «чувствуют» посетители бизнес-центра или покупатели торгового комплекса. «Объекты перестают пользоваться популярностью, – объясняет Олег Спивак. – Затем это начинает отражаться на арендаторах – снижаются доходы, происходит ротация арендаторов. А затем все сказывается на арендодателях – падает уровень доходов».
Эксперты рынка отмечают еще одну причину морального устаревания объекта – смену его окружения. По мнению Анны Деркач, генерального директора компании «Praktis. Управление и Эксплуатация», сильное влияние на объект, как правило, оказывает появление поблизости крупных проектов по возведению жилья или коммерческой недвижимости, строительство новых дорог и развязок, что приводит к изменению транспортной доступности объекта.
Снос или реконструкция?
Судьба устаревших объектов во многом зависит от их местоположения. «Если это престижный район, то лучше провести реконцепцию и модернизировать здание, но не менять целевую группу арендаторов, – считает Анна Деркач. – В окраинных, малопрестижных районах возможен снос старого здания с целью строительства на его месте современного комплекса».
Кроме того, смена формата в существующих проектах часто происходит исходя из его специфики. Если планировочные решения существующего здания позволяют разместить современную торговлю, развлечения или же офисы – в таком случае собственник или девелопер старается минимизировать свои затраты и не сносить здание. Если архитектурные, планировочные решения ограничивают возможности получения дохода от эксплуатации объекта, скорее всего, что он исчезнет с карты города, а на его месте возникнет нечто новое.
Upgrade как часть концепции
Условием долголетия любого объекта коммерческой недвижимости является грамотная концепция, в которую заложена возможность реконструкции объекта. «Требования, предъявляемые к объектам коммерческой недвижимости, постоянно растут. Вполне вероятно, что уже через несколько лет после открытия, например, бизнес-центра, потребуется его техническая модернизация, – объясняет Анна Деркач. – Поэтому, безусловно, возможность реконструкции офисного центра лучше предусмотреть на этапе проектирования. В этом случае она обойдется дешевле».
Если концепции нет, то объект может потерять актуальность уже к моменту запуска, т. е. года через 2–3. «Насколько грамотно и верно создана концепция объекта, подобраны арендаторы и определены параметры (технические, планировочные), настолько долго способен жить объект, – считает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. – Очень часто сейчас происходит так, что, прожив всего несколько сезонов, проект перестает быть интересным, посещаемость его падает, арендаторы не желают участвовать в проекте. Особенно это касается торгового сегмента. Так, 2006 год показал всю катастрофичность и необратимость последствий ввода некачественных продуктов торговой недвижимости на рынок. В тот момент рынок испытывал острый дефицит торговых центров, было введено в эксплуатацию рекордное количество площадей, часть из которых не имела конкретной идеи существования. В итоге рынок получил немало «претендентов на реконцепцию».
Управление сохраняет актуальность
Практически все эксперты сходятся во мнении, что роль профессиональной управляющей компании в поддержании объекта на должном уровне – как «физическом», так и «идеологическом», очень велика.
Если профессиональная управляющая компания осуществляет весь спектр услуг: по продвижению, обслуживанию и эксплуатации объекта, то этот комплекс мер продлевает физическую и моральную жизнь объекта. «Присвоение бизнес-центру определенного класса – это не раз и навсегда, – считает Александр Гришин, генеральный директор VMB-trust. – Со временем бизнес-центр устаревает как морально, так и физически. И если управляющая компания не поддерживает объект на заявленном уровне, не совершенствует его, то со временем бизнес-центр может быть понижен в классе».
По данным консалтинговой компании London Consulting & Management Company | LCMC, на сегодняшний день общий объем предложения на рынке торговой недвижимости составляет 3 018 027 кв. м. «Это хороший показатель, но эта цифра будет ежегодно расти, будут появляться новые сильные концептуальные проекты, конкуренция станет жестче, – резюмирует Дмитрий Золин. – Поэтому большое значение для стимулирования доходности проекта играет его управляющая компания, способная анализировать текущую ситуацию на рынке, прогнозировать дальнейшее развитие и вовремя принимать ключевые решения, помогающие объекту долгое время оставаться актуальным и востребованным».
Понижению класса мешает дефицит
Дефицит бизнес-центров в Петербурге настолько велик, что снос административных зданий советского времени, по мнению специалистов, нецелесообразен. Сейчас такие здания проходят реконструкцию и используются как бизнес-центры. Вместе с тем сегодня помещения в бывших НИИ и заводских цехах едва дотягивают до категории С. Эти объекты, даже после реконструкции и ремонта, характеризует более низкое качество строительства, инженерных систем, неэффективность планировочных решений, а также недостаточно престижное расположение.
Качественные объекты, построенные уже в постсоветское время, даже по европейским стандартам устареть еще просто не успели. Первая волна строительства бизнес-центров пришлась на 1998–1999 гг. Например, к «предпенсионному» возрасту по европейским меркам приближается бизнес-центр «Шведский дом». Это первый бизнес-центр класса А в Петербурге (был открыт в 1996 году), и пока он сохраняет свои высокие характеристики. «Во многом это связано с тем что «Шведский дом» – бизнес-центр «одного арендатора», – говорит Олег Спивак. – Не думаю, что он устарел и понизил свой класс. Это представительский офис, расположенный в центре города, и затраты на его эксплуатацию должны поддерживать его в хорошем состоянии и на уровне».
Вместе с тем, считают эксперты, процесс понижения классности – дело недалекого будущего. С течением времени разрыв между стандартами качества и тем, что собою представляют сегодняшние объекты высшей категории, будет увеличиваться, и тогда действительно объекты категории А будут переводиться в класс В, потом В- и т. д. Однако сегодня говорить об этом как о тенденции пока не приходится.
Торговые центры «стареют» быстрее
Торговые центры как наиболее динамично развивающийся сегмент рынка коммерческой недвижимости, как правило, устареванию подвержены быстрее всех. Еще 10 лет назад крупные универмаги, построенные в советское время, были востребованы. Сегодня они не привлекают посетителей. И во многом из-за устаревшей концепции. Посетитель торгового комплекса предпочитает современный торгово-развлекательный центр старому, пусть даже реконструированному зданию универмага. Кроме того, даже торговые комплексы, которые были построены 3–5 лет назад, сегодня подвергаются реконструкции и реконцепции.
Дело в том, что на рынке торговой недвижимости Петербурга до сих пор функционируют объекты, построенные еще в начале 1990-х. Это торговые центры, похожие на крытые рынки, не имеющие какой-либо специализации, с низкокачественным товаром и хаотичным набором арендаторов, однако они до сих пор любимы потребителями. «Такие объекты нашли своего покупателя, перепрофилирование этих торговых комплексов – вопрос только экономики проекта. Интерес девелоперов к перепрофилированию связан исключительно с местоположением объектов, их экономическим размером и правами», – считает управляющий партнер «АйБи ГРУПП» Юрий Борисов.
История «рынкообразных» проектов во многом началась с холдинга «Адамант» – одного из крупнейших игроков на рынке торговой недвижимости Петербурга. Торговые центры «Адамант» в свое время были первыми торговыми центрами Северной столицы. В 90-х годах эта сеть открыла множество торговых центров рыночного типа в самых проходных местах – успех этих объектов был целиком построен на потоках. Отличительная особенность подобных торговых центров – отсутствие якорных арендаторов. Они и не были нужны, поскольку в те времена люди шли не за маркой, а за товаром.
Один из первых комплексов «Адаманта» «Балканский», построенный в 1994 году, начал приносить прибыль в рекордно короткие сроки – уже через 3 года. Однако эти первые торговые центры Петербурга недолго пользовались успехом у покупателей. «Уже в конце 90-х спрос постепенно стал смещаться в пользу более качественных форматов, – говорит Олег Спивак. – Это говорит о том, что концепция 90-х годов сегодня уже почти полностью себя исчерпала».
С начала 2003 года в ТК «Балканский» начались работы по его реконструкции. В 2003 году был открыт корпус «Кубик», спустя год – корпус «Пирамида», который расположился на месте бывшего одноэтажного корпуса. Обновленный корпус представляет собой трехэтажное здание с полностью остекленными фасадами. Торговая площадь корпуса после завершения работ составила около 6 тыс. кв.м.
Весной того же года на территории комплекса открылся центр «Вернисаж» общей площадью более 11 тыс. кв. м, на которой разместился многозальный кинотеатр «Кронверк Синема», зал игровых автоматов «Джекпот» и несколько кафе. Здесь же открылся универсам «Патэрсон».
В сентябре 2006 года на Балканской площади открыт новый, девятиэтажный корпус, в котором расположены торговые предприятия и офисный центр. Реконструкция комплекса ведется до сих пор и должна завершиться в 2009 году.
ТК «Адамант» реконструирует еще один торговый комплекс в Петербурге – ТК «Звездный». После реконструкции объекта его площадь увеличится в 13 раз. На данный момент площадь ТК «Звездный» составляет 8,5 тыс. кв. м. К 2010 году общая площадь комплекса составит около 110 тыс. кв. м. В состав центра войдут торговые площади и офисные помещения с многоярусной автомобильной парковкой на 30 тыс. кв. м. Размер инвестиций в проект оценивается в $90 млн. В состав обновленного комплекса войдут магазины, кинотеатр, боулинг и фитнес-центр.
На сегодняшний день в Петербурге реализуется немало проектов по реконструкции отживших свое торговых объектов. Самые интересные из них – это получившие вторую жизнь советские универмаги. Так, компания «СТ Групп» Шалвы Чигиринского реконструирует универмаг «Пассаж». Стоимость проекта составляет почти $120 млн.
Компания Mercury приступила к редевелопменту «ДЛТ». Сумма инвестиций в проект пока не разглашается, но известно, что на развитие инфраструктуры компания перечислила в бюджет города $17,5 млн.
В целом старые универмаги будут либо переходить в бутиковый класс, либо полностью сменят функционал. Например, компания JFC, один из крупнейших в России импортеров фруктов, решила перепрофилировать универмаг «Фрунзенский» под бизнес-центр. Универмаг, сгоревший 17 лет назад и вновь открывшийся лишь в 2001 году, так и не смог вернуть своих покупателей. На приобретение «Фрунзенского» компания потратила $10 млн. и $7 млн. планирует вложить в его реконструкцию под бизнес-центр.
