Воздушные парки

Раскольцовка
В начале марта возобновились разговоры о перспективах строительства второго транспортного кольца вокруг Петербурга. КАД-2 может быть проложена либо по линии бетонной трассы А-120, либо между ней и существующей кольцевой автодорогой. До начала реализации областного проекта еще далеко: даже КАД-1 еще не завершена окончательно. Однако уже сейчас ясно, что появление второй кольцевой способно преобразить окрестности первой.
В местах немногочисленных развязок КАД-1 с городской дорожной сетью пока активно развиваются только логистические проекты. Остальные земли пустуют. Потенциал этих территорий давно очевиден как для городских, так и для областных властей. Но город и область не могут договориться, кто и как должен контролировать развитие 50-километровой зоны. Городские власти хотели бы контролировать строительство в данной зоне, в то время как в правительстве Ленобласти уверены, что это приведет к дискриминации областных проектов в пользу городских.
Затяжной конфликт двух соседст­вующих субъектов федерации не способствует развитию транспортной и инженерной инфраструктуры вокруг КАД и пока отпугивает от нее потенциальных инвесторов. Между тем аналитики сходятся во мнении, что если напряжение будет снято – например, с появлением у Ленобласти собственной КАД, – между двумя кольцевыми могут быть эффективны любые виды коммерческого строительства. «Вторая кольцевая очень полезна. Существующая КАД еще не завершена, а уже видна ее ограниченность и недостаточность для развития экономики. Скорее всего, между кольцами будет формироваться специфическая зона. Область получит инвесторов на освоение территории межу кольцами. Особенно по востоку и югу. На урбанизированные территории перетечет реальная производственная жизнь из города. За производством последуют люди, станут возникать новые жилые массивы. Со временем офисы также переберутся в эту деловую зону», – считает первый заместитель гендиректора ООО «ЦПРН «Вечер» Сергей Рябинин. В долгосрочной перспективе именно между двумя кольцевыми могут получить развитие форматы, доселе невиданные на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. И один из таких форматов – бизнес-парки.

Офис на свежем воздухе
Согласно определению Urban Land Institute, бизнес-парк – это комплекс из нескольких зданий, расположенный в зеленой зоне и предлагающий дополнительные услуги арендаторам офисов. В классическом западном понимании такой комплекс располагается за чертой урбанизированного центра вблизи одной из основных магистралей.
По словам Бориса Юшенкова, генерального директора Colliers в Санкт-Петербурге, главная характеристика бизнес-парка – низкая плотность застройки. «Бизнес-парк занимает большую территорию, чаще всего за городом, где расположен комплекс малоэтажных офисных зданий, объединенных одной архитектурной концепцией, в которую интегрирована богатая инфраструктура — предприятия сферы бытовых услуг, общественного питания, торговые и развлекательные объекты», – объясняет г-н Юшенков. «Классические бизнес-парки имеют удобные подъездные пути, большое количество парковочных мест и открытые планировки офисов», – добавляет Вал Жердес, директор по стратегическому и инвестиционному консалтингу Praktis CB.
Малоэтажная и неплотная застройка позволяет каждому крупному арендатору обзавестись не только собственным зданием, но и небольшой территорией вокруг него, где можно создать рекреационную зону для своих сотрудников. Единая на весь комплекс инфраструктура позволяет арендаторам существенно экономить на коммунальных платежах и других расходах, а функционирование объекта, вплоть до мелочей, обеспечивает профессиональная управляющая компания.

Трудности перевода
В России формат бизнес-парков только начинает развиваться. Флаг­маном здесь является Москва, где уже дейст­вуют бизнес-парки «Кры­латские Холмы», «ИКЕА Химки», «Кантри-парк» и бизнес-парк «Ав­­рора». В Петербурге в последние годы также отмечается тенденция к переходу от отдельно стоящих бизнес-центров к строительству целых деловых кварталов. «При этом объект, позиционируемый как бизнес-парк, может одновременно именоваться и бизнес-центром, и офисным или многофункциональным комплексом, и даже деловым кварталом. Понятия «технопарк», «индустриальный парк» или «логистический парк», «бизнес-инкубатор» употребляются совершенно бессистемно», – говорит г-н Рябинин.
«Бизнес-парк в первую очередь ориентирован на компании, для которых важна в основном высокая эффективность и функциональность рабочего пространства при среднем уровне комфорта. Представительские функции офиса отходят на второй план», – говорит Юрий Ильин, заместитель генерального директора «А + Estate» (входит в группу ЛСР). Обычно в бизнес-парках предпочитают обитать крупные компании, работающие в сфере высоких технологий. Неслучайно уже внутри категории «бизнес-парк» выделяют такие виды, как технопарк и логистический парк. Также от делового квартала бизнес-парк отличает высокая степень развития социальной инфраструктуры, потребителями которой становятся не только работники компаний в бизнес-парках, но и жители близлежащих районов.
Для классификации бизнес-пар­ков Московский исследовательский форум разработал методику, аналогичную классификации бизнес-центров. В соответствии с ней бизнес-парки, строящиеся по принципу green field как объекты нового строительства и соответствующие в целом вышеописанным требованиям, относятся к классу А, объекты же, возникающие в результате редевелопмента промышленных зон, – к классу В. По словам г-на Жердеса, если следовать данной классификации, в Санкт-Петербурге имеются только объекты класса В. С ним согласен заместитель генерального директора «Менеджмент компании ПСБ» Артур Ким: «Арендные ставки для таких объектов соответствуют среднерыночным ставкам для класса В, тогда как в настоящих бизнес-парках, расположенных на окраинах города, ставки на помещения аналогичного качества существенно ниже».
Среди петербургских проектов, имеющих в своей концепции много общего с бизнес-парками, эксперты CRE отмечают Electric City на месте завода «Электрик», осуществляемый корпорацией ЛСР и «Обухов центр» на базе административных помещений Обуховского завода (девелопер – УК «Теорема»). «Обухов-центр» ближе всего стоит к понятию «бизнес-парк» благодаря транспортной доступности – наличию съездов с КАД на пр-т Обуховской обороны», – считает Сергей Рябинин. Что касается проектов, позиционируемых как собственно бизнес-парки, то среди них можно отметить бизнес-парк «Мартышкино», расположенный недалеко от Ломоносова. Объект размещен на 13 га и обладает офисными, производственными и складскими площадями в размере 20 тыс. кв. м. К 2008 году в трех километрах от «Мартышкино» пройдет последний участок КАД. Сейчас разрабатывается генплан развития этой территории, в ходе реализации которого площадь застройки будет увеличена до 50 тыс. кв. м.

Класс А вдали от центра
Специалисты видят целый ряд предпосылок к появлению в Санкт-Петербурге бизнес-парков класса А. В центральных районах наблюдается дефицит свободных земельных участков, и большинство бизнес-центров – это проекты реконструкции, что снижает их конкурентоспособность с точки зрения технического оснащения и удобства планировок. Рост транспортной нагрузки на городскую дорожную сеть и сложности с размещением парковки также приближают рынок к появлению бизнес-парков. По словам г-на Юшенкова, даже строительство многоуровневого подземного паркинга не всегда позволяет обеспечить объекту в центре города парковочный индекс, соответствующий его классу: для офисных центров класса А – 1–1,5 м/м на 100 кв. м офисной площади; для класса В – 1,5–2 м/м на 100 кв. м офисной площади. Меняется и структура спроса на офисные помещения. При сохраняющемся спросе на офисы до 200 кв. м с привязкой к центральным районам имеет место рост заявок на площади от 1000 кв. м. При этом крупные арендаторы уже сейчас интересуются дополнительной инфраструктурой – такой как фитнес-центр, апарт-отель или гостиница, торговые галереи, большая парковка.
В промышленных зонах уже возникают небольшие проекты бизнес-парков, например бизнес-парк «Остров» на Турухтанных островах. «В идеале бизнес-парки должны соседствовать с новыми проектами комплексной застройки территорий либо включать жилую функцию, тогда можно решить проблему проживания сотрудников», – считает вице-президент Setl Group Вячеслав Семененко. С этой точки зрения оптимальным местом для расположения бизнес-парка г-н Семененко считает район Кудрово, где компания реализует проект строительства нового жилого района, – здесь имеются съезды с КАД и в будущем появится станция метро «Народная».

На научной основе
«В период существования СССР набором атрибутов бизнес-пар­ка обла­дали академгородки: Ново­сибирский, Томский и Тартуский и города-спутники в Подмосковье (Зеленоград, например). Билл Гейтс создал Силиконовую долину, где люди работали и жили – это тоже своеобразный технопарк», – размышляет Сергей Рябинин.
Примером организации бизнес-парка «на научной основе» является проект технопарка в Невском районе, созданный Университетом телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича. Проект получил частичное федеральное финансирование, а в III квартале 2005 года о своем участии в проекте заявила международная IT-корпорация Google (она планирует создать на территории технопарка исследовательский центр на 3 тыс. человек). Согласно концепции, в технопарке сможет работать до 14 тыс. человек. Площадь построенных зданий составит 100 тыс. кв. м, а общая стоимость проекта определена в $1 млрд (16% из средств выделит бюджет, остальные – инвесторы). Ассоциация «Руссофт» еще в конце 2003 года получила от города участок под строительство технопарка «Северный» в районе ст. м. «Пионерская». Проект подразумевает строительство комплекса ИТ-парка «Северный» в составе четырех зданий, три из которых предназначены для компаний, занимающихся разработкой программного обеспечения. Четвертое здание – 20-этажная башня – предназначено для размещения сервисных бизнесов, которые будут обслуживать резидентов ИТ-парка (банковский офис, гостиница, конференц-центр, рестораны и кафе, спортивный центр, офисы консалтинговых компаний и т. д.). Еще одним из возможных вариантов локации бизнес-парков могли бы стать ОЭЗ «Нойдорф-Стрельна» и «Новоорловская». «Работая над концепцией ОЭЗ «Новорловская», мы имели в виду бизнес-парк. Территория зоны в Стрельне слишком маленькая, в Новоорловской же помимо пространства есть еще и Новоорловский лесопарк. А наличие ландшафтной составляющей немаловажно для этого формата», – отмечает Алексей Шаскольский, руководитель группы оценки Института проблем предпринимательства.

Хождение по кругу
В Москве бизнес-парки класса А группируются в районе пересечения МКАД и Ленинградского шоссе – в направлении международного аэропорта Шереметьево. Здесь расположен бизнес-парк «Кантри Парк». Неподалеку реализуется проект «Бизнес-парк «Химки», строится бизнес-парк «Гринвуд». К городу-спутнику Химки по проекту примыкает и бизнес-парк «Химки-сити». Что касается европейских городов, то примером могут служить Лондон или Франкфурт-на-Майне. В Лондоне в 1,5 км от аэропорта Хитроу расположен бизнес-парк Stokley Park, построенный по проекту Нормана Фостера. На участке 160 га расположено около 150 тыс. кв. м офисных площадей и еще 250 тыс. планируется к строительству. Здесь арендуют офисы Canon Europe, Panasonic Europe, Adobe System, Apple Computers UK Limited, Sharp Electronics.
Если проводить аналогии, то идеальной зоной для дислокации бизнес-парков в Санкт-Петербурге является деловая зона вблизи аэропорта Пулково. Но, по мнению г-на Жердеса, территориальные резервы зоны Пулково с точки зрения перспектив строительства бизнес-парков практически исчерпаны. Поэтому придется искать альтернативу. «Что касается зоны вокруг КАД, то пока сама по себе КАД еще не работает на полную пропускную способность из-за недостроенных съездов, а без съездов многие потенциально привлекательные территории для строительства бизнес-парков остаются невостребованными», – констатирует советник VMB-trust Евгений Рязанцев. «Однако с перспективой строительства жилых районов в Кудрово, Буграх, Колпино КАД станет внутригородской магистралью, по которой будет просто и удобно добираться в офисы, не заезжая в центр города», – добавляет г-н Юшенков. Таким образом, бизнес-парки рано или поздно, безусловно, начнут концентрироваться за пределами кольцевой дороги.