Кредитные швейцары

«Для снижения рисков банковской системы ЦБ начал закручивать гайки, – рассказывает Александр Гущин, заместитель руководителя отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА». – В первую очередь это ударило по закредитованным заемщикам, в том числе работающим на рынке недвижимости. Вместе с тем наличие кредитного рейтинга действительно позволяет сохранить таким компаниям доступ к банковскому финансированию». По мнению г‑на Гущина, после вступления в силу обновленных инструкции № 139‑И и положения № 254‑П, подготовленных ЦБ РФ, кредитные рейтинги заемщиков используются при определении размера достаточности капитала банка и необходимого объема резервирования по ссудам. В результате предлагаемые условия значительно более выгодны для заемщиков с высоким кредитным рейтингом: банк может предложить более низкую ставку по кредиту или увеличить объем кредитования.

Теоретически, без привязки к конкретной индустрии, наличие стороннего рейтинга дает потенциальному кредитору/инвестору общее представление о финансовом положении компании и свидетельствует о зрелости компании, ее готовности к привлечению публичного долга. Но, по оценкам Оксаны Панченко, руководителя дирекции обслуживания и финансирования корпоративных клиентов, члена правления Райффайзенбанка, применительно к рынку недвижимости уместнее говорить о рейтинге для компаний, у которых уже есть пул привлекательных проектов, формирующих в совокупности позитивный финансовый результат группы. Такие компании могут претендовать на позитивную оценку их бизнеса и, кроме того, уже нуждаются в таком долге, который может быть привлечен только с помощью публичного долгового инструмента. Именно в этом случае особенно актуальным становится качество объектов, на которые опирается компания, рассматривающая выход на публичный рынок долга. Таким образом, отличительной особенностью присвоения рейтингов компаниям в сфере недвижимости должен стать процесс рейтингования объектов компании с учетом соотношения рейтинга компании к рейтингу объектов, продолжает г‑жа Панченко. На основании этого более уместным было бы говорить не только о рейтинге компании, но также и о рейтинге объекта недвижимости, которым данная компания владеет. Например, у компании с потенциально хорошим кредитным рейтингом не может быть некачественных объектов недвижимости. Наталья Пирогова, заместитель генерального директора по экономике и финансам ООО «АФИ Рус», отмечает, что именно кредитный рейтинг формирует мнение потенциальных инвесторов об уровне кредитного риска предприятия, отражая качество долговых обязательств компании и относительную вероятность дефолта по ним. При этом любому инвестору стоит помнить: ни один, пусть даже самый высокий кредитный рейтинг не может застраховать от дефолта компании. Так, во время мирового финансового кризиса 2008 года агентства присваивали высокие рейтинги эмитентам и ценным бумагам дефолтного уровня. В результате правительство США было вынуждено внести поправки в законодательство, чтобы снизить зависимость от рейтингов при принятии инвестиционных решений. Ряд аналитиков считают кредитный рейтинг своеобразной лакмусовой бумажкой для практически любого игрока рынка недвижимости, уточняя, что он одновременно анализирует ее менеджмент, структуру, бизнес-процессы и стратегию. Так, Александр Соколюк, начальник департамента корпоративных финансов «Группы ПСН», считает, что наличие рейтинга от международного рейтингового агентства позволяет включать, например, облигации в ломбардный список ЦБ РФ, что расширяет круг потенциальных инвесторов, для которых наличие бумаги в ломбардном списке ЦБ РФ является обязательным условием ее покупки. Впрочем, далеко не все эксперты так оптимистичны. «Наличие кредитного рейтинга не дает компании практически ничего, если не планируется публичных заимствований на международных рынках, – убежден Иван Губочкин, управляющий директор отдела рынков капитала CBRE. – Кроме, разумеется, количественной оценки риска третьей стороной, наличие рейтинга означает достаточно высокую культуру репортинга и финансовой отчетности в компании». В том, что рейтинг для девелопера – это скорее статусный показатель, уверен и Виктор Салкаи, директор департамента по работе с инвесторами и рынками капитала ГК «ПИК».

В каком случае наличие кредитного рейтинга является для компании непременным условием? Александр Гущин напоминает, что в со­ответствии с требованиями ЦБ РФ банки начинают указывать в качестве условий для заемщиков наличие кредитного рейтинга. Это не является обязательным требованием, но на практике может стать решающим фактором для банка. Помимо требований со стороны кредитных организаций наличие рейтинга позволяет включить облигации эмитента в список «А1» на Московской бирже (обязательно при выпуске международных публичных ценных бумаг (долговых); для IPO это не обязательно, как и для привлечения инвестиций). Александр Соколюк поддерживает: острая необходимость в выпуске кредитного рейтинга возникает только в случае корпоративного заимствования на открытых рынках и/или выхода компании на биржу. «Банковские структуры доверяют только собственному анализу рисков компании-заемщика, – говорит Наталья Пирогова. – Наличие рейтинга является дополнительным плюсом при оценке рисков заемщика и существенным фактором при определении процентной ставки: чем выше кредитный рейтинг, тем ниже ставка по кредиту». Участие в кредитном рейтинге для компании не является обязательным и официально нигде не закреплено, но желательно, поддерживает Виктор Салкаи. Игроки единодушны: на рынке кредитных рейтингов в ближайшие пять лет по-прежнему будет лидировать «большая тройка» – Fitch, Standard & Poor's и Moody's. Рейтинги формируются кредитными рейтинговыми агентствами, которые исторически специализируются на оценке рисков, говорит Иван Губочкин. При этом каждое агентст­во использует свою методологию оценки риска, уточняет Оксана Панченко. Число уровней (ступеней рейтинга) зависит от методологии оценки кредитоспособности того или иного агентства. Для отражения результатов оценки используется рейтинговая шкала. Обычно используется буквенная шкала – от «ААА» (очень высокая способность выполнять свои финансовые обязательства, самый высокий рейтинг) до «D» (дефолт по финансовым обязательствам). К рейтингам категорий от «АА» до «ССС» может добавляться знак «+» или «–» для обозначения относительных различий в уровне кредитоспособности в пределах основных рейтинговых категорий. При этом рейтинговое агентство работает с предоставляемой информацией, но не проверяет ее достоверность. Рейтинговые шкалы всех рейтинговых агентств схожи, подтверждает Александр Гущин. В рамках рейтинговой оценки агентства запрашивают у клиентов бухгалтерскую отчетность и ряд показателей, сведенных в анкету. Содержание анкеты может различаться у агентств в зависимости от специфики используемой методики, но всегда в том или ином виде будет запрошена подробная информация о финансировании, специфике и показателях бизнеса, реализуемых проектах. Компания может не заполнять часть анкеты, имея хорошо проработанную отчетность по МСФО с подробными нотами к ней. «Если мы говорим о международном рейтинговом агентстве, то основным анализируемым документом является консолидированная финансовая отчетность по МСФО», – поддерживает Оксана Панченко. Также, по мнению эксперта, рассматриваются динамика операционных показателей компании за последние годы, оценивается отрасль и ее перспективы, положение компании на рынке, прогнозы развития компании, уровень корпоративного управления, акционерная структура и т. д., т. е. преимущественно все то, что интересует и банки-кредиторы при оценке финансового состояния заемщика.

Возможно ли получить кредитный рейтинг, если компания находится на начальной стадии реализации проекта, убыточна, имеет отрицательный размер капитала, высокую долговую нагрузку или реализует свои проекты за пределами России? Александр Соколюк уверен: кредитный рейтинг может заказать любая компания, обратившись в рейтинговое агентство и предоставив необходимую информацию. «Другое дело, каким будет результат, – уточняет г‑н Соколюк. – Компании, как правило, не выпускают рейтинг, если он ниже B– по шкале Standard & Poor's или Fitch. Никому не нужен кредитный рейтинг, отпугивающий инвестора». Для того чтобы пройти рейтинговую оценку кредитоспособности, в нашем агентстве обычно нет существенных ограничений, делится Александр Гущин. Начальная стадия реализации проекта, убыточность компании, отрицательный размер капитала, высокая долговая нагрузка являются существенными факторами риска с точки зрения кредитоспособности, но не всегда являются непреодолимым препятствием для получения рейтинга. А наличие проектов за пределами России вообще не оказывает негативного влияния на рейтинг. Важную роль в рейтинговом анализе, помимо уже указанных долговой нагрузки, рентабельности и достаточности капитала, играют оценка уровня ликвидности, качества дебиторской и кредиторской задолженности, валютных рисков. Также проводится оценка корпоративных рисков и различных бизнес-рисков. Для проектных компаний в рамках анализа важную роль играет возможность собственника в случае необходимости оказать финансовую поддержку и отношения с ключевыми банками-партнерами.

Господин Гущин считает, что целесообразно иметь кредитный рейтинг перед тем, как начинать вести переговоры с инвесторами о финансировании компании. Впрочем, судя по нашей практике, часто получение рейтинга идет параллельно с переговорами о финансировании, но это более нервная и сложная ситуация для компании, поскольку существенно ограничены сроки на подготовку документов для рейтинговой оценки. На сегодняшний день в России процентные ставки по банковскому финансированию, особенно на начальных стадиях строительства, не уступают по привлекательности процентным ставкам по долговым бумагам, говорит Наталья Пирогова. В долгосрочной перспективе наиболее целе­сообразным будет привлечение рефинансирования после ввода объекта коммерческой недвижимости в эксплуатацию или при реализации крупных жилищных проектов. В любом случае затраты компании на получение кредитного рейтинга будут достаточно высокими, поэтому все зависит от поставленных целей. Цена присвоения рейтинга – до $ 80 тыс., расходы по поддержанию кредитного рейтинга составят до $ 30 тыс. в год, говорит Александр Соколюк. Стоимость рейтингования может отличаться как от агентства, так и от срочности проведения анализа, считает Александр Гущин. Так, цена рейтинга может колебаться в пределах от 150 тыс. до 500 тыс. рублей. В некоторых агентствах компания может пройти процедуру экспресс-оценки, когда на основании анализа нескольких форм отчетности аналитики сообщают компании рейтинговый диапазон из двух–трех уровней, в один из которых, скорее всего, попадет итоговый рейтинг компании при отсутствии подводных камней в отчетности. Кроме того, по результатам экспресс-оценки обозначаются позитивные и негативные факторы, которые можно выделить уже на ранних этапах анализа. Участие в российском рейтинге обойдется, по оценкам игроков, в разы дешевле. При этом для российских банков наличие кредитных рейтингов не оказывает никакого влияния на решение о выдаче заемных средств, считает Сергей Чемерикин, директор отдела оценки Cushman & Wakefield. Банки самостоятельно проводят финансовый анализ заемщика. Кроме того, кризис 2008 года в некоторой степени подорвал доверие к надежности кредитных рейтингов, подготавливаемых независимыми рейтинговыми агентствами. Сейчас, в соответствии с Базельскими рекомендациями, банки разрабатывают собственные рейтинги заемщиков, используемые исключительно внутри банка. «На рейтинг от российских рейтинговых компаний банки, где я работала, большого внимания не обращали, хотя его наличие также оценивалось как плюс для компании», – делится Лидия Давыдова, директор из отдела рынков капитала CBRE. «Компании рынка недвижимости, которые имеют большую долю девелоперских проектов по отношению к стабилизированным активам, приносящим арендный доход, должны готовиться к консервативному подходу рейтинговых агентств по планам реализации этих девелоперских проектов, к завышению оценки подверженности компании рискам, что ведет к снижению рейтинга, – полагает Александр Соколюк. – Сегодня спрос на риск у инвесторов низкий, а инвестиции в любую девелоперскую компанию – это инвестиции с повышенным риском. Самыми стандартными продуктами заимствования для компаний рынка недвижимости являются банковские кредиты. Например, наличие объекта недвижимости, приносящего стабилизированный рентный поток, позволяет компании привлекать кредит в объеме до 70 % от рыночной стоимости такого актива. Для такого продукта никакие кредитные рейтинги не нужны. С проектным финансированием намного сложнее, круг потенциальных банков кредиторов намного уже, но интерес банков к хорошим проектам есть». Впрочем, пока наличие у российских компаний рынка недвижимости рейтинга от международного рейтингового агентства скорее исключение, чем правило. На российском рынке в секторе рынка недвижимости нет отечественных компаний с долгосрочным кредитным рейтингом, превышающих B+, говорит эксперт. Сергей Чемерикин обратил внимание, что среди российских участников рынка недвижимости в настоящее время кредитный рейтинг есть у «Группы ЛСР», подготавливаемый рейтинговым агентством Fitch. «Полагаю, что он помогает компании при размещении облигационных займов и поддержании положительной репутации на международном рынке среди инвесторов», – рассуждает Сергей Чемерикин. В остальном же, по оценкам большинства опрошенных игроков, кредитный рейтинг для рынка недвижимости в ближайшие годы останется «швейцаром у банковской парадной» – красиво, статусно, но вовсе не обязательно.