Девелоперы, работающие в центральной части России, ритейлеры, осваивающие российский рынок из центра, обязательной точкой дислокации часто называют Ярославль. Близость региона к Москве, хороший уровень доходов населения, экономическая стабильность – все это делает регион перспективным для инвесторов. Не последнюю, если не первую роль в этом играет компромиссное, в хорошем смысле слова, мышление администрации региона. О том, как искать баланс между интересами города и бизнеса, рассказывает Юлия Голова, руководитель отдела по контролю за градостроительной деятельностью и разрешительной документации департамента строительства Ярославской области.

– Юлия, как вы в Ярославской области боретесь за финансовые и инвестиционные ресурсы, которые на сегодняшний день в России очень ограничены? Что и как вы делаете для привлечения инвестиций, как формируете законодательство?

– У Ярославской области, на мой взгляд, большой потенциал: она имеет хорошее географическое положение, регион располагает опытом развития самых разных территорий, кроме того, здесь есть интересный симбиоз культурного наследия, которое может быть интересно в туристическом аспекте, и промышленного: известно, что в прошлом Ярославская область размещала большое количество промышленных предприятий. То есть регион довольно самодостаточный, опытный в решении самых разных задач и, ко всему прочему, располагающийся в центральной части России, недалеко от Москвы. Было бы глупо не использовать все это для развития и привлечения инвестиций.

Некоторое время назад администрация Ярославской области начала формировать строительную политику региона. Начали мы с того, что сами для себя решили «осознать» нашу территорию. Юридическим инструментом такого «осознания» стало создание системы документации, связанной со строительным планированием на всей территории области. Власть это делала в первую очередь для себя, во вторую – для потенциальных инвесторов. Документ позволил понять, где и что мы имеем, какие есть ограничения, бонусы, что позволяет территория. В 2009 году администрация завершила формирование такой системы, и на сегодняшний день у нас есть возможность предоставить инвестору полную информацию о территории, исходя из его потребностей и интересов.

С учетом потенциала региона в работе правительства области мы особенно выделили два направления. Первое направление – туристическо-рекреационное. На это делается большая ставка, учитывая, что Ярославская область входит в Золотое кольцо России. Не стоит забывать и про большое Рыбинское водохранилище, которое гипотетически может генерировать большой поток внутренних туристов. Второе направление деятельности правительства – работа над проектами промышленных территорий, так называемых промышленных парков. В области уже есть позитивные примеры того, как территории, обеспеченные инфраструктурой, полностью подготовленные для строительства объектов, передавались инвесторам. Около Ярославля создан такой промышленный парк, еще два парка работают на территории области. Подобная схема работы пользуется спросом: мы постоянно встречаемся с потенциальными резидентами-инвесторами. Конечно, сформированная территория подходит не для всех, но органы власти всегда готовы к тому, чтобы проехать с инвестором по территории области и показать потенциальные площади, greenfield и brownfield. Ярославль расположен относительно недалеко от Москвы, и мы готовы конкурировать с Москвой за размещение новых производственных мощностей.

– Наш журнал читают в основном девелоперы, инвесторы и представители компаний, предлагающих услуги на рынке коммерческой недвижимости. Таким образом, у вас есть возможность рассказать именно этой целевой группе о том, что делает администрация области, чтобы предложить им интересные возможности. Насколько вы в принципе заинтересованы в том, чтобы в Ярославль приходили девелоперские компании, инвесторы рынка коммерческой недвижимости?

– Безусловно, регион заинтересован в девелоперах и инвесторах рынка недвижимости. Конечно, любая власть социальна, и при привлечении любого инвестора мы вынуждены балансировать между интересами жителей и потенциальных инвесторов, чтобы наши действия не вызывали у населения протеста. Но в остальном мы готовы делать все, что в наших силах, чтобы заинтересовать потенциального партнера.

Например, администрация готова дать полную информацию об участках, территории, инфраструктуре, раскрыть так называемые правила игры, по которым инвестор будет работать в регионе. Мы всегда отвечаем на любые вопросы!

– Информационная поддержка – это очень немало. И все же есть еще какие-то преференции? Может, вы предлагаете бесплатные земельные участки для гостиниц? Или датируете инженерную инфраструктуру для предприятий? Делаете ли вы что-то за счет бюджета для девелоперских компаний, которые приходят в Ярославль?

– Основная преференция, повторюсь, в прозрачных правилах игры для инвестора, полная информационная поддержка – но не только. Органы власти, конечно, стремятся минимизировать затраты входящему инвестору. Не могу сказать, что вся земля предоставляется бесплатно, но мы работаем над вопросом сокращения земельных расходов для инвестора. Если нет возможности передать ему площадку в собственность, мы идем на аренду участка, причем минимизация ставок аренды может достигать 90% стоимости. Администрация старается обеспечивать участки инфраструктурой. С одной стороны, ее проводят там, где есть активная заинтересованность со стороны инвестора, с другой стороны, идет развитие собственных территорий, выдерживая баланс. Кроме того, у нас хорошо развита система льгот по налогообложению.

Основное направление работы власти в поддержку инвестора – это, безусловно, инфраструктура, причем вся: и транспорт, и сети, и вода, и социальная инфраструктура, – а также сопровождение проекта с точки зрения всех необходимых согласований.

– Расскажите подробнее о проекте промышленного парка в Ярославле. Правильно ли я понимаю, что это работающее ГЧП в регионе?

– Да, все верно. С течением времени администрация получала все больше запросов от промышленных предприятий по поводу размещения здесь объектов и производств, поэтому мы задумались о создании территории, подготовленной для этих нужд. На момент возникновения идеи подходящей территории в границах города не было, поэтому пришлось даже подвинуть границу Ярославля: во‑первых, земельным и градостроительным законодательством ограничены возможности строительства на землях сельскохозяйственного назначения, а во‑вторых, было важно использовать инфраструктуру города – и в интересах проекта, и в интересах самого города (стоимость земли в пределах населенного пункта значительно выше). Мы внесли изменения в генеральный план города, в схему территориального планирования области, чтобы перенести 450 га в границы Ярославля и построить на них промышленный парк. Первая очередь проекта функционирует уже три года, на территории разместили свои производства компании «Никомед», «Билайн» и др.

– Что происходило после того, как земля была выделена?

– Мы подводили инфраструктуру, потому что без этого территория была бы неинтересна. Все это финансировалось за счет областных и федеральных программ, другой возможности финансирования у нас нет. При проведении сетей учитывался опыт промышленных парков других городов с планированием санитарных зон. Это тоже важный момент, потому что для безболезненного соседства одного предприятия с другим инфраструктура должна быть проведена с учетом требований по определенным санитарно-защитным зонам. Уже после того, как территория была подготовлена, выделялись участки под конкретных резидентов и их запросы.

– И резидент уже самостоятельно строил свои площади?

– Именно. То есть получился хороший пример государственно-частного партнерства. После удачного старта в Ярославле был дан старт двум другим промышленным паркам: в Тутаеве и Гаврилов‑Яме (оба находятся на расстоянии около 40 км от Ярославля).

– В вашем регионе активно развивается еще одна актуальная для многих российских городов тема, а именно работа с памятниками культурного наследия. Расскажите, как вы балансируете между интересами бизнеса и интересами истории в этом аспекте.

– Как и все – на грани. А если серьезно, все особенности использования территорий, подлежащих охране, учтены в документах территориального планирования и градостроительного зонирования. Разработаны проекты зон охраны территорий – отдельный документ, предусмотренный законодательством об охране объектов культурного наследия, устанавливающий специальные режимы использования территорий (высотные параметры, отступы, возможности строительства и т. д.). Проект зон охраны Ярославля разрабатывался при активном участии застройщиков, учете конкретных проектов строительства и реконструкции (воссоздания утраченной среды), имеющих особую значимость для города и региона.

– Приведите конкретный пример того, как инвестор работал в регионе с объектами культурного наследия; какой была ваша роль?

– Можно рассказать о гостинице Ibis, которая появилась у нас в центре города после длительного процесса согласования и долгих судебных разбирательств. Мы с Ibis доказывали, что можем в порядке регенерации городской среды разместить гостиницу на конкретном участке, и дошли с этим вопросом до областного суда. По большому счету, строительство любого крупного объекта в городе без суда не обходится. Это связано и с регламентами, и с позицией общественности, которая часто появление нового проекта принимает в штыки.

Еще можно привести в пример развлекательный центр «Горка» на Первомайском бульваре. Проект вызывал очень много споров и осуждений. Вместе с тем это очень удачная иллюстрация современной архитектуры, вписанной в историческую среду. По завершении строительства проект получил множество восторженных отзывов профессионалов.

Какова наша роль в подобных историях? Мы помогаем инвестору в правовом русле решить те или иные вопросы, так как знаем, что за каким определением кроется, как можно толковать и применять те или иные нормы проекта зоны охраны. Но это не значит, что девелопер с нашей помощью нарушает регламенты: хорошо владея нормативно-правовой базой по охране памятников культуры, мы помогаем искать тот самый баланс между интересами бизнеса и историческим контекстом. Мы даже представляли интересы некоторых инвесторов в судах. Я сама лично ходила в суд по нескольким объектам строительства, причем речь идет не только о коммерческих зданиях. Например, к тысячелетию города мы строили Успенский собор в месте основания города. С этим проектом мы тоже дошли до верховного суда: приходилось обосновывать каждый параметр объекта – высоту, ширину, глубину – и проводить специальные исследования. Очень сложно сегодня развивать территорию, заниматься реновацией проектов, я уж не говорю о реконструкции. Между тем все прогрессивное человечество уже давно научилось находить компромисс между современностью и стариной, между памятниками культуры и новым строительством, и примеров тому великое множество. Для нас это часть идеологической политики: развивать сохраняя.

Спецвыпуск: инвестиции