В Ленобласть – медленной поступью

На территории 47‑го региона уже давно активно строятся склады, изредка появляются новые торговые моллы. Гостиничный сегмент имеет хороший потенциал, но пока девелоперы не спешат его использовать. И только офисный сегмент, по мнению экспертов, практически не имеет перспектив развития в Ленобласти.

Медленно и печально

Теоретически инвестору выгоднее вкладывать в проекты, расположенные на территории Ленобласти, нежели в питерские объекты. В Ленинградской области находится достаточное количество больших по площади незастроенных участков, стоимость которых находится в диапазоне от 1 тыс. до 2,5 тыс. рублей/кв. м. Цена на землю, расположенную на промышленных территориях и находящуюся на значительном удалении от городской черты, еще ниже – от 60 рублей/«квадрат». Кроме того, согласно действующему в Ленобласти закону об инвестиционной деятельности тем, кто вкладывает в проект от 300 млн рублей, предоставляются налоговые преференции. Инвесторам, развивающим проекты в восточных районах Ленинградской области (Подпорожском, Лодейнопольском и Бокситогорском районах), льготные ставки по налогам на имущество и прибыль положены при вложениях порядка 50 млн рублей. Еще одним несомненным плюсом является тот факт, что, развивая проект в Ленобласти, инвестор может сэкономить до 20 % от фонда зарплаты, по сравнению со стоимостью аналогичных трудовых ресурсов в Петербурге.

Тем не менее, по словам Андрея Бойкова, директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, сегмент коммерческой недвижимости в Ленинградской области развивается крайне медленно и только в таких крупных городах, как Выборг, Кингисепп, Всеволожск и Гатчина. «Если говорить про более удаленные города Ленинградской области, в них функционируют локальные объекты, которые в той или иной степени справляются с нуждами жителей», – делится Альберт Харченко, генеральный директор East Real.

Исключением является разве что земля вдоль КАД – здесь проекты развиваются достаточно динамично. «Эта территория административно принадлежит Ленинградской области, но фактически является частью города, поэтому зачастую представляется даже более интересной, чем некоторые спальные районы на окраине города», – рассказывает Алексей Чижов, председатель комитета по классификации бизнес-центров ГУД.

Ритейл без риска

Недостаточную развитость рынка коммерческой недвижимости Ленобласти эксперты объясняют целым комплексом причин. Так, здесь отсутствует стратегия развития транспортной инфраструктуры, есть проблемы с инженерным обеспечением. Некоторые участники рынка в числе тормозящих факторов развития называют низкий уровень доходности реализуемых проектов. «Отдаленность от города, низкая проходимость, слабое развитие административных центров в области, отдаленность от крупных транспортных магистралей не способствуют увеличению доходности», – объясняет Инна Попова, директор по оценке УК «Магистр». В подтверждение слов коллеги Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, приводит конкретные цифры. По его словам, уровень доходности областных торговых объектов сегодня составляет 10–11 %, в то время как доходность качественных торговых объектов с уникальной локацией в Санкт-Петербурге – 22–25 %.

Впрочем, если говорить о рядовых объектах, то, по мнению Екатерины Лапиной, директора департамента коммерческой недвижимости «АРИН», в большинстве случаев доходность торговых объектов в области сравнима с доходностью проектов в городе.

Однако в Ленобласти потребность в торговых центрах не так велика. «Если говорить о ближайших пригородах, то большинство жителей работает в Петербурге, им гораздо удобнее совершать покупки в торговых центрах рядом с офисом», – объясняет Альберт Харченко.

Строить торговые центры в более удаленных районах также не имеет особого смысла в силу низкого уровня доходов населения и недостаточной емкости рынка. Хотя, по данным Петростата, оборот розничной торговли по Ленинградской области в 2012 году составил 226,6 млрд рублей и увеличился по сравнению с 2011 годом на 2,7 %, он все равно заметно уступает показателям Петербурга. «В большинстве случаев в городе с населением 100–300 тыс. человек открытия одного крупного мола бывает достаточно, чтобы удовлетворить спрос горожан в качественных торговых площадях на ближайшие несколько лет», – комментирует Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE. По информации Комитета по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка Ленинградской области, сегодня на территории области функционирует 118 торгово‑развлекательных и торгово‑бытовых центров. Для региона, территория которого составляет почти 84 тыс. кв. км, это ничтожно мало. В Петербурге, занимающем в 58,3 раза меньшую площадь (1439 кв. км), на сегодняшний день, по данным Astera, действует уже 140 качественных торговых центров.

Впрочем, хоть и очень медленными темпами, но новые ТЦ в Ленобласти появляются. В течение 2012 года областной рынок торговых центров прирос 18 объектами. В числе наиболее крупных – ТРК «Юбилейный» площадью 7662 кв. м на территории Всеволожска, ТК «Обитай» площадью 1,4 тыс. кв. м в Волосово и ТК «Молодежный» площадью 4,2 тыс. кв. м в Сланцах.

«Ритейл в настоящее время наименее рисковый сегмент, – считает Алексей Чижов. – Ленобласть перспективна для торговли, потому что здесь одновременно развиваются две противоположные тенденции: урбанизации и деурбанизации. Большинство жителей города и области стремятся иметь одно жилье в городе, второе – в области. Последние три года увеличивается трафик на трассе “Скандинавия” автомобилей с городскими номерами. Горожане, привыкшие к определенным стандартам, устав от суеты, рады видеть форматный ритейл рядом со вторым, загородным жильем. Успешным примером может стать открытие Spar в пос. Рощино, целевая аудитория которого – городские жители». Кроме того, по словам Дмитрия Сперанского, руководителя «Бюро аналитики по рынку недвижимости», городские ритейлеры (крупные торговые сети) охотно рассматривают возможность расширить присутствие в Ленобласти. «Крупные сети (небольшие продуктовые и строительные магазины) ведут довольно активную экспансию в область. Есть примеры, когда даже в небольших поселках вдруг открывается сразу четыре–пять продуктовых магазинов от конкурирующих крупных ритейлеров. Правда, они готовы идти лишь на определенных условиях, прежде всего при низкой стоимости аренды. Это подтверждает, что в области есть ресурсы для развития торговых точек, движение в этом направлении будет продолжаться, хотя, конечно, нет смысла ожидать, что оно будет особо бурным», – считает г-н Сперанский.

По словам Антона Коновалова, руководителя департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Saint Petersburg, особенно активно двигаются в сторону области продуктовый и DIY-ритейл.

По данным Петростата, сейчас продовольственную продукцию в Ленинградской области реализует около 400 сетевых магазинов. Это на 100 объектов больше, чем в аналогичный период прошлого года. В 2012 году на территории Ленинградской области были открыты два магазина ООО «ТД Интерторг», увеличили объемы продаж ЗАО «Дикси-Петербург» и ООО «ИКЕА Дом».

Поскольку торговых центров современного формата в небольших городах и поселках области практически нет, по словам Владимира Скигина, председателя совета директоров УК Satellit Development, расположены они преимущественно в объектах стрит-ритейла. «Кроме того, в большинстве райцентров сохранились советские универмаги, которые сейчас работают в формате вещевых ярмарок. Большинство арендаторов таких объектов – несетевая торговля», – рассказывает эксперт.

Бесперспективные офисы

Значительно хуже выглядит в Ленобласти ситуация с офисным сегментом. До 2008 года на ее территории планировалось строительство трех крупно­форматных бизнес-центров. Два из них компания «Окстрой» обещала построить во Всеволожске, еще один торгово‑деловой комплекс класса А + в центре Выборга должна была возвести компания «Возрождение Санкт-Петербурга».

Однако кризис нарушил планы девелоперов, и здесь, если не считать МФК во Всеволожске, до сих пор так и не появились современные качественные бизнес-центры. «Вкладываться в реализацию офисных проектов в области не вижу смысла, – заявляет Алексей Гулевский. – Подъем деловой активности в Ленинградской области начался достаточно давно, однако фактически он затронул лишь ближайшие пригороды Петербурга. С этим связана одна из достаточно новых тенденций – смещение бизнес-центров за черту города, на территории, расположенной в непосредственной близости к КАД. Но на более удаленных территориях дальнейшее динамичное развитие деловых объектов маловероятно». Алексей Чижов поясняет, что строительство форматной офисной недвижимости кажется девелоперам рискованным, так как бизнес тяготеет к Санкт-Петербургу. По его мнению, если заниматься офисным девелопментом в области, нужно очень четко понимать объем локального спроса. «А лучше всего еще до начала строительства иметь прелизы (предварительные заявки) от стабильных компаний на большую часть площадей, хотя прелиз даже на развитом рынке Петербурга явление редкое», – считает эксперт.

Он также рассказал, что в Ленобласти есть небольшой спрос на офисные площади, например, для компаний, работающих на рынке загородного строительства, филиалов банков и т. д. «Но им вполне хватает офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых зданий, или в старых административных зданиях, являющихся советским наследием», – констатирует г‑н Чижов. Офисные сотрудники, работающие на промышленных предприятиях региона, тоже не испытывают серьезной необходимости в бизнес-центрах. «Практика показывает, что областные предприятия размещают офисы либо на собственной производственной территории, либо непосредственно в Санкт-Петербурге, – комментирует Инна Попова. – Хотя офисная недвижимость достаточно востребована в административных центрах Всеволожского, Гатчинского, Выборгского и Ломоносовского районов, так что перспектива строительства бизнес-центров в этих локациях все же есть».

Пока не прижилась здесь и идея развития бизнес-парков. На сегодняшний день этот новый для российского рынка коммерческой недвижимости формат по-прежнему остается на уровне проектов. Так, финская корпорация Imatra Region Development Company в 2011 году заявляла о своих планах построить бизнес-парки на границе России и Финляндии, на сторонах Светогорска и Иматры. Кроме того, в июне 2013 года ГК «Арсенал-Недвижимость» купила земельный участок территорией 32 га в Буграх Всеволожского района Ленинградской области и озвучила намерение построить на этой территории офисы и торговые центры.

По данным пресс-службы Ленинградской области, офисы появятся и в составе 23 МФК, которые должны появиться в здесь к 2015 году и будут строиться на условиях государственно-частного партнерства. Из них 5 откроются в 2013 году, 9 – в 2014 году и еще 15 – в 2015 году. Правда, рассчитаны они не на сотрудников бизнес-структур, а скорее на чиновников. Предполагается, что в этих МФК будут оказываться комплексные муниципальные услуги населению в сфере земельно-имущественных отношений, градостроительной деятельности, включая регистрацию имущества и социальную защиту граждан.

Отельный простой

По мнению экспертов, перспективы гостиничного девелопмента выглядят достаточно оптимистично, но, по словам Инны Поповой, пока в области наблюдается острая нехватка объектов гостиничного типа. «Однако сегодня правительство Ленобласти в числе приоритетных направлений развития называет туризм, в связи с чем возрастет потребность в оздоровительных комплексах, домах отдыха и гостиницах», – объясняет г‑жа Попова.

Между тем, по словам г‑на Харченко, сегодня инвесторы не заинтересованы вкладывать средства в развитие таких проектов, поскольку высоки уровень вложений и сроки окупаемости. Появлению новых гостиниц также препятствует огромное количество административных барьеров, непростое и крайне запутанное законодательство, в котором очень тяжело разбираться потенциальным инвесторам. Не радуют и сроки согласования проектов.

Новые гостиницы в основном строятся в дворцовых пригородах Петербурга – Петродворце и Стрельне, а в более удаленных локациях появляются лишь изредка. По мнению Алексея Гулевского, гостиничных операторов все же интересуют территории, обладающие рекреационным потенциалом, например, Приозерский и Выборгский районы. Так, недавно стало известно, что в яхтенном порту Йоханнес в пос. Советский (Выборгский район Ленобласти) построят гостиницу.

Привлекательной локацией также является Зеленогорск, но там есть проблемы со свободными земельными участками. В остальных районах Ленобласти земли предостаточно, однако кроме отдельных гостевых коттеджей и сельских домов там ничего не появляется.

Склады множатся

Благодаря активному возрождению производства в Ленобласти, наиболее развитым сегментом коммерческой недвижимости является производственно-складской сектор. На сегодняшний день в регионе сконцентрировано 15 % всей складской недвижимости России. Основная часть складов находится на юге от центра Санкт-Петербурга, что объясняется большим удобством транспортировки грузов по транспортному коридору Санкт-Петербург–Москва, лучшим состоянием инфраструктуры, наличием большего предложения на рынке земельных участков. Несмотря на насыщенность этой территории складами, здесь продолжают появляться новые проекты.

Так, недавно была закрыта сделка по приобретению земельного участка площадью около 20 га на территории с. п. Тельмановское в Тосненском районе, на котором компания-ритейлер «Магнит» построит складские помещения, которые будут обеспечивать потребности сети не только в Петербурге и Ленобласти, но и в соседних регионах. Размер предполагаемых вложений в строительство эксперты оценивают примерно в $ 1000/кв. м, а стоимость участка – в $ 4 млн ($ 15–20/кв. м).

Грандиозный проект запланирован также группой компаний «ИСТ» на юге Ленобласти, на территории морского торгового порта Усть-Луга. Он предполагает инвестирование в создание искусственно созданного земельного участка и последующее строительство на нем терминального комплекса перевалки генеральных грузов и удобрений мощностью более 4 млн тонн. Терминал является составной частью крупного инвестиционного проекта ГК «ИСТ» по строительству Карбамидного завода на территории индустриальной зоны, прилегающей к Морскому торговому порту Усть-Луга в Кингисеппском районе Ленинградской области. Терминальный комплекс и Карбамидный завод будут связаны коридором коммуникаций, позволяющим осуществлять транспортировку продукции от завода до порта с минимальными издержками.

Впрочем, в других районах Ленинградской области складской сегмент также развивается достаточно успешно. Например, в качестве вариантов размещения логистического комплекса класса А с объемом финансирования свыше 20 млн евро ГК «Энерго» рассматривает север Петербурга и Всеволожский район Ленобласти. Также во Всеволожске ООО «Агротрейд» (ГК «Балтстрой») строит новый производственно-складской комплекс площадью около 30 тыс. кв. м на земельном участке в 5,5 га. Инвестиции в строительство оцениваются более чем в 700 млн рублей.

По мнению экспертов, в дальнейшем строительство распределительных центров и логистических комплексов в Петербурге сократится, и складской сегмент будет все активнее развиваться в Ленобласти, наращивая свою долю в обще­российском объеме.

Удаленный доступ

Эксперты уверены, что в ближайшее время ситуация с объектами коммерческой недвижимости может измениться в лучшую сторону. «Отсутствие свободных земельных участков под застройку в черте города спровоцировало всплеск активности в Ленинградской области в сегменте жилой недвижимости, что впоследствии повлечет за собой и развитие коммерческого сектора рынка недвижимости. Разумеется, изначально процесс затронет лишь территории, расположенные вблизи КАДа, но со временем могут начать развиваться и более удаленные районы», – резюмирует Андрей Бойков.