В этой статье мы продолжаем рассказ о кластерах Москвы, расположенных за МКАД. Стоит напомнить, что из 94 столичных кластеров, которые выделяют специалисты консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), за границами Московской кольцевой дороги располагаются 10. Сегодня речь пойдет о кластерах, расположенных в западном направлении.

О проблемах возрастных и транспортных
В западном направлении за МКАД расположены два крупных кластера: Солнцево, включающее в себя районы Солнцево и Новопеределкино, и Митино. Площадь Солнцево – 1980,2 га, Митино – 1258 га; население – 198 400 и 130 000 человек соответственно. Кластер Митино с юга ограничен Волоколамским шоссе, с востока – МКАДом, с северо-востока – рекой Сходня, а на западе и севере граничит с зелеными массивами. Что же касается Солнцево, то его северо-восточный рубеж – МКАД, с севера кластер ограничен железной дорогой и зелеными массивами, да и с других его сторон в основном проходит «зеленая» граница.
Большое влияние на «кластеры за МКАД» оказывает состояние рынка ближайших подмосковных городов, которые могут выступать в роли столичных конкурентов, а также престижность направления. Немаловажным обстоятельством является соседство со структурообразующими областными объектами (аэропортами, крупными торговыми, развлекательными или спортивными центрами и т. д.). Каждый такой «крупняк» притягивает огромное число «неместного населения», что влечет за собой повышение ценности в одних случаях торговой или складской, в других – офисной или гостиничной недвижимости кластера. Однако в нашем случае подобное влияние не ощущается. Дорога из «Внуково» проходит мимо Солнцево, престижные Рублевское и Киевское шоссе также находятся в отдалении, «Крокус» – далековато от Митино. Что касается городов, то мощные Красногорск и Одинцово сами развиваются интенсивно, а Наро-Фоминск расположен довольно далеко (от Солнцево), чтобы создавать серьезный дополнительный поток.
Несмотря на близкое соседство, Митино и Солнцево существенно отличаются друг от друга – в частности, по времени градостроительного освоения. Солнцево с 1960 по 1981 год «украшалось» домами разной этажности (в основном – пятиэтажками), так что комплексной застройку данной территории можно считать с большой натяжкой. Второй этап жилищного строительства начался только в 1995 году, когда в районе появились современные дома высотой 12–22 этажа. Сегодня Солнцево активно избавляется от морально и физически устаревшего жилья: согласно проекту реконструкции района, до 2010 года здесь должно быть снесено 53 жилых дома общей площадью 213 200 кв. м. Более того, планируется снос трех 12-этажных домов в 1-м и 2-м микрорайонах Солнцева. На освобожденной территории должны появиться новые, современные кварталы. Говоря о жилом фонде, нельзя не упомянуть, что около трети входящего в состав этого кластера Новопеределкино занимает малоэтажная застройка: в районе 9-й Чоботовской улицы старенькие дома мирно соседствуют с современными коттеджами. Кроме того, здесь расположены ДСК-3 и Западная водопроводная станция. Крупнейший современный объект в кластере – ТЦ «Мосмарт» общей площадью 72 тыс. кв. м. Якорными арендаторами являются гипермаркет «Мосмарт» и магазин электроники «М.Видео». Интересно, что торговый центр соединен с 10-этажным офисным зданием, в котором будут расположены офисы компаний холдинга.
А вот кластер Митино – это 13 однотипных жилых микрорайонов, появившихся в 90-х годах прошлого века и представляющих собой стройные ряды типовых 14–22-этажных домов. В Митино практически нет ни промышленной застройки, ни научно-исследовательских или учебных институтов, ни ТЦ общегородского значения. Единственный объект городского масштаба в районе – ТК «Митинский радиорынок» общей площадью 63 тыс. кв. м (26 тыс. кв. м из них занимает парковка, 37 тыс. кв. м – площадь самого ТК). В проекте также запланировано строительство гостиницы «2 звезды» общей площадью 10 тыс. кв. м на 152 места. В состав района Митино входят коттеджный поселок «Рождествено», поселок Новобратцевский, села Рождествено и Спас.
Транспортная доступность Солнцева обеспечивается Боровским шоссе, Митино – Пятницким шоссе: ни то, ни другое не значатся в списке самых загруженных, так что с этой точки зрения обоим кластерам повезло. Ни в Солнцево, ни в Митино пока что нет метро, но день, когда оно появится, не за горами. Строительство станции «Митино», расположенной на пересечении Митинской и Дубравной улиц, запланировано на 2011 год, а станции в Новопеределкино – на 2014 год.
Стоит упомянуть еще один небольшой кластер в западной части – Куркино. Это экспериментальный район комплексной малоэтажной разноплановой застройки, практически все здания которого строятся по индивидуальным проектам. Главная особенность Куркино – необычная для мегаполиса архитектура и большое количество зеленых насаждений в непосредственной близости от района. Плотность застройки здесь в два раза ниже, чем в среднем по Москве, – 7,5 тыс. кв. м. на гектар. Средний возраст жителей – 35–40 лет. Однако говорить о рынке коммерческой недвижимости кластера в настоящий момент крайне проблематично: строительство района началось только в 2000 году. Максимальное количество жителей в кластере может достигнуть 45 тыс. человек. Район продавался довольно долго и до сих пор не все покупатели квартир поселились в них, в том числе из-за недостаточно развитой инфраструктуры. Это сказалось на ценах и объеме предложения коммерческой недвижимости. К примеру, в сфере торговли с начала 2008 года на рынке экспонировалось всего 2 объекта: автосалон по Новокуркинскому шоссе (2550 кв. м) и 2-этажное ОСЗ на Воротынской улице (850 кв. м), цены на которые составили $3067 и $3529 за 1 кв. м.

Как «старое» Солнцево обогнало «молодое» Митино
Объем предложения по числу объектов коммерческой недвижимости в Митино более чем в 1,5 раза превосходит число аналогичных объектов в Солнцево. Это неудивительно, если учесть, что Митино застраивалось комплексно, вследствие чего в районе образовалось больше места для организации современных коммерческих площадей.
Причем «митинское» превосходство во многом обеспечивается за счет выставляемых на рынок торговых помещений. Этот факт можно объяснить более высоким уровнем жизни местного населения, чья покупательская способность на 47% превосходит покупательскую способность жителей Солнцево. Да и население Митино более активное и молодое. К примеру, из 16 коммерческих объектов, экспонировавшихся на рынке купли-продажи кластера Митино во II полугодии 2007 года, к сегменту торговой недвижимости относилось 7, а на рынке кластера Солнцево из 11 объектов, экспонировавшихся в тот же период, торговым был только один. В I полугодии 2007 года соотношение торговых и всех имеющихся на рынке объектов в Митино было 9 к 17, а в Солнцево – 2 к 12.
Средневзвешенная цена за кв. м торговой площади на конец декабря 2007 года в Митино, где основными торговыми коридорами являются Пятницкое шоссе и Митинская улица, составила $3552. В Солнцево же с основным торговым коридором в виде Боровского шоссе во II полугодии 2007 года экспонировался единственный торговый объект на ул. Волынская, д. 1, по цене $4500 за кв. м. Поэтому говорить об этой цифре как о средней цене для всего кластера некорректно. Тем не менее и в I полугодии 2007 года торговые помещения в Солнцево были дороже, чем в Митино ($3039 и $2647 соответственно).
Таким образом, кластер Солнцево опередил Митино в ценовом росте за счет малого количества и более высокого качества предлагаемых объектов. Стоит сказать, что даже на одной и той же Митинской улице появлялись торговые помещения со значительной разницей в цене – $8104 и $2797 за кв. м. Впрочем, подобная ситуация вполне стандартна для рынка, где предложение ограничено единичными объектами. Так, в кластере Солнцево на долю ПСН приходится 42% экспонируемых объектов, в Митино – 29%. Средневзвешенная цена в Митино составила $3296 за кв. м, в Солнцево – $4727. Нетрудно заметить, что в Солнцево помещения свободного назначения оказались даже дороже, чем торговые. Как правило, такая ситуация возникает из-за того, что в категорию ПСН попадают объекты небольшой площади, расположенные на первой линии домов. А в данном случае дополнительным фактором послужила завышенная стоимость одного из предлагаемых к продаже помещений на ул. Воскресенская, д. 2, где цена за кв. м составила $7506.
В офисном сегменте Митино наблюдается заметный дефицит предложения. По данным Russian Research Group, за последние 2 года на продажу здесь был выставлен только один офисный объект общей площадью 231 кв. м и стоимостью $1 178 000. В Солнцево, напротив, немалая часть объектов относится к офисной недвижимости, и еще совсем недавно на рынке присутствовал новый офисно-торговый центр на Лукинской ул. Однако общая офисная площадь, предлагающаяся к продаже в этом кластере, сократилась за 2007 год с 6545 кв. м в I полугодии до 938 кв. м во II полугодии. Закономерный итог – резкий рост средневзвешенной цены (с $1952 до $3005 за кв. м).
В силу того, что оба кластера являются спальными районами, в них практически полностью отсутствуют помещения производственного назначения. За два года на продажу было выставлено два объекта в Солнцево (на ул. Производственной) и три – в Митино (на Пятницком шоссе, Митинской и Новотушинской улицах). Серьезного влияния на состояние рынка коммерческой недвижимости они не оказали.
В целом средневзвешенная цена кв. м коммерческой недвижимости в обоих кластерах стабильно идет вверх: в Митино с $1987, зафиксированных в I полугодии 2006 года, она доросла до $3418 (во II полугодии 2007 года), а в Солнцево за тот же период с отметки $1768 добралась до отметки $4057. При этом в 2006 году средневзвешенная митинская цена превосходила солнцевскую, а в 2007-м ситуация изменилась: в Митино цены выросли за год на 23%, а в Солнцево – на 60%, и в итоге средняя цена по всем объектам в Солнцево превысила цену в Митино на 12%.
В отношении Солнцево особо стоит отметить резкий рост средней цены во II полугодии 2007 года. Однако, учитывая небольшой объем предложений за этот период, рост происходил за счет нескольких отдельных объектов, и его нельзя считать тенденцией. (Вообще говоря, в отношении кластеров, в которых объекты коммерческой недвижимости можно пересчитать по пальцам, говорить о тенденциях приходится с большой осторожностью.)

Было бы что арендовать
Арендные ставки в обоих кластерах значительно ниже среднего значения по Москве. В Митино этот показатель составляет $685 за кв. м в год, в Солнцево – $549.
В знаковом же для Солнцево ТЦ «Солнечный Рай» общей площадью 11 700 кв.м и в единственном митинском объекте районного масштаба – ТЦ «Ладья» общей площадью 25 500 кв.м средневзвешенные арендные ставки превышают $700 за кв. м в год, а на «галерейные площади» варьируются от $700 до $2000 за кв. м в год. Что касается района Новопеределкино, то в настоящий момент в нем отсутствуют торговые центры современного формата, однако стоит отметить высокую насыщенность района продуктовыми супермаркетами.
Арендные ставки на офисные помещения, наоборот, в Солнцево выше, чем в Митино – в среднем планка установлена на уровне $568 и $491 за кв. м в год соответственно.

Дальше – больше и выше
Учитывая принципы кластерной теории, в Митино и Солнцево, несомненно, будут востребованы и офисные, и торгово-развлекательные центры. Оба кластера ожидает спрос на современные площади и дальнейший рост цен на коммерческую недвижимость. К тому же ближайшие перспективы Солнцево связаны с серьезным омоложением района.
Заканчивается строительство микрорайона «New Переделкино» на 3000 человек. В недалеком будущем в деревне Орловка района Новопеределкино появится современный жилой комплекс общей площадью 150 тыс. кв. м: по предварительным подсчетам, население нового микрорайона составит более 5000 человек. На Солнцевском проспекте, 21, будет возведен новый концептуальный торговый центр «Столица» общей площадью 15 000 кв. м. Арендные ставки в этом ТЦ планируется установить на уровне $750–1500 за кв. м в год.
Что касается кластера Митино, то жилой комплекс «Митинский парк» с примыкающим к нему ландшафтным парком – возможно, последний серьезный митинский объект, призванный стать, как пишут в рекламных буклетах, визитной карточкой района.