Крупные проекты в сфере недвижимости, как правило, подразумевают привлечение заемного капитала. Выбор той или иной формы финансирования зависит от множества факторов, таких как тип проекта и его стоимость, сроки, в течение которых требуемые ресурсы должны быть в распоряжении компании или группы, необходимость создания добавленной акционерной стоимости и т.д. На выбор формы финансирования также могут оказывать влияние различные прочие факторы, в том числе юридические и финансовые ограничения (например, структура бизнеса, портфель проектов компании).

В целом финансирование проектов в сфере недвижимости можно разделить на группы: долговое, долевое и смешанное. В рамках данной статьи мы бы хотели остановиться на отдельных разновидностях долгового финансирования.
В первую очередь к долговому финансированию можно отнести внутригрупповые кредиты и займы, а также банковское кредитование, в том числе синдицированные кредиты. В настоящее время активно развивается и проектное финансирование.

Банковское кредитование
Банки, как правило, дают кредиты на финансирование проектов в сфере недвижимости при наличии исходно-разрешительной документации, а также определенных обеспечений (в виде залогов, поручительств, гарантий и т.д.). В частности, крупные кредитные организации (в том числе иностранные) при принятии решения относительно предоставлении заемного финансирования выдвигают определенные требования в отношении прозрачности структуры бизнеса кредитуемой компании, известности портфеля ее проектов.
Банковский кредит намного проще привлечь, когда объект уже построен, эксплуатируется и приносит доход, при этом, планируется, например, его реконструкция или расширение площадей.

Проектное финансирование
Проектное финансирование, в свою очередь, предполагает привлечение денег под конкретный проект на ранней стадии его реализации. По сути, единственной гарантией в отношении такого кредита является строящийся объект, под который привлекаются финансовые ресурсы, а не другие активы компании.
Для привлечения подобного рода финансирования важно структурирование проекта в приемлемой для банка форме, а также обеспечение прозрачности финансовых потоков проекта. Несомненным плюсом данного варианта является возможность привлечь значительную сумму денег на достаточно длительный период, однако такие «длинные» деньги обходятся компаниям дороже в связи с тем, что банки берут на себя большие риски.

Синдицированные кредиты
Одним из вариантов разделения рисков среди банков при предоставлении заемного финансирования в крупных размерах являются синдицированные кредиты, предполагающие участие в кредите синдиката банков, предварительно заключивших соответствующее кредитное соглашение, регламентирующее распределение прав и обязанностей. Основным плюсом синдицированного кредита по сравнению, например, с привлечением кредитов в нескольких банках, является сокращение издержек на привлечение и обслуживание займа и его более низкая ставка.

Внутригрупповое финансирование
Механизмы внутригруппового финансирования активно используются при привлечении внешнего финансирования. Логичным вопросом, возникающим в данной связи, является определение механизмов дальнейшего распределения средств на уровень операционных компаний, осуществляющих проекты в сфере недвижимости. При реализации таких структур ключевую роль, как правило, играет специализированная финансовая компания, выступающая в роли «финансового центра» и распределяющая финансовые ресурсы в рамках группы для реализации различных проектов.
Следует отметить, что внутригрупповое финансирование в рамках иностранной холдинговой структуры может быть достаточно эффективным инструментом налогового планирования, в частности, за счет использования благоприятных налоговых режимов иностранных государств, а также применения положений соглашений об избежании двойного налогообложения. Однако следует обращать особое внимание на возможные налоговые риски подобных структур, связанные как с изменениями и ограничениями российского налогового законодательства, так и с повышенным вниманием контролирующих органов к сотрудничеству с компаниями в иностранных юрисдикциях.

Отдельные вопросы налогового законодательства
Одним из факторов долгосрочного успеха бизнеса является выбор оптимальных механизмов внутригруппового и внешнего финансирования с учетом налоговых рисков.
В частности, при структурировании внутригруппового финансирования через специализированную «финансовую компанию», следует иметь в виду, что ее деятельность может приводить к риску образования постоянного представительства в России. Однако данный риск во многом зависит от того, где принимаются ключевые решения относительно привлечения финансовых ресурсов, где осуществляется подписание документов и т.д. Кроме того, важно, чтобы выработанная структура внутригруппового финансирования была экономически обоснована, а не направлена исключительно на получение налоговых выгод и преимуществ. В последнее время налоговые органы уделяют большое внимание данному вопросу, что связано с развитием концепции «необоснованной налоговой выгоды».
Одним из ключевых вопросов при отражении процентов по долговым обязательствам в российском налоговом учете являются правила «недостаточной капитализации», ограничивающие вычет процентных расходов на уровне российских компаний в отношении контролируемой задолженности. Зачастую данные ограничения применяются в ситуациях, когда имеется задолженность перед иностранными компанией, владеющей более 20% уставного капитала заемщика либо перед российскими компаниями, являющимися аффилированными лицами данной иностранной компании. Однако хотелось бы отметить, что правила «недостаточной капитализации» могут применяться также в отношении задолженности третьих лиц (банков, финансовых институтов), например, если данная задолженность соответствующим образом гарантирована или обеспечена иностранной компанией, владеющей определенным процентом уставного капитала заемщика, либо ее российским аффилированным лицом.
Таким образом, важным является анализ соответствующего договора займа и его отдельных положений в тесной взаимосвязи со структурой владения для правильного отражения процентов по задолженности в налоговом учете. Необходимо также поддержание структуры заемного и собственного капитала с перевесом в пользу последнего, поскольку в таком случае даже при наличии контролируемой задолженности правила «недостаточной капитализации» применяться не будут.
В случае уплаты процентов по договору займа в пользу иностранных компаний отдельного внимания заслуживают вопросы, связанные с применением соглашений об избежании двойного налогообложения для применения пониженных ставок налога у источника. Крайне важно, чтобы иностранная компания, получающая процентный доход, была его фактическим («бенефициарным»), а не номинальным получателем. Данным вопросам также уделяется повышенное внимание, что связано с развитием концепции «бенефициарного владения» в России.