Несмотря на то что Саратов является крупнейшим индустриально-промышленным центром и транспортным узлом, объединяющим воздушный, речной, железнодорожный, автомобильный виды транспорта, девелоперы и инвесторы всегда обходили его стороной. Частично это объясняется отсутствием хороших участков под застройку, в большей же степени – административными препонами. Но сами чиновники утверждают, что они открыты для сотрудничества. В частности, администрация области заключила более 40 соглашений о намерениях реализации инвестиционных проектов на общую сумму более 90 млрд. рублей. Но экономическая ситуация в городе меняется, и специалисты Jones Lang LaSalle называют Саратов одним из перспективных рынков развития торговой недвижимости.

Ударим по качеству!
Саратов, с численностью населения чуть менее миллиона человек (841 400 ), пока не может блеснуть изобилием концептуальных объектов коммерческой недвижимости.
Качественных торговых площадей в городе, по данным аналитиков Praedium, сегодня насчитывается всего лишь 60 тыс. кв. м. Среди них: ТЦ «Поволжье» (20 400 кв.м), «Форум» (6400 кв.м), галерея «Каштан» (7500 кв. м) и ТЦ «Аврора» (7200 кв. м) и ряд других. Близким к профессиональному в Colliers International называют и ТЦ «Пентагон», что на Соколовой улице. Всего же в городе порядка 420 тыс. кв. м торговых площадей, при этом уровень вакантных составляет 8%, что свидетельствует о высоком спросе со стороны ритейлеров, как местных, так и федеральных. В то же время, по мнению специалистов LCMC, из-за несоответствия помещений современным форматам торговли спрос на них со стороны сетевых операторов и монобрендовых компаний ограничен, и в ряде объектов присутствуют свободные площади.
Сегодня в Саратове действует 43 федеральные сети, в числе которых «Евросеть», Dixis; ряд «электронных» операторов – «Мир», «М.Видео» и др. Есть продуктовики разного класса: «Пятерочка», «Гроссмарт», «Рамстор», Metro и т.д.
В скором времени на рынок Саратова планируют выйти OBI, Auchan, IKEA, Home Center, «Карусель», Spar, «Максидом», «Магнолия», «Перекресток», New Yorker, Reserved (данные Jones Lang LaSalle).
«Местные сетевые ритейлеры представлены в меньшей степени, – говорят в LCMC, – однако некоторые из них могут сравниться по количеству торговых точек с федеральными сетями. Так, например, федеральная сеть продуктовых дискаунтеров «Магнит» насчитывает в Саратове 40 торговых точек, столько же магазинов у местной сети «В яблочко», работающей в том же формате и ценовом диапазоне».
Тем не менее, как считают в Jones Lang LaSalle, перечень представленных на рынке международных и федеральных операторов ограничен, и во многом это связано с отсутствием качественных торговых помещений в городе. Нарекания у специалистов вызывают архитектурно-планировочные решения сегодняшних торговых центров, отсутствие у них концепции.
В настоящее время в городе довольно сильно развита рыночная форма торговли. Как говорят аналитики, доходы большей части местного населения составляют $380 в месяц, которые не позволяют им пользоваться «благами» современных торговых центров.
Однако данный фактор не мешает федеральным девелоперам постепенно осваивать рынок города. «Недостаточная обеспеченность профессиональными торговыми площадями обуславливает большой объем заявленных в городе проектов», – говорят в Colliers International и приводят данные о планируемых к открытию в течение двух-трех лет качественных торговых проектов. Так, идет строительство ТРЦ «Мега» общей площадью 130 000 кв. м, в четырех километрах от п. Юбилейный строится гипермаркет «Максидом» общей площадью 20 000 кв. м, на Новоастраханском шоссе – Retail Park (18 000 кв. м) и др. Всего же до конца текущего года, по данным LCMC, будет введено порядка 97 200 кв. м торговых площадей.
Заявлен еще ряд масштабных проектов с участием федеральных девелоперов. Так, компания Fishman Group объявила о возведении ТРЦ на улице Зарубина, 167. Общая площадь объекта составит 53 000 кв. м. «Регионы Девелопмент» будут реализовывать многофункциональный центр общей площадью более 150 000 кв. м в Глебычевом овраге. Планируется строительство ТРЦ OZ (120 000 кв. м), ТЦ на улице Чернышевского (90 000 кв. м), ТЦ на улице Дегтярной (75 000 кв. м), «Триумф Молл» (58 000 кв. м). Интерес к Саратову проявляют также AIM Property Group, Diamant Development Group, Advantage Group (данные LCMC).
«Основное строительство ведется на бывших территориях промышленного назначения, – говорит Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium. – Во-первых, свободные площадки под строительство в центре города отсутствуют, во-вторых, промышленные предприятия расположены на пересечении потребительских потоков». На сегодняшний день известно о нескольких ТЦ, планируемых на месте существующих промышленных зон. Среди них комплекс на Дегтярной улице – на месте бывшего мясного завода, а также проекты в Заводском районе и на привокзальной площади.
Под торговые объекты перепрофилируются и рынки. К примеру, тенденцию «превращения» рынков в более цивилизованные формы торговли отметили в LCMC. По их данным, в городе уже прекратили свою деятельность рынки «Елшанский», «Саратовский», «Золотая нива», «Новый», «Привокзальная ярмарка», «Солнышко» и др.
Несмотря на то что в региональных городах продажа площадей превалирует над арендой, в Саратове наблюдается иная ситуация – девелоперы и собственники торговых центров предпочитают сдавать площади в аренду. Это подтверждает и Рубен Алчуджян, который отмечает, что случаи продажи торговых площадей в Саратове довольно редки. Стоимость квадратного метра при этом колеблется в пределах $2000–4000. Как отмечают в LCMC, объектами купли-продажи в основном служат торговые места или прилавки средней площадью 4,5 кв. м, расположенные как в центральных частях города, так и на периферии.
Диапазон ставок аренды в ТЦ – $250–940 за кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов (данные Praedium).

По главной улице
Главная торговая улица Саратова – проспект Кирова. Здесь, по словам заместителя директора департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяны Ключинской, располагается несколько небольших, но посещаемых торговых комплексов («Манеж», «Детский мир», ТД «Центральный» и пр.), а также более десятка отдельно стоящих магазинов, совместно образующих единый торговый коридор.
Активные арендаторы street-retail – в основном федеральные игроки, среди которых Adidas, «Спортландия-Columbia», Sultana Frantsuzova, United Colors of Benetton, Lotto, Puma, Mango, Reebok, Nike, Camelot, Sasch, Motor, Waterland и ряд других. Есть и федеральные операторы сети фаст-фуда: McDonald’s, «Баскин Роббинс» и т.д.
Еще одна довольно оживленная улица Саратова – Волжская. На ней, говорят в Colliers International, в основном располагаются бутики премиум-класса. «Тем не менее пешеходные потоки здесь менее активные, ввиду специфики целевой аудитории», – отмечает Татьяна Ключинская.
Арендовать площади на главных торговых коридорах можно по ставкам $700–1500 за кв. м в год без НДС (данные GVA Sawyer).
Довольно сильно распространена форма торговли в пристроенных помещениях, а также на первых этажах жилых домов. По объему метража эта форма торговли занимает 54% торговых площадей в городе.
«В городе начинает понемногу формироваться профессиональный рынок розничной торговли: появляются торговые объекты с качественными концептуальными и планировочными решениями; продуктовые и вещевые рынки помещают под крыши; развиваются локальные продовольственные и непродовольственные сети. Но несмотря на заметные улучшения в организации торговли, в Саратове все еще наблюдается дефицит качественных торговых площадей», – говорят в Colliers International.
В планах федеральных игроков на период с 2008 года, по данным LCMC, – 21 проект торговых центров. И хотя большинство из заявленных проектов находится на стадии поиска участка или изучения инвестиционной привлекательности рынка, уже очевидно, что Саратов оценен федеральными игроками по достоинству.