Склад проектов

Последние новости о сдаче в городах-миллионниках УрФО (Екатеринбурге, Челябинске и Перми) новых спекулятивных качественных складских комплексов вышли в свет в конце 2012 года. Опрос экспертов подтвердил: крупных открытий, способных повлиять на состояние рынка, в перечисленных городах в 2013 году не было. Похоже, складская недвижимость, и раньше не демонстрировавшая на Урале впечатляющих по сравнению с другими сегментами темпов роста, теперь и вовсе замерла.

ДАЛЕКИЕ ПАЛЛЕТЫ
По данным консалтинговой компании Knight Frank, объем рынка качественных складских площадей (классов А и В) в России к середине 2013 года превысил 12 млн кв. м, из них почти 9,5 млн аккумулировали Москва и Санкт-Петербург. Екатеринбург оказался лидером среди региональных центров – 605 тыс. кв. м складов. Челябинск и Пермь существенно отстали (107 и 100 тыс. кв. м соответственно). В других городах УрФО рынка качественной спекулятивной складской недвижимости фактически нет.
Показательно сравнение площадей с оборотом розничной торговли. В Москве на 1 млрд оборота розницы приходится 1,62 тыс. кв. м качественных складов, в Санкт-Петербурге еще больше – 2,06 тыс. кв. м. В Екатеринбурге показатель остановился на отметке 0,7 тыс., в Челябинске – 0,23 тыс., в Перми – 0,17 тыс. кв. м на 1 млрд. Отставание складской инфраструктуры уральских миллионников слишком сильно, причем не только от столиц, но и от реальных потребностей собственной экономики.
Как отметили в администрации Екатеринбурга, «в городе нет ни одного квадратного метра свободных складских помещений. Предприниматели готовы развивать бизнес и переезжать в более высоко­технологичные склады, и управляющие компании терминалов вынуждены формировать листы ожидания». Схожи оценки аналитиков Knight Frank: несмотря на ввод в эксплуатацию в течение 2012 года новых складских объектов совокупной площадью 91,3 тыс. кв. м, доля вакантных площадей по сравнению с началом 2012 года почти не изменилась, составив около 3–4 % в классе А.
В других городах ситуация аналогичная. В Перми, по словам Игоря Голубева, заместителя генерального директора по коммерческой недвижимости компании PAN City Group, сегмент развивается в основном усилиями торговых компаний, строящих склады для собственных нужд, остальным же приходится использовать в качестве складов, например, переоборудованные производственные базы. За последние годы заметных объектов, предназначенных для сдачи в аренду, запущено не было.
Складские площади класса А в Челябинске отсутствуют, доля класса В не превышает 10%. «Мне неизвестно, чтобы в 2012 году кто-то сдавал склады с целью использования их на рынке, только для себя. Но даже с учетом этого общий объем качественных складских площадей в городе и его окрестностях вырос незначительно и по-прежнему сильно далек от потребности работающих здесь компаний», – описывает ситуацию в Челябинске Станислав Ахмедзянов, генеральный директор компании «Инвест Бизнес Консалтинг».
Проблему признают и ритейлеры.«Складские помещения разных размеров у нас есть в 14 российских городах, наиболее крупные – в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске. Во всех случаях площади мы арендуем, но, как правило, их поиск – одна из самых больших проблем на старте», – пояснил Борис Лепинских, генеральный директор интернет-магазина бытовой техники и электроники E96.RU. До кризиса анонсированных проектов было много. Только в Екатеринбурге их общая площадь составляла 1 млн кв. м (класса А и В). В правительстве Челябинской области говорили о проработке проекта транспортно-логистического комплекса «Южноуральский». Девелоперы Raven Russia, PNK Group и VVV Company планировали строительство здесь же крупных спекулятивных складских комплексов, но ни один из них так и не появился.
Несколько лет мнения предпринимательского сообщества относительно происходящего сводились к тому, что инвесторы должны разморозить анонсированные проекты после возвращения на докризисный уровень арендных ставок. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в столице Свердловской области они выросли до уровня 2008 года еще в начале 2012-го. В Перми сегодня, по оценке Игоря Голубева, ставки на аренду качественных складов вовсе бывают соизмеримыми с офисной недвижимостью. Тем не менее интерес к складам у инвесторов не проснулся.

ТЯЖЕЛЫЙ ГРУЗ
По оценкам компании Jones Lang LaSalle, в среднем в 2007–2012 годах на складские проекты приходилось чуть больше 7% инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. Для сравнения, на офисы приходилось 47% инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, на торговые центры – 25%. По данным Knight Frank, 84% складских площадей в 2011 году построено в Москве и Санкт-Петербурге. Таким образом, на склады в регионах приходится мизерная доля инвестиций, и это проблема не только посткризисного периода – причин несколько.
Первая состоит в том, что возможности Москвы и Санкт-Петербурга еще не исчерпаны.
Вячеслав Холопов, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank Russia & CIS: «Арендные ставки в разных городах сильно отличаются. Средние запрашиваемые ставки аренды в Москве на объекты класса А составляют $135–145/кв. м в год, в Санкт-Петербурге – порядка $125–130/кв. м в год, в Екатеринбурге – $110/кв. м в год или чуть больше. При этом стоит отметить дифференциацию арендных ставок в зависимости от расположения склада: площади в складских комплексах, расположенных на расстоянии до 10 км от МКАД, предлагаются по ставкам на 7–10% выше средних по рынку. Себестоимость строительства в региональных центрах не ниже, а зачастую выше, чем в Московской области. Учитывая климатические условия Урала, здесь нужно по-другому рассчитывать снеговые нагрузки и усиливать теплоизоляцию. Зачем девелоперу брать на себя дополнительные риски и идти в регион, если он может зарабатывать в Москве? Есть еще одно препятствие: в 2012 году в России было продано примерно 350 тыс. кв. м складских площадей конечным потребителям, прошли две крупные инвестиционные сделки по продаже складов, заполненных арендаторами, но все – в Москве и Московской области. Построив в каком-либо регионе склад, девелопер за редким исключением не может рассчитывать на его продажу ни инвестиционным фондам, ни крупным ритейлерам.
«Инвестиции от главных игроков рынка в основном сосредоточены в Москве, так как текущий годовой спрос здесь более 1 млн кв. м в год, что превышает суммарный спрос во всех остальных регионах России вместе взятых», – объясняет Кристофер Ван Рит, управляющий директор Radius Group.
Вторая причина: торговая и офисная недвижимость в регионах пока более привлекательна для вложений, чем складская. Как объяснил Иван Бойко, представитель агентства недвижимости «Альфа-Урал», хотя входной порог в складской бизнес меньше, возврат инвестиций в такие проекты занимает больше времени, чем в офисные и торговые центры. Игорь Голубев приводит другую взаимосвязь: «Развитие складской недвижимости идет следом за торговой. Именно торговля инициирует процесс развития логистики. Возможно, складскими проектами могут заняться компании, которые реализовали или реализуют торговые, если увидят в этом некую синергию. Обычно же, пока рынок торговой недвижимости не приблизился к порогу насыщения, все инвестируют в него».
Третья проблема – необходимость «раскачивать» рынок. «Для всех городов с минимальным или отсутствующим предложением качественной складской недвижимости характерна одна проблема – инвесторы боятся быть новаторами, – добавляет Станислав Ахмедзянов. – Нужна компания, которая реализует в том же Челябинске качественный проект и покажет всем, что такое хороший склад. Я не исключаю, что у первого проекта возникнут сложности. Но, на мой взгляд, для их преодоления потребуется всего год с момента сдачи первого комплекса».

ВСЕ БУДЕТ, НО НЕ СРАЗУ
Примеры, когда крупные инвесторы выходили за пределы столиц, все-таки есть. В частности, Raven Russia построила склады в Ростове-на-Дону и Новосибирске, «МЛП» реализует проекты в Новосибирске и Саратове, Griffin Partners – в Нижнем Новгороде, у Radius Group есть складской комплекс в Казани. Столица Татарстана расположена ближе всего к рассматриваемым нами городам УрФО. Что повлияло на решение Radius Group выйти в Казань? Ответ непосредственно с возможностями складского рынка не связан – это инвестиционный климат. Как отмечают в компании, «Татарстан имеет репутацию экономически сильного региона с правительством, которое приветствует привлечение иностранных инвесторов».
Начало масштабного строительства складских объектов в миллионниках УрФО, по мнению экспертов, лишь вопрос времени. Быстрее всего он ожидаемо решится в Екатеринбурге. По данным УПН, уже до конца текущего года здесь может быть введено около 80 тыс. кв. м современных складов. А по информации администрации города, до 2015 года в Екатеринбурге построят 1,2 млн «квадратов» складских площадей класса А и В, что почти равнозначно текущему предложению объектов всех классов. Правда, конкретики пока немного. Например, в Knight Frank владеют информацией только по одному проекту – в 2014-м запланировано расширение логопарка «Пышма» на 91 тыс. кв. м.
«В краткосрочной перспективе местные застройщики заполнят пробелы в УрФО. Крупные инвесторы придут, когда годовой спрос увеличится как минимум на 100 тыс. кв. м в год, что ожидается не раньше второй половины 2014 года», – Кристофер Ван Рит демонстрирует по-прежнему взвешенное отношение международных инвесторов к Уралу.
Следующим на очереди будет Челябинск, где активизировалась работа над проектом «Южноуральского» логистического комплекса, плюс, по неофициальной информации, интерес к городу проявили некоторые московские компании. Наличие площадки в Челябинске и стратегических планов по строительству подтвердили, например, в Raven Russia, но без обозначения конкретных сроков. Туманнее выглядят перспективы Перми. Как сказал Игорь Голубев, склады однозначно будут развиваться, но после торговли, пока концентрирующей интерес инвесторов. Хотя, по большому счету, ни в одном из рассматриваемых городов ждать нечего: спрос на качественные склады уже созрел. И проблем точно не будет, если начать его использовать в числе первых.