Уйти по-фински

По оценкам президента Sponda Кари Инкинена, несмотря на то, что рентабельность подразделения в России на хорошем уровне, доля его выручки на фоне общих финансовых показателей всей группы мала. В итоге фонд принял решение сосредоточиться на инвестициях в премиальную недвижимость в Хельсинки и Тампере.

Показательно, что опрошенные CRE эксперты не склонны связывать уход компании с русского рынка с общим охлаждением инвестиционного климата в стране. Рустем Гареев, старший вице-президент Heitman Russia, полагает, что заявление может быть связано со сменой акционеров компании и с соответствующими решениями по пересмотру стратегии и приоритетов в инвестировании. «Скорее всего, это внутреннее решение компании, не вызванное какими-то “российскими факторами”, – уверен г-н Гареев. – В России, в частности в Санкт-Петербурге, представлены и другие скандинавские институциональные инвесторы, которые продолжают инвестировать». Михаил Тарасов, управляющий директор UFG Real Estate, обращает внимание на то, что ситуация в мире в целом не очень позитивная: «Наверное, это и есть основной фактор концентрирования фонда в своем регионе. Если в фонде преобладает группа инвесторов из одной страны, они могут рекомендовать вкладывать в свою страну. При этом доходность как фактор может отойти на второй план». С последним согласны почти все опрошенные игроки. «Не думаю, что причина в качестве их инвестиций – у них хорошие активы, – размышляет Хольгер Мюллер, руководитель практики по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости в России PricewaterhouseCoopers. – Я полагаю, что это решение скорее связано с операционными затратами. Управление объектами недвижимости в другой стране всегда связано со значительными расходами. Чтобы их оправдать, им, вероятно, пришлось сделать выбор: либо увеличивать свой портфель активов или уйти с рынка. По-видимому, они выбрали второй вариант».

Впрочем, уход финнов исключительно «в Европу» эксперты считают довольно спорным. «Российский рынок был и остается привлекательным с точки зрения премиальной, по сравнению с ЕС, доходностью и одновременно непростым с точки зрения ограниченности в выборе объектов инвестирования и сложности в закрытии сделок в короткие сроки, – делится г-н Гареев. – Отдельно стоит подчеркнуть снижение объемов кредитования недвижимости в России иностранными банками. В целом же интерес инвестфондов (как и банков) к России во многом обусловлен внешними, не “российскими” факторами». Среди причин того, почему некоторые инвесторы покидают именно российский рынок, называются сложность взаимодействия с государственными структурами, непрозрачность финансовых потоков и законы «что дышло». «Можно с определенной уверенностью сказать, что в настоящее время интерес иностранных инвесторов к объектам недвижимости в России достаточно низкий, – размышляет г-н Мюллер. – Отчасти это связано с цикличностью на рынках, отчасти с политическими причинами. Другой вопрос, насколько такая позиция обоснованна. По крайней мере, опыт последних 20 лет показывает, что лучшее время для инвестиций – это когда иностранные инвесторы уходят с рынка».

Аналитики уверены: распродать имеющуюся в собственности недвижимость фонд сможет гораздо быстрее заявленных сроков. Среди европейских инвесторов портфель Sponda в России считается одним из наиболее качественных и привлекательных. «Нам кажется, у Sponda очень хорошие активы: офисные, торговые и складские здания, приносящие постоянный текущий доход, – считает Михаил Тарасов. – Поэтому, если компания примет решение выйти из данных активов, реализовать их не составит труда, как для фонда, так и для брокерских компаний, если к таковым они решат обратиться. Но, как нам кажется, фонд сейчас озвучивает планы больше не приобретать и распродавать активы не собирается».

В том, что уход Sponda вовсе не является стартом для тренда все­общей распродажи среди других инвесторов, уверены почти все опрошенные. «Хотя бы потому, что недавние новости об уходе из России еще двух фондов, ВТБ–Ashmore и Газпромбанк–Barwa, согласно заявлениям самих фондов, связаны также с их внутренними регламентными и прочими причинами, – говорит Рустем Гареев. – О тренде можно будет судить лишь по результатам формирования новых фондов, направленных на работу в России, если таковые будут заявлены».

Ряд экспертов вообще сомневается в том, что финны уходят с русского рынка навсегда. «Просто в настоящее время все фонды концентрируются на определенном сегменте и в определенном регионе, – делится г-н Тарасов. – Нельзя это назвать тенденцией распродажи: просто кто-то покупает, а кто-то продает. Мы, например, создали фонд для работы на российском рынке для приобретения офисной недвижимости. Считаем, что распродажа активов, приносящих доход, не совсем наш путь. Также хотелось бы добавить, что целью продажи два года назад нашего офисного здания фонду Sponda был не выход из актива, а поднятие еще больших средств для покупки новых объектов». Впрочем, уход Sponda и осторожные заявления о сворачивании деятельности в России других компаний, несомненно, отразятся на показателях 2013 года не лучшим образом.