Закупки строительных услуг

ЧТО ТАКОЕ ЗАКУПКА СТРОИТЕЛЬНЫХ УСЛУГ?
В НСС (Национальной строительной спецификации) в Велико­британии закупка строительных услуг определяется как «совокупность процессов или видов деятельности, используемых для возведения или строительства заранее определенного здания или сооружения».
Это определение предполагает, что закупаемым товаром будет вновь построенный объект и что закупочный процесс заканчивается после окончания строительства. В данном цикле статей понятие «закупка строительных услуг/работ» можно расширить и подразумевать под этим процессом не только строительство новых зданий с нуля, но и расширение, перепланировку или реконструкцию уже существующих объектов, а также оценку завершенного объекта.

НЕЗАВИСИМЫЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ
Если заказчик не использует напрямую специалистов с необходимым уровнем квалификации, с самого начала рекомендуется обратиться к независимым, профессиональным консультантам, чтобы получить преимущество от наиболее эффективной стратегии процесса закупок.
Консультанты должны быть компетентными в области закупки строительных услуг и работ и не зависимыми от сторон, участвующих в строительстве конкретного объекта, чтобы обеспечить соблюдение интересов заказчика (а не подрядчика). Интересы заказчика заключаются в оптимальном соотношении цены и качества конечного продукта, которое определяется с учетом стоимости всего срока службы объекта (а не только начальных инвестиций), качества (в том числе защиты окружающей среды и устойчивого развития) и сроков работ.

АНАЛИЗ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫХ СТОРОН
Заинтересованные стороны в строительном проекте – это отдельные лица, группы лиц или организации, заинтересованные в строительном проекте, способные оказывать на него непосредственное влияние, или же те, чью деятельность проект непосредственно затрагивает. Многие заказчики не учитывают последних, хотя от этого во многом зависит успех проекта.
Помимо заказчика, к заинтересованным сторонам относятся инвесторы, руководитель проекта, консультанты, подрядчики, суб­подрядчики, поставщики услуг, сотрудники заказчика, конечные пользователи построенного объекта, федеральные и местные органы власти, местное сообщество и широкая общественность в целом. Таким образом, заинтересованные стороны являются как внешними, так и внутренними по отношению к организации заказчика.
Успех проекта зачастую зависит от реакции сторон, интересы которых, равно как и представления об успехе, редко совпадают. Поэтому рекомендуется как можно раньше определить потенциальных участников процесса и оценить их уровень влияния на проект.
Заказчику следует вовлекать наиболее влиятельные стороны в управление проектом, чтобы они были довольны конечным результатом. Хотя этот принцип желательно также соблюдать в отношении менее влиятельных сторон, риски, связанные с их неудовлетворенностью, значительно ниже. Например, самыми влиятельными лицами при строительстве нового промышленного объекта могут быть местные жители, недовольные ухудшением экологии в районе. И наоборот, те же заинтересованные лица будут куда менее влиятельными при реализации проекта перепланировки местного офисного центра.
После анализа заинтересованных сторон заказчику следует составить план управления отношениями с ними, который должен определять способы взаимодействия и возможный уровень их вовлечения в проект. Наиболее влиятельные стороны могут входить в группу управления проектом, в то время как менее влиятельные можно информировать о развитии проекта через новостную рассылку.

ВЫЯВЛЕНИЕ ПОТРЕБНОСТИ
В этот процесс должны быть включены все заинтересованные лица, а его итогом должно стать четкое обоснование потребности в проекте.
Первый шаг – это выявление существующей проблемы или возможности, из которой вытекает потребность в новом объекте. Затем необходимо исследовать все возможные альтернативы решения этой проблемы без строительства нового сооружения. Например, существующая столовая не справляется с обслуживанием резко выросшего за последнее время штата, и создается впечатление, что необходима более вместительная столовая. В этом случае проблему можно решить гораздо более эффективно, если разделить персонал на разные смены, в которые люди будут обедать, чтобы избежать огромного скопления людей в какое-то определенное время дня. Увеличение обслуживающего персонала столовой также потребует значительно меньших финансовых вложений, чем строительство новой столовой.
После того, как будут рассмотрены все возможные варианты решения проблемы и принято решение о необходимости строительства нового объекта, следует составить обоснование потребности. Иными словами, нужно четко описать суть имеющейся потребности, перечислить заинтересованных лиц, установить цели проекта в порядке их приоритетности, определить риски, физические и финансовые ограничения проекта. Этот документ затем используется командой проекта на следующем этапе оценки вариантов, чтобы обеспечить выполнение проекта в соответствии с потребностями заказчика.

ОЦЕНКА ВАРИАНТОВ
Следующий шаг после подготовки обоснования потребности – это исследование разных доступных вариантов ее удовлетворения.
Среди рассматриваемых вариантов может быть не только строительство нового объекта, но также аренда или приобретение существующего, либо перепланировка и расширение имеющихся помещений/зданий. Под существующим объектом подразумевается здание, уже находящееся в собственности заказчика или арендуемое им, либо другие здания, которые в настоящее время не находятся в собственности или аренде. Таким образом, следует рассматривать разные варианты.
Уже на этом этапе рекомендуется разработать начальную концепцию проекта и составить предварительную смету расходов, чтобы заказчику и конечным пользователям было легче оценить разные варианты. На этапе комплексной оценки необходимо рассмотреть каждый вариант с точки зрения соотношения цены и качества, включая доходность инвестиций, эффективность операционной деятельности, денежные потоки доходов и расходов, издержки за весь срок службы здания, принципы устойчивого развития, а также нематериальные преимущества, такие как имидж заказчика на рынке, брендирование и т. д.
После завершения оценки всех вариантов следующимй этап в процессе закупок – разработка бизнес-кейса, инструкции заказчика и выбор стратегии закупок. Об этом пойдет речь в следующих статьях.