Юкка Хиенонен: «В Финляндии мы заходим на землю, и там уже все есть: вода, тепло, электроэнергия»

– Юкка, расскажите об истории финского концерна SRV Group.

– История SRV началась в 1987 году, и c первых же дней своего основания компания начала освоение российского рынка. Если быть более точным, тогда это был еще Советский Союз. Именно на территории одной из советских республик – Эстонской ССР – мы осуществили наш первый проект. Это было здание мясокомбината в городе Раквере, строительство которого мы начали в 1987 году. Спустя три года появились проекты в Москве, затем в Санкт-Петербурге. Позже у нас были объекты и в других российских регионах. Например, в Калужской области мы построили завод площадью 26 тыс. кв. м для финского лесопромышленного концерна Stora Enso, в Тверской области SRV выполнила заказ корпорации Ahlstrom Glassfibre Oy на строительство завода по производству стекловолокна площадью 13,3 тыс. кв. м. Затем в 2004 году компания пришла в Екатеринбург с проектом первой в России гостиницы Park Inn. Так что мы считаем себя ветеранами российского строительства.

– А когда SRV впервые появился в Петербурге?

– В 1993 году наше предприятие приобрело недостроенное здание типового двухэтажного универсама на пересечении ул. Савушкина и Приморского ш., которое петербуржцам известно как первый в городе финский супермаркет «Супер Сива». В 2004 году его перестроили, значительно расширив по площади, и примерно в это же время окончательно утвердились в решении сделать петербургский рынок приоритетной площадкой для воплощения проектов компании SRV. Сегодня все наши флагманские объекты возводятся именно здесь.

– Почему? Вы считаете, что уровень конкуренции на строительном рынке одного из самых крупных российских мегаполисов недостаточно высок?

– Не совсем так. С конкуренцией здесь все в порядке, и тем не менее именно в Петербурге мы видим еще много возможностей для реализации девелоперской деятельности. Например, если говорить о торговом сегменте, на котором SRV планирует в ближайшие годы сосредоточиться в наибольшей степени, Россия по-прежнему принадлежит к числу тех стран, в которых наблюдается нехватка торговых площадей. Очень много старых объектов, которые строились здесь лет 20 назад, многие из них в дальнейшем будут неконкурентоспособными. А по количеству квадратных метров качественной ритейл-недвижимости на душу населения все российские города (и Петербург не является исключением) отстают почти вдвое не только от Западной, но и от большинства стран Восточной Европы. И мы хотим внести свою лепту в улучшение этого показателя. Кроме того, нельзя оставить без внимания тот факт, что крупнейшие компании-арендаторы – как международные, так и российские – постоянно ищут новые места для размещения своих офисов и торговых помещений – далеко не всегда их находят. Это демонстрирует низкую насыщенность рынка коммерческой недвижимости двух столиц.

– Предположим, по сравнению с европейскими странами рынок на самом деле недостаточно насыщен торговыми площадями. А как быть с покупательской способностью россиян? Как известно, она значительно ниже, чем у граждан той же Финляндии.

– Если говорить о Санкт-Петербурге, действительно, уровень зарплат здесь пока немного меньше, но и структура распределения доходов несколько иная. У нас в Финляндии в среднем около 35% от зарплаты уходит на оплату налогов. Почти 60% финских семей берут крупные кредиты на приобретение или строительство собственного дома, которые также ежемесячно надо погашать. Значительно выше в Финляндии и коммунальные платежи. Получается, что весьма существенная доля от той номинально высокой заработной платы, которую получает среднестатистический финский обыватель, уходит на оплату квартиры и налогов. Петербуржцы же платят только 13% подоходного налога и очень гуманную квартплату. И фактически все деньги, которые они зарабатывают, они могут тратить на потребительские товары. Кроме того, большая часть жителей Петербурга очень любят покупать хорошие, качественные вещи и неплохо разбираются в моде – значительно лучше, чем средний финский покупатель. И это является еще одним весомым аргументом в пользу того, что есть смысл развивать здесь сегмент торговой недвижимости.

– А административные барьеры, которыми славится российское чиновничество, SRV не пугают? Насколько вообще отличаются схемы согласования и строительства проектов в Петербурге и в Финляндии?

– Я считаю, что в течение последних лет административные барьеры в Петербурге существенно снизились. Буду оперировать конкретными примерами. В конце августа на юго-западе Петербурга состоялось открытие торгово-развлекательного комплекса «Жемчужная Плаза» с арендопригодной площадью в 48 тыс. кв. м, строительство которого стартовало весной 2011 года. По этому проекту у нас был довольно позитивный опыт. Все проходило достаточно гладко, без особых сюрпризов: мы получили всю разрешительную документацию вовремя, самые сложные вопросы согласовывались через государственную экспертизу. Если же говорить о нашем новом проекте ТРЦ «Охта Молл» в Красногвардейском районе, мы получили разрешение на строительство даже раньше, чем предполагали. Правда, была проведена большая предварительная работа: в течение девяти месяцев готовилась вся необходимая документация. Но в любом случае, каких-то серьезных претензий к процессу согласований строительной документации в Петербурге у нас нет.

– Вопросы с подключением коммуникаций тоже были решены «без сучка, без задоринки»?

– К сожалению, нет. Это потребовало немалых усилий, с нашей стороны – очень больших денег. Даже учитывая тот факт, что «Жемчужная Плаза» – сложный проект, этот процесс можно было бы немного упростить. Мы все-таки получили то, что нам надо, но стоило это, конечно, намного дороже, чем если бы мы подобный проект реализовывали в Финляндии. В России поставщики естественных ресурсов являются монополистами, поэтому коммуникации здесь слишком дорогие.
В нашей стране несколько поставщиков природной энергии, монополий в сфере подключения строек к сетям и коммуникациям в Финляндии больше нет. Когда девелопер получает зонирование на кусок земли, он должен оплатить городу определенную сумму по ставкам, которые опубликованы в официальных источниках. То есть, чтобы получить разрешение на строительство, нужно заплатить муниципалитету некое подобие налога. Но эта сумма покрывает все необходимое: подключение к электроэнергии, дистанционному теплу, воде, подведение всех коммуникаций. Иными словами, в Финляндии мы заходим на землю, и там уже все есть. Это очень удобно, потому что можно до копейки рассчитать свои расходы. Бывают единичные случаи, когда на участке нет коммуникаций, но это может быть только на очень отдаленных территориях. Если же проект реализуется в городской среде, все инженерные сети обязательно присутствуют. А в Петербурге это всегда вопрос переговоров, которые могут длиться бесконечно. Никому не известно, когда участок будет обеспечен энергоресурсами, будет ли их достаточно или потребуется больше.

– Как – в контексте сказанного – Вам удалось реализовать проект «Жемчужной Плазы» в течение двух лет?..

– Дело в том, что на этом проекте у SRV не было проблем, благодаря этому мы все сдали в срок. Но нам очень помогли наши китайские партнеры, «Шанхайская индустриально-инвестиционная компания» (ШИИК). Они начинали строительство микрорайона «Балтийская Жемчужина» еще 8 лет назад, поэтому, когда мы пришли на участок, для нашего объекта уже была возведена практически вся инфраструктура. В отличие от ТРЦ «Охта Молл», где нам пришлось пол­ностью самостоятельно проходить все про­цедуры согласования.

– Удалось ли вам уложиться в первоначальную смету проекта – 140 млн евро? Или все же стоимость «Жемчужной Плазы» выросла?

– Нет, в целом все было по плану, никаких непредвиденных расходов не было. Хотя незначительное увеличение стоимости произошло, но только потому, что нам потребовалось больше арендуемой площади на земельном участке.

– Какие страны, кроме России, вам интересны, какие из них наиболее перспективны с вашей точки зрения? Где еще вы строите?

– Сейчас в зону нашего присутствия входят Прибалтика, Финляндия и Россия. Но чем больше мы анализируем эти рынки, тем больше мы убеждаемся, что стратегически для нас наиболее интересен именно российский рынок. Мы работали во всех прибалтийских странах и вполне успешно. Но сегодня нам уже не так интересно идти туда со своими проектами. Там очень низкий по сравнению с Россией уровень строительной активности, особенно в сегменте коммерческой недвижимости. Это вполне объяснимо: например, в Таллинне, где мы строили в течение 10 лет, уже достигнут среднеевропейский показатель обеспеченности населения торговыми площадями. Он в два раза больше, чем в Петербурге. А в России 13 городов-миллионников, так что для любого девелопера здесь открывается огромное поле для реализации своих замыслов. Корпорация SRV по финским меркам довольно большая фирма. У нас годовой оборот около 700 млн евро, поэтому в рамках своей маленькой страны нам тесно.

– То есть помимо Санкт-Петербурга вы стали рассматривать и другие крупные российские мегаполисы?

– Да, я не исключаю, что в дальнейшем SRV будет искать пятна в Москве, которая тоже, конечно, входит в сферу наших интересов. На сегодняшний день мы реализовали только два проекта в столице. В 2009 году мы построили бизнес-центр «Этмиа» общей площадью 3,6 тыс. кв. м. Это был проект собственного финансирования SRV в сотрудничестве с местным партнером, компанией «Стриминвест Групп». Затем с 2010 по 2012 год мы принимали участие в реновации гостиницы «Park Inn Шереметьево». Сейчас у нас уже есть кусок земли в городе Мытищи в Московской области, где мы планируем построить многофункциональный комплекс «Променад». Над этим проектом мы работаем совместно с финской девелоперской и инвестиционной компанией Vicus. Еще один проект мы реализовываем в Ленинградской области: в Выборге SRV строит жилой комплекс «Малая Финляндия», завершение которого запланировано на 2015 год.

– Юкка, вы ведете очень активную деловую жизнь. Остается ли время на что-то еще, кроме работы?

– Не особенно, поскольку помимо работы в SRV я также являюсь членом правления крупнейшей в Финляндии финансовой группы OP-Pohjola и возглавляю Торговую палату Хельсинки – кстати, самую крупную в Европе. Но когда у меня все же появляется свободное время, я занимаюсь типично финскими развлечениями: охотой, парусным спортом, в зимнее время, естественно, катаюсь на лыжах.