Сегодня перепродажу офисных площадей в бизнес-центрах на Урале контролируют частные инвесторы. Однако процесс этот находится в начальной стадии своего развития. Новых высококлассных офисов построено пока не так много, что позволяет экспертам оценивать это направление как перспективное с одной оговоркой: продажа офисов в бизнес-центрах частным инвесторам «по частям» несет в себе ряд негативных факторов для самого здания.

В большинстве городов Урала бизнес-центры высокого качества сейчас только появляются. «В течение прошлого года в Перми было сдано 18,2 тыс. кв. м площадей класса А, поэтому приобретение площадей в таких центрах сейчас больше носит первичный характер, – полагает директор департамента «Недвижимость для бизнеса» пермской корпорации «Перспектива» Игорь Голубев. – Случаи вторичной продажи площадей в офисных центрах высокого качества в Перми сегодня редки. Однако развитие этого направления стало ключевой тенденцией рынка».
Утвердившийся в прошлом тренд вложения частными инвесторами в жилую недвижимость, а юридическими лицами – в коммерческую сейчас пересматривается. Все чаще инвесторы проявляют интерес к офисной недвижимости. В 2007 году произошло переключение инвестиций от строительства торговых центров в сферу возведения бизнес-центров. Как правило, перед тем как войти в тот или иной проект, инвесторы серьезно просчитывают выгодность вложений. По мнению экспертов, маловероятно, что после приобретения площадей в бизнес-центре появятся столь серьезные факторы, чтобы покупатель сразу вышел на вторичные продажи своей недвижимости.
Стать собственником большого офиса класса А под силу немногим, поскольку это требует значительных вложений на длительный срок. Кроме того, и это главная причина, на Урале сейчас не так уж много высококлассных бизнес-центров.
«В Челябинске практически не существует рынка продажи офисов класса А, – сообщил Виктор Лебедев, генеральный директор компании «Энергоинвест». – В следующие 2–3 года помещения класса А если и будут возводиться, то только под конкретных заказчиков, которые выкупают свои площади заранее».
Однако интерес частных инвесторов к коммерческой недвижимости подогревает доходность этого сегмента. По данным «Энергоинвеста», те, кто три года назад вложил в строительство офисной недвижимости от 18 до 25 тыс. руб. за 1 кв. м, сегодня получил около 140 тыс. руб. за 1 кв. м

Подводные камни для девелоперов и арендаторов
После того как бизнес-центр построен, девелопер оказывается перед выбором: реализовать все здание целиком одному крупному инвестору или довольствоваться продажей «по кускам». Однако купить весь бизнес-центр под силу только очень крупному инвестору. «Как правило, это какой-нибудь западный инвестиционный фонд, роль которого после покупки здания сводится к тому, чтобы собирать арендные платежи», – поясняет Максим Андрюхин, руководитель по региональным проектам компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Эти фонды пока осторожно присматриваются к покупке бизнес-центров».
Большинство крупных инвесторов предпочитает сразу не перепродавать бизнес-центр, а сначала вернуть свои вложения за счет сдачи его в аренду. Срок окупаемости элитной коммерческой недвижимости составляет 6–7 лет. Виктор Лебедев считает такой подход вполне корректным. «К примеру, заводское оборудование через 6 лет устаревает, требует модернизации и дорогостоящего ремонта, – утверждает г-н Лебедев. – Тогда как коммерческая недвижимость за несколько лет и в цене вырастет, и окупится, и доход принесет, и продать ее можно будет дороже в несколько раз». Игорь Голубев согласен с этим. «При хорошей доходности бизнес-центра, высокой арендной ставке, подтверждении статусности объекта происходит капитализация недвижимости, – пояснил эксперт. – В этом случае инвесторы, напротив, стремятся получать доход путем покупки новых площадей в центре города без продажи приобретенных ранее».
Максим Андрюхин полагает, что продажа офисов нескольким инвесторам может привести к проблемам с управлением зданием. «Не исключено, что несколько собственников не смогут даже выбрать одну управляющую компанию», – указывает эксперт.
Не секрет, что для девелопера неизменным остается главный приоритет – получить прибыль. Однако продажа здания мелким инвесторам для будущих арендаторов может обернуться рядом проблем. «Девелоперы строят бизнес-центры в соответствии с какой-то концепцией, с определенной инфраструктурой, – объясняет г-н Андрюхин. – А каждый отдельный собственник переделывает свой офис под себя, это нарушает общую концепцию». Если здание реализуется не одному собственнику, не исключено, что помещения, имеющие особое назначение, такие как рестораны или кафе, будут проданы как офисы. После чего сотрудники этих офисов будут вынуждены искать другие точки общепита. «Это приводит к тому, что совокупная привлекательность бизнес-центра снижается», – указывает г-н Андрюхин.
«Чаще всего покупатели отдельных офисов в бизнес-центрах – это частные инвесторы, – утверждает Алексей Ананьев, коммерческий директор пермского агентства недвижимости «Респект». – Их общая доля на рынке составляет около 70%, остальные 30% – это площади, которые девелоперы используют для своих нужд. Частные инвесторы, в свою очередь, сдают купленные офисы в аренду». По мнению г-на Ананьева, продажа офисов частным инвесторам на различных этапах строительства затягивает процесс сдачи всего здания в эксплуатацию. «В том случае, если все площади не будут проданы в срок, собственники, которые уже приобрели офисы в этом здании, могут предъявить девелоперу претензии, что может обернуться для строителей денежными затратами», – добавил эксперт.

Подножка для инвесторов
По оценке Алексея Ананьева, перепродажа офисных помещений может быть частным инвестиционным бизнесом только в том случае, если рынок активный. «В Перми сейчас динамика цен близка к нулю, – подчеркивает эксперт, – поэтому целесообразно инвестировать в коммерческую недвижимость на длинные сроки – от 1,5 до 2 лет».
С точки зрения инвестиций вторичная покупка офиса обойдется дороже, но в этом есть свои плюсы. «Вторичные офисы уже приведены в надлежащий вид, туда можно въехать и сразу начать работу, – пояснил г- н Ананьев. – Тогда как помещения, выкупленные у девелоперов, зачастую требуют отделки и дополнительных инвестиций».
По мнению Виктора Лебедева, большая часть трудностей при покупке помещений в офисном здании связана с отсутствием в сфере коммерческой недвижимости долевой собственности на общее имущество. «Приобретая квартиру, владелец получает право долевой собственности на общее имущество дома – комплекс недвижимого имущества, в который входят лестничные клетки, чердаки и подвалы, лифты, системы отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения, – пояснил девелопер. – Доли собственника в этом имуществе пропорциональны площади самой квартиры. В коммерческой недвижимости законодательного определения общего имущества здания нет. Это способно спровоцировать ряд проблем, порой доходящих до судебных разбирательств».
К примеру, если у одного владельца в собственности окажется коридор, то его сосед рискует не попасть в свой офис. Или если кто-то приобретет в собственность трансформаторную подстанцию, то сможет ограничивать других собственников в подаче электроэнергии. «Казалось бы, ситуация абсурдная, но ее вероятность не исключена», – подчеркивает Лебедев.
Особенность сделки по покупке помещения в офисном здании заключается в том, что приобретается лишь определенное количество помещений в нем, которые при сложении их общего количества не образуют всего здания целиком. Эксперты советуют потенциальным покупателям при заключении сделки обращать особое внимание на описание предмета купли-продажи: принадлежат ли эти помещения тому, кто их реализует, каковы пути доступа в данное помещение и так далее. Важно знать, что приобретаемая недвижимость принадлежит именно тому, с кем совершается сделка. Здание изначально может иметь несколько собственников или одного, который продает его по частям.
Специалисты советуют также обратить внимание на информацию о праве собственности на данную площадь, наличие у нее обременения. Покупателю обязательно надо ознакомиться с документами, удостоверяющими полномочия продавца, а также с учредительными документами организации, в которых прописаны полномочия руководителя при совершении подобного рода сделок. Отдельно следует заняться содержанием договора. Предмет договора, цена, права, обязанности и ответственность сторон, порядок разрешения споров достойны внимательного изучения. Естественно, после подписания необходимо зарегистрировать переход права собственности на недвижимость по договору продажи в органах юстиции.

Портрет компании в интерьере
По словам Виктора Лебедева, сами девелоперы вправе предъявлять к собственникам офисов немало требований: компания должна соответствовать концепции объекта, иметь хорошие финансовые результаты и отличную деловую репутацию, быть готовой к долгосрочному сотрудничеству.
«В первую очередь девелопера, разумеется, интересует экономика будущих отношений, однако порой вполне привлекательные с этой точки зрения компании получают отказ, – отметил девелопер. – Чаще всего это бывает продиктовано техникой безопасности. Владельцы высотных зданий вполне обоснованно отказывают компаниям с плотной рассадкой сотрудников, так как это нарушает противопожарные нормы и правила эвакуации, а также кондиционирование и воздухообмен в помещениях».
Ожидается, что в будущем процесс возведения новых бизнес-центров на Урале усилится, реализация площадей будет идти более динамичным путем и опыт вторичных продаж качественной офисной недвижимости расширится.