Проекты с прицелом на будущее

Проблему усиления экологической составляющей в девелоперских проектах коммерческой недвижимости необходимо сразу структурировать, выделив две основных стадии. Первая – это подбор участка, определение его границ и возможностей освоения. Вторая – это собственно вопрос использования, как с точки зрения планировки – каким образом разместить на нем здания и вспомогательные объекты, так и с экологической точки зрения – какие экофункции предумотреть для будущего проекта. Иными словами, на втором этапе необходимо ответить на вопрос: как организовать здание, чтобы к нему по праву можно было применить приставку «эко».
Если говорить о стадии выбора участка под размещение объекта, то по крайней мере в Москве, основная проблема заключается в том, что свободных площадей под застройку, не имеющих тех или иных экологических проблем, уже фактически нет. Все оставшиеся участки размещаются в границах зон, имеющих определенные ограничения по экологическому или санитарно-гигиеническому фактору: наличие загрязненных грунтов, санитарно-защитных зоны и пр. Могут существовать также природоохранные ограничения – например, статус территории – природный комплекс, особо охраняемая природная территория (ООПТ), природный заказник и пр. Т. е. незастроенная территория может по документам иметь природоохранный статус именно потому, что на момент оформления документов была не застроена. В любом случае это площади, которые можно использовать, но с большими ограничениями. Иначе говоря, в Москве свободные участки или заняты свалками, или имеют природоохранный статус, или являются санитарно-защитными зонами.
Это – основные моменты, с которыми можно столкнуться при подборе участка. При этом наличие у территории какого-либо природоохранного статуса далеко не всегда означает, что ее в принципе нельзя застраивать. Просто есть определенные ограничения по этажности и плотности застройки. Чаще всего выйти из этой ситуации можно путем предложения каких-то компенсационных мероприятий. В противном случае инвестор попадает в ситуацию, когда статус территории в принципе не позволяет вести на ней строительство. Тогда надо изменять статус территории, что, в свою очередь, возможно лишь в случае, когда удастся найти какую-то компенсацию в непосредственной близости – например, заменить один природный комплекс другим.
Еще один немаловажный фактор при выборе участка – это защита зеленых насаждений в случае, если они есть на территории, предназначенной под застройку. В таком случае инвестор всегда сталкивается с необходимостью проведения компенсационного озеленения и/или выплаты компенсации за вырубку зеленых насаждений. При этом если вырубке подлежат более 50 деревьев на одном участке, чаще всего разрешение на вырубку (так называемый «порубочный билет») получить вообще невозможно – согласующая инстанция в лице Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы такие вырубки просто не допускает. Если же деревьев меньше, встает вопрос о подборе участков, на которых можно было бы провести компенсационное озеленение. Решать подобные вопросы не просто, особенно в последние 3–4 года – это требует от инвестора дополнительных временных и финансовых затрат. Подбор участка в любом случае задержит остальные работы по крайней мере на 2–4 месяца – примерно такое время занимают согласования как самих участков, так и ассортимента зеленых насаждений, которые должны там появиться.
Это первый блок экологических проблем, которые сегодня встают перед застройщиком при подборе земельного участка. Если застройщик уже прошел этот путь и начинает проектировать здание с приставкой «эко», он сталкивается с рядом экологических проблем уже другого уровня.
Самая трудная из них на сегодняшний день – подземные парковки. Они служат неким диагностическим признаком: если у вас есть подземная парковка, вы сразу попадаете в следующую итерацию по получению приставки «эко». Если нет – о том, что ваш проект будет успешен с экологической точки зрения, можно забыть. Дело в том, что действующие нормы достаточно жестко и при этом с хорошим запасом регламентируют наличие парковочных мест. Разместить их не в подземном пространстве уже просто невозможно из-за высокой стоимости земли в черте города. Поэтому, если комплекс не предусматривает подземной парковки, прилегающая территория уже по определению будет использоваться неэффективно. Небольшие коммерческие объекты пытаются разместить автомобили на прилегающей территории за счет создания так называемых «зеленых» наземных парковок, на которых, помимо машино-мест, предусмотрены газоны, деревья и кустарники. Но в России, в условиях нашего климата, «зеленая парковка» – это очень сложная в эксплуатации система. Чаще всего ни поливочный водопровод, ни эффективная система дренажа на таких объектах не предусмотрены. А это значит, что зимой, осенью и весной там будет сильное переувлажнение, а летом – засуха. Переувлажнение территории – негативный фактор для травянистого покрова, затем эта же территория становится пересушенной, и это еще один источник стресса для растений. Фактически через год на таких «зеленых парковках» трава вообще перестает расти, и они превращаются в ужасные пылящие пространства. Назвать такое решение экологичным невозможно.
И, наконец, нельзя забывать о проблеме благоустройства прилегающей территории, которая состоит в том, что проекты благоустройства сегодня не должны отвечать только нормативным требованиям. Если проектом предусмотрено лишь минимальное соответствие требованиям действующих нормативов, шансы на получение согласований будут стремиться к нулю.
Инвестор обязан работать с опережением. Для того чтобы сегодня в городской среде был выделен участок коммерческому застройщику, должны быть сопоставлены статус территории, район расположения участка, значение территории в общегородском контексте. Затем с учетом всех этих факторов застройщик должен попытаться выделиться за счет использования приемов благоустройства, озеленения, светового, цветового дизайна и т. д. Соответственно нужно так планировать пространство, чтобы в нем были оригинальные и, главное, эффективные с экологической точки зрения решения. Например, в Москве сейчас набирает обороты тенденция создания «зимних садов», многие крупные торговые комплексы имеют внутри зданий так называемые бульвары – территории с круглогодичным озеленением, скамейками, прогулочными зонами. Это возможность организовать общественное пространство рекреационного назначения внутри самого помещения.
Экологический подход при проектировании и строительстве зданий с годами будет все более востребован. Это – влияние времени и тех непростых условий, в которых мы живем. Возможно, сама практика, обобщением которой непрерывно занимаются специалисты, даст основания для изменений нормативных требований к застройщикам, и через некоторое время никто не сможет согласовать проект, если в нем не будут учтены требования экологического характера. Причем не сегодняшние, а с прицелом на будущее. Только так мы сможем улучшить экологическую обстановку в городе и создать благоприятное для жизни пространство.