В полной торговой готовности

Wiw win для девелопера и ритейл-оператора

Особенность рынка торговой недвижимости заключается в том, что крупные торговые операторы предъявляют особые уникальные конструктивные и технические требования к своим помещениям. Другими словами, сегодня почти невозможно найти на рынке недвижимости в свободном обращении помещение, которое полностью подойдет, скажем, под гипермаркет «Виктория». А если подходящее помещение и найдется, оно будет подвергнуто существенной перепланировке и реконструкции. Поэтому схема build-to-suit (строительство под конкретного заказчика) в сегменте торговой недвижимости особенно востребована.

Для ритейл-парков

В отличие от офисного сегмента, для которого свойственна частая ротация арендаторов, в сфере ритейла крупным операторам важно подобрать удачную локацию и затем много лет подряд работать в выбранном месте, «приучая» своих покупателей к постоянству. Поэтому такие операторы зачастую предпочитают занять на долгие годы помещение, построенное специально под них. Конечно, необходимо сделать важную оговорку: схема build-to-suit в первую очередь распространена в формате ритейл-парков или отдельных крупных магазинов, занятых одним оператором. В отдельных помещениях предпочитают располагаться, например, гипермаркеты «Ашан», METRO, «О’Кей» и другие крупные продуктовые ритейлеры. В обычных торговых центрах использование этой модели неоправданно из-за отсутствия единого заказчика: помимо одного-двух якорных арендаторов существует множество других торговых точек, которые подвержены частому ротированию. В связи с этим девелопер торговых и торгово‑развлекательных центров обычно самостоятельно разрабатывает концепцию, в которой предусматривает универсальные решения – как для «якорей», так и для небольших арендаторов. В ритейл-парках оператор, как правило, занимает здание целиком, поэтому для него принципиально, чтобы торговое пространство было организовано в соответствии с его требованиями. Так, «Ашан» и «Реал, –» обычно выделяют прикассовую зону для размещения в ней галереи небольших магазинов: зоотоваров, спортивных товаров, небольших островков модных марок одежды и косметики, аптек. И хотя для торгового оператора сдача помещений в аренду – непрофильный бизнес, организация такой галереи способствует созданию комфортных условий для посетителей и, как следствие, к привлечению дополнительного покупательского трафика.

Покупка против аренды

Сложившаяся сегодня на рынке практика показывает, что крупным операторам, желающим занять здание целиком, удобнее иметь его в собственности, а не арендовать. Многие из них – особенно это касается крупных международных сетей – ищут в первую очередь помещение, которое можно выкупить, или предпочитают строить самостоятельно на собственных участках. В структуре таких операторов есть отделы строительства, выполняющие функцию технического заказчика и технического надзора над строительством.

Однако основным и самым главным фактором выбора помещения для любого ритейлера остается локация. Если ему интересен земельный участок, и при этом собственник готов только к аренде, но никак не к продаже квадратных метров, то ритейлер с большой вероятностью все же будет вести переговоры о не вполне удобном для него формате сделки. У ритейлеров поговорка «Location, Location и еще раз Location!» очень популярна. Так, недавно строительством помещения в рамках нашего ритейл-парка Premium Nord на Ярославском ш. интересовался крупный международный сетевик, специализирующийся на торговле стройматериалами. Помещения в ритейл-парке предлагаются исключительно в аренду, а оператора интересует владение зданием. Тем не менее его главная цель – покрыть северо-восточное направление, поэтому он готов при необходимости отказаться от покупки помещения в пользу аренды.

Между тем, существует немало операторов, чья бизнес-модель, напротив, опирается именно на аренду. Данное утверждение будет справедливо для быстро растущих компаний с агрессивной стратегией развития. Для таких компаний открытие сразу нескольких магазинов в разных районах является приоритетным. При таком подходе аренда представляется оптимальным решением, так как строительство сразу нескольких зданий потребует огромных единовременных инвестиций, не всегда оправданных.

Плюс ко всему необходимо помнить, что, помимо существенных капитальных затрат, строительство зданий «под себя» потребует дополнительных расходов на создание полноценной структуры в штатном расписании. Даже при строительстве одного здания в штате потребуется иметь руководителя строительного проекта, сметчика, специалиста по техническому надзору, архитектора-конструктора, специалиста по инженерным сетям, специалиста по согласованиям. В среднем такой штат обойдется в сумму от 600 тыс. рублей в месяц, не считая социальных отчислений. Если строится сразу несколько объектов, то затраты на управленческий аппарат можно оптимизировать, что делает содержание собственного штата более целесообразным. Стоит также отметить еще один немаловажный аспект учета затрат. Аренда помещения относится к операционным расходам, а инвестиции в строительство – к капитальным затратам. Эти статьи расходов по-разному учитываются, амортизируются, облагаются налогом. И во многих случаях аренда помещения может лучше соответствовать финансовой политике конкретной компании.

Когда пойти

Если оператор самостоятельно строит здание для своего магазина, то начинает с самого начала – с поиска участка и создания концепции объекта. Классический формат build-to-suit тоже предполагает очень серьезное влияние ритейлера на проект здания, не только в смысле инженерной инфраструктуры, но и внешнего вида строения, начиная с его формы и планировки внутренних зон и заканчивая количеством ворот, вариантом их размещения, определением нагрузки на пол и т. п. Однако в реальности чаще встречается усеченный вариант build-to-suit. Как правило, оператор входит в проект, когда девелопер уже прошел первые этапы и, скорее всего, уже начал строительство. В этом случае при разработке в проект здания закладываются лишь общие особенности гипермаркетов, исходя из того, что основные технические требования ритейлеров очень схожи, а затем уже в процессе строительно-отделочных работ девелопер учитывает пожелания новоявленного арендатора и вносит изменения в проект. Случается, что операторы входят в проект уже на последних стадиях строительства – после того, как возведена «коробка». В данном случае девелопер может подстроить под оператора разве что внутреннюю отделку. Один из вариантов типового набора гипермаркетов в ритейл-парке выглядит так: продуктовый гипермаркет, мебельный центр, магазин электроники и бытовой техники, гипермаркет детских товаров и спорттовары. При проектировании здания девелопер, как мы уже говорили, обычно учитывает технические требования к помещениям независимо от специфики деятельности (будь то детский магазин или мебельный центр), такие как высота потолка, количество разгрузочных ворот, напольное покрытие, предельная нагрузка на пол и т. п. Правда, необходимо учитывать некоторые нюансы отдельных типов магазинов, чтобы оставить место для маневра. Так, у продуктовых магазинов разгрузочные ворота обычно предполагаются более широкими, чем у остальных.

Стоит ли говорить, что для девелопера идеальной ситуацией является наличие предварительного договора аренды еще до начала строительства. Это позволяет получить финансирование на хороших условиях, а также учесть требования конечного потребителя (арендатора) на самых ранних этапах проектирования, что снижает конечную стоимость строительства. Для арендатора это также привлекательно, поскольку могут быть воплощены в жизнь его самые смелые фантазии. Однако операторы, стараясь снизить свои риски, зачастую предпочитают войти в проект как раз на более высокой стадии готовности. Например, недавний кризис продемонстрировал рынку совсем не единичные проекты, строительство которых было приостановлено в связи с прерванным финансированием. Среди них были и такие проекты, где уже были подписаны предварительные договоры аренды с будущими торговыми операторами. По таким договорам всегда оплачиваются внушительные суммы депозитов – не менее шести месяцев арендной платы. Деньги будущих арендаторов оказались «заморожены» на неопределенный срок. В результате мы имеем дело с конфликтом интересов, а иногда и с конфликтом здравого смысла. С одной стороны, поздний вход на проект для арендатора ведет к уменьшению рисков, с другой – к увеличению арендной ставки. Например, мы построили и выполнили полную отделку «под ключ» в одном из зданий автосалонов на Можайском ш. Договор аренды был подписан уже после окончания всех работ, и у арендатора были собственные жесткие требования к дизайну помещений, продиктованные представленным автомобильным брендом. Из-за этого совершенно новая напольная плитка была демонтирована на площади более 1 тыс. кв. м, чтобы появилась возможность уложить плитку требуемого цвета. Таким образом, в здании были дважды оплачены материалы и работы по укладке, потребовались дополнительные расходы на демонтаж первоначально уложенного напольного покрытия. Этого можно было бы избежать, если бы мы заранее знали требования будущего арендатора. Из-за специфики бизнеса проблем с «соседями» в рамках одного ритейл-парка обычно не возникает. Прямые конкуренты не арендуют помещения на одной территории. Магазины же других сегментов не мешают, а, напротив, способствуют развитию бизнеса, так как привлекают дополнительный трафик клиентов. Таким образом, если в ритейл-парке уже определен оператор детских товаров и под него строится магазин, другой бренд этого же сегмента просто не будет рассматривать данную площадку, в то время как для сетевика другого направления, например, спортивного, это будет рассматриваться как преимущество.

Важные бумаги

Обычно при сотрудничестве в формате build-to-suit девелопер и оператор до момента сдачи здания в эксплуатацию подписывают предварительный договор. Согласно его условиям, будущий арендатор не оплачивает возведение здания, но вносит депозит в качестве подтверждения своих намерений. Как правило, размер депозита составляет стоимость шестимесячной аренды, в редких случаях больше. Впоследствии эта сумма зачитывается в счет арендной платы за последние месяцы аренды. Учитывая, что оператор, заказывающий строительство по схеме build-to-suit, желает «осесть» надолго, договор аренды заключается не менее чем на 10 лет, а чаще – от 15 лет и более. Обычно за такой срок девелопер успевает окупить инвестиции в строительство здания.

Win-win

Схема build-to-suit выгодна обеим сторонам. Зная будущего арендатора, девелопер гарантирует доходность и облегчает себе поиск финансирования проекта. При этом оператор получает в длительное пользование здание, полностью соответствующее его требованиям, без необходимости заниматься непрофильным для себя бизнесом и инвестировать в строительство. Кроме того, арендные ставки в таких случаях примерно на 10% ниже, чем при въезде в готовое здание. Плюс арендатор добивается дополнительной экономии за счет отсутствия необходимости переделывать готовое здание под свои потребности: в различных случаях эти затраты могут достигать 15% от стоимости всего строительного проекта.