С точки зрения коммерческой недвижимости Калининград – самый развитый регион Северо-Запада. Участники рынка торговых центров города всерьез задумываются о таком формате, как ритейл-парки. Кроме того, в старой части Калининграда заявлен единственный в своем роде масштабный проект по включению исторической застройки в структуру общественно-деловой зоны «Старый город». О перспективах развития региона CRE Северо-Запад рассказал генеральный директор компании Gamma Development Юрий Находкин.

– Расскажите, пожалуйста, про особенности проекта «Европа-центр», который только что был открыт вашей компанией в Калининграде.
- Открытие комплекса «Европа-центр» дало возможность жителям области покупать одежду одних из крупнейших операторов розничного рынка модной одежды - Inditex, Maratex и Ramo Corporation. У компаний такого уровня есть ряд определенных критериев для выхода на тот или иной рынок: технические характеристики комплекса, коммерческие условия, месторасположение и конкурентоспособная среда. И до появления МФК «Европа-центр» в Калининграде фактически не было соответствующего их требованиям торгового комплекса.
В проект «Европа-центр» Gamma Development привела около 200 новых и известных арендаторов. Это 200 компаний европейского уровня, многие из которых впервые выходят на калининградский рынок. Они представяют такие известные в Европе бренды, как Zara, New Yorker, Bershka, Miss Sixty, Esprit. К примеру, в стратегии развития компании Zara даже не планировалось входа в Калининградскую область. Но после оценки проекта международными консультантами руководством компании было принято решение о корректировке своих планов.

– Но для успеха таких масштабных проектов важен фактор посещаемости… А Калининградская область – весьма замкнутый регион, транзит по территории которого ограничен. За счет чего произойдет увеличение потока покупателей?
- Одним из факторов успеха таких масштабных проектов, как многофункциональный комплекс «Европа-центр», является такой важный фактор, как посещаемость. Учитывая, что Калининградская область в силу своего геополитического положения все-таки достаточно замкнутый регион, возникает вопрос – за счет чего произойдет увеличение потока покупателей? Действительно, развитие торговых зон в Калининграде представляет собой достаточно серьезный полигон для работы. В первую очередь инициаторы проекта постарались привлечь в состав арендаторов комплекса бренды, которые раньше не были представлены на региональном рынке. Маркетинг требует от бизнеса тщательного расчета количества торговых площадей. Главный фактор успешности проекта – посещаемость – напрямую зависит от количества людей, проживающих в той или иной области. А в настоящее время население Калининградской области, конечно, недостаточно для того, чтобы «клонировать» в регионе такие торговые комплексы, как «Европа-центр». Но к счастью, региональные власти тоже понимают, что для дальнейшего развития местной экономики важно населить регион. Существует специальная программа переселения, модератором которой является губернатор Калининградской области Георгий Боос. Мы рассчитываем, что со временем реализация этой программы будет способствовать росту потребительского спроса в регионе. Это, в свою очередь, даст новый стимул для развития рынка торговой недвижимости.

- В старой части Калининграда ваша компания управляет реализацией амбициозного проекта, предполагающего включение исторических объектов в структуру общественно-деловой зоны «Старый город». В какой стадии находится этот проект?
- Вы верно отметили, что реализуемый проект амбициозен. И именно поэтому он требует к себе самого пристально внимания и тщательнейшей архитектурной и концептуальной разработки. Ведь после реализации проектов «Остров Канта», «Ла стадия», King Castel, предполагающих воссоздание различных исторических объектов, в центре города будет создана обширная пешеходная зона. Эта зона будет общественно-деловой, поэтому помимо культурных объектов здесь появятся гостиничные, торговые, офисные здания, а также апартаменты.

- Заметен ли интерес инвесторов из Москвы и Санкт-Петербурга к этому проекту?
- Как это ни странно, но мы почувствовали этот интерес, будучи на международной выставке MIPIM-2008 в Каннах. Проект «Старый город» занимал 75% всей экспозиции Калининградской области. Мы ожидали, что он вызовет определенный интерес. Но не думали, что настолько сильный. Мы привезли с выставки около 300 визиток людей, заинтересовавшихся этим проектом. Это прежде всего представители известных архитектурных домов Европы, российские архитектурные бюро, большая группа инвесторов из Израиля, Голландии, Арабских Эмиратов. Большое внимание наблюдалось со стороны инвестиционных фондов и банков. Я внимательно ознакомился с теми экспозициями, которые представили другие российские регионы. Могу сказать, что калининградский стенд был в числе самых интересных.

- В рамках выставки были заключены какие-то конкретные договоры?
- Мы не ставили цель заключать определенные договоры на выставке. Наша основная цель была – демонстрация нашего проекта. К тому же для качественного проведения PR-акции этого проекта на выставке нам не хватало именно акта выбора участка, который мы подписали сегодня. Чтобы инвестиционный замысел превратился в проект, необходимы два условия – концепция и земля. Мы получили землю. Теперь перед нами стоит ответственная задача – организовать международный архитектурный конкурс, в результате проведения которого победит сильнейший. Я думаю, что это будет международное архитектурное бюро с европейскими корнями. Оно разработает единую архитектурную стратегию для всего комплекса. Ведомые этой единой архитектурной концепцией будут развиваться те пять самостоятельных девелоперских проектов, которые войдут в состав комплекса. На основе инвестиционного контракта мы будем инвестировать в процесс разработки проекта планировки территории. Следующая часть работы – формирование земельных участков для организации городского аукциона. Когда лоты будут реализованы, казна получит определенные средства в бюджет. А победители аукциона, обладатели этих земельных участков, будут обязаны осуществлять свои проекты в рамках единой архитектурной концепции. Это позволит городу создать общий архитектурный ансамбль на территории, которая объединяет 20 гектаров земли.

- Интеграция исторических памятников в состав общественно-деловых зон – популярная европейская тенденция. Очевидно, что появлению такого проекта в Калининграде способствовало приграничное положение города. Скажите, примерами каких ближайших соседей руководствуются участники местного рынка в своем развитии?
- Калининградская область уже настолько глубоко интегрирована в Европу, что уместно говорить не только о том, что примеры ближайших соседей – Литвы, Польши – могут быть для нас показательными. Примером для нас являются и основные европейские столицы, до которых из Калининграда меньше часа лету. Я уверен, что мы будем рассматривать и использовать опыт всех государств Европы.

Информация

Компания Gamma Development осуществляет полный комплекс работ, связанный с созданием объектов коммерческой недвижимости: от выбора участка под строительство до передачи готового объекта в управление, обеспечивая профессиональный подход на всех стадиях реализации девелоперского проекта.

В рамках реализации проектов Gamma Development привлекает специалистов в области проектирования, архитектуры, дизайна и строительства. Основная задача компании – создавать конкурентоспособные на рынке объекты, обеспечивая тем самым рост их рыночной стоимости.

Первый проект компании – торговый центр «Калининградский Пассаж» - в 2006 году вошел в рейтинг торговых центров России (Российский совет торговых центров) и получил высокую оценку профессионалов индустрии торговых центров.

12 апреля 2008 года компания открыла в Калининграде многофункциональный комплекс «Европа-центр» общей площадью 62 тыс. кв. м.