Среди 94 кластеров, которые специалисты компании Russian Research Group (RRG) выделяют в Москве, за границей МКАД находятся 10. А среди этих 10 больше всего (сразу 3) расположено на востоке мегаполиса. О самых восточных территориях столицы и пойдет сегодня речь.

Оборотная сторона имиджа

Восточные кластеры – это Новокосино (площадь – 351,4 га, население – 90,7 тыс. чел.), Жулебино (площадь – 527,5 га, население – 88,3 тыс. чел.) и Кожухово (площадь – 1540,7 га, население – 57,6 тыс. чел). Жулебино ограничено с юга Новорязанским шоссе, с востока – промзонами и густонаселенными районами Люберец. Железная дорога – граница Жулебино с Кожухово, восточная часть которого занята в основном промзонами и зелеными массивам. По ним же, собственно, проходит рубеж между Кожухово и Новокосино, которое с востока упирается в зеленый массив и Николо-Архангельское кладбище, а с севера – в Носовихинское шоссе. Ну а с запада все три кластера ограничены МКАД.

Восточные направления никогда не считались престижными. С точки зрения имиджа наиболее интересным выглядит Жулебино, позиционирующееся властями как «цифровой район», где везде, от ЖКХ до общественного транспорта, используются современные технологии. Отсутствие крупных промышленных зон также позитивно сказывается на восприятии района, даже существующие на его востоке вертолетная площадка и антенное поле вскоре должны превратиться в жилой квартал с домами для военнослужащих, больницей, школой-интернатом и инфраструктурой Жулебинского парка, включающей аквапарк и туристическую базу. Другая сторона отсутствия в кластере промышленных предприятий – недостаток рабочих мест для населения, приводящий к увеличению нагрузки на транспортную инфраструктуру. Жулебино связано с центром Волгоградским и Рязанским проспектами, и если внутренняя дорожная сеть района не испытывает серьезных проблем с «пробками», то на его границе все по-другому: в часы пик движение по обоим проспектам сильно затруднено, а в утренние часы заторы образуются даже в направлении области. Да и движение по примыкающему к Жулебино участку МКАД никак нельзя назвать свободным.

Имидж кластера Кожухово неоднозначен. С одной стороны, здесь расположены зеленые массивы и 3 уникальных ледниковых озера, в одном из которых даже разрешено купаться. С другой – Кожухово вовсе не украшают отстойники и мусороперерабатывающий завод на территории разрастающейся промзоны Руднево, где к 2010 году должен появиться технопарк площадью 40 тыс. кв. м. Зато кожуховские предприятия дают работу многим местным жителям, и власти района стараются создавать все новые рабочие места, что хоть отчасти разрешит транспортные проблемы и уменьшит пробки, запирающие в час пик Новоухтомское шоссе и ул. Н. Старостина (движение по ней сопряжено с неизбежным выездом на МКАД, и заторы, особенно на внутренней стороне кольца, здесь не редкость). Негативный отпечаток на имидж района накладывает и разнородный жилищный фонд, в частности, ветхие постройки частного сектора Старого Косино и Ухтомского.

В Новокосино промзон существенно меньше, чем в Кожухово, но здесь другой психологически отрицательный момент – расположенное рядом с жилыми районами кладбище. Внутри района пробок практически не наблюдается, а вот на Носовихинском шоссе и той же ул. Старостина, которые соединяют Новокосино с МКАД, движение бывает серьезно затруднено.

В восточных кластерах нет метро. И если в 2010 году новая станция, призванная связать Новокосино и Кожухово с Калининской линией, скорее всего появится, то запланированный на 2011 год ввод станции в Жулебино под угрозой срыва: руководство метрополитена категорически не хочет продлевать Таганско-Краснопресненскую ветку, и без того самую загруженную в Москве. Пока жители восточных кластеров пользуются другими видами транспорта – автобусами, маршрутками и электричками, доставляющими их к заветным спускам в подземку.

Съездим по-соседски

На кластеры, расположенные за МКАД, большое влияние оказывают соседние города и районы Подмосковья. Что находит отражение в сфере коммерческой недвижимости и изменяет нагрузку на инфраструктуру восточных кластеров. Скажем, в них сегодня отсутствуют масштабные профессиональные торговые центры – и во многом потому, что в соседних Котельниках есть сразу два объекта «мегакластерного масштаба»: ТРЦ «Мега Белая Дача» (общая площадь 270 тыс. кв. м) и ТЦ «Марткауф» (в настоящее время якорными арендаторами являются гипермаркеты «Реал» и «Касторама»), общая площадь 24 тыс. кв. м. Рынок современных складских помещений в этих кластерах также не развит, зато складской сегмент активно развивается в поселке Томилино. А вот гостиничный и офисный сегменты в Новокосино и Кожухово не испытывают особого влияния со стороны Подмосковья. Знаковые объекты подмосковной инфраструктуры и аэропорты в Жуковском и Быково тоже не оказывают на восточные кластеры существенного воздействия.

Что касается транспортной составляющей, то тут стоит выделить проблему Жулебино. В примыкающих к нему микрорайонах Люберец плотность застройки существенно выше, чем в самом кластере, и нетрудно догадаться, как усиливают нагрузку на жулебинский общественный транспорт жители густонаселенного люберецкого микрорайона «городок Б».

Экономкласс с потенциалом

С точки зрения жилого фонда восточные заМКАДовые кластеры представляют собой типично «спальные» районы, население которых несколько моложе, чем в среднем по Москве. Жилье – это в основном панельные дома с многочисленными муниципальными квартирами. Самым «молодым» кластером является Кожухово, где средний возраст домов – 8 лет, а новое строительство вовсю идет и сейчас; самым «старым» – Новокосино, где средним для домов считается 1992 год постройки. Но при этом по структуре домов жилой фонд кластеров несколько различается.

В Жулебино, которое начало застраиваться в конце 1980-х, самой распространенной является серия П-44 и ее модернизированные версии, хотя каждый, кто побывал здесь, не мог не заметить украшающие район коттеджи и таунхаусы. Входящие в кластер Кожухово микрорайоны Старое Косино и Ухтомское практически полностью заняты частным сектором, а в собственно микрорайоне Кожухово преобладает муниципальное жилье: за последние 5 лет было построено несколько новых жилых массивов, квартиры в которых нередко давали военнослужащим. Новокосино начали застраивать еще в 1986 году, поэтому доля муниципального жилья здесь даже больше, чем у соседей. Структура жилья, вполне естественно, отражается в данных по уровню жизни населения. Самый высокий уровень доходов населения – в Жулебино. На втором месте идет Новокосино, затем – Кожухово.

История строительства жилья в кластерах сказывается и на дальнейшем их развитии, основанном на наличии свободных участков. Так, самая высокая плотность застройки в Новокосино – 258 чел./га, в то время как в Жулебино – 167 чел./га, а в Кожухово – 37 чел./га. Последнее обстоятельство позволяет говорить о высоком потенциале Кожухово как места появления объектов нового жилищного строительства. Сейчас разрабатываются программы сноса и реконструкции частного сектора в Жулебино и Кожухово, а вообще в Кожухово в обозримом будущем должно быть построено несколько миллионов квадратных метров жилья.

Лидеры класса В

Рынок коммерческой недвижимости восточных кластеров развит, мягко говоря, слабо. Как уже отмечалось, в торговом сегменте это объясняется наличием в Котельниках двух масштабных торговых центров и крупного авторынка, которые частично удовлетворяют запросы населения. Практически единственный современный ТЦ, построенный в Жулебино, – «Феникс» (общая площадь – 10 500 кв. м, арендуемая – 7500 кв. м). В офисном сегменте особняком стоит расположенный в этом же кластере торгово-офисный комплекс на Привольной ул., 70 (общая площадь – более 25 тыс. кв. м). Обращает на себя внимание и проект класса В «Косинская плаза» на Косинской улице, 9, вл. 21. Общая площадь этого объекта компании AFI Development, реконструкция которого завершится во II квартале нынешнего года, – 111 770 кв. м; в начале 2007 года офисные блоки предлагались здесь на продажу по цене $2000/кв. м, сейчас предлагаются блоки в аренду по ставке $540/кв. м в год. В складском сегменте выделяется комплекс класса В «Ист Парк» в Новокосино (общая площадь – 13 400 кв. м, арендуемая складская – 9000 кв. м, офисная – 3000 кв. м). Гостиничный же сегмент в современном варианте в рассматриваемых кластерах отсутствует.

Торговля – двигатель прогресса

Следует сказать, что в Кожухово предложение объектов коммерческой недвижимости практически отсутствуют. По данным мониторинга Russian Research Group (RRG), в этом кластере за последние 2 года было заявлено к продаже всего 3 объекта коммерческой недвижимости. Почти все объявления по аренде пришлись на новостройки Дмитриевской ул., где помещения позиционировались чуть ли не во всех сегментах сразу, и арендные ставки находились около отметки $360/кв. м в год. Чуть дороже предлагалось в начале 2008 года помещение под офис/магазин по ул. Рудневка ($645/кв. м в год).

В Новокосино наиболее широко представлен сегмент торговой недвижимости, разброс цен продажи в котором, в зависимости от класса и местоположения объекта, очень велик. Так, среди экспонируемых в начале 2008 года объектов значились и помещение действующего ресторана (800 кв. м), в ОСЗ по Суздальской ул., выставленное по цене $7250/кв. м, и действующий магазин одежды (610 кв. м) в полуподвальном помещении на Новокосинской ул., за который просили всего $2000/кв. м, и небольшое помещение на 1-м этаже жилого дома, продававшееся за $7000/кв. м.

Объекты офисного и производственно-складского сегмента в кластере почти полностью отсутствуют – последний раз офисные здания предлагались к продаже в 2006 году (по цене $2400 /кв. м). Однако при этом на Новокосинской и Салтыковской улицах с начала 2006 года выставлялось 6 инвестиционных проектов и земельных участков под строительство.

Основным торговый сегмент является и для Жулебино. Из 19 объектов, представленных на рынке во II полугодии прошлого года, 13 было торговыми. Причем разброс цен продажи на них выглядел не менее внушительно, чем в Новокосино: достаточно сравнить жулебинский рекорд – небольшое помещение на 1-м этаже 14-этажного дома на ул. Генерала Кузнецова, где цена 1 кв. м составляла $8457, и встроенно-пристроенное помещение на той же улице, выставленное по цене $4000/кв. м. При этом средневзвешенная цена во второй половине 2007 года составила $4646/кв. м. С начала текущего года в Жулебино в экспозиции находилось 7 торговых объектов с небольшим разбросом цен: $4700–5700/кв. м. Самым дорогим из них стало помещение (1000 кв. м) в ОСЗ по ул. Привольная. На этой же улице предлагаются блоки площадей в новом торгово-офисном комплексе по $4700/кв. м.

Впрочем, кроме этого комплекса экспонируемых качественных офисов в Жулебино нет. За последние 2 года на продажу было выставлено лишь несколько административно-технических зданий, цены на которые едва превышали $2000/кв. м. Экспонируемых крупных инвестиционных проектов в Жулебино также зафиксировано не было, да и помещения свободного назначения в данный момент на рынке отсутствуют.

По части арендных ставок в Жулебино пальму первенства пока удерживает уже упоминавшийся торгово-офисный комплекс на Привольной ул., 70, – $950/кв. м в год на торговые помещения (аналогичные ставки были в свое время установлены на помещение по адресу: Привольная ул., 65/32). Стоит отметить, что сейчас ставка аренда на офисные помещения в ТОЦ на Привольной, 70, составляет $550/кв. м. в год. В Новокосино свои рекордсмены: по ставке $800 /кв. м в год предлагались отделы в торговом центре по ул. Новокосинская, 22; кроме того, было единичное объявление о ставке в $1800/кв. м на помещение под ТНП на 1-м этаже в торговом центре «Салтыковский» на Носовихинском шоссе. Ну а если от «чемпионов» обратиться к «простым смертным», то самая высокая арендная ставка на торговые помещения в Новокосино – $694/кв. м, в Жулебино – $602/кв. м, в Кожухово – $392/кв. м. Аренда офисных помещений в Новокосино обойдется в среднем в $694/кв. м, в Жулебино – в $398/кв. м. Самая дорогая средняя ставка аренды производственно-складских помещений в кластере Жулебино – $350/кв. м, в Новокосино – $236/кв. м, в Кожухово – 182/кв. м.

Вперед и вверх!

Сегодня на рынке заявлено несколько проектов, способных изменить существующее положение вещей в восточных кластерах. Прежде всего это ТРЦ компании «Ашан», который в 2009 году должен появиться на пересечении 7-го км МКАД, Новоухтомского шоссе и Большой Косинской ул. Здесь также планируется построить спортивный комплекс с бассейном, трассу для картинга, комплекс ГИБДД для проведения экзаменов и технического осмотра машин. Запланировано возведение ТЦ и по адресу: ул. Авиаконструктора Миля, вл. 7. Есть проект торгово-офисного центра в кластере Кожухово – рядом с платформой Косино, на ул. Лениногорская, вл. 1-1А: срок сдачи объекта – 2009 год, общая площадь – 35 тыс. кв. м, причем почти все помещения будут торговыми. Точная судьба знакового проекта ТЦ «Марткауф», находящегося между 4-м км МКАД и Суздальской ул. в районе Новокосино, после ухода компании «Маркткауф» из России не известна.

Конечно, неразвитость офисного сегмента в данных кластерах – на первый взгляд, следствие отсутствия спроса на офисы со стороны арендаторов. Однако внимание потенциальных арендаторов и покупателей в офисном сегменте в последние годы постепенно перемещается от центра к периферии. Так что можно предполагать, что спрос есть и за МКАД в восточном направлении. В подтверждение этому – неплохие темпы сдачи в аренду комплекса на Привольной, 70.

Учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости восточных кластеров, смело можно обещать как дальнейший рост цен, так и повышение арендных ставок. Но серьезные коррективы в динамику этого движения могут внести новые проекты – как уже заявленные, так и гипотетические, для которых во всех трех кластерах достаточно свободных площадок.