Базара нет

Количество традиционных палаточных и павильонных рынков в России действительно сокращается, во всяком случае в крупных городах. Но идет это сокращение не такими уж быстрыми темпами, кроме того, не всегда площадки уже закрытых рынков используются по назначению. Например, Центральный рынок в Екатеринбурге был закрыт еще в 2007 году, но к строительству на его месте приступили только сейчас. Возведение бизнес-центра и ТРЦ на этой площадке девелоперская компания «Форум-групп» планирует завершить лишь в 2015 году.

С одной стороны, понятно желание властей ввести рыночную торговлю в цивилизованное русло, снять проблему криминалитета, некачественной продукции, неучтенной торговли и т. п. С другой стороны, именно рынки предлагают товар, за которым часто идут самые незащищенные слои населения, для которых низкая цена имеет главное значение. Там же продается свежая продукция, которой торгуют фермеры, частные предприниматели, которым, очевидно, нет места в сетевых супермаркетах и торговых центрах. Есть и еще фактор, казалось бы, незначительный по сравнению с прочими, однако очень важный: рынок – традиционный способ торговли, к которому в том или ином виде возвращаются все страны мира.  И здесь есть свои «за» и «против».

Мегадоходность

Для владельца именно рынок – самое доходное торговое предприятие. «Более доходного формата, чем рынок, не существует, – говорит Алексей Ванчугов, генеральный директор ТРЦ «ВиВа!». – Высокая арендная ставка в перерасчете на квадратный метр, а расходы на содержание меньше. И городу рынок приносит немало налогов, конечно, при должном контроле».

Согласен с коллегой и Петр Исаев, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости RoseGroup, исполнительный директор универмага «Цветной». По его словам, обычно на рынках сдается погонный метр витрины – выкладки продукта, соответственно, сумма собранных арендных платежей бывает очень высокой при низких вложениях в ремонт и эксплуатацию объектов.

Как правило, когда рынок формируется на месте производственных зданий, секции представляют собой мелкую нарезку (3 × 4; 3 × 5; 5 × 6; 6 × 6), отмечает и Марина Малахатько, директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании Jones Lang LaSalle. Аренда подобных «клетушек» составляет от $6,8 тыс./кв. м для продуктовых операторов и от $2,5 тыс./кв. м для операторов строительных материалов.

Вне зависимости от того, идет ли речь о капитальных, стихийных или рынках выходного дня, стоимость аренды здесь превышает среднюю ставку аренды в московском ТРЦ как минимум в два–три раза. И это по самым скромным подсчетам. Следовательно, и для продавцов это однозначно прибыльное предприятие, в противном случае они бы не стали платить такие деньги, отмечает Олег Рыжов, генеральный директор Ross Group. Кроме того, считает эксперт, нельзя забывать о том, что целевой аудиторией вещевых или сельскохозяйственных рынков являются наименее обеспеченные слои населения, цена товара же, например, на сельскохозяйственных рынках, значительно ниже цен в любых супермаркетах. В то время как различие по качеству зачастую совершенно незаметно.

Очевидные минусы

По словам Марины Малахатько, городу необходимо постоянно контролировать легальность торговли, санитарные нормы, качество и сертифицированность продукции, а также своевременность сбора налогов. А поскольку такие объекты редко являются официально зарегистрированными, то и налогов город наверняка недополучает. Если же говорить о недостатках рыночной формы торговли для владельцев, то в их числе частая ротация арендаторов и, соответственно, высокая доля вакантных площадей, а также нестабильный денежный поток и специфические условия управления.

 К тому же рынок по сравнению с ТЦ – это менее ликвидный актив. Госпожа Малахатько считает: собственнику необходимо иметь в виду, что продать рынок институциональному инвестору почти невозможно. Как готовый бизнес рынок можно продать только «коллеге», либо продать непосредственно землю, что очень невыгодно. Еще один вариант – собственник может построить на месте рынка классический ТЦ и после этого продать стандартный торговый объект, генерирующий доход.

Дмитрий Софронов, руководитель отдела развития Dars Development, считает, что кроме того, рынки, зачастую ухудшают качество городской среды за счет таких факторов, как низкий уровень внешнего оформления и несертифицированных товаров. Также рынки все более проигрывают в конкуренции классическим ТЦ за покупательский поток. «Во многих зарубежных странах цивилизованные рынки являются неотъемлемой частью культуры, и их атмосферу не заменит ни один торговый центр, – отмечает Дмитрий Софронов. – Однако в России, на мой взгляд, рынки не достигли этого уровня, и торговые центры сейчас предлагают посетителям более приятную обстановку для совершения покупок в отличие от крытых рынков». Кроме того, считает г-н Сафронов, рынки все больше сдают свои позиции по дешевизне товаров и свежести продуктов, и покупателям становится более выгодно делать покупки в крупных гипермаркетах, где продавцы следят за сроком годности товаров, а ведущие сети даже могут делать меньшую наценку на товары. У крупных операторов постоянно проходят различные маркетинговые мероприятия с предоставлением скидок на определенные группы товаров, что также делает покупки более выгодными.

Торговые центры, построенные на месте рынков

Как известно, один из заметных проектов в Москве универмаг «Цветной» был построен на месте бывшего центрального рынка, именно отсюда и пошло английское название TsvetnoyCentralMarket.

По словам Марины Малахатько, ТРЦ Columbus строится на месте вместо закрытого рынка «Мирс». Можно отметить и торговый центр рыночного типа «Торжок», строительство которого ведется напротив ТЦ «Мега Теплый Стан». Кроме того, на месте Абрамцевского рынка и рынка на Петровско-Разумовской заявлено строительство новых качественных торговых объектов. Рынок «Садовод» тоже будет перестроен в классический торговый центр, а на месте авторынка на Варшавском ш. ГК «БИН» построит многофункциональный комплекс, включающий большой объем торговых площадей.

Из уже построенных и функционирующих можно назвать такие комплексы как «Европейский» и «Домодедовский». «Горбушка», бывший рынок бытовой техники и электроники, преобразовался в цивилизованный техномолл. ТЦ «Ладья» был построен на месте локальной ярмарки.

Площадки под рынками – золотое дно?

Что касается именно площадок под рынками, то теоретически они интересны девелоперам, но практически все зависит от конкретной площадки. Как отмечает Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазин Магазинов», проектов размещения ТЦ на месте рынков много – как в Москве и Подмосковье, так и в других регионах. При этом проекты редевелопмента рынков можно условно поделить на две категории: строительство современных ТЦ на месте рынков и перевод рынков в капитальные строения в соответствии с требованием законодательства, в частности федерального закона № 271-ФЗ. Конечно, наиболее интересны проекты по размещению качественных ТРЦ на месте рынков. Таких проектов меньше, чем по переводу рынков в капитальные строения.

Нужно смотреть каждый отдельный конкретный рынок, считает Петр Исаев. Например, Дорогомиловский рынок при всей своей популярности как рынок неинтересное место для строительства ТРЦ. Рижский, напротив, мог бы стать крайне интересной площадкой для ТРЦ, но пока экономика рынка в данном месте выигрывает по сравнению с перспективами возможной доходности ТРЦ, учитывая сроки возврата инвестиций.

Именно поэтому, отмечает Олег Рыжов, на месте некоторых рынков Москвы планируется построить (либо уже были построены) крупные транспортно-пересадочные узлы или гостиницы.

При этом эксперты сходятся во мнении, что развитие торговых центров на месте бывших рынков – это достаточно стандартная практика, поскольку у покупателей есть сформировавшаяся привычка совершать покупки именно на этом месте.

По словам Алены Мариничевой, директора департамента рекламы и маркетинга УК «Адамант», площадки, занимаемые рынками, обладают хорошей известностью в своем районе, имеют сложившийся за годы поток покупателей. Зачастую такие территории обладают хорошей транспортной доступностью.

Дмитрий Софронов отмечает, что рынки, как правило, расположены в густонаселенных районах и имеют свой пешеходный трафик и уже сложившуюся транспортную инфраструктуру.

«Главный плюс состоит в том, что рынок всегда легко снести: как правило, это быстро возводимые конструкции, не требующие особых усилий по демонтажу, – говорит Марина Малахатько. – В памяти жив пример одного регионального девелопера, который снес свой рынок, располагавшийся на 5 га, за выходные с помощью трех тракторов и одного экскаватора. Кроме того, земля, на которой располагается рынок, уже имеет соответствующее разрешенное использование и к ней уже подведены коммуникации».

С другой стороны, отмечает Андрей Васюткин, большая часть рынков размещается на небольших земельных участках. Действительно крупных территорий, достаточных для размещения крупного ТРЦ, парковок, а также необходимых транспортных развязок в Москве немного.

По словам Алексея Ванчугова, то, что рынки, как правило, расположены в развитых жилых районах, означает, что строительство ТЦ на их месте будет связано с ограничениями. А значит, это будет более дорогой проект для инвестора. Есть сложности и с получением исходно-разрешительной документации. Как правило, рынки представляют собой невысокие, небольшие здания с не очень большим коэффициентом полезного использования площади. Можно было бы построить на этом участке ТЦ значительно большей площади, но сложность в том, что власти выдают девелоперам ГПЗУ, в которых параметры нового торгового центра по площади не намного превышают текущие. «С одной стороны, власти понимают, что площадки под рынками – лакомые куски и оценивают и даже переоценивает их значение, – говорит г-н Ванчугов. – Реально же при выпуске ГПЗУ вся экономика проекта городом и убивается. Инвестору предлагается купить бриллиантовую площадку, но с очень большими обременениями. Именно поэтому многие торги по продаже рынков и отменялись: цена была заоблачная, а ГПЗУ при этом существенно ограничивал инвесторов в развитии проекта».

Марина Малахатько отмечает, что, как правило, рынки, выставленные на торги по смешным ценам, продаются лишь «формально», при этом территория в 8 из 10 случаев состоит из «лоскутного одеяла» – небольших кусочков земли. На деле купить эти участки очень трудно, и при этом нужно будет потратить титанические усилия на межевание земли и перевод ее на одно юридическое лицо. Слишком многое зависит от того, что за организация является продавцом, и какие административные мощности имеются у покупателя.

Не только сложности с покупкой подстерегают девелопера, решившего строить ТЦ на месте рынка. По словам Петра Исаева, самый стандартный плюс и одновременно минус– «раскрученность» места именно как рынка. Для нового ТРЦ на том же месте необходимо собирать совершенно другую целевую аудиторию, что может занять достаточно длительное время.

Кроме того, г-жа Малахатько уточняет, чтона текущий момент многие территории московских рынков потеряли очки привлекательности в глазах девелоперов, поскольку рядом уже есть действующие крупные торговые центры. Например, до сих пор не совсем понятно, насколько успешно будет функционировать торговый объект на месте рынка «Садовод», учитывая соседство с «Мегой».

Также, говорит Петр Исаев, к недостаткам можно, безусловно, отнести то, что рынки в массе проектировались в советское время без учета возможности доступа на автомобиле. Это создает значительные трудности, которые сейчас уже не решить.

Андрей Васюткин отмечает, что зачастую рынки возникали стихийно в кварталах сложившейся застройки. Они не были в достаточном объеме обеспечены мощностями. Отсутствие возможности или высокая стоимость подключения будущего ТРЦ к городским сетям может сказаться и на привлекательности территории рынка для последующего редевелопмента.

Прощаемся с рынками?

Так каков же вывод? Прощаемся ли мы с рынками навсегда? Эксперты считают, что нет.

«На наш взгляд, совсем исключать рынки из городской торговли не следует, поскольку это определенная ниша, у которой имеется свой покупатель, – говорит Алена Мариничева. – Особенно это касается продовольственных рынков, на которых представлен хороший выбор свежих продуктов. Современные супермаркеты (за исключением магазинов премиум-класса) не могут обеспечить такой ассортимент ввиду ограничений, связанных с необходимостью удерживать конкурентоспособные цены. Что касается сегмента одежды и обуви, потребитель давно уже отдает предпочтение современным торгово-развлекательным комплексам, обладающим хорошим подбором арендаторов и полноценной инфраструктурой».

По мнению г-жи Малахатько, и продуктовые, и строительные рынки имеют право на жизнь, но в благоустроенном и цивилизованном виде: под крышей, с закрытым тепловым контуром, с правильной организацией складской зоны, в которой должен быть обязательно соблюден температурный режим и санитарные нормы, и зоны загрузки товаров. Должна быть обеспечена полная безопасность, поэтому наличие видеонаблюдения, профессиональной охраны и противопожарных систем обязательно. А вот вещевые рынки, на мой взгляд, давно пора полностью поменять на профессиональные торговые центры.

Как делится Андрей Васюткин, опыт других стран показывает, что рынки как место реализации продовольственной продукции фермерских, частных хозяйств интересны горожанам. При наличии качественного управления они могут быть интересны всем сторонам: горожане имеют возможность покупать свежую, экологически чистую продукцию, фермеры – сбывать ее по розничным, а значит, достаточно высоким ценам. Власти города получают еще один канал обеспечения продовольственной безопасности. Поэтому большая часть сохраняемых в столице рынков – сельскохозяйственные.

В последнее время власти Москвы и Московской области активно начали двигаться в сторону создания агрокластеров. Это уже давняя тема попытки организации мелкооптовых рынков по типу парижского Rungis. Такого рода крупные проекты, требующие больших территорий в несколько десятков гектаров, большого объема инвестиций и участия государства, также нужны Москве и крупным российским мегаполисам.

Врез Справка

В начале 2000-х годов в Москве работало порядка 242 рынков, общий оборот которых оценивался в 300 млрд рублей. Но уже к 2004 году их число снизилось до 135, а еще через шесть лет – до 80. 2012 год ознаменовался закрытием 14 рынков, а к концу 2013-го в Москве работало 27 некапитальных сельхозрынков. В 2014 году городские власти планируют закрыть большую их часть. Чиновники полагают, что на месте бывших рынков имеет смысл строить не только современные торговые центры, но в зависимости от потребностей районов, гостиницы, ТПУ и даже храмы. Эксперты рынка недвижимости считают, что под форматные ТЦ будут востребованы в первую очередь крупные площадки, свыше 1,5 га, такие как Люблинский или Преображенский рынки. «Если площадка бывшего рынка площадью около 2 га будет предложена под девелопмент ТРЦ площадью около 30 тыс. кв. м, можно ожидать, что стоимость такой земли по рыночной оценке до получения согласований по проекту может стоить около 7–8 млн за га, – считает Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки S. A. Ricci. – Наличие согласований значительно увеличит стоимость земли».

Врез

По данным компании «Магазин Магазинов»