Алексей Чиналев: «Мы пока не видим драматический настроений, связанных с валютными курсами»

– Какой стратегии сегодня придерживается компания «ТПС Недвижимость»? Какова особенность вашей работы? Ваших проектов? Планируете ли вы долгосрочно управлять построенными объектами, или намерены выходить из проектов на пике их капитализации?

– Сегодня компания «ТПС Недвижимость» управляет полуторамиллиардным капиталом в долларовом эквиваленте. Столько же планируется привлечь в виде заемных средств на реализацию новых проектов. Стратегия компании заключается в реализации профессиональных торговых центров, которые отличаются выгодным расположением. Если мы говорим о регионах, то это лучшее место в городе. Если это Москва, то это лучшее место в зоне охвата, станция метро, сложившиеся транспортные и пешеходные потоки. Минимальная сдаваемая площадь наших проектов не менее 40 тыс. кв. м. При создании ТЦ мы обращаем особое внимание на функциональную концепцию и пул арендаторов. Другими словами, стремимся быть лучшими в своем сегменте. Что касается стратегии управления ТЦ, мы планируем сохранять контроль над ними в долгосрочной перспективе.

– Все то, что вы перечислили, так или иначе является ориентиром для любого нормального «торгового» девелопера. Что вы скажете в опровержение мнения о том, что на российском рынке один ТЦ клонирует другой? В чем особенность ваших ТЦ?

– У каждого девелопера своя стратегия. Мы, например, никогда не будем строить торговые центры там, где IKEA строит свои ТЦ «Мега», потому что это местоположение не соответствует нашей стратегии. Отсутствие станции метро, значительная удаленность от центра города, отсутствие пешеходных потоков – все это не наш формат. У «Меги» стратегия строится от «якорей», которые обеспечивают ТЦ необходимую посещаемость. В основе нашей стратегии лежит, как я уже сказал, локация, от которой строится и удобная для потребителя концепция (пул арендаторов, архитектурные особенности проекта, пространственные решения и т. д.).

Что же касается ощущения «клонирования ТЦ», на мой взгляд, это ощущение характерно не только для нашей страны, но и для всего мира. Безусловно, каждый девелопер стремится получить новых интересных арендаторов, которые только начинают выходить на рынок России. Каждый хочет, чтобы они были представлены только в его объектах. Но это невозможно, потому что, если появляется новый успешный ритейлер, со временем он становится арендатором многих торговых центров.

В каком-то коротком промежутке времени мы тоже хотим быть первыми для того или иного ритейлера. Например, в недавно открывшейся второй очереди ТЦ «Галерея Краснодар» работает первый региональный Hamley’s. Безусловно, для региона это своего рода эксклюзив. Но мы отдаем себе отчет в том, что эта эксклюзивность временная, потому что у ритейлера есть активное желание развиваться и есть другие федеральные девелоперы, которым этот оператор интересен.

– В настоящий момент, насколько мне известно, у компании запущено три объекта. И в течение 2014–2015 годов компания планирует удвоить свой портфель…

– На сегодняшний день в управлении «ТПС Недвижимости» на разных стадиях реализации находится шесть объектов общей площадью около 900 тыс. кв. м. Это три действующих проекта: «Галерея Краснодар», OceanPlaza в Киеве и «МореМолл» в Сочи – и три строящихся объекта: «Галерея Новосибирск», ТЦ на Кутузовском пр. в Москве и проект на Хорошевском ш.

ТРЦ «Галерея Новосибирск» в Новосибирске откроется в 2014 году. Его общая площадь – 134 318 кв. м, сдаваемая – 53 577 кв. м. Это классический fashion-центр, расположенный в самом центре города, рядом с основной торговой магистралью города – Красным проспектом, в непосредственной близости от двух станций метро – «Красный Проспект» и «Сибирская». Зона охвата составляет порядка 718 тыс. человек, транспортный поток – более 54 тыс. автомобилей в сутки, пешеходный – 99 тыс. человек в сутки. Прогнозируемая посещаемость ТРЦ – 30 тыс. человек в сутки.

По двум московским проектам мы уже вышли на площадку. Это проекты рядом со станциями метро «Славянский бульвар» (общая площадь – 137 тыс. кв. м, сдаваемая площадь – 62 тыс. кв. м, открытие – 2015 год) и «Полежаевская» (общая площадь – 114 тыс. кв. м, сдаваемая – 50 тыс. кв. м, открытие – 2015 год). У ТРЦ рядом со станцией метро «Славянский бульвар» зона охвата составляет более 1,8 млн человек, транспортный поток превышает 155 тыс. автомобилей в сутки, пешеходный – 46 тыс. человек. Согласно нашим расчетам, средняя дневная посещаемость превысит 50 тыс. человек в сутки. У ТРЦ рядом со станцией метро «Полежаевская» зона охвата – более 1,4 млн человек, транспортный поток превышает 149 тыс. автомобилей в сутки, пешеходный – 74 тыс. человек, прогнозируемая посещаемость – более 35 тыс. человек в сутки.

К 2016 году мы будем управлять 13 ТРЦ, в том числе 6 действующими. Инвестиции к 2016 году составят $3,4 млн.

– Как вы оцениваете сегодня конкурентную среду? В 2014 году на рынок выйдет беспрецедентное количество новых торговых центров. Как в этих условиях планируете «жить и работать»?

– Над проектом в Краснодаре мы начали работать в 2004 году, к стройке приступили в 2007 году. На тот момент этот локальный рынок уже был самым конкурентным в России. Сегодня это 830 кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей. Для сравнения, в Москве сейчас на 1 тыс. жителей приходится только 300 «квадратов». К концу 2015 года эта цифра возрастет до 500 кв. м. И это при том, что покупательская способность в Москве в полтора раза превышает покупательскую способность Краснодара. У нас есть опыт работы на конкурентном рынке, этот опыт позволил нам, несмотря на высокую конкуренцию, запустить две очереди большого проекта, который сегодня сдан на 100%.

– Когда вы говорите о конкуренции, вы считаете только «себе подобных»? Или в приведенные выше цифры включается весь объем торговой недвижимости, представленный в городе?

– Когда я называю эти цифры, я говорю исключительно о качественных концептуальных торговых площадях. Уровень конкуренции в Краснодаре действительно очень высокий, там работает несколько сильных локальных девелоперов, например компания «Красная площадь», которая одной из первых в регионе построила профессиональный ТЦ. Работают в Краснодаре и федеральные девелоперы, например, «Мега». Как бы то ни было, востребованность города у «торговых» девелоперов коррелирует с востребованностью торговых центров у местных жителей. У местного потребителя есть устойчивая привычка не просто ходить в ТЦ за покупками, но и проводить там время: ходить в рестораны, кафе, посещать кинотеатр, зоны развлечений и т. д.

– Какова структура вашей компании? Как вы работаете на местах, подбираете персонал, контролируете работу локальных подрядчиков?

– У нас существуют региональные филиалы, которые в рамках делегирования полномочий, в рамках определенных методик и правил, принятых в компании, управляют проектами. Естественно, у нас есть система обучения персонала. В Москве расположен центральный офис, задача которого – постановка задач филиалам, контроль, разработка новых методик, технологий, которые должны быть использованы торговыми центрами на местах.

– Как вы оцениваете влияние валютных колебаний на работу торговых центров? Многие девелоперы встревожены тем, что вот-вот ритейлеры придут за скидкой по арендной ставке, потому как тянуть долларовую аренду и одновременно осуществлять импорт товара под силу отнюдь не каждому…

– В нашей компании все контракты заключены в долларовом эквиваленте. Но мы пока не видим драматических настроений, связанных с валютными курсами, ситуация находится под контролем. Я считаю, что любое рассуждение о валютных колебаниях – занятие неблагодарное, ведь все зависит от ряда факторов, в том числе и от того, насколько резко происходят валютные изменения…

– Как бы то ни было, для ритейлера аренда подорожала, увеличилась стоимость закупок, при этом потребительское поведение, по мнению ряда исследований, снизило свою активность. Очевидно, что оптимизм ритейлера сегодня несколько подорван, но от этого оптимизма напрямую зависит ваша выручка…

–  Думаю, все зависит от каждого конкретного ритейлера и торгового центра. Здесь трудно и незачем выводить «среднюю температуру по больнице». Если мы видим, что бизнес наших партнеров идет успешно, мы понимаем, что никто из них не придет к нам за скидкой. И наоборот. Таким образом, наша задача – управлять объектом так, чтобы обеспечить проекту хорошую посещаемость и конвертацию. В этом случае наш клиент останется платежеспособен. С другой стороны, задача ритейлера – управлять своим бизнесом профессионально и не перекладывать ошибки своей зоны ответственности на наши плечи. Если каждый будет делать свою работу хорошо, риски будут минимизированы.

– К вам уже обращались с просьбой оптимизировать арендную ставку?

– Ритейлеры периодически обращаются к девелоперам с просьбой снизить аренду, независимо от того, есть валютные колебания или нет, просела потребительская активность или возросла. Это нормальная ситуация, когда ритейлер хочет подешевле снять, а девелопер– подороже сдать. Если на объекте существует лист ожидания, и любой лот можно сдать дороже той ставки, которая предложена текущему партнеру, в этой ситуации ни о каких скидках речи идти не может. К каждой просьбе оптимизировать ставку нужно подходить индивидуально, смотреть на контекст пребывания конкретного ритейлера в конкретном торговом центре.

– Из всего вышесказанного складывается ощущение, что вы не связаны обязательствами по долларовым кредитам…

– На сегодняшний день у нас практически отсутствует кредитный ресурс, но в ближайшее время мы планируем привлекать кредиты. В планах ежегодно присоединять к портфелю (покупать или строить) как минимум один–два дополнительных проекта ТРЦ площадью 120–140 тыс. кв. м каждый. В течение пяти лет мы планируем фактически удвоить общую площадь объектов – довести до 2 млн кв. м (сдаваемая площадь составит около 860 тыс. кв. м). Для достижения указанных результатов сумма инвестиций до 2018 года достигнет $4,8 млрд. Чтобы обеспечить высокие темпы развития, мы планируем с 2014 года начать привлечение кредитных ресурсов (около $2 млрд за пять лет), рассматриваем возможность выпуска облигаций.

Как бы то ни было, в вопросе привлечения средств мы крайне консервативны: не более 50% инвестиций должно финансироваться за счет заемных средств, при этом отношение долга к стоимости активов не должно превышать 35%.

– В своих внутренних корпоративных прогнозах на 2014–2015 годы вы учитываете некую кризисную составляющую, которая, возможно, заставит вас пересмотреть сроки окупаемости проектов, другие финансовые показатели?

– Если быть откровенным, я не знаю, как вообще можно в расчеты закладывать кризис. Если бы это было возможно, мы бы были самыми богатыми людьми в мире. Мы же не можем предвидеть, будет кризис или нет, сильно ли просядет рынок, или мы отделаемся легким испугом. С другой стороны, свой первый проект «Галерея Краснодар» мы открыли в конце 2008 года. В то время наши партнеры-ритейлеры ощутили на себе кризис в полной мере: курс доллара вырос на 50%, а активность потребительского поведения оставляла желать лучшего. Но нам удалось пережить эту ситуацию: наша плановая доходность снизилась на период около трех месяцев на 15%, но заполняемость объекта не упала ниже 97%. Мы пересматривали некоторые договоры аренды, но скидки не были массовыми. Работа велась очень точечно: мы внимательно изучали каждую конкретную ситуацию, товарообороты арендатора, средний чек и т. д. И партнерам, оказавшимся в сложной ситуации, предоставляли краткосрочные программы поддержки, ожидая, что, как только ситуация выправится и ритейлер выйдет на адекватные показатели, он снова начнет платить аренду в полном объеме.

– То есть по своим проектам в будущем году вы не закладываете корректировку ставок?

– Нет. Если еще раз вернуться к цифрам обеспеченности населения торговыми центрами, то получается, что к концу 2015 года в Москве прирост достигнет порядка 70% к имеющемуся объему. С одной стороны, прирост действительно очень серьезный, если все заявленные проекты будут открыты к этому времени. С другой стороны, если мы посмотрим на абсолютные цифры, они не являются большими даже в масштабах России. Если сравнивать с мировыми столицами, где концентрация торговых центров превышает 1 тыс. кв. м на 1 тыс. жителей, наши цифры – 300 кв. м на 1 тыс. жителей – не впечатляют. Да, ритейлеры будут более избирательно подходить к качеству проектов. Но ввод этих площадей не обрушит рынок, не повлияет на ставки в сторону уменьшения.

Я вообще считаю, что разговоры о ставках – это разговоры «от лукавого», которые находятся в стороне от бизнеса. Если сегодня вы спросите практически любого ритейлера, хотел бы он работать в самом успешном торговом проекте Москвы, он ответит утвердительно и даже не спросит, сколько это стоит. Он буден готов открыть там свой магазин, даже если аренда будет очень высокой. Для ритейлера важна не ставка, которую он платит, а прибыль, которую он получает, заходя в проект. И для нас это тоже очень важно, нам неинтересно брать себе в проект оператора, который не зарабатывает. Ведь это означает только одно: он не интересен нашему посетителю, а значит, не создает синергию внутри ТЦ с другими магазинами. Помимо краткосрочной задачи – получения арендной платы, у нас есть задачи долгосрочные, стратегические – это успешность объекта в долгосрочный период времени. Чтобы проект был успешен, он прежде всего должен иметь хороший, продуманный, интересный пул востребованных арендаторов.

– В конце прошлого года рынок буквально всколыхнула новость об увеличении кадастрового налога. Пожалуй, треволнения девелоперов начались именно с этой, уже старой, новости. Как вы относитесь к этой ситуации? Как планируете учитывать ее в своей работе?

– В соответствии с нашими договорами аренды, увеличение налогообложения заложено в арендную ставку, т. е. ставка автоматически вырастает на эту величину.

– То есть увеличение налога ляжет на плечи арендатора? Который, в свою очередь, захочет поделиться этой «радостью» с покупателем. Но у стоимости любого товара есть определенный коридор, выйти из которого означает потерять потребительскую лояльность. Другими словами, велика вероятность, что налог в той или иной степени вернется к девелоперу.

– Вы отчасти правы: любой доллар, который заплатил наш арендатор в качестве излишних коммунальных платежей или новых налогов – это так или иначе доллар, недополученный нами. Но вы задали вопрос, как на нас влияет данная ситуация, и я ответил, что у нас это заложено в договор аренды. Мы в свое время проводили расчеты, и, конечно, это определенным образом влияет на доходность девелопера, точнее, на его расходную часть, но эта ситуация в большей степени влияет на старые объекты.

– Что, на ваш взгляд, сегодня самое сложное во взаимоотношениях девелопера и ритейлера? И как вы в принципе оцениваете рынок операторов в России? Много ли их – по-настоящему сильных и интересных ритейлеров, которые способны развиваться в непростом экономическом контексте?

– Мне кажется, что проблемы во взаимоотношениях между ритейлером и девелопером несколько надуманы. Один без другого существовать не сможет, поэтому и одна сторона и другая стремятся к выстраиванию партнерских отношений. Естественно, между партнерами бывают какие-то разногласия, но мое убеждение следующее: если между сторонами существует грамотно составленный подписанный договор, то все сложности могут возникать только на этапе его подписания. После того как договор подписан, остается жить по нему, придерживаться его условий.

Да, ставка – это камень преткновения между девелопером и ритейлером. Но ставка складывается исходя из рыночной ситуации, исходя из товарооборотов по той или иной группе ритейлеров и т. д. Поэтому и вопрос со ставкой можно решать, исходя из объективных предпосылок. Самая неприятная ситуация – это когда допущена совместная маркетинговая ошибка. Например, в проекте появляется ритейлер, который не может платить ту аренду, под которой он подписался в договоре. Но она тоже поправима. Вообще, если в успешном торговом центре ритейлер не может платить арендную ставку, это может быть вызвано двумя причинами. Либо это причины внутренней операционной деятельности самого ритейлера, и тогда общими усилиями это нужно исправлять. Либо, как я уже сказал, это совместная маркетинговая ошибка, исправить которую можно, только расставшись с партнером.

– Одна из часто встречающихся претензий ритейлеров – недостаточный уровень конвертации в ТЦ. При этом при анализе ситуации бывает, что операционная деятельность самого ритейлера оставляет желать лучшего. Какие технологии позволяют грамотно распределить ответственность между управляющей компанией в ТЦ, которая занимается маркетингом и отвечает за общую конвертацию, и оператором, который работает с ассортиментным рядом, выкладкой товара и т. д.?

– Мы стараемся быть максимально прозрачными и любому ритейлеру готовы продемонстрировать его позицию с точки зрения товарооборота в его товарной группе и среди магазинов сравнимой площади. Это делается обезличенно, ритейлер не видит названий брендов, но он может увидеть, где он находится относительно других, сопоставимых с ним арендаторов. Если он находится внизу, то очевидно, что есть проблемы в его операционной деятельности: что-то не так с коллекциями, ассортиментом, персоналом или еще чем-то. Либо это совместная маркетинговая ошибка, о которой я говорил ранее.

Думаю, здесь может быть одна эффективная технология – открытость сторон в обсуждении любых проблемных ситуаций.