На месте Рижского рынка не будет второй очереди ТЦ «Крестовский» площадью 40 тыс. кв. м. Контракт был подписан еще в 2004 году, а завершение строительных работ планировалось к 2015-му. Но рынок все равно снесут: мэрия Москвы изымает территорию под станцию Третьего пересадочного контура метрополитена. Инвестор, «Коммерческая компания “Торговый дом”», пытается оспорить решение властей через суд или получить компенсации. Однако, по оценкам экспертов, это почти бессмысленно: «кампания по изъятию» будет масштабной, и помимо территории Рижского рынка, мэрия заберет еще 24 участка у других инвесторов. И это, вероятно, только начало.

Как сообщили CRE в пресс-службе Департамента строительства Москвы, при изъятии земель для дальнейшего строительства объектов метрополитена все отношения с арендатором или собственником регулируются федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 43 «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В последнем изложены как последовательность процедуры изъятия, так и варианты, случаи и форма компенсации. Правда, как показывает практика, с 2012 года не было случая, когда собственник выбирал компенсацию в виде земельного участка, обычно это денежный эквивалент. На ближайшие несколько лет подготовлен перечень объектов, планируемых к изъятию в связи со строительством метро: сейчас он включает 24 площадки, переговоры ведутся с 49 потенциальными собственниками. В связи с тем, что список постоянно меняется, а приведенные цифры не являются окончательными, в департаменте затруднились назвать и точную суммарную компенсацию. Последняя определяется на основании независимой оценки, выполняемой в рамках реализации процедуры изъятия недвижимого имущества. Общая сумма компенсации, которую должен будет предоставить город, может быть определена после завершения всех оценочных мероприятий.

Представители Департамента строительства Москвы отметили основные проблемы, с которыми приходится сталкиваться при подобных переговорах с инвесторами: нежелание правообладателей участвовать в переговорах по вопросам освобождения территорий; завышенные требования правообладателей по предоставлению компенсации за сносимое недвижимое имущество; наличие в зоне строительства объектов недвижимости, вывод которых должен осуществляться в судебном порядке.В итоге некоторые разбирательства затягиваются не на один год. В качестве примера в пресс-службе приводят ситуацию со строительством станции метро «Петровский Парк» Третьего пересадочного контура от станции «Нижняя Масловка» до станции «Хорошевская». Здесь расположены три торговых павильона общей площадью 501 кв. м, оформленные в собственность ЗАО «Миф». В марте 2012 года из-за признаков самовольного строительства префектурой САО Москвы были поданы иски в Арбитражный суд г. Москвы о признании объектов самовольными постройками и их сносе. В итоге судебные разбирательства продолжаются в течение двух лет.

Право имеющий

Впрочем, забирать участки в перспективе планируется не только в пользу метрополитена: недавно 0,13 га на территории бывшей кондитерской фабрики «Красный Октябрь» лишился ЗПИФ «Берсеневский» (управляет недвижимостью группы «Гута» на «Красном Октябре»). Земля понадобилась городу для обустройства пешеходной зоны. «Нет таких соглашений, которые город не смог бы расторгнуть, потому что он действует, исходя из своих интересов, – убежден Михаил Сафронов, член совета московского отделения Опоры России. – Теперь каждый проект нужно вообще рассматривать индивидуально, прежде чем понять, каким путем были получены разрешения на застройку: давались ли они под инвестпроекты, или под земельные участки, выделенные под застройку. Документов, которые могли бы гарантировать собственникам стопроцентную защиту от изъятия земель, в данной ситуации нет. Если нужно изъять какой-то участок для социальных нужд, город совершенно спокойно его изымает, действуя при этом в рамках правового поля».

Александр Иерусалимов, управляющий партнер «ТрансТерминалПроект», указывает, что на рынке имеет место и неправильное понимание того самого федерального закона № 43. «Говорить об изъятии не совсем корректно, так как оно происходит с компенсацией, – полагает г-н Иерусалимов. – Последняя, в свою очередь, осуществляется в соответствии с оценкой, которая может быть обжалована. Другое дело, что в рамках закона данные действия происходят по ускоренной процедуре, в течении пяти месяцев, в связи с чем возникает вероятность того, что собственник не успеет обжаловать компенсацию и будет вынужден смириться с ситуацией, если цена будет несправедливой. В этом смысле действия властей законны, но не совсем справедливы с точки зрения инвесторов».

По мнению Александра Шемякина, юриста компании «Хренов и Партнеры», при расторжении инвестконтракта и изъятии земельного участка Правительство Москвы действует более чем в правовых рамках. Поскольку, руководствуясь ст. 49 Земельного кодекса РФ, оно имеет право изъять земельный участок, размещая на нем объекты государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Согласно общему правилу, основанием изменения и расторжения договора возможно соглашение сторон, существенное нарушение договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Возможно, со стороны Правительства Москвы позиция будет строиться на существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. «Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, – продолжает эксперт. – Данная норма, в связи с сегодняшней активной градостроительной политикой, вполне подходит как главное обстоятельство для расторжения инвестиционных договоров с Правительством Москвы в большинстве проектов начала и конца 1990-х годов. О данных рисках, конечно же, известно девелоперу, но, к сожалению, это одна из ключевых составляющих данной сферы бизнеса».

Земля или золото

Реальной альтернативы денежной компенсации за изъятые участки, по мнению игроков, практически нет. Как минимум потому, что вряд ли власти будут тратить значительные усилия на подбор схожего участка земли с соответствующими характеристиками. На практике такие предложения если и поступают, то чаще всего за МКАД, вспоминает Александр Шемякин. Поэтому все большей популярностью в арбитраже при подобных ситуациях пользуются исковые заявления о возмещении убытков застройщику и инвестору. Однако Александр Иерусалимов уверен, что, помимо денежных компенсаций, в рамках закона может быть предложено также имущественное право на заключение иных инвестконтрактов. Инициатива по компенсациям должна исходить от органов местного самоуправления, а инвестор может согласиться с ценой или обжаловать ее. «Во всем мире в случае изъятия участка собственник вправе рассчитывать на компенсацию, – соглашается Михаил Софронов. – Проблема, однако, заключается в том, что размер компенсации нередко неадекватен стоимости изымаемого имущества. Зачастую сумма, потраченная инвестором, оценивается неверно: компенсация должна рассчитываться исходя из затрат, а не из проектной цены. Все, что затрагивает интересы бизнеса (в плане политики мэрии), с точки зрения самого же бизнеса, – негативно. Но надо всегда понимать, что есть системы – социальные и бизнес-интересы, которые нужно уравновешивать. Позиция города такова, что все социальные нужды превалируют над частными коммерческими интересами».

Меры предосторожности

В связи с градостроительной политикой Москвы последних двух лет, которую некоторые эксперты уже назвали «агрессивной», «делом о метро», скорее всего, история не закончится. «В течение ближайшего года под изъятие попадут земельные участки, которые находятся в рамках проектов планировки территории застройки ТПУ на МКЖД (31 объект), – напоминает Александр Иерусалимов. – На сегодняшний день земельный вопрос там урегулирован на 60%, и тем не менее стороны согласовали процедурно и документально то, каким образом эти участки будут изыматься, как будут компенсироваться потери собственников. Можно прогнозировать, что в ближайшие четыре месяца этот процесс будет запущен». В свою очередь Александр Шемякин рекомендует инвесторам при покупке крупных объектов (особенно в пределах Садового кольца) крайне внимательно ознакомиться не только с историей собственников, но и с градостроительными планами.

Кстати

В конце марта Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ России, на заседании Правительства РФ доложил о мерах по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства.По словам г-на Меня, сейчас в министерстве работают над упрощением градостроительной подготовки земельных участков, совершенствованием нормативной правовой базы и сокращением административных барьеров в строительстве. Минстроем подготовлен проект закона, предусматривающий установление перечня подготовительных работ, которые застройщик может осуществлять до получения разрешения на строительство. «Это существенно сократит сроки строительства объектов, – уточнил министр. – Законопроект в ближайшее время будет внесен в правительство». Он добавил, что, в соответствии с указом Президента РФ № 600 и «дорожной картой», первоочередной задачей, стоящей перед Минстроем России, является утверждение исчерпывающего перечня административных процедур в сфере жилищного строительства. Соответствующий проект постановления находится в высокой степени готовности и будет внесен в Правительство РФ сразу после принятия проекта закона о наделении правительства соответствующими полномочиями. Проектом закона предусматривается запрет на введение федеральными, региональными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления дополнительных, не предусмотренных указанными перечнями процедур. Как пример избыточных процедур, которые необходимо исключить, глава Минстроя привел получение в ряде регионов ордера на производство земляных работ, которое федеральным законодательством не предусмотрено.

Исчерпывающие перечни административных процедур планируется принять в различных секторах строительной отрасли. «В Минстрое России эта работа уже идет. В стадии подготовки находится перечень административных процедур для объектов капитального строительства непроизводственного назначения», – добавил Михаил Мень.

Спецвыпуск: инвестиции