Недворянское гнездо

Напомним, что, согласно условиям аукциона, в течение семи лет ASG будет обязана провести реставрацию объекта. Таким образом, за «Пущино» инвестгруппа будет ежегодно выплачивать 336 тыс. рублей, за «Черкизово» – 1,2 млн рублей, а за усадьбу Аигина – 2,5 млн рублей. После завершения реставрации (на нее, по разным оценкам, потребуется до двух лет) ставка аренды составит 1 рубль/кв. м. ASG собирается не только реконструировать главные здания, но и максимально восстановить традиционный усадебный быт. Предполагается, что комплексы будут использоваться под коммерческую недвижимость с размещением административно-деловых и гостинично-рекреационных центров.

Представители некоторых охранных фондов уже сейчас уверены: если компания решит делать «честную» и бережную реставрацию по всем правилам, это станет для нее скорее социальным проектом. «Да, если речь идет о реставрации, – соглашается Галина Смирнова, директор архитектурно-дизайнерской студии DeViz. – Обычный полнотелый глиняный очень качественный кирпич стоит 22 рубля за штуку, а реставрационный – от 50 рублей за штуку. Это же относится и ко всем материалам, поскольку реставрация требует бережного и уважительного отношения к материалам и технологиям. Работа со зданием, имеющим историческую ценность, всегда дороже и сложнее вновь строящегося объекта. Если обратиться к методическим рекомендациям по ценам на проектно-изыскательские работы (МРР-3.2.82-12) для Москвы, мы увидим, что наценка на проект реставрации составляет около 100% (коэффициент 2). Примерно это же можно сказать и о стоимости строительно-монтажных работ для реставрации, поскольку во всем должны быть выдержаны строгие технологические рамки, а для выполнения работ привлечены специалисты высокой квалификации».

Борис Азаренко, генеральный директор инвестиционной компании Vesper, парирует:вслучае, если у компании уже есть опыт реализации проектов реновации и продуманная концепция, инвестиции в реставрацию исторических зданий могут приносить более высокий доход, чем вложения в новое строительство. «При этом уменьшается время, необходимое для вывода объекта на рынок, – подчеркивает г-н Азаренко. – Качественная реновация объекта без учета времени, затраченного на получение разрешений, возможна за год–полтора, сроки возведения здания в два раза дольше – минимум два–три года. Исторические здания в центрах таких городов, как Москва, Санкт-Петербург и Казань, обладают большой привлекательностью для девелоперов. Усадебные комплексы, в свою очередь, обычно располагаются в исторических и природоохранных зонах, где вообще запрещено новое строительство. Таким образом, их реставрация становится единственным способом получить объект в данной локации».

О том, что реставрация исторических зданий сегодня зачастую единственный способ «прорваться» в некоторые районы (особенно Москвы и Санкт-Петербурга), говорит и Сергей Маринин, управляющий партнер SMT Developments. «Но трендом в обозримом будущем это не станет, – полагает эксперт. – Во-первых, такие объекты нельзя подвергнуть даже малейшей перепланировке – ни новых дверей, ни окон, что неизбежно отражается на эффективности использования. Во-вторых, арендатора ждет череда дополнительных непростых согласований. В-третьих, часто зоны исторической застройки имеют неблагоприятные условия для производства строительных работ. В нашей практике мы сталкивались с анализом здания в районе с пещерами. При производстве работ это чревато обрушением, а компенсационные мероприятия по укреплению – задача непростая и затратная».

Риск – благородное дело

Получив во владение памятник архитектуры или историческое здание, собственник неизбежно сталкивается с рядом дополнительных рисков, поддерживают в NAIBecar. Например, с тем, что в объекте культурного наследия не определен предмет охраны. «Также надо понимать: если собственник начинает самостоятельно заниматься определением предмета охраны и реставрационными работами на объекте, не имея проверенных подрядчиков и отработанных процедур, для него это выйдет дороже, чем для управляющей компании, – считает Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar (Мск). – Мосгорнаследие, конечно, заинтересовано в максимизации обременения, которое накладывается на собственника объекта для того, чтобы сохранить максимальное количество исторической ценности в этом памятнике. Но обосновывать ценность того или иного элемента здания можно по-разному. Неумение правильно устанавливать приоритеты и вести переговоры напрямую отражается на бюджетах управления зданием».

В компании отмечают ужесточившиеся в последнее время требования к реставрации с введением определенных процедур и регламента по согласованию реставрации и приспособлению объектов под современное использование. В итоге собственник пытается соблюсти свои коммерческие интересы, а Мосгорнаследие – сохранность культурных ценностей. «Основная задача УК – помочь собственнику уравновесить эти чаши весов, – продолжает Мария Онучина. – Управляющая компания на объекте культурного наследия может снизить риск управления данным объектом для собственника, поскольку имеет уже отработанные контакты, процедуры, типовые договорные решения, пул проверенных подрядчиков. В качестве примера можно рассмотреть БЦ “Николаевский”. Объект был получен с неопределенным предметом охраны. Нам как УК объекта удалось минимизировать обязательства собственника по сохранению и восстановлению тех вещей, которые восстановить невозможно.Тем самым мы снизили нагрузку по дальнейшим инвестициям в это здание от собственника».

Впрочем, аналитики из Vesper, напротив, говорят о том, что сегодня стало значительно проще получить разрешение на работу с памятниками. Необходимо получить лишь около 20 согласований, что занимает от 6 до 9 месяцев; ранее же согласований было еще больше, а на их получение требовалось от года до трех лет.

Российская практика

«На сегодняшний день в Москве не так много успешных проектов по реновации исторических зданий, – делится Борис Азаренко. – Это связано, во-первых, с тем, что в России мало специалистов по реставрации – всего около 20 компаний, которые могут делать действительно качественные проекты, поэтому архитекторов, инженеров и других специалистов приходится привлекать из-за рубежа. Работа с историческими объектами связана с определенными рисками: трудно просчитать бюджет реновации, в ходе ее реализации могут возникнуть дополнительные расходы, и стоимость проекта может непредвиденно возрасти. Еще одна сложность: при проведении работ застройщик должен четко следовать реставрационному заданию».

Низкую реставрационную культуру в России отмечают практически все имеющие дело с историческими объектами игроки: большинству девелоперов еще со времен расцвета «лужковского стиля» было гораздо проще снести или надстроить башенки и стеклянные мансарды, чем сохранить и повысить капитализацию того, что есть. Впрочем, в отличие от Парижа и Лондона (здесь аренда помещений в исторических зданиях пользуется отдельным спросом у самого разного круга арендаторов, от банкиров и модных домов до небольших семейных компаний), московские и петербургские компании категорически не готовы доплачивать за «жизнь в памятнике». «Как минимум две проблемы очевидны для арендатора: это все те же согласования перепланировок и сложности при проведении ремонтов, – перечисляет Сергей Маринин. – Ну и комиссии, наведывающиеся в целях проверки». В таких случаях задача УК – обеспечить качественную эксплуатацию здания для того, чтобы реставрированные объекты сохранялись максимально долго.Реставрация обходится в три раза дороже, чем обычные ремонтные работы.

Оживление в этом сегменте началось и в связи с созданием в Москве пешеходных зон: игроки называют торговые площади в этой локации одним из наиболее инвестиционно привлекательных активов. «Всего за четыре месяца после того, как улица Никольская стала пешеходной, арендные ставки здесь выросли на 10%, – напоминает Борис Азаренко. – Уже в ближайшее время они могут сравняться со ставками в Столешниковом переулке».

По оценкам экспертов ГК «Спектрум», реализация каждого «исторического» проекта сопряжена с решением целого комплекса вопросов: с сохранением культурного наследия, минимизацией технических рисков при сохранении элементов старой застройки, сокращением стоимостных рисков инициаторов проекта. «Но эта индивидуальность и представляет особый интерес для команд, которые участвуют в работе, – уверен Николай Клементьев, директор по проектированию ГК «Спектрум». – Несмотря на то, что редевелопмент исторических зданий и территорий стал заметным явлением лишь в последние пять лет, наша группа компаний участвует в них еще с начала 2000-х годов. В качестве технического заказчика и строительного контролера “Спектрум” работал со зданием завода “Автофрамос” на реконструированных площадях бывшего АЗЛК, деловым центром “Красная Роза 1875”. Мы выступали также генеральными проектировщиками офисно-жилого комплекса “Петровский Арсенал”, который должен быть реализован на части территории “Сестрорецкого Инструментального Завода” (здесь когда-то производились винтовки Мосина), многофункционального комплекса на о. Новая Голландия в Санкт-Петербурге и др.».

Ждем гостей

Что касается объектов усадебного типа, то лучшим решением для них станет преобразование в отель или гостинично-рекреационный комплекс, уверены игроки. В DeViz вспоминают известный еще с заката советской эпохи комплекс гостиниц в исторических зданиях в Суздале (дом купца Лихонина). По словам Юлии Никуличевой, начальника отдела стратегического консалтинга компании JLL, в Европе подобный подход получил широкое распространение и поддержку государства: старые замки и поместья продаются за относительно небольшую плату инвестору, который занимается бережной реконструкцией объекта. «Такие отели пользуются большой популярностью у туристов, поскольку обладают “изюминкой”, особым историческим колоритом, – продолжает г-жа Никуличева. – Однако сроки окупаемости зависят от многих факторов. Инвестиции в любом случае будут достаточно масштабными, а гостиницы, как известно, являются одним из самых долго окупаемых активов среди объектов коммерческой недвижимости».

Существует и серьезная зависимость эффективности редевелопмента от актуальных характеристик самого объекта – подойдет ли он для создания гостиницы с точки зрения имеющихся инженерных конструкций и планировок. При этом, по оценкам экспертов, проекты вряд ли заинтересуют международных гостиничных операторов с громкими именами. «Усадебные» 5 тыс. кв. м могут стать преуспевающим семейным или бутик-отелем, но являются совсем несерьезным активом для транснациональных отельеров, предъявляющих слишком жесткие требования к зданиям. «Помимо цены и сложности с реконструкцией, следует отметить еще и проблемы с адаптацией планировок и фасадов, – говорит Сергей Маринин. – Особенно если хотя бы на первом этаже располагаются магазины или рестораны. Часто это требует создания дополнительных или расширения существующих входов, что просто невозможно. В итоге становится слишком сложно сформировать торговую галерею».

В то же время в ASG именно в русских усадьбах видят огромный туристический потенциал и вообще смотрят на ситуацию более оптимистично. После реставрации усадьбы, переданные ASG, станут совмещать в себе несколько функций: гостиничную, агротуристическую, музейную, досуговую. При этом у каждой усадьбы будет своя программа развития при общей тенденции «самообеспечения всем необходимым», т. е. активной роли аграрного направления. Сейчас в усадьбах, согласно научно-проектной документации и предварительным исследованиям, ведутся первоочередные противоаварийные работы. Восстановительные же работы стартовали с ремонта и усиления аварийных строительных конструкций крыш и кровель с заменой непригодных для дальнейшей эксплуатации элементов. Параллельно реставраторы производят обмер всех сохранившихся деталей и проводят время в архивах за составлением плана реставрации. При этом в компании отмечают преобладающее внимание рынка к реставрации городских усадеб как более инвестиционно привлекательных. «Едва ли приспособление здание зданий усадеб под отели и их реконструкция могут стать трендом на рынке, – размышляет Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров, управляющий партнер УК «Альянс Отель Менеджмент». – Успешные проекты, конечно, есть, например, то же Знаменское-Раёк. Но они не слишком известны, как среди профессиональной, так и среди массовой аудитории, а заявленная большая программа выполняется медленно».

Народ против

Еще одним существенным «обременением» при выходе на рынок исторической недвижимости, по оценкам игроков, может стать противостояние общественных институтов. В условиях многолетнего тренда на «снос с реконструкцией» в центре обеих столиц и при практически полном исчезновении исторической застройки, например, в районе Остоженки, горожане априори противостоят любым попыткам девелоперов выйти в этот сегмент. «У нас, как правило, любая реконструкция, вне зависимости от того, в каком состоянии находится объект, воспринимается как новострой, разрушающий памятник и уничтожающий его архитектурную и историческую ценность, – соглашается Галина Смирнова. – Безусловно, любые работы должны проводиться с тем, чтобы не нарушить уникальный облик здания, для чего и нужна качественная профессиональная экспертиза состояния фундамента, стен, перекрытий». Именно поэтому, по словам Николая Клементьева, девелоперу сегодня гораздо интереснее получить в собственность или аренду сильно разрушенные объекты. «Проще воссоздать в новых материалах то, что было когда-то, чем пытаться отреставрировать сохранившееся», – говорит г-н Клементьев. Однако, по прогнозам аналитиков, быстрее всего будут расти в стоимости именно исторические здания, сохранившиеся в максимально аутентичном виде. Как минимум потому, что их остается все меньше, а мода на сочетание красного кирпича с башенками, стеклом и бетоном практически канула в Лету даже в регионах.