Путешествие из Петрограда в Москву

Практически все опрошенные игроки неизменно указывали на качественное различие потоков гостей двух городов. По мнению Романа Фанталиса, генерального директора ГК «Фанталис», во все времена в Санкт-Петербурге индустрию гостеприимства старательно развивали, тогда как в Москве – «придерживали». «Принципиальная разница сегодня в том, что Москва преимущественно деловой город, а Петербург – туристический, – соглашается Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – И если в Москве годовой коэффициент загрузки гостиницы класса люкс может достигать 65%, то аналогичный показатель отеля того же уровня в Санкт-Петербурге – лишь 50%. Петербургские отели зарабатывают большую часть годового дохода в период с мая по август – для Москвы этот период, наоборот, самый спокойный». По словам Елены Ключаровой, аналитика отдела исследований рынка CBRE, рынок Северной столицы изначально в большей степени был ориентирован на средний ценовой сегмент. «Причина в том, что качественные отели в Москве располагаются преимущественно в центре города, где стоимость земли заведомо выше, – уточняет Даррен Бланчард, старший директор по развитию бизнеса The Carlson Rezidor Hotel Group. – В Петербурге же за счет более низкой стоимости земли развивались по большей части проекты средней ценовой категории. К тому же корпоративные и бизнес-туристы, которые приезжают в Москву, готовы тратить больше средств на свои поездки».

По этой же причине количество номеров в пересчете на каждого петербуржца изначально превышало аналогичный показатель в Москве. «Петербург отличается сезонностью спроса, и высокая загрузка в период белых ночей и каникул сочетается со спадами осенью и зимой, – соглашается Арон Либинсон, вице-президент по развитию в России и странах СНГ, InterContinental Hotels Group. – В городе большая доля краткосрочных визитов из-за круизных кораблей и много неорганизованного туризма – это ведет к тому, что структура спроса различна. Здесь множество мини-отелей (небольших и небрендированных) – такой формат проживания как раз и возможен из-за потребностей “большого сегмента туризма”». Свой маленький гостиничный бизнес в Петербурге было начать проще, чем в Москве, еще с 1991 года, вспоминает Анатолий Кондратенко, директор по развитию в России и СНГ, Starwood Hotels & Resorts: «Каждую весну и лето город наводняло множество туристов, в том числе иностранных, и исторически сложилась широкая практика сдачи квартир или комнат приезжим на ночь. Многие покупали несколько квартир в одном подъезде, превращали их в мини-отели. В Москве же этого практически не было. До прихода нового мэра вообще было довольно сложно и дорого выйти на рынок с более-менее заметным гостиничным проектом. Вопреки постоянным заявлениям властей о недостатке гостиниц в городе, никаких практических шагов для решения вопроса не предпринималось. Сейчас ситуация исправляется, и в сочетании с активизацией инвесторов мы можем ожидать открытия большого количества новых гостиниц уже в ближайшие годы. Кроме того, петербургские отельеры с самого начала активно вели себя в сегменте интернет-бронирования. «С появлением Booking.com и подобных сайтов продать номер своего хостела или мини-отеля смог любой желающий, – говорит Артем Максимов, генеральный директор компании «Хочу-Это» (занимается разработкой и внедрением системы управления для мини-отелей и хостелов по всей России). – К тому же, возможно, мелкие отельеры Москвы изначально опасались, что не смогут конкурировать с огромными, не до конца заполненными и идущими на уступки отелями».

Посчитали – удивились

Сегодня эксперты JLL наблюдают интересную закономерность: наименьший разрыв в средних тарифах между петербургскими и московскими гостиницами наблюдается в самых дорогих сегментах, наибольший – в самых дешевых. В то же время за прошедший год в Петербурге во всех сегментах наблюдалась гораздо более позитивная динамика с точки зрения стоимости проживания, чем в Москве. Так, разница в средних тарифах гостиниц класса люкс Санкт-Петербурга и Москвы составляет 16% (т. е. стоимость проживания в столичных отелях на 16% выше, чем в петербургских). Средний тариф в люксовом сегменте Петербурга вырос в 2013 году на 14% и достиг 11,3 тыс. рублей, в люксовом сегменте Москвы – на 4%, превысив 13 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге мы видим значительный разрыв в тарифах гостиниц верхнего предела верхнего сегмента (upper upscale) и люксового сегмента – разница составляет 50%, в Москве они различаются только на 30%. В то же время разница в стоимости проживания в объектах сегмента upper upscale Петербурга и Москвы составляет 31%. Различие в верхнем сегменте (upscale) – 27%.

Менее дорогие объекты двух столиц значительнее отличаются в тарифах: так, в сегменте upper midscale (верхний предел среднего сегмента) разрыв составляет 45%, в среднеценовом (midscale) доходит до 70%. «По состоянию на конец 2013 года в Москве средняя стоимость номера сегмента luxury – $400–450 в сутки, верхнего ценового сегмента – $200–220 в сутки, среднего – $120–150 в сутки. В Санкт-Петербурге цены немного ниже: сегмент luxury – $350–400 в сутки, верхний ценовой сегмент – $120–180 в сутки, средний – $100–120 в сутки», – констатирует Елена Ключарова. В то же время в Петербурге зимой разница в цене между отелем уровня три и пять звезд относительно небольшая. «К тому же многие гостиницы снижают цены для покрытия постоянных затрат, – делится Алексис Деларофф, региональный директор Accor по России и СНГ. – В Москве же эта тенденция имеет место только летом».

Хлеба и зрелищ

Дополнительные потоки в Москву, по оценкам CBRE, привлекают ежегодные зимние и летние мероприятия – новогодние «ёлки», всероссийские чемпионаты по различным видам спорта, соревнования мирового уровня: «Евровидение», чемпионат мира по легкой атлетике, предстоящий чемпионат мира по футболу-2018. Бизнес-потоки увеличиваются за счет ежегодных межрегиональных и международных мероприятий, например «Деловая Россия», «Инновации для бизнеса» и др. Как правило, туристы предпочитают относительно демократичные варианты недалеко от центра или в спальных районах, бизнес-туристы стандартно выбирают исторический центр Москвы, деловой центр или отель рядом с местом проведения мероприятия. Бизнес-путешественники по-прежнему нуждаются в крупных брендированных отелях – такой гость традиционно требует стандартизированный продукт с определенным гарантируемым уровнем сервиса. «А вот потоки в Санкт-Петербурге приурочены к городским летним мероприятиям, таким как “Белые ночи”, “Зеленый Петербург”, ряду культурных международных мероприятий, – считает Алексис Деларофф. – Большинство туристов также ищут наиболее демократичные варианты в центре или более удобные варианты недалеко от основных достопримечательностей. Отдельно следует отметить такой мощный магнит, как Санкт-Петербургский экономический форум». Во время проведения наиболее массовых и популярных мероприятий спрос и, соответственно, цены на номера в гостиницах растут довольно существенно. «И тем сильнее, чем ближе к месту проведения мероприятия расположена гостиница», – делится Анатолий Кондратенко. По статистике, отели Москвы бронируются за один-два дня до заезда, рассказывает Артем Максимов. «Даже иностранные туристы едут зачастую сюда по делам, что “размазывает” их загрузку по всему году, – продолжает г-н Максимов. – Абсолютно иная картина – сезонный Петербург, пустующий зимой и переполненный летом. Единственное значительное бизнес-событие – Петербургский экономический форум, бронировать отели под который начинают сразу, как только заканчивается форум текущего года». По оценкам Даррена Бланчарда, первоочередными драйверами бизнеса для отельеров по-прежнему остаются корпоративный бизнес и деловые туристы. Драйверами второго уровня можно назвать крупные транспортные хабы, площадки для проведения мероприятий, например масштабные конференц-центры и т. д. «Размещение отеля не в центре города целесообразно только при наличии хорошей транспортной доступности, например, рядом с метро, – полагает г-н Бланчард. – Тогда это хороший компромисс и для девелопера, и для гостя». Развитие гостиниц в районах города без создания очагов локального спроса малоперспективно, соглашается Арон Либинсон. «Да и если все ваши встречи на Тверской или на Невском, вы вряд ли выберете гостиницу в аэропорту, – продолжает эксперт. – Бизнесмены не могут позволить себе тратить время на пробки и длительные перемещения по городу. Они могут иметь некоторые ограничения по бюджету, но удобство для бизнеса играет важную роль. Пожалуй, исключением является приморский район, где “Лахта Центр” предполагает формирование нового центра притяжения гостей».

Дикие внутри

Традиционные туристы обеих столиц при выборе отеля по-прежнему обращают внимание на два фактора: стоимость и удаленность от основных достопримечательностей. «Гости начинают бронировать даты белых ночей уже в январе, – говорит Артем Максимов. – Удачно расположенный отель по хорошей цене, как правило, уже в феврале не имеет свободных мест с мая по август». Как правило, это гостиницы класса эконом или хостелы, делятся в CBRE. Показательно, что месторасположение и первых, и вторых может быть различным: и спальные районы, и районы недалеко от центра, вблизи от основных достопримечательностей. Анатолий Кондратенко отмечает, что в последние годы туристы любого ранга прекрасно осведомлены о пробках обоих городов и вряд ли захотят по утрам добираться к музеям с миллионами служащих в метро. Именно поэтому в удаленных от центра районах Москвы сегодня практически нет качественного предложения. Для приезжих отель в спальном районе Москвы по-прежнему символизирует низкий уровень безопасности и сервиса. «Однако если говорить о Петербурге, то индивидуальные туристы и путешественники предпочитают останавливаться рядом с Невским проспектом, а вот туристические группы чаще размещаются в крупных, но недорогих отелях, расположенных не в центре города», – говорит Дэвид Дженкинс.

Выбрать рядовому путешественнику в Москве недорогую и при этом качественную гостиницу вообще намного сложнее, чем в Петербурге. Как минимум потому, что сегмент мини-отелей здесь находится на самой ранней стадии развития. «Мини-отели открывались в Санкт-Петербурге в период с конца 1990-х – начала 2000-х годов как результат высокого спроса, зафиксированного в летний период, и недостатка качественных отелей в центральных локациях, – продолжает Дэвид Дженкинс. – В самом сердце Петербурга всегда находились дорогие гостиницы и отели класса люкс. Однако туристов привлекают более приемлемые цены, а сетевых гостиниц соответствующего, среднего уровня было мало – до появления на рынке таких представителей, как Courtyard by Marriott, Holiday Inn и Ibis. Туристы довольно щепетильны в отношении гостиниц, поскольку это их личные расходы. Москва же, повторимся, представляет собой деловой центр, где большое количество постояльцев гостиниц являются сотрудниками компаний и останавливаются за корпоративный счет. Такие гости обычно выбирают известный гостиничный бренд. Именно поэтому на данном рынке успешно работают бренды Marriott, Novotel, Sheraton, Radisson и др. В связи с этим на рынке Москвы практически нет ниши для мини-отелей, которые в итоге попросту окажутся невостребованными».Развитию сегмента мини-отелей в Петербурге благоприятствуют и цены на квартиры. «Выкупив весь подъезд, действительно, можно успешно конвертировать его в гостиницу, – размышляет Арон Либинсон. – Да и сами квартиры в центральной части Петербурга гораздо больше по размерам: несколько выкупленных коммуналок вполне могут представлять собой небольшой хороший отель. В этом смысле Петербург очень похож на Лондон».

Впрочем, большая часть крупных игроков пока относятся к частным отельерам не слишком серьезно. «Это крайне нецивилизованный способ ведения гостиничного бизнеса, – считает Алексис Деларофф. – Этим мини-отелям удалось так быстро развиться, потому что в них была высокая потребность, потому что им позволило развиваться городское правительство. Для многих из них это возможность заработать немного денег, благодаря своей недвижимости. При всем этом должен отметить, что некоторые (когда в них больше 10–20 номеров) прекрасно управляются. Проблемным моментом остается охрана и безопасность. То, как они устанавливают цены, является для меня загадкой. Самые сообразительные из них выходят в интернет, смотрят на отели, которые считают своими конкурентами, и чуть срезают цену. Профессиональные же отельеры смотрят на свои операционные расходы, потребности в инвестициях, и уже затем устанавливают цены». Стоимость номеров в подобных отелях формируется исходя из общего состояния комнат, удаленности от центра города, районной инфраструктуры, транспортной доступности, полагают в CBRE. «Мини-гостиницы и гостиницы частного сектора уже сейчас составляют весомую долю в общем объеме предложения, – говорит Елена Ключарова. – Во многом это связано со значительно более доступными ценами в частном секторе по сравнению с классической гостиницей или отелем: стоимость номера в спальном районе составляет $60–70 в сутки. В Москве эта разница не так высока: цены в частном секторе и в гостиницах вполне сопоставимы».

Существенную роль в укреплении позиций малого бизнеса в гостиничном сегменте могут сыграть введение 72-часового безвизового пребывания в России и выход на российский рынок авиакомпании-дискаунтера. «Безусловно, если воплотятся в жизнь планы безвизового въезда, Санкт-Петербург будет в выигрыше: город обладает признанным туристическим потенциалом и может встать рядом с лучшими туристическими направлениями Европы», – уверен Арон Либинсон. Туризм выходного дня может заставить стартаперов всерьез воспринимать и возможность открыть гостиницу до 50 номеров без оформления недвижимости в качестве нежилой. К заявлениям мэрии Москвы на тему «один метр – один рубль» и к идее создать в ветхих домах и объектах культурного наследия мини-гостиницы и хостелы готов ряд предпринимателей.

Доступное качество

Весомую конкуренцию «частникам» может составить масштабный запуск международными операторами доступных гостиничных проектов уровня три звезды. Пока этот сегмент растет со скоростью менее 2% в год и развивается скорее на бумаге. И хотя кардинально акценты девелоперов не сместятся, и Москва продолжит оставаться «столицей пятизвездочных отелей», о своем намерении открыть в 2014 году проекты среднего ценового сегмента заявили сразу несколько игроков. «Поскольку стоимость земли высока, а рынок не был заполнен, более логично было открывать именно пятизвездочные отели, – рассказывает Алексис Деларофф. – Но мы не стали ждать заполнения рынка: наша компания первой среди международных операторов открыла трехзвездочный отель в Петербурге ibis в 2008 году и ibis в Москве в 2009 году».

Сегодня рынок пятизвездочных отелей насыщен, а некоторые игроки «готовы открывать доступные отели десятками». Однако и в Москве, и в Петербурге слишком ограничено предложение подходящих участков. К тому же в обеих столицах изначально по-разному выстраивались отношения отельеров с региональными властями. «Часто эти отношения определяются приоритетом развития гостиниц в регионе, – полагает Арон Либинсон. – Если мэру или губернатору требуются гостиницы, они часто готовы идти на выгодные условия. Ранее более благоприятным местом для развития отелей был Санкт-Петербург. Но сейчас правительство Москвы очень заинтересовано в увеличении количества и улучшении качества номерного фонда в столице». Впрочем, по мнению большинства экспертов, температура отношений отельеров с местными властями никогда не была слишком высокой. «Власти не проявляли к гостиницам особого интереса, а последние не особенно хотели привлекать к себе внимание, – соглашается Анатолий Кондратенко. – Но в последнее время чиновники, как в Москве, так и в Петербурге, стали интересоваться мнением специалистов гостиничного сектора, организуют собрания и круглые столы по повышению туристической и бизнес-привлекательности, принимают участие в международных гостиничных конференциях». В целом взаимоотношения региональных властей с девелоперами будут выгодными для обеих сторон в случае дефицита качественного предложения и высокого спроса на определенный сегмент гостиничного бизнеса, уверены в CBRE.

Планы и перспективы

Отельеры обеих столиц ожидают довольно непростой для себя ситуации в 2014 году. И хотя, по оценкам аналитиков JLL, структура предложения вряд ли изменится, а рынок останется весьма активным с точки зрения нового строительства, показатели гостиниц не будут расти стремительными темпами. В частности, в Москве аналитики JLL не ожидают увеличения показателя загрузки, тогда как в средних тарифах возможно снижение из-за продолжающегося роста конкуренции. В то же время в Петербурге ожидают более позитивного года, прогнозируя рост показателей вслед за сильным 2013-м. В ближайшие пять лет – до конца 2018 года – в Москве может быть введено свыше 13 тыс. номеров, т. е. фактически рынок качественных отелей вырастет вдвое. В основном это будут международные гостиницы эконом-класса и среднеценовой категории. «Наиболее ожидаемыми девелоперами на российском рынке станут Mandarin Oriental Hotel Group, Shangri-La Hotels, Wyndham, Peninsula, Morgans Hotel Group, Jumeirah и Golden Tulip, – говорит Елена Ключарова. – Активно будет развиваться сегмент апарт-отелей и качественных объектов эконом-сегмента. Приоритетом для рынка станет строительство доступных гостиниц среднего ценового сегмента». Распределение спроса и ограниченный рост средней цены за номер делает отели класса три звезды более привлекательными, считает Арон Либинсон. «Для IHG Москва и Санкт-Петербург являются ключевыми городами развития в России и играют важную роль в наших планах открытия 100 отелей к 2020 году», – делится эксперт. По оценкам Алексиса Делароффа, международные игроки будут управлять отелями и развивать франшизу: так, Accor планирует взять в управление еще гостиниц в Петербурге. «В ближайшие годы на рынок выйдет большое количество новых гостиниц под международными брендами, в том числе гостиниц под брендами Starwood, – соглашается Анатолий Кондратенко. – Это увеличение предложения, тем не менее, сохранит показатели рынка на прежнем уровне, так как на сегодня оба города еще имеют потенциал роста во всех сегментах гостиниц».

Однако более подробные прогнозы делают с неохотой практически все игроки. «Учитывая текущую ситуацию в политике и экономике, говорить о чем-либо с уверенностью весьма сложно, – комментирует Даррен Бланчард. – Можно ожидать, что в 2014 году не будет бурного развития гостиничного бизнеса, вероятно, можно говорить об очень постепенном росте. Мы со своей стороны в середине 2014 года планируем запуск гостиницы «Park Inn by Radisson Пулково Аэропорт» в Санкт-Петербурге, во II квартале 2014 года планируется открытие отеля «Radisson Blu Шереметьево Аэропорт» на 379 номеров. В 2016 году на территории ВВЦ состоится открытие двух новых объектов: Radisson Congress Hotel на 400 номеров с одним из крупнейших в городе конгресс-центров площадью порядка 4 тыс. кв. м и Park Inn by Radisson на 600 номеров».

По мнению Романа Фанталиса, падение рубля уже сейчас играет на руку иностранным путешественникам, а вот кампания на тему «сложной российской политической ситуации» в западных СМИ может оставить иностранных туристов дома. В этом случае отельерам придется обратить пристальное внимание на внутренний спрос и, возможно, представить россиянам предложения с более низкой стоимостью.