Чего хотят арендаторы фуд-кортов

Сколько вешать в граммах

В среднем московском торговом центре сегодня работает до 26 фуд-арендаторов. Однако в ближайшее время их число может увеличиться. Например, в «Меге» заявили о возможном увеличении GLA фуд-корта с 3,5% до 9–12%.

По оценкам аналитиков JLL, наиболее востребованным форматом со стороны операторов фуд-корта остаются площади от 30 до 70 кв. м. Отдельным операторам (McDonald’s и Burger King) нужно более 80 кв. м – вплоть до 120 кв. м. В CBRE делят игроков на две группы концепций, одни из которых занимают 50 кв. м («Теремок», «Крошка Картошка» и т. п.), а другие – 100–150 кв. м (McDonald’s). «Действительно, мы наблюдаем тенденцию к увеличению количества точек общепита в торговых центрах, как на фуд-корте, так и в части кафе и ресторанов, в том числе авторских концепций, – делится Татьяна Мальянова, начальник отдела аренды торговых центров компании JLL. – Кроме того, естьтенденция к разделению концепций: каждый бренд представляет отдельную кухню. Сами фуд-корты стали гораздо разнообразнее благодаря выходу новых операторов на рынок, появляются разные концепции европейской, американской, восточной (кавказская, узбекская, арабская), азиатской (индийская, китайская, вьетнамская, суши) кухонь».

Однако мust-have фуд-корта любого торгового центра остаются бургеры, блины, картошка, реже – пицца. При этом наиболее успешные операторы – бургеры: в рамках одного фуд-корта может соседствовать до трех бургерных операторов. В JLL вообще уверены, что, с точки зрения девелопера и потребителя, всегда лучше иметь по два оператора одной и той же концепции: конкурируя за спрос, они будут поддерживать качество еды и сервиса на высоком уровне. Пока же ряд игроков начали активную игру в сегменте «средний плюс», открывая заведения с французской и паназиатской кухней со средним чеком от 1000 рублей на человека (о подобных концепциях уже заявили рестораны Новикова, Ginza Project, Global Point). Другие участники рынка осваивают форматы «на вынос», выводя таких арендаторов в зону фуд-корта в качестве островных.

Договорные отношения

По оценкам Олега Байкина, заместителя директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве, отношения игроков зоны фуд-корта с собственниками ТЦ выстраиваются с первых дней реализации проекта. «Практически во всех ТЦ на зону фуд-корта выстраивается очередь из арендаторов, а собственник сам выбирает и формирует тот пул арендаторов, который его устраивает, – делится г-н Байкин. – Из специфики стоит отметить, что операторы помимо площади под кухню арендуют и делят между собой общую посадочную зону». Договоры таких арендаторов во многом отличаются от договоров рядовых партнеров, начиная от срока договора и заканчивая размером арендных каникул, продолжают в NAI Becar. В некоторых случаях вносятся особые положения, например, помимо фиксированной ставки аренды арендатор платит собственнику некий процент от прибыли.А кафе и рестораны на фуд-корте платят гораздо более высокие операционные платежи. «Это обусловлено наличием большого количества оборудования и, следовательно, более высокими нагрузками по мощностям, – говорит Максим Палт, аналитик отдела исследований CBRE. – Другая особенность – наличие общей зоны, которую собственнику, УК торгового центра необходимо поддерживать в чистоте, оборудовать мебелью, ремонтировать. Столы занимают общую зону торгового центра, за которую никто не платит. И чтобы компенсировать данное обстоятельство, собственник может также увеличивать OPEX операторов фуд-корта».

Средний срок действия договора аренды для оператора фуд-корта составляет пять–семь лет. «Некоторые крупные операторы, генерирующие трафик посетителей (или арендаторы с концепцией ресторана drive-in), заключают договор аренды сроком на 10 лет (Burger King, KFC, McDonald’s), – рассказывает Юлия Соколова, директор по сдаче в аренду торговых центров компании Knight Frank. – Краткосрочные договоры аренды, как правило, заключают операторы общественного питания, работающие в формате киоска».

Особые обстоятельства

Помимо требований к наличию воды и канализации, операторы фуд-корта имеют специфические запросы по части электроэнергии, нагрузки на перекрытия. «Для качественной сетевой концепции технология кухни выстраивается индивидуально под арендуемое помещение, – делится Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Стоимость может начинаться от 700 тыс. рублей для простой технологии и доходить до 10 млн рублей для флагманов. Кроме того, на хорошем фуд-корте повышенное внимание к работе систем ОВиК (для предотвращения резкого запаха). Отмечу, что виновниками характерного запаха на фуд-корте могут быть как слабые мощности, предоставляемые арендодателем, так и сознательное ослабление вентиляции арендатором ради экономии расходов на коммунальные услуги. Мы наблюдаем и повышенное внимание к завершению работы арендатора на объекте: в договорах девелоперы особое внимание уделяют демонтажу и вывозу “отработанного” оборудования». Компенсация неотделимых улучшений, сделанных арендатором фуд-корта, как правило, осуществляется в том случае, если договор аренды расторгается по инициативе собственника, считает Юлия Соколова. Но обычно это производится только предоставлением арендных каникул, добавляют в NAIBecar.

Практически все опрошенные участники рынка уверены: в связи с изменением потребительского поведения в ближайшие два года к фуд-кортам московских ТРЦ будут предъявляться все более высокие требования. Помимо триумфального шествия нестандартных концепций (от овощных баров до «островов» с вареными раками), в ряде проектов будет изменен сам подход к пространству ресторанных двориков, а фуд-корты в некоторых ТРЦ уже сейчас начинают позиционироваться в качестве якорных арендаторов.