Дворянское гнездо

На мой взгляд, усадьба сама по себе, просто как архитектурное сооружение, не представляет особой ценности. Усадьба, застроенная другими зданиями – даже уникальными, не противоречащими ей по стилю, утрачивает свою значимость. Потому что изначально вся ценность усадьбы состояла именно в том, что она была построена на открытом уникальном месте и представляла собой независимый комплекс – архитектурную доминанту, идеально вписанную в природный ландшафт. Эти шедевры очень легко уничтожить, не разрушая. Достаточно их застроить, заслонить панорамные виды, вырубить деревья, и усадьбы навсегда исчезнут в том виде, в каком они были задуманы. Множество усадеб может стоять по-прежнему, но они уже утрачены как архитектурные памятники. Поэтому, усадьба – это все-таки не конкретное здание и сооружение, определяемое квадратными метрами. Это культурная и социальная доминанта в сельской местности в конкретном регионе. Для нас она интересна в том случае, если мы можем ее воссоздать, максимально приблизив к первоначальным реалиям. Поэтому мы должны восстановить не только господские дома, но и парки, павильоны, конюшни, птичники, и весь уклад, который там был.

Мы приобретаем усадьбы, возрождение которых представляется возможным – даже утраченный дом, если сохранились архивные материалы, можно восстановить. Наполнить его содержанием с учетом имеющихся в Большом собрании изящных искусств ASG подлинных аутентичных предметов также вполне реально. Не представляется возможным возродить усадьбу, если застроен парк и полностью ликвидирован исторический ландшафт местности – проложены магистрали, ведется высотная застройка и т.п. Поэтому в каждом конкретном случае покупке объекта предшествует его детальный анализ и, учитывая, что сегодня идеальных объектов практически не сохранилось, определяется разумный компромисс.

Основная проблема, почему эта ниша не интересует девелоперов – в низкой доходности инвестиций, в отсутствии проработанных регламентов. Сегодня средства инвесторов направляются в проекты, где есть согласованный бизнес-план, написанный по всем экономическим законам. Банки финансируют только те проекты, которые соответствуют принятым направлениям инвестиций, где легко просчитать экономическую отдачу и риски. Просчитать стоимость восстановления усадьбы, учитывая, что там может быть множество подводных камней, влекущих удорожание, и получить под это кредит практически невозможно. Любой бизнес предполагает, как правило, привлечение не менее половины заемных средств, поэтому, гораздо проще построить в чистом поле новый гостиничный комплекс из стекла и бетона, взяв кредит, просчитав отдачу и получив хорошую норму прибыли. Но если рядом будет отреставрирована уникальная усадьба с прекрасным видом, как вы думаете, что выберет турист?

Доходность в несколько процентов, которую может обеспечить усадебный комплекс, будет меньше, чем доходность от инвестиций в современные торговые и гостиничные комплексы. Но в ближайшем будущем разница между этими доходностями может уменьшится. Причем это произойдет достаточно быстро. Уникальный восстановленный усадебный комплекс – это очень мощное капиталовложение, тогда как быстро возведенный типовой проект гостиницы или торгового центра через десять лет, возможно, придется разбирать и строить снова. Сегодня видно – то, что было построено в 1990-ые годы, уже морально устарело. Да, их можно еще 100 лет продолжать эксплуатировать, но никто уже не хочет идти в торговый центр без больших окон или жить в безликой гостинице.

Для того, чтобы повысить доходность этих инвестиций, необходимо создавать соответствующие условия. Это могут быть как моральные стимулы – признание обществом заслуг инвестора, так и финансовые – государственная поддержка проекта. Она может быть разделена на два вида: это снижение налоговой ставки, которое применяется во всем мире, или определенные преференции, которые можно предоставить инвестору в виде льгот по подключению к существующей инфраструктуре, ускорению процедур согласования.

Да, реставрация очень дорога и позволить себе инвестиции в объекты культурного наследия могут только финансово состоятельные структуры, располагающие достаточными собственными средствами. Но реставрацию объектов культурного наследия можно поставить на поток. Исторические здания в Казани были подобраны именно по принципу квартальной реконструкции, чтобы максимально оптимизировать рабочие процессы. Если одна фирма восстанавливает две усадьбы – одну в Архангельской области, другую в Петербурге или Калининграде, то это будет и с организационной, и с материальной сторон очень затратным. Если же будут восстанавливаться две усадьбы в одной области, в радиусе 10–20 км, то серьезных проблем не будет, так как будет единый центр принятия решений. Но представители малого бизнеса в погоне за быстрыми деньгами могут поступиться архитектурными красотами и пойти на нарушение правил охранных обязательств. Поэтому, для спасения архитектурного наследия России крупные институциональные инвесторы должны возрождать объекты культурного наследия, а малый бизнес – развивать в них комфортную, ориентированную на динамичные потребности людей среду.

Мы и дальше планируем принимать участие в аукционах по передаче подмосковных памятников в аренду на льготных условиях с тем, чтобы выстроить системный проект. В каждой переданной усадьбе планируется максимально полное восстановление усадебного комплекса в его исторических границах – не только здания, но и парка, мест для прогулок и отдыха. В основу концепции дальнейшего использования всех объектов ляжет принцип «открытых дверей», чтобы обеспечить доступ всем желающим. Особенностью данной концепции является наличие у объектов музейной функции, которая дополняет коммерческое использование научно-исследовательской деятельностью. В парадных залах главного здания каждой усадьбы будут восстановлены исторические интерьеры с использованием предметов искусства из собственной коллекции компании. Этот проект является инновационным: с одной стороны, возрождение усадебного комплекса предлагается рассматривать не только как реставрацию архитектурного облика, а в первую очередь, как возрождаемый культурный центр, эффективный хозяйственный объект, формирующий вокруг себя автономную уникальную среду. С другой стороны, предлагается внедрение механизма привлечения институциональных инвесторов в сохранение объектов культурного наследия. В целях решения этой задачи разработан комплекс мер, нацеленных на формирование объектов культурного наследия, в том числе усадеб, в качестве объекта инвестиций наравне с такими традиционными объектами как недвижимость, ценные бумаги и т.д. Итогом данного инновационного подхода станет развитие исследований и разработок в сфере сохранения объектов культурного наследия, а коммерциализация их результатов станет возможной в силу вовлечения реальных рыночных механизмов в сфере сохранения объектов культурного наследия.