Земельная реформа: на что обратить внимание

Какие наиболее существенные изменения Земельного кодекса РФ вы могли бы отметить?
Максим Попов, руководитель направления «Недвижимость и строительство» компании Goltsblat BLP

С момента принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году изменения в него вносились более 70 (!) раз, но столь масштабные корректировки мы наблюдаем впервые.

Прежде всего изменения коснулись публичной земельной собственности: появились нормы, позволяющие безвозмездно передавать некоторые федеральные земельные участки регионам и муниципалитетам.

Понятие неразграниченной государственной собственности сохраняется, но полномочия по ее распоряжению передаются от муниципальных районов к поселениям при наличии в них правил землепользования и застройки. Таким образом, законодатель стимулирует скорейшее принятие этих документов градостроительного зонирования.

Законодатель не обошел вниманием процедуры приобретения публичных земель в собственность и аренду. Так, вводится общее правило об их предоставлении по результатам аукциона, без торгов права на публичные земельные участки можно приобрести только в особых случаях, например, при реализации масштабных инвестиционных проектов.

Станет жестче регулирование аренды публичных земель. Так, по общему правилу арендатор не будет иметь преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок; не допускается изменение вида разрешенного использования участка, заключенного по результатам аукциона.

Изменения претерпели специальные режимы приобретения публичных земель, например, для недропользования и под объектами незавершенного строительства. Нельзя не упомянуть и о новых институтах: вводится понятие договора о КОТ, расширяется сфера действия соглашений о сервитуте и о перераспределении земель.

Весьма востребованной на практике будет возможность использования земель без предоставления земельных участков и установления сервитута.

Можно надеяться, что более детальное регулирование отношений по предоставлению публичных земель положительно скажется на развитии рынка. Застройщики получат больше возможностей прогнозировать действия властей, оценивать вероятность приобретения участка и параметры его застройки. Конечно, многие вопросы, решения которых ожидал рынок, остались нерешенными, например, о «добровольных» платежах на развитие городской инфраструктуры и тому подобных поборах с застройщиков. Налицо также стремление государства бороться со спекулятивными сделками с арендными правами. Кроме того, с практической точки зрения масштабность изменений всегда означает болезненную перестройку достаточно консервативного по своей сути рынка недвижимости. До вступления в силу основной части закона осталось восемь месяцев, поэтому есть надежда, что органы власти своевременно примут необходимые подзаконные акты, а все участники рынка успеют внимательно изучить закон и будут готовы применять его на практике.

Как новые положения Земельного кодекса РФ повлияют на реализацию проектов комплексного освоения территории?
Ольга Батура, юрист международной юридической фирмы DLA Piper

До принятия указанного федерального закона термин «комплексное освоение территорий» применялся исключительно к проектам жилищного строительства, хотя фактически в стране уже были начаты крупные проекты КОТ в промышленной сфере. Теперь понятие проектов КОТ в ЗК РФ не ограничивается только целями жилищного строительства.

ГрК РФ дополнен статьей, закрепляющей определение термина «комплексное освоение территории», под которым понимается подготовка документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на образованных земельных участках объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Законом предполагается, что одновременно с договором аренды земельных участков из государственной (муниципальной) собственности для целей реализации указанных проектов должен быть заключен договор о КОТ. При этом договор аренды земельного участка заключается по итогам аукциона.

Что касается проектов, предполагающих строительство других объектов, то необходимо обратить внимание, что законодатель установил очень короткий срок аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляемых для проектов КОТ. Он составляет от трех до пяти лет, что явно недостаточно для реализации масштабных комплексных проектов. Кроме того, ЗК РФ в новой редакции ограничивает возможность пролонгации или возобновления на новый срок договора аренды земельных участков.

Поэтому представляется, что масштабные инвестиционные проекты будут реализовываться по другим схемам и избегать в своем названии термина «комплексное освоение территории», если, конечно, в ближайшее время законодатель не исправит указанные положения Земельного кодекса РФ в новой редакции.

Интересно, что теперь возможность реализовать проекты КОТ в целях индивидуального жилищного строительства предоставлена некоммерческой организации, созданной гражданами. Раньше такая модель реализации проектов КОТ не предполагалась вовсе.

Более того, проекты КОТ теперь могут быть реализованы и на основании концессионного соглашения.

Таким образом, действующее законодательство создало несколько видов комплексных проектов освоения территории, предоставив девелоперам право выбрать из них наиболее подходящий, исходя из особенностей разрабатываемого проекта.

Каким образом изменения в Земельном кодексе РФ повлияют на рынок недвижимости? Каковы новые механизмы ограниченного использования земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ?
Наталья Стенина, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп»

Наиболее серьезные изменения, которые могут повлиять на строительный бизнес, связаны с уточнением порядка предоставления земельных участков для целей строительства.

По замыслу разработчиков закона, торги должны выступить в качестве основной формы предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности для целей строительства; при этом возможность предоставления земельного участка для целей строительства без проведения торгов максимально исключается.

Приоритетной формой торгов при предоставлении земельных участков становится аукцион, проводимый в электронной форме, что, безусловно, упрощает участие в торгах и делает прозрачной саму процедуру предоставления земельных участков.

Одним из ключевых нововведений является также закрепление права любого заинтересованного лица инициировать подобные торги в отношении определенного земельного участка, что также расширяет возможности инвесторов принимать непосредственное участие в выборе земельных участков для целей строительства.

Закон указывает, что земельные участки, основным видом разрешенного использования которых является строительство, могут быть предоставлены исключительно на условиях аренды.

Помимо прочего, вводится законодательное закрепление максимальных сроков аренды для различных случаев. Так, срок предоставления земельных участков в аренду для целей строительства, реконструкции зданий, сооружений теперь составляет от трех до десяти лет. При этом, например, максимальный срок действия договора аренды для строительства линейного объекта составляет девять лет. Указанные предельные сроки установлены в отношении 17 видов договоров аренды.

Существенным нововведением является закрепление возможности отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на предоставленном для целей строительства участке, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка. Установлено, что в случае прекращения договора аренды земельного участка соответствующий объект незавершенного строительства может быть изъят у застройщика по решению суда и продан с публичных торгов. При этом указывается, что подобное требование не подлежит удовлетворению, если застройщику удастся доказать, что нарушение срока строительства связано с действиями или бездействием органа государственной власти.

Подверглись серьезному реформированию и механизмы ограниченного использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, определены специальные основания установления сервитутов, включающие: 1) размещение линейных объектов, сооружений связи, информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельных участков; 2) проведение изыскательных работ; 3) выполнение работ, связанных с пользованием недрами. Закреплен исчерпывающий перечень оснований для отказа уполномоченного органа в заключении соглашения об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (например, невозможность использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в случае установления сервитута).

Законом закреплено, что установление обременения в форме сервитута на часть земельного участка на срок до трех лет допускается без проведения мероприятий по кадастровому учету и государственной регистрации обременения такой части, а границы действия сервитута будут определяться в соответствии со схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Помимо вышесказанного, законом вводится совершенно новый механизм использования земельного участка на основании разрешения уполномоченного органа без предоставления земельного участка или установления обременения в форме сервитута. Установлен закрытый перечень оснований, при которых такое использование становится возможным (например, проведение инженерных изысканий, осуществление капитального или текущего ремонта линейного объекта и др.).

Полагаем, что принятый закон, с одной стороны, содержит новые механизмы, которые должны привести к формированию ясной и прозрачной процедуры предоставления земельных участков для целей строительства, с другой стороны, содержит достаточное количество недоработок, которые могут привести к затруднениям в сфере практического правоприменения.