Владимир Городецкий: «В основе нашей политики – маркетинг города»

– Новосибирск – наиболее активно развивающийся город России. Какие инструменты использует администрация города для привлечения иностранных и федеральных инвесторов и девелоперов на рынок коммерческой недвижимости?
– Действительно, темпы развития Новосибирска по целому ряду направлений с каждым годом увеличиваются. Стабильно растет экономика, деловая активность, доходы населения, увеличиваются возможности бюджета города.
Это не замедлило сказаться на рынке недвижимости, в том числе и коммерческой. Например, в 2004 году на территории города было введено 84 тыс. кв. м офисной недвижимости, в 2005-м – 118 тыс. кв. м, а в текущем мы ожидаем не менее 180 тыс. кв. м. Таким образом, ввод офисных площадей ежегодно увеличивается в 1,5 раза.
Еще более впечатляющие темпы роста торговой недвижимости. Если в прошлом году в Новосибирске было всего 8 современных ТЦ с суммарной площадью торговых помещений 66,3 тыс. кв. м, то в 2007 году их станет уже 23 – с площадью 437,7 тыс. кв. м, то есть за два года торговые площади современных магазинов увеличатся более чем в 6,5 раза.
Такое интенсивное развитие города стало результатом бурного роста девелоперской деятельности и политики, которую проводит муниципалитет.
В основе этой деятельности – постоянная работа по увеличению инвестиционной привлекательности, или, как принято говорить, маркетинг города. Определив маркетинг в качестве одного из главных средств роста экономики и качества жизни новосибирцев, мэрия мобилизовала деловые круги и общественность на разработку стратегии устойчивого развития Новосибирска. В итоге в мае прошлого года городским советом был принят стратегический план. В нем четко определены стратегии развития с разбивкой по пятилетним периодам до 2020 года.
На основе анализа и прогноза базовых ценностей городского сообщества определены основные направления развития города: повышение благосостояния жителей, рост экономического, научного, образовательного, культурного и духовного потенциала, обеспечение безопасной жизни в городе и улучшение качества городской среды.
Реализация стратегического плана осуществляется путем формирования комплексных целевых программ. На сегодняшний день горсоветом принято 14 таких программ. Из них наибольший интерес инвесторов и девелоперов вызывают «Разработка инвестиционных проектов по реконструкции и застройке жилых массивов города», «Территория научно-технического развития – Технополис Новосибирск» на 2005–2020 гг.», «Развитие оптовой и розничной торговли в Новосибирске» и, конечно же, целевая программа разработки Генерального плана Новосибирска до 2030 года, в котором будет сделана окончательная привязка стратегии устойчивого развития города к городской территории.
Наличие перспективного стратегического плана и других названных документов – необходимое условие для привлечения любых инвесторов на рынки города. Это естественное требование бизнеса, который стремится снижать риски.
Первыми на рынке недвижимости активизировались местные игроки. Своеобразным индикатором роста предпринимательской активности и повышения уровня требований к ведению бизнеса стало возведение офисных зданий. Если ранее под офисы перестраивались первые этажи жилых домов в центре города, помещения в проектных и научно-исследовательских институтах, заводоуправлениях промышленных предприятий и даже в действующих вузах, то с 2003 года в Новосибирске началось активное строительство специализированных бизнес-центров – за последние 3 года здесь было построено 16 крупных бизнес-центров общей площадью 86 тыс. кв. м, а в 2006 году строительные компании планируют завершить порядка 20 объектов общей площадью около 13 тыс. кв. м.
Из построенных зданий самыми заметными стали: бизнес-центр «Парус» компании «Мустанг-инвест» на Ипподромской улице, на Инской улице – Golden Plaza ООО «Сибакадеминвест», на Красном проспекте – «Новоград» одноименной компании, на Ядринцевской – 14-этажное офисное здание компании «Струг».
В 2007 году в центральной части планируется завершить строительство еще двух бизнес-центров высокого класса – «Кобра» и «Манхэттен» площадью 15,1 и 75 тыс. кв. м соответственно. Их возводит один из пионеров девелопмента в Новосибирске – компания «Труд», построившая еще в начале 90-х популярный в нашем городе комплекс «Зеленые купола» с бизнес- и торговым центром, а в конце прошлого года – торговый центр «Москва» площадью 22 тыс. кв. м.
Первые крупные ТЦ появились в городе в 2004 году. Это «Мегас» площадью 8 тыс. кв. м, галерея «Фестиваль» (17 тыс. кв. м), а также ТЦ «Олимпия» (15 тыс. кв. м). В конце 2006 года открылись гипермаркет «Гигант» площадью 23 тыс. кв. м, торговый центр «Континент» – 13 тыс. кв. м – с пятизальным мультиплексом.
Вместе с тем должен заметить, что при реализации масштабных проектов местные девелоперы нередко сталкиваются с нехваткой собственных финансовых средств. А в связи с тем, что рынок коммерческой недвижимости у нас до сих пор в стадии развития и еще далек от насыщения, доходность девелоперских проектов в Новосибирске, естественно, выше, чем в Москве и во многих развитых странах Запада. Поэтому на нашем рынке недвижимости в последние два-три года отмечается активность крупных федеральных и иностранных инвесторов.
Главная задача городской администрации в этой ситуации – создание благоприятных условий организационного и юридического характера для реализации планов и проектов крупных инвесторов и девелоперов. К примеру, успешное сотрудничество складывается у муниципалитета с компанией «РосЕвроДевелопмент», входящей в корпорацию «РосЕвроГрупп». Компания активно проявила себя и в организации строительства технопарка в Академгородке, и в создании офисной недвижимости. Другой пример – возведение корпорацией IKEA торгово-развлекательного центра в Новосибирске.
Хочу остановиться еще на одном важном инструменте, который в полной мере мы смогли использовать только после определения стратегических перспектив города. Речь идет об информационной открытости для российских и зарубежных девелоперов и инвесторов. Новосибирск долгое время оставался закрытым городом, и потому данные о коммерческом потенциале его территории были плохо известны крупным инвесторам, особенно зарубежным. В 2004 году мы начали работать в этом направлении, привлекая местных специалистов рынка коммерческой недвижимости.
С самого начала администрация города поддержала некоммерческое партнерство «Сибирская гильдия управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости». Его президент Олег Николаевич Луговой был введен в состав Экономического совета мэрии. А на конференциях, круглых столах и других собраниях гильдии постоянными участниками и докладчиками стали представители муниципалитета и руководители города.

– Какими преимуществами по сравнению с другими городами-миллионниками обладает Новосибирск?
– Новосибирск – самый крупный из региональных мегаполисов.
Город находится посередине между угольным Кузбассом, нефтегазодобывающими районами Севера и сельскохозяйственной зоной юга Сибири. Расположенный на перекрестке важнейших магистралей, по которым осуществляются транспортно-экономические связи российских регионов, Новосибирск сформировался и развивается как центральное скрепляющее звено всего экономического каркаса сибирских территорий. Экономико-географическое и геополитическое положение определили высокие темпы промышленного развития города и его ведущую роль как узлового центра транспортных коммуникаций и логистической инфраструктуры в азиатской части России.
Но основным преимуществом Новосибирска, стратегическим фактором его развития стал научно-образовательный потенциал. Новосибирский научно-технологический комплекс по масштабам является третьим в России после Москвы и Санкт-Петербурга. Он представляет собой уникальное сочетание научно-исследовательских институтов Сибирского отделения Академии наук, Сибирского отделения Академии медицинских наук, Сибирского отделения Академии сельскохозяйственных наук, Российской академии архитектуры и строительных наук – всего более пятидесяти институтов и организаций. В городе создан крупнейший за Уралом научно-образовательный комплекс – более сорока университетов, академий и институтов высшей школы.
Другой важнейшей отличительной особенностью Новосибирска, представляющей интерес для инвесторов, является его своего рода «недоинвестированность». Город имеет большие, если не сказать огромные, резервы для развития рынка недвижимости на своей территории. На площади чуть больше 50 тыс. га в пределах сегодняшней городской черты (примерно столько же у Санкт-Петербурга) право собственности оформлено не более чем на 30% территории. Это большое поле для реализации крупных девелоперских проектов.
Считаю, что перечисленные преимущества Новосибирска делают его перспективным для реализации крупных девелоперских проектов.

– Какие знаковые проекты в области коммерческой недвижимости на данном этапе реализуются в городе?
– Наиболее масштабным в настоящее время является проект по созданию научно-технологического парка, или технопарка, как мы привыкли говорить. Его строительство ведется в соответствии с поручением президента Российской Федерации В.В. Путина. В качестве стратегического инвестора выступает выигравшая конкурс московская компания – ООО «РосЕвроДевелопмент». Она разработала концепцию технопарка, которую мы приняли после публичных обсуждений.
Технопарк располагается на двух площадках – в институтской зоне Академгородка (общая площадь застройки 100 га) и в Октябрьском районе города на базе Сибирского государственного университета телекоммуникаций и информатики, где планируется создание городской площадки – бизнес-инкубатора в области информационных технологий.
Архитектурно-строительную концепцию технопарка делает английская компания RMJM. Это одна из успешных фирм в мире, занимающаяся реализацией крупных архитектурно-строительных проектов, включая технопарковые. Уже в октябре на градостроительном совете Новосибирска был принят и утвержден проект архитектурно-планировочной концепции технопарка высоких технологий под названием «Дуга».
Согласно этому проекту, планируется возведение зоны лабораторно-производственных модулей, а также офисно-лабораторной зоны, где предполагается разместить безнес-инкубатор, офисы, инвестиционный венчурный фонд, администрацию технопарка и сервисные компании. Будет выстроен общественно-деловой центр, куда войдут торговый комплекс с предприятиями общественного питания, кинотеатром, спорткомплексом, гостиницей, конгресс-центром и бизнес-центром класса А для размещения офисов представителей компаний-заказчиков. На территории, граничащей с Центральным сибирским ботаническим садом, планируется возвести новый микрорайон, в состав которого войдет жилье различного класса с объектами социальной инфраструктуры.
Проект предусматривает вложение более 20 млрд. рублей, из которых преобладающая часть – 15 млрд. рублей – частные инвестиции.
В целом этот проект очень важен для комплексного развития города, мэрия Новосибирска заинтересована в создании технопарка и имеет представительство в фонде, осуществляющего координацию его строительства.
Второй по значимости проект в городе реализует компания IKEA – это строительство многофункционального семейного торгово-развлекательного центра «Мега». По этому проекту намечается создание комплекса с основными торговыми зонами в составе центра «ИКЕА», «Гипермаркет», «Мега», «Сделай сам», которые связаны торговой галереей, включающей более 100 магазинов. В центре комплекса проектируется большой ледовый каток, ресторанный дворик и зона развлечений. Проект предполагает создание около 3 тысяч новых рабочих мест, что для нас является важнейшим стимулом для его поддержки.

– Какие проекты готовятся к реализации?
– Главный принцип, которым мы руководствуемся при рассмотрении проектов, это комплексность освоения перспективных микрорайонов. Мы готовы принять самые масштабные предложения, наши земельные ресурсы позволяют это делать.
Сегодня мы имеем более десяти перспективных площадок, обустройство которых создаст условия для строительства не менее 6–7 млн. кв. м жилья на период до 2020 года. На этих площадках при комплексной застройке будут также возводиться крупные социальные, общественно-деловые и торговые объекты, развлекательные и досуговые центры.
Кроме того, в городе существует высокий спрос на гостиничные услуги. В Новосибирске практически отсутствуют многозвездочные гостиницы. Гостиничный фонд города представлен старыми отелями, и лишь один из них – «Сибирь» – сертифицирован и соответствует уровню 3*. В настоящее время обсуждаются планы по реализации порядка 10 крупных проектов.
Думаю, крупнейших отечественных или зарубежных девелоперов может заинтересовать возведение в Новосибирске автодорожных мостов через Обь в городской черте. Планируется строительство двух мостов, причем по одному из них уже ведутся проектные работы. При этом есть варианты платного проезда и комплексного развития деловой, торговой и развлекательных зон в районах подъездных путей к этому мосту. Муниципалитет готов содействовать стратегическим инвесторам в скорейшей окупаемости вложений в проект и получении дохода.
Существуют планы сооружения многоуровневых развязок и объектов транспортной инфраструктуры. Намечено масштабное строительство и реконструкция жилья и связанное с ним предварительное инженерное обустройство территории.
Вместе с тем наиболее крупные проекты, реализуемые в городе, связаны с развитием Новосибирска как мультимодального транспортно-логистического узла федерального значения. Планируется создание первого в Сибири полноценного хаба на базе аэропорта Толмачево. Здесь будут построены современный пассажирский терминальный комплекс, четырехзвездочный отель на 600 мест, вместительная парковка. В соответствии с международным статусом аэропорта рядом будут располагаться экспоцентр, логистический центр, грузовой терминал класса А. Сумма инвестиций только в строительство и оборудование нового пассажирского терминального комплекса составит $280 млн.
Однако для реализации притязаний города на статус крупного мультимодального центра необходимо появление в регионе крупных логистических операторов. Стремительное наращивание грузооборота в последние два-три года резко повысило спрос на услуги ответственного хранения различных грузов.
Между тем на сегодняшний день складской сектор не в полной мере отвечает потребностям развития города. Существующий объем складских помещений Новосибирска – 600–680 тыс. кв. м, причем подавляющую часть этих предложений составляют капитальные складские комплексы постройки 60–80-х гг. Более 80% – это помещения классов C и D, а доля складов класса А – не более 5%. Таким образом, потребность в современных складских площадях специалистами оценивается на уровне 1,2 млн. кв. м. В Новосибирске к классу А можно отнести не более 50 тыс. кв. м, потребность же в складах самого высокого класса составляет примерно 250 тыс. кв. м.
Первой в город пришла «Национальная логистическая компания» (НЛК), открывшая в марте 2006 года первую очередь логистического парка площадью 10 тыс. кв. м, возводимого в районе аэропорта Толмачево. Проект получил нашу поддержку, всего планируется построить 40 тыс. кв. м складских площадей.
В мае торговая группа «Эльдорадо» объявила о решении построить для себя крупнейший складской комплекс площадью 250 тыс. кв. м. Компания «Сибирский грузовой терминал», учрежденная дистрибьютором алкогольных напитков «Септима», завершает строительство терминала площадью 21 тыс. кв. м.
В текущем году стало известно, что в Новосибирске собирается построить складской комплекс класса А площадью 100 тыс. кв. м и «Международное логистическое партнерство». Объем инвестиций в проект составит примерно $100 млн., оператором комплекса станет компания Relogix, созданная «Ренова-Капиталом».
Не остаются в стороне и петербургские компании. Комплекс класса А площадью 15 тыс. кв. м открыла Bee Logistic, подразделение дистрибьюторской компании «Парфюм» (Санкт-Петербург). В Новосибирске Bee Logistic намерена удвоить количество площадей, построив еще один терминал на 12–15 тыс. кв. м.
Логистический центр класса А общей площадью 30 тыс. кв. м начала возводить компания «Сиб-агроцентр», аффилированная с петербургской «Евросиб-девелопмент». Комплекс в Новосибирске – первый из региональных проектов компании. Он будет вводиться тремя очередями по 10 тыс. кв. м. Ввод первой запланирован на 2007 год, общий объем инвестиций – около $40 млн. Склад будет расположен вблизи железной дороги, что позволит компании развивать контейнерные перевозки, а для Новосибирска это направление сейчас актуально. Сейчас существуют проекты, предполагающие грузопотоки из Азии в Европу через Новосибирск, которые могут значительно расширить местный потенциал.

– Девелоперы коммерческой недвижимости при реализации проектов традиционно сталкиваются с дополнительными обременениями. Какие сферы городского хозяйства затрагивают обременения в Новосибирске?
– Согласно действующему законодательству, муниципалитет должен выставлять на аукцион уже сформированные участки: без обременений и с подведенными инженерными коммуникациями. Обременения, как правило, касаются сноса и расселения ветхого и аварийного жилья и подведения коммуникаций.
Чтобы решить проблему радикально, мы организовали специализированное предприятие – открытое акционерное общество «Проектно-технологическое бюро», учредителями которого стали «Новосибирский муниципальный банк», «Горводоканал», «Новосибирскэнерго» и «Сибирьгазсервис». Это бюро совместно с профильными департаментами мэрии занимается подготовкой участков земли, которые муниципалитет собирается выставлять на аукционные торги, решая вопросы сноса, расселения и подготовки технических условий для комплексной застройки.

– Зачастую федеральные девелоперы сталкиваются с понятием «региональное лобби». Что предпринимает администрация города, чтобы поддержать местных застройщиков?
– Блокирование иногородних или иностранных девелоперов «региональным лобби» – это миф, придуманный, по-видимому, проигравшими игроками.
Да, бывает, что крупные федеральные и западные компании проигрывают местным игрокам. Были такие случаи и у нас. Например, компания IKEA проиграла в 2003 году земельный аукцион местному игроку. Но это была честная борьба. Следует отдать должное и корпорации IKEA, проявившей упорство, свойственное шведам. Через два года она вновь, как я уже говорил, пришла на наш рынок торгово-развлекательной недвижимости, заняв на нем стратегическую нишу, и я надеюсь, что деловое сотрудничество с ней будет продолжаться долгие годы.
Я могу твердо заявить: при проведении торгов условия для иногородних и местных компаний одинаковые. Мы руководствуемся стратегическими интересами развития города, и если девелопер, местный или иногородний, предлагает проекты, отвечающие этим интересам, выигрыш им обеспечен.

– Согласно новому законодательству земельные участки могут приобретаться участниками рынка на аукционах. Однако эта практика не получила широкого распространения. Насколько активно проводятся земельные аукционы в Новосибирске? Что препятствует развитию этой практики? Что способствует?
– Возможно, в небольших городах практика проведения аукционов действительно не складывается, тому есть объективные причины, например, стагнация строительной отрасли. В Новосибирске же она привилась и активно развивается.
Аукционы у нас – ведущая форма по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под строительство. При этом арендная плата устанавливается по результатам аукциона.
Определенные трудности, естественно, есть. В основном они связаны с противоречиями в законодательстве, трудностями в первоначальной оценке стоимости участков.
Что способствует практике аукционов земельных участков? Прежде всего совершенствование организации подготовки, ее абсолютная прозрачность, четкая работа функциональных подразделений мэрии, систематический анализ результатов.

– Как вы считаете, легко ли торговым операторам, девелоперам «выйти» в Новосибирск?
– Думаю, не сложно. Только в прошлом году в Новосибирске открылось более 460 предприятия торговли, 170 – питания, свыше 100 – бытового обслуживания. Причем появились гипермаркеты «Гигант», «АЛПИ», торговые комплексы «Континент», «Александровский», «Москва» и другие. В этом году к нам на рынок приходит оператор федерального уровня – петербургская компания «Лента». Сегодня у нас присутствуют практически все крупные торговые бренды России. Несмотря на это, новосибирские ритейлеры к приходу новых игроков, той же «Ленты», относятся спокойно. Они готовы конкурировать. И новосибирцам это выгодно.
В отношении девелоперов. Торговая недвижимость Новосибирска, как я уже говорил, продолжает привлекать инвесторов, поскольку рынок у нас не насыщен. Судите сами: в Москве суммарная площадь торговых центров на тысячу жителей 230 кв. м, а у нас – всего 63 кв. м. С другой стороны, рост торговой недвижимости у нас буквально стремительный. Как говорят сами девелоперы, строительством торговых центров в Новосибирске не занимается сейчас только ленивый. По оценкам аналитиков, рынок торговой недвижимости уже к концу 2007 года, с учетом ввода в эксплуатацию комплекса IKEA, вырастет в 4,5–5 раз по сравнению с сегодняшним днем. Так что девелоперам нужно торопиться.