МКАД району не предел

Рынок аренды
Ленинградское направление – одно из самых перспективных, дорогих и востребованных арендаторами офисных площадей. Его популярности исторически способствовал и тот факт, что на Ленинградском проспекте всегда располагалось много зданий НИИ и оборонных производств («Дукс», НПО «Наука»). В начале 90-х эти площадки стали сдавать в аренду, а позже они подверглись редевелопменту. На их месте стали возникать современные бизнес-центры (бизнес-парк «Дукс», бизнес-центр «Ямское поле»). По этому направлению традиционно прописываются компании авиационного, телекоммуникационного, фармацевтического и автомобильного профиля.
Общий объем готовых объектов качественной офисной недвижимости в Ленинградском мегакластере сегодня – около 310 тыс. кв. м. В стадии строительства находится порядка 280 тыс. кв. м офисных площадей класса А (такие проекты, как «Метрополис», бизнес-парк «ИКЕА») и 160 тыс. кв. м класса В. В планах девелоперов – реализация проектов бизнес-центров общей площадью более 250 тыс. кв. м («Авиапарк», «Молжаниново», «Адмирал»).
Большая часть бизнес-центров в этом районе относится к классу В. Рынок помещений класса А находится в стадии становления и представлен объектами, расположенными в основном вокруг станций метро «Аэропорт» и «Сокол». Через 2–3 года здесь и за пределами МКАД («Химки-Сити») появятся новые проекты А-класса. Точные подсчеты в классе С провести сложно из-за непрозрачности этого сегмента.
Чистые арендные ставки на существующие объекты офисной недвижимости находятся в пределах $550–650/кв. м в год для класса А и $350–500/кв. м в год для класса В. Верхняя граница арендных ставок относится к объектам у метро «Аэропорт» и «Сокол» на небольшом удалении от Ленинградского шоссе («Мерседес Плаза», High Tech House, «Сокол Центр»). Нижняя – к реконструированным зданиям в глубине промышленных районов, а также к объектам, находящимся на ранней стадии строительства (бизнес-парк «ИКЕА»).
Операционные расходы в среднем составляют $100–140/кв. м в год в классе А и $60–100/кв. м в классе В. Рост средневзвешенной арендной ставки находился на уровне 8–10% в 2005 году и в пределах 4–6% – в 2006-м.
Спрос в этом сегменте значительно превышает предложение, особенно в классе А. Доля вакантных площадей – не более 2% в классе А и около 4% в классе В, что характерно для рынка офисной недвижимости Москвы в целом.
Новые офисные проекты в районе отличаются многофункциональностью – растет число объектов, включающих в себя и деловые, и торгово-развлекательные помещения, а также гостиничный и даже жилой компоненты. Проекты становятся масштабнее как по площади, так и по размеру инвестиций.
В настоящее время в районе функционирует порядка 10 торговых комплексов общей площадью более 350 тыс. кв. м. Значительная часть из них вышла на рынок в 2003 году – это ТЦ «Рамстор-Сити» у метро «Речной вокзал», ТЦ «Лига» на Ленинградском шоссе, 5, и ТЦ «Галерея Аэропорт» у метро «Аэропорт». Формат специализированных торговых центров представлен в районе ТЦ «Экстрим» (товары для активного отдыха и спорта) и мебельным центром «Гранд». В следующем году ожидается открытие текстильного центра «Тряпка» на Ленинградском шоссе, 25.
Кроме того, в непосредственной близости находится один из крупнейших суперрегиональных торгово-развлекательных центров Москвы «Мега Химки», оказывающий значительное влияние не только на торговлю в данном районе, но и на рынок торговых центров всего города.
В ближайшие четыре года планируется увеличение площадей еще на 500 тыс. кв. м. Одним из наиболее значимых проектов является комплекс «Метрополис» на Ленинградском шоссе, рядом с метро «Войковская». Его арендная торговая площадь составит 80 тыс. кв. м. Открытие запланировано на II квартал 2008 года.
С учетом ТРЦ «Мега» район можно назвать одним из наиболее обеспеченных торговыми площадями. Тем не менее спрос на качественные торговые площади здесь по-прежнему остается высоким и превышает предложение. В качественных торговых центрах уровень вакантных площадей близок к нулю. В менее качественных объектах он не превышает 4%, что соответствует общему показателю по Москве. Однако реализация запланированных торговых проектов в ближайшие годы удовлетворит существующий спрос.
На территории рассматриваемого района проходят Ленинградский проспект и Ленинградское шоссе, ведущее к международному аэропорту Шереметьево. Это, с одной стороны, обеспечивает непрерывные покупательские потоки, а с другой – вызывает затруднение движения транспорта и усложняет доступ к торговой недвижимости. С выходом на рынок новых проектов транспортная ситуация может только ухудшиться.
Средняя арендная ставка в данном районе – около $1000/кв. м в год. Для операторов торговой галереи она составляет $400–3000/кв. м в год. Минимальные ставки характерны для якорных арендаторов (от $100/кв. м в год). Кроме того, уровень аренды зависит от множества факторов: расположения в торговом центре, арендуемой площади, типа арендатора и т. д.
К тенденциям, характерным для развития рынка торговой недвижимости этого района, можно отнести следующие:

• стабильный рост предложения торговых площадей;
• постепенное удовлетворение существующего спроса;
• усиление конкуренции между торговыми центрами;
• снижение арендных ставок в наименее удачных проектах.

Спрос на складскую недвижимость в рассматриваемом районе формируется в основном за счет торговых компаний (чаще – розничных и мелкооптовых), обслуживающих московский внутренний рынок. Большинство складских помещений составляют объекты класса С и В небольшой площади – в основном это бывшие овощные и технические базы, автопарки, ангары, старые многоэтажные склады. Хотя следует отметить современный складской комплекс «Кулон» на ул. 8 Марта (класс А).
В данном мегакластере можно выделить три зоны сосредоточения объектов складской недвижимости. Район Магистральных улиц; промышленная зона, расположившаяся между Ленинградским шоссе (метро «Войковская» – метро «Водный стадион») и Октябрьской железной дорогой; район улицы Смольная.
Также складские объекты располагаются вдоль Рижской и Окружной железных дорог.
Район Магистральных улиц пользуется спросом из-за близости к Третьему транспортному кольцу, но в связи со скорым выводом промышленных объектов с данной территории (развитие «Большого Сити») спрос на складскую недвижимость здесь будет снижаться.
На территории промышленной зоны, находящейся между Ленинградским шоссе и Октябрьской железной дорогой, также располагаются объекты складской недвижимости. Эта территория вряд ли будет расформирована – здесь присутствует земельный резерв, что позволяет сделать следующий вывод: возможно, в этом районе появятся новые современные объекты и/или будут реконструированы старые.
В качестве примеров складских объектов в этом районе можно привести несколько рыночных предложений.

• Теплый, чистый склад с пандусом, охраняемая территория, возможен офис с телефоном. Площадь: минимум 260 кв. м (2 помещения по 130 кв. м) – $137/кв. м в год; минимум 400 кв. м (2 помещения по 200 кв. м) – $137/кв. м в год; максимум 1000 кв. м – $100/кв. м в год.
• Склад на 5-й Магистральной улице, площадь – 1000 кв. м. Арендная ставка – 380 руб./кв. м в месяц. Помещение в рабочем состоянии, охрана, пропускной режим, ответственное хранение, наличие пандуса, железнодорожная ветка, хорошие подъездные пути.
• Отапливаемый склад на улице Автомоторная (метро «Водный стадион») общая площадь 450 кв. м, охраняемая территория. Арендная ставка – $150/кв. м в год (не включая коммунальные платежи).

«Кулон 8 Марта» стал первым офисно-складским комплексом класса А в Москве. Он включает 16 тыс. кв. м площадей, из которых 6000 кв. м составляют офисные помещения. Комплекс был реализован в 2000 году. Якорные арендаторы – DHL, Cable & Wireless, Malesan.
Арендные ставки на объекты класса С находятся в диапазоне от $100 до $120, на В-класс – ориентировочно $150, на объекты класса А – ориентировочно $160–200.
Несмотря на характерную для столицы тенденцию к вытеснению складов за пределы МКАД, в рассматриваемом мегакластере имеется и предложение складской недвижимости (хоть и ограниченное в качестве и количестве), и спрос.

Рынок купли-продажи
Ленинградский мегакластер можно считать одним из наиболее «сбалансированных» в столице. По всем основным параметрам застройки он занимает стабильно среднее положение: плотность застройки, соотношение жилой и коммерческой недвижимости, «зеленые» зоны, густота транспортной сети: численность населения района – 670 тыс. человек, площадь – 83 кв. км, протяженность автодорог – 410 км, 7 лесопарковых зон.
Этот район всегда считался одним из наиболее престижных и комфортных как для проживания, так и для ведения бизнеса. Именно здесь уже не первый год строятся жилые комплексы и дома бизнес-класса. Планируемый объем строительства жилья на 2006–2008 годы составляет около 1,6 млн. кв. м. Здесь всегда были востребованы офисные помещения, именно Ленинградский проспект всегда развивался как торговая зона. К этому следует добавить, что одна из первых формирующихся деловых и торговых зон вне Москвы относится к городу Химки, который расположен между «основной» частью мегакластера и Шереметьево. Таким образом, рынок недвижимости в этом районе сформировался и является достаточно стабильным.
Компания Russian Research Group провела мониторинг и выяснила, что количество предлагаемых к продаже объектов коммерческой недвижимости достаточно стабильно и колеблется в пределах 50–60 объектов в месяц. Это около 7% от всего предложения коммерческой недвижимости по Москве. Суммарная стоимость предложения составляет примерно $200–250 млн. В то же время общая площадь экспонирующихся объектов с апреля 2006 года уменьшается. Если в марте–апреле объем предложения составлял 160 тыс. кв. м, то к ноябрю этот показатель снизился вдвое – до 80 тыс. кв. м. Такое существенное сокращение предлагаемой площади сказалось на средневзвешенной стоимости квадратного метра. Если с сентября 2005 года по август 2006 года рост средневзвешенной цены составлял 16% (с $1745/кв. м до $2023/кв. м), то за осенние месяцы цена выросла более чем в полтора раза. И в данный момент квадратный метр коммерческой недвижимости в этом мегакластере предлагается в среднем по $3000 и более. Самым дорогим объектом, выставлявшимся на рынке в 2006 году, было офисное здание на Ленинградском проспекте – $56 млн. Максимальная цена квадратного метра офисных площадей в 2006 году достигала $7000, торговых – $11 тыс.
В структуре предложения еще год назад ведущее место занимали офисные площади. Количество экспонирующихся офисных объектов тогда составляло около 60% от общего объема в мегакластере, торговых – 20–25%. Однако к середине лета 2006 года предложение в офисном сегменте снизилось до 40%, а в торговом сегменте, наоборот, постепенно увеличивалось. Таким образом, вот уже почти полгода в структуре предложения в мегакластере по 35–40% занимают торговые и офисные объекты, оставшиеся 20% составляют помещения свободного назначения. Доля производственно-складских объектов в связи с редевелопментом промышленных территорий за год снизилась с 10–12 до 1–2%.
В сегменте самой дорогостоящей – торговой – недвижимости средневзвешенная цена квадратного метра за год (с декабря 2005 года по ноябрь 2006 года) выросла на 90% и на сегодняшний день составляет $4751/кв. м. Отчасти это объясняется уменьшением средней площади объекта втрое. Офисные объекты подорожали незначительно – на 16%. По данным RRG, сегодня офисные площади в Ленинградском мегакластере предлагаются в среднем по $2693/кв. м. Однако стоит отметить, если рост цены на офисы происходил плавно, то в торговом сегменте наблюдались резкие скачки. Так, в мае средневзвешенная цена составляла $2700–2800/кв. м, в середине лета она снизилась до $2000/кв. м, а к осени «взлетела» до $4000/кв. м. Такое положение дел связано с неоднородностью торговых помещений. Стоимость объектов стрит-ритейла, расположенных вдоль центральной магистрали мегакластера, и помещений с плохой транспортной и визуальной доступностью может отличаться на порядок. Примерно этим объясняется очень существенный – почти в два раза – рост цены на помещения свободного назначения. Дело в том, что большинство подобных площадей могут быть использованы для стрит-ритейла. Что касается производственно-складских помещений, то на сегодняшний день они в экспозиции практически отсутствуют: в октябре и ноябре предлагалось всего два таких объекта.
Как уже говорилось, рынок недвижимости в мегакластере относительно стабилен. Однако новые крупные объекты вполне могут внести свои коррективы. В частности, строительство крупнейшего в Москве многофункционального торгово-офисного комплекса «Метрополис» площадью 325 тыс. кв. м в районе метро «Войковская». Возведение этого объекта, безусловно, повлияет на стоимость недвижимости в ближайшем окружении, а также усложнит и без того непростую транспортную ситуацию. Впрочем, решению транспортной проблемы будет способствовать строительство Четвертого транспортного кольца, которое, по проекту, будет проходить как раз в этом районе.