Иван Ситников: «Мы хотим создать в Сибири «Силиконовую долину»

В этом году два крупных международных институциональных инвестора – американский инвестиционный фонд Moore Capital Management и глобальный инвестиционный банк Morgan Stanley – стали совладельцами компании. Для Morgan Stanley эта сделка стала первой на российском рынке. Таким образом, был создан прецедент инвестирования не только в проекты недвижимости, но и в сам девелоперский бизнес. Подробности о совершенных сделках, текущих проектах компании и дальнейших планах CRE рассказал Иван Ситников, генеральный директор «РосЕвроДевелопмента».

Известно, что в октябре 2005 года «РосЕвроДевелопмент» выиграла конкурс на реализацию проекта строительства первого в России технопарка международного уровня в Академгородке Новосибирска. Это новый формат коммерческой недвижимости как для вашей компании, так и в целом для российского рынка. Расскажите, в чем его особенности? В чем сложности реализации подобных проектов?
– Действительно, мы выиграли этот тендер и сегодня являемся девелоперами проекта строительства технопарка. В тендере кроме нашей компании участвовало еще три – венгерская, местная компания и «СТ ГРУП Регион».
Сегодня проект находится в стадии проектирования. Уже подписано инвестиционное соглашение между областью, городом, нашей компанией и сибирским отделением Академии наук. Также разработана концепция проекта и управления проектом.
Фактически мы хотим создать сибирскую «Силиконовую долину». Концепция технопарка предполагает наличие зоны резидентов технопарка – компаний, занимающихся высокими технологиями, IP-технологиями, биотехнологиями и т. д., жилой зоны для резидентов технопарка и деловой зоны, где расположатся торговые площади, конгресс-центр и гостиница. Таким образом, речь в первую очередь идет не о производстве, хотя и такая зона там тоже существует, а об офисах для компаний, которые занимаются высокотехнологичными разработками: создают программное обеспечение, разрабатывают проекты в области авиастроения и т. д. Естественно, в ходе создания концепции проекта необходимо учитывать требования, связанные с обеспечением инженерией, средствами современных телекоммуникаций. Особенность концепции проекта также заключается в том, что вместе с ростом бизнеса компаниям будут предоставляться новые площади. Закрепившись там, компания имеет возможность создать свою базу надолго, что очень важно, потому что процесс развития растянут по времени и через пять лет возникают другие потребности. Менять базу, менять специалистов очень сложно для такого типа компаний. Мы предоставляем возможности долгосрочного развития бизнеса в рамках одной территории.
Площадь проекта отражает его масштаб – это около 500 тыс. кв. м. Естественно, проект рассчитан не на один год, он будет развиваться поэтапно в соответствии с единым генпланом, с единой концепцией.
К разработке проекта на условиях тендера мы привлекли около 10 международных архитектурных компаний, которые имеют соответствующий опыт и входят в разряд крупнейших мировых архитектурных бюро. Конкурс выиграла английская компания RMJM.
Пока государство финансово в проекте не участвует. В результате реализации проекта Академия наук, на чьей территории развивается проект, получит зону бизнес-инкубатора, где они смогут размещать свои подразделения, связанные с развитием наукоемких производств, с поддержкой молодых групп ученых и т. д.
Площади технопарка будут сдаваться в аренду. Мы планируем окупить проект за 7–8 лет. Инвестиции составят порядка $500 млн.

Ваша компания сейчас строит офисный центр класса А в Новосибирске – «РосЕвроПлаза». Скажите, считаете ли вы, что офисы класса А востребованы в региональных городах? Кто в основном формирует спрос?
– Проект общей площадью около 30 тыс. кв. м находится в завершающей стадии строительства. Мы планируем сдать его в эксплуатацию в начале 2007 года. Наш опыт реализации бизнес-центра и сдачи его в аренду показал, что в регионах есть два типа потребителей высококлассной офисной недвижимости. Это класс международных компаний, которые хотят иметь свое представительство, офис, который бы соответствовал их корпоративным стандартам. Второй класс – это местные компании, которые имеют финансовые возможности и уже устали от сидения в некачественных, непрофильных помещениях – переоборудованных бывших НИИ и т. п. Они хотят повысить имидж своей компании, переехав в солидный офис, либо стремятся к большему комфорту. В отличие от Москвы в регионах офисные площади сдаются меньшей нарезкой. В основном востребованы помещения до 500 кв. м. На сегодняшний день, хотя центр еще недостроен, мы сдали более 50% площадей. Сегодня ставка аренды на базе triple net составляет $430/кв. м. Конечно, по мере готовности комплекса ставки будут расти.

Как скоро вы хотите окупить проект? Планируете ли вы выход из проекта?
– Сроки окупаемости – примерно 5 лет. Общий объем инвестиций – порядка $35 млн. По завершении проекта мы рассматриваем возможность его продажи институциональным инвесторам.

Компания реализует много проектов торговых центров в регионах (Красноярск, Новосибирск, Омск, Самара, Тюмень). Скажите, они находятся в вашем активе? Кто ими управляет? Чем обусловлена география? Какова стратегия вашей компании при выходе на региональные рынки?
– Собственником этих площадей является наша компания. Мы сдаем площади в аренду. Развитие торговых центров в регионах мы начали с городов-милионников. По крайней мере такая задача стояла перед нами в начале. Сегодня мы также начали осваивать города с меньшим населением. К этому нас подталкивает как общее развитие экономики в стране и в этих городах, так и сами арендаторы.
Что касается управления коммерческой недвижимостью, то, к сожалению, этот рынок пока еще находится в зачаточном состоянии. С нашей точки зрения, в этом сегменте пока еще нет явных лидеров, поэтому управлять объектами мы будем самостоятельно. Для этого создаем соответствующее подразделение «Россевроменеджмент».

Вы сейчас активно занимаетесь складским сегментом в регионах. Насколько емок региональный рынок?
– Складской сегмент в регионах пока еще не развит. Его развитие будет происходить после того, как откроются сетевые магазины, станут нарастать товарные потоки и развиваться локальное производство. Тогда и потребности в складских объектах вырастут.

Но ведь существует такая проблема: не многие торговые сети хотят выходить в города, где нет достойных складских помещений?
– Это не соответствует действительности. Конечно, развитие розничных сетей и складской недвижимости взаимно подталкивают друг друга, но все же развитие ритейла первично. На сегодняшний день большинство сетей готовы и хотят выходить в регионы, вопрос только в том, что кто-то рассматривает возможность выхода до Урала, а кто-то и за Урал.

А сколько времени понадобится для того, что бы наполнить региональные рынки достаточным количеством складов?
– По мере развития рынка всегда будет актуальна потребность в складских площадях. Нет, не существует ответа на вопрос, сколько нужно складов в регионах. Его просто быть не может. Я думаю, этот рынок будет существовать десятки лет, и по мере развития сетей, доходов, роста производства потребность в них будет расти.

У меня складывается такое ощущение, что регионы для вас более привлекательны, чем Москва?
– Москва для нас чрезвычайно интересна, просто здесь довольно сложно работать. Вопрос заключается в том, что можно реализовать 4 проекта в регионах или один в Москве. И конечно же, это отражается на капитализации и темпах развития. Мы могли бы заниматься парой проектов в Москве либо концентрировать свое внимание на регионах, где у нас сейчас порядка 23 проектов.

Известно, что первая фаза логистического парка «Крекшино» была продана британскому фонду Raven Russia. С чем было связанно решение выйти из проекта?

– С одной стороны, для нас было очень важно зафиксировать возможность совершения крупной институциональной сделки. С другой – у девелопера всегда возникает дилемма, связанная с распределением финансовых потоков. Для нас гораздо выгоднее осуществить выход из проекта, получить прибыль, которая была заложена в проект, и инвестировать средства в новые проекты, чем остаться с этой прибылью, но внутри проекта.
Если бы у нас не было такой большой программы развития, мы могли бы остаться внутри проекта. Но гораздо выгоднее использовать быстрый финансовый оборот и реинвестировать в новые проекты.

Скажите, а от кого исходила инициатива этой сделки? Фонд вышел к вам с таким предложением или наоборот?
– Это был «брак по расчету»: две стороны были не против пожить вместе. Взаимная симпатия, в том числе и на личностном уровне, стала причиной того, что сделка состоялась.

Но компания Raven Russia выбирала компанию, которая способна предложить качественный продукт инвестиционного уровня. На ваш взгляд, почему ваша компания стала интересна западным инвесторам?
– Наверное, мы сделали хороший макияж.

Весной 2006 года около 20% в «РосЕвроДевелопменте» приобрел американский инвестиционный фонд, управляемый Moore Capital Management. А летом Morgan Stanley Real Estate’s Special Situations Fund III стал совладельцем компании «РосЕвроДевелопмент», приобретя приблизительно 10% акций. Расскажите подробности этих сделок…
– Безусловно, нам требовались финансовые ресурсы для дальнейшего развития и осуществления стратегических планов компании. Также мы хотели сформировать бренд компании, который был бы узнаваем не только в России, но и на Западе. Вторая сделка была знаковой в том отношении, что для Morgan Stanley она была первой на российском рынке. Причем, подчеркну, инвестиции фонда были направлены не на конкретный проект, а в компанию. А это две большие разницы.

Расскажите об этой разнице…
– Когда инвестор вкладывает в проект, то в первую очередь принимает на себя риски проекта. В этом случае сам проект выступает в качестве обеспечения его инвестиций. Понятно, что основной риск – это изменение рыночной конъюнктуры, но степень ее изменения достаточно ограничена. В принципе, как показывает практика, недвижимость может упасть в цене на 10%. При инвестициях в компанию инвестор принимает на себя гораздо большие риски, потому что, безусловно, стоимость бизнеса компании зависит в первую очередь от того менеджмента, который управляет бизнесом. Morgan Stanley долго изучали деятельность нашей компании. На закрытие сделки понадобилось около 9 месяцев. Все это время мы находились как под микроскопом: тщательно изучались проекты, были поездки в регионы. В результате они приняли решение купить пакет акций, который стоил недешево. Инвестиционные банкиры посчитали, что у нас есть многократный потенциал роста.

Как будут использованы средства, которые компания выручила от этих сделок?
– Это девелопмент в регионах и в Москве: покупка новых площадок и дальнейшее развитие.

Как мне кажется, классический девелопмент рано или поздно подразумевает выход из проекта. Ваша компания пока не очень активно выходит из проектов. С чем это связано?
– Мы считаем, что будет дальнейшая компрессия, сжимание ставок капитализации рынка. Мы не хотим сегодня выходить из проектов, так как полагаем, что в будущем они будут дорожать. Еще одна причина кроется в том, что наш выход из проектов по многим типам недвижимости вообще не планируется, так как мы в качестве выхода рассматриваем другой механизм – выход на биржу. Этот тип выхода, который доходен для акционеров и наиболее капитализируем. Как правило, любой фонд собирает деньги инвесторов на бирже, а потом вкладывает в те же самые проекты. Зачем нам нужна лишняя операция, когда мы сами можем собрать деньги на бирже?

Какие пути выхода иностранного инвестора на российский рынок вы можете назвать?
- Надо пытаться работать самостоятельно. Это возможно, но трудно реализуемо.

Насколько далеко вы готовы зайти в плане продажи акций компании?
– Мы и так уже далеко зашли. Я думаю, что у акционеров должен сохранится пакет больше 60%.

Но при этом вы более свободно рассматриваете возможность продажи проектов?
– Проекты – да.

Кого вы считаете своим конкурентом в каждом сегменте?
– В области ритейла главный конкурент в регионах – это IKEA и «Мега». Также есть достойные профессиональные компании с российским капиталом, такие как «Торговый квартал», DIY, Park House, RTM. Создать крупный ТЦ сложно с точки зрения получения всевозможных разрешений, поиска подходящей площадки, ее подготовки. Соответственно, круг конкурентов – компаний, способных реализовать крупные ТЦ, – более или менее понятен. Но сегодня девелопментом ТЦ занялись очень много компаний. Так что целесообразнее говорить об удачных или неудачных проектах. С офисным сегментом все и просто и сложно одновременно, потому что могут быть десятки, сотни конкурентов. Я даже не знаю, как можно сформулировать круг лидеров в сфере девелопмента офисных проектов. Есть знаковые проекты в Москве, есть какие-то крупные проекты в регионах. Это более конкурентный и менее устойчивый рынок, потому что для создания офисного центра земли много не надо.

А в складском секторе?
– В складском секторе на сегодняшний день формируется ряд крупных игроков, которые будут контролировать рынок, – это MLP, «Евразия». Рынок складов приобретает такие же очертания, как и в Западной Европе, в Америке, т. е. это рынок крупных игроков.

Поделитесь своими дальнейшими планами развития…
– В сегменте строительства ТЦ, как я уже говорил, мы хотим охватить все милионники и выйти в города с населением меньше миллиона, но интересных с точки зрения экономического потенциала. По офисным центрам мы будем смотреть за состоянием рынка. Я считаю, что в регионах насыщение офисными центрами произойдет достаточно скоро, и конкуренция будет жесткая. Мы намерены избирательно и аккуратно подходить к этим проектам. Также планируем развивать свою складскую программу в Подмосковье. В частности, продолжим строительство логистического парка «Крекшино». У нас есть и ряд новых площадок в Москве, о которых я пока не могу рассказать.

ИНФОРМАЦИЯ

«РосЕвроДевелопмент»

• Проектный портфель – более 2 млн. кв. м коммерческой и жилой недвижимости.
• Инвестиционная программа до 2010 года – $3 млрд.
• География – 15 российских регионов.

История компании

В 2004 году в рамках «РосЕвроГрупп» была создана компания «РосЕвроДевелопмент», компетенцией которой стали инновационные решения в четырех секторах недвижимости: торгово-развлекательные центры, бизнес-центры, логистические парки, жилые комплексы. Но сфера недвижимости всегда была одним из приоритетных направлений деятельности консорциума. Так, еще в 1997 году был построен первый в России таможенно-складской комплекс класса А «Терминал «Лесной», в 2000-м – первый в своем роде деревянный гостиничный комплекс в Подмосковье – «Дачные отели «Истра Holiday» и «Лада Holiday», а в 2004-м реализован первый в России проект «Национального логистического парка» (НЛК-Химки на сегодняшний день самый крупный логистический центр в Московском регионе).
В октябре 2005 года «РосЕвроДевелопмент» выиграл конкурс на реализацию проекта строительства первого в России технопарка международного уровня в Академгородке Новосибирска (объем инвестиций в проект – $500 млн.). Среди других крупнейших проектов: логистический парк «Крекшино» (более 350 тыс. кв. м, инвестиции – $400 млн.), торговый центр в Красноярске (более 140 тыс. кв. м, инвестиции – более $150 млн.), торговые центры в Новосибирске, Омске, Самаре, Тюмени (около 100 тыс. кв. м каждый, инвестиции около $100 млн. в проект), первый офисный центр класса А в Новосибирске «РосЕвроПлаза» (около 30 тыс. кв. м, инвестиции – $35 млн.).
В декабре 2005 года «РосЕвроДевелопмент» продал первую фазу Логистического парка «Крекшино» британскому фонду Raven Russia. Весной 2006 года долю в «РосЕвроДевелопменте» приобрел американский инвестиционный фонд, управляемый Moore Capital Management.
Таким образом, на сегодняшний день доли в «РосЕвроДевелопменте» распределились следующим образом: около 70% принадлежит «РосЕвроГрупп», около 20 – американскому инвестиционному фонду под управлением Moore Capital Management, LLC, около 10 – Morgan Stanley.