Северо-запад богат бизнес-парками

На сегодняшний день рынок офисных помещений Москвы все еще сильно централизован. Более того, доля свободных помещений класса А в центральном деловом районе свидетельствует о высоком уровне спроса на офисы в центре города.
В связи с этим за последний год наблюдалась явная тенденция к децентрализации офисного рынка, а также получил развитие такой формат строительства, как бизнес-парки, которые по сути своей не могут располагаться в центре города. Сейчас происходит постепенное смещение центра девелоперской активности из Центрального района на запад, северо-запад и юг Третьего транспортного кольца (ТТК). Расширяются границы строительства офисных центров от ТТК, появляется все больше качественных проектов в районе МКАД. Расположение в Центральном округе уже не является определяющей характеристикой офисного центра класса А.
На территориях, прилегающих к району Ленинградского проспекта, образовался активно развивающийся офисный субрынок. Общий объем существующих офисов классов А и В здесь составляет примерно 570 тыс. кв. м. Из них класс А занимает 45 900 кв. м – около 1,6% от общего объема офисов такой категории в Москве. К концу 2008 года этот показатель значительно увеличится после ввода в эксплуатацию первой очереди нескольких бизнес-центров.
Удобный доступ к международному аэропорту «Шереметьево-2» исторически привлекает иностранные компании, желающие арендовать качественные офисные помещения на северо-западе. Одно из подтверждений этого – возведение офисного здания для московского представительства немецкого концерна Siemens AG (Ленинградский пр-т, 41, 50 000 кв. м). Еще один яркий пример качественного проекта класса А на данном направлении – Mercedes-Benz Plaza (Ленинградский пр-т, 39, 16 500 кв. м). Бизнес-центр был построен в 2004 году, на нижних этажах здания расположен выставочный комплекс. В БЦ разместились представительство концерна «ДаймлерКрайслер АГ», офис страховой компании «Наста», ЗАО «Райффайзенбанк Австрия». Перспективность района также подтверждает развернувшееся масштабное строительство на территории между Ленинградским и Волоколамским шоссе (бизнес-парк «Гринвуд», многофункциональный комплекс «Метрополис»).
Одним из первых бизнес-центров класса А за МКАД стал построенный в начале 2004 года «Кантри Парк» в Химках (общая площадь 18 000 кв. м). Его арендаторами стали BMW Russland Trading, «Реал-Гипермаркет», Metro Cash & Carry GmbH, Nokian Tyres, Volvo Trucks и др.
Прилегающий с внешней стороны МКАД Химкинский район по праву считается самым динамично развивающимся районом Московской области. Он стал признанным лидером Подмосковья по капиталовложениям и объемам жилищного и капитального строительства и вошел в пятерку самых развитых территорий области.
В рамках разработанной администрацией района программы социально-экономического развития «Химки – XXI век» уже реализован ряд удачных инвестиционных проектов. Это торговый комплекс всемирно известной шведской компании «ИКЕА», крупнейший в Европе мебельный центр «Гранд», современный складской терминал «Ф.М. Ложистик», построенный французской компанией «Фор и Маше» в непосредственной близости от аэропорта «Шереметьево-2», шведский торговый центр «Буманс», гипермаркет «Метро», торгово-развлекательные комплексы «Рамстор Сити» и «Гранд-2».
В настоящее время активно застраивается прилегающий к Химкам новый район Москвы Куркино.
Среди наиболее значимых проектов коммерческой недвижимости на северо-западном направлении вблизи МКАД можно отметить строительство бизнес-парков девелоперской компании «Хорус Кэпитал» (1-й Волоколамский пр-т, 10; Ленинградское ш., 39), бизнес-парк «Гринвуд», многофункциональный комплекс «Метрополис» на месте бывшего завода «Рубикон» (девелопер Meridian Capital Partners), бизнес-парк «ИКЕА-Химки» шведской компании «ИКЕА», торгово-офисный комплекс у станции метро «Тушинская» общей площадью 34 тыс. кв. м (Тушинская ул., 13-15), проект Mirax Group – бизнес-центр «Адмирал» общей площадью 127 090 кв. м. на улице Адмирала Макарова, вл. 4а, а также строящийся бизнес-центр класса А в Мякининской пойме на 65–66 км МКАД рядом с центром «Крокус Сити» (общая площадь 105 тыс. кв. м, девелопер – RIGroup).
Среди заявленных проектов в этом районе доминируют бизнес-парки. Это подтверждает высокий спрос на аренду офисных площадей подобного формата со стороны как российских, так и зарубежных компаний, которым необходимо размещать собственные бэк-офисы, call-центры и другой вспомогательный персонал, не связанный с обслуживанием основного потока клиентов. По профилю деятельности целесообразно выделить автомобильные, фармацевтические, логистические фирмы, располагающие складские комплексы за МКАД и в Московской области, транспортно-экспедиторские компании, которые так или иначе тяготеют к основным транспортным магистралям. Потенциальные арендаторы бизнес-парков в первую очередь стремятся к оптимизации собственных расходов, поскольку стоимость аренды офисов, расположенных в районе МКАД, на порядок ниже в сравнении с аналогичными помещениями высокого класса в центре города. Диапазон арендных ставок, не включая операционные расходы и НДС, составляет от $350 до $450 за 1 кв. м в год на начальном этапе строительства, отдельно оплачиваются операционные расходы – $75–90 за 1 кв. м в год. Дополнительным преимуществом являются удобные подъездные пути, собственная социально-бытовая инфраструктура, достаточное количество парковочных мест.
Ставки аренды в бизнес-центрах класса А на северо-западе находятся на уровне $630–680 за 1 кв. м в год и $400–550 за 1 кв. м в год за помещения класса В.
Наличие основных транспортных магистралей (Ленинградского, Волоколамского ш.,), близость правительственной трассы, а также удобный доступ к международному аэропорту создают предпосылки для дальнейшего активного развития северо-западного направления.
Торговые объекты северо-западного района Москвы можно разделить на три группы – ориентированные на транзитный трафик (ТЦ на МКАД), торговые центры для крупных внутренних районов Москвы, объекты для окраинных жилых районов.
До 2004 года для этого направления было характерно строительство торговых центров исключительно вдоль МКАД, причем с внешней стороны, на территориях, входящих в состав Московской области (исключение – ТЦ «Гвоздь 1»). Этому есть два объяснения: дороговизна московских земельных участков и бюрократическая волокита. Именно поэтому девелоперы, не имевшие к тому моменту в своем портфеле ни одного реализованного проекта, не рисковали осваивать участки недалеко от станций метро и жилых массивов.
Первым торговым объектом, ориентированным на жилые районы северо-запада, стал ТЦ «Пятая Авеню», открытый в 2004 году. В этом же году открылись торговые центры на МКАД – «Вэйпарк» и «Ашан» в Красногорске. В 2005 году появился ТЦ «Ладья», расположенный почти в центре окраинного спального района Митино.
За исключением второй очереди «Крокус Сити Молла», все реализуемые в настоящее время проекты связаны с освоением участков, находящихся в окружении плотной жилой застройки. Наиболее перспективные территории располагаются в активно застраиваемых районах московской периферии (Митино и Куркино) и на месте существующих рынков, которые в соответствии с программой правительства Москвы будут выведены с этих площадей.
На многих объектах, построенных на заре профессионального девелопмента, существуют проблемы с арендаторами, так как посещаемость здесь очень низкая. Несоответствие формата и местоположения объекта (строительство ТЦ районного масштаба на МКАД) уже привело к уходу арендаторов из таких торговых центров, как «Арфа» и «Гвоздь 1». Для последнего ТЦ ситуация осложняется еще и тем, что в нем соседствуют несколько крупных операторов – собственников площадей, а арендуемые площади располагаются на верхних этажах, малоперспективных для торговли. Торговые центры окружного масштаба, по-видимому, строились без учета потенциального конкурентного окружения, и сейчас суперрегиональный ТЦ «МЕГА-Химки» выглядит гораздо более привлекательно как с точки зрения шопинга, так и с точки зрения сопутствующих развлечений.
Деление объектов торговой недвижимости на группы по принципу местоположения (на МКАД – в спальных районах) целесообразно и при анализе ставок в данном кластере. Для ТЦ регионального масштаба, не относящегося к числу успешных проектов, ставка аренды начинается от $300 и не поднимается выше $1200. Для окружного ТЦ с удачной концепцией и местоположением средневзвешенная ставка без учета якорей достигает $900 («Пятое Авеню», «Ладья»), а для «Ашана-Красногорск» даже превышает $1100.

Рынок купли-продажи
Благодаря децентрализации рынка коммерческой недвижимости и общему снижению объема предложения рост цен за последний год оказался весьма существенным – более 50%. Еженедельно в данном мегакластере предлагается порядка 30–35 объектов. Средневзвешенная цена квадратного метра коммерческой недвижимости в начале осени составляла $2769/кв.м.
Минимальный рост стоимости (около 30% за год) наблюдался в торговой недвижимости. Средневзвешенная цена квадратного метра в этом сегменте в настоящее время составляет $2800. Небольшие площади с хорошим местоположением, естественно, предлагаются дороже.
Однако настоящий «бум» можно отметить в сегменте офисной недвижимости. Цена квадратного метра в этом секторе за год выросла на 63%. Более того, офисная недвижимость стоит дороже торговой – почти $4000 /кв.м. Сказалась прежде всего тенденция децентрализации спроса на офисы, которая в Волоколамском мегакластере усилилась и еще одним фактором. Дело в том, что исторически именно здесь были сосредоточено высокотехнологичное «интеллектуальное» производство: различные НИИ, приборостроительные заводы, в том числе и предприятие, изготовившее знаменитый «Буран». Таким образом, жители мегасвязки в большинстве своем являются достаточно востребованными «офисными» работниками, что влечет за собой и целесообразность строительства в этих районах и самих офисов. А сосредоточение здесь жилых комплексов Кроста и Дон-строя позволяет предположить и востребованность офисных площадей среди владельцев компаний.
Следует отметить, что даже на помещения производственно-складского назначения цена здесь существенно выше средней. Впрочем, последнее определяется, скорее, дефицитом предложения. По данным мониторинга, проводимого компанией RRG, на продажу за последние два года (с августа 2004 года) в Волоколамском мегакластере предлагалось всего 16 подобных объектов, а в настоящее время в экспозиции находятся буквально 1–2.
Перспективы развития Волоколамского мегакластера специалисты связывают прежде всего с улучшением транспортной ситуации. Строительство Краснопресненского проспекта, который соединит Садовое кольцо в районе Баррикадной с Новорижским шоссе, снизит количество пробок на Волоколамском шоссе. Это повлечет за собой повышение спроса (и как следствие – цен) на офисную, торговую и жилую недвижимость на всей территории мегасвязки, а особенно – в Строгино и Хорошево-Мневниках. В ближайшем будущем откроются станции метрополитена в таких крупных жилых массивах, как Митино и Строгино, следовательно, повысится их транспортная доступность.
Безусловно, создаются все предпосылки для формирования в данном районе новой деловой зоны, а также реализации крупных проектов в области торговой недвижимости. Все это делает Волоколамский мегакластер привлекательным для девелоперов коммерческой недвижимости.