Сергей Калинин: «Наша цель – стать интеллектуальным девелопером»

– Сергей, 15 лет вы проработали в сегменте FCMG и вот уже почти год занимаетесь девелоперским бизнесом. Что стало причиной смены сферы деятельности?

– Мотивация перехода очень простая: за эти 15 лет я изучил практически все в данном сегменте, захотелось сделать что-то другое. Девелоперский бизнес интересен тем, что существует в России и в Москве фактически только последние 6 лет, и сейчас проходит активную фазу своего становления. Сегодня это один из самых бурных сегментов экономики. Мне захотелось принять участие в этом процессе, показалось, что работа будет интересной, и я не ошибся в своем выборе. Здесь есть возможность добиться успеха, грамотно выстроив концепцию объекта. В противном случае цена ошибки может быть слишком высока.

– За время работы на рынке коммерческой недвижимости изменилось ли у вас мнение о девелоперском бизнесе?

– В целом этот бизнес не сложнее и не проще, чем все остальные. Здесь много своих плюсов, как и минусов. С одной стороны, он более доходный, чем индустрия товаров народного потребления, с другой – более капиталоемкий. Конечно, получается значительно больший процент дохода, но и вложить в объем придется намного больше. В девелопмент вряд ли можно прийти с двумя копейками и начать с нуля.

Существенное отличие рынка недвижимости от сегмента FCMG – это продолжительность каждого проекта в течение нескольких лет, и поменять его на полпути практически невозможно. В противном случае это грозит удорожанием объекта на 50–60%. Если же бизнес-план, маркетинговая или строительная концепция были сделаны неправильно изначально, проект будет убыточным, и с этим ничего не поделаешь. Если только не переделать все заново. В FMCG, наоборот, проект можно перестроить в течение полугода. Со зданием так не получится: если там неверно распланированы общие зоны или полезные площади, санузлы или общепит, здание будет невостребованным, а значит, неконкурентоспособным.

– Сложно ли вам сегодня привлекать финансы под проекты?

– После финансового кризиса в мире все вообще стало на порядок сложнее, если только речь не идет о действительно интересных проектах. Та же «Красная роза», по которой мы работаем с Райффайзенбанком (Raiffeisen Bank) по договору проектного финансирования, является весьма интересным инвестиционным и достаточно быстро окупаемым проектом. Поэтому банки охотно дают под него проектное финансирование. С залоговым финансированием сегодня вообще проблем нет, но зато существует общемировая тенденция по повышению ставки: деньги дорожают, и это не самый благоприятный фактор для рынка недвижимости. В целом российский финансовый рынок не реагирует бурно на мировые проблемы, но работать стало все-таки труднее.

– Сложнее или проще управлять человеческим ресурсом в девелоперской компании?

– Безусловно, численность персонала нашей компании на порядок меньше, чем в сегменте FMCG, поэтому управлять этим ресурсом немного проще. Сейчас у нас нет проблем с кадрами или их ротацией, как нет и проблем с ресурсами. Единственная наша ротация за последние полгода – это позиция директора по развитию. На данный момент мы опережаем строительный график на 2–3 месяца, и все это благодаря хорошему менеджменту.

– Расскажите подробнее о реализующихся сегодня объектах?

– Сегодня в портфеле компании находится около 300 тыс. кв. м: это офисы, несколько торговых и бизнес-центров. Два основных наших проекта –квартал «Красная роза 1875» в Хамовниках и квартал класса В «Даниловская мануфактура» на Варшавском шоссе. Первый объект занимает около 7 га, где одновременно ведутся новое строительство, реконструкция и реставрация. Всего план развития «Красной розы» предполагает возведение 8 объектов общей площадью более 170 тыс. кв. м. Первая очередь «Красной розы», бизнес-центр класса В «Мамонтов», уже сдана в эксплуатацию, первая очередь класса А, бизнес-центр «Морозов», официально будет сдана в ноябре 2008 года. Сдача 2-й очереди квартала намечена на конец 2009 года, сдача 3-й – на 2010 г. Полностью формирование делового квартала завершится в 2012 году. К этому времени будет запущен и бутик-отель «Красная роза» категории 4–5* площадью более 10 тыс. кв. м. Проект отеля пока находится в стадии концептуальной разработки: озвучить будущих партнеров по данному объекту мы сможем не ранее сентября 2008 года.

Общий объем инвестиций в реализацию объектов делового квартала «Красная роза» на сегодняшний день составляет $100 млн. Примерные сроки окупаемости проекта – 7–8 лет. Арендные ставки по «Красной розе» сегодня варьируются в пределах $1300–1600/кв. м, по «Даниловской мануфактуре» – от $850/кв. м.

Предполагается, что на момент полной реализации «Красной розы» здесь будет довольно обширная инфраструктура, востребованная топовыми арендаторами: это и конгресс-холл на 1000 человек, и несколько ресторанов с необычной концепцией, вход в которые будет доступен не только арендаторам БЦ. Появится полноценный фитнес-центр с большим бассейном, которых почти нет внутри Садового кольца. Партнеров по данным объектам мы пока не готовы озвучивать. Могу лишь сказать, что первый ресторан в «Красной розе» запустится к концу этого года, и оператора для него мы будем выбирать летом. Всего на территории квартала будет 3–4 разных концепции ресторанов. Хочу отметить, что эксплуатацию бизнес-центра «Морозов» мы хотим отдать одной из пяти крупных западных компаний, лидерам в этой области – вроде Colliers, Knight Frank, Sawatsky, CBRE, Hines и т. п. Согласно недавно проведенному тендеру на эту роль нами окончательно была выбрана компания Colliers.

Кроме того, наша компания планирует приступить к реализации двух масштабных проектов несколько иного характера. Это инновационный парк в Юго-Западном округе столицы, общая площадь которого составит 150–200 тыс. кв. м, и офисно-жилой комплекс на северо-востоке Москвы общей площадью около 70 тыс. кв. м (деловая часть займет около 60 тыс. кв. м). Однако о точных сроках осуществления этих планов пока говорить рано.

– Чем «Даниловская мануфактура» будет отличаться от «Красной розы»?

– Архитектурный проект этого квартала, в отличие от «Красной розы», где мы работали с архитектором Сергеем Киселевым, выполнило архбюро «Роспромпроект». К середине 2010 года здесь будет построено 105 тыс. кв. м помещений, а до конца 2008 года мы предполагаем закончить возведение event-центра «Литейка», который появится в здании бывшего литейного цеха. Поверьте, это будет самый красивый event-центр в Москве, с весьма серьезной системой инженерии. Общий объем инвестиций в реализацию этого проекта – сотни миллионов долларов.

Принципиальное отличие «Даниловской мануфактуры» – это позиционирование данного квартала в сегменте офисной недвижимости класса В+, что сделает объект еще более ликвидным. В отличие от многих девелоперов мы не ориентируемся исключительно на проекты А-класса. Да, у нас есть «Красная роза», элитный деловой квартал, расположенный в так называемом кремлевском треугольнике, но есть и новый объект класса В+. Мы видим, что спрос на помещения В-класса на рынке сегодня пока лидирует, хотя бы потому, что более массовый сегмент является и более доступным. Кроме того, нельзя постоянно рассчитывать на рост экономики в государстве, в какой-то момент может наступить необходимость диверсификации сегментов рынка. Таким образом, работая сразу в двух классах, мы получаем возможность не выпасть из рынка в момент предполагаемого спада в сегменте офисной недвижимости. Мы просто будем предлагать более дешевые офисы класса В в своих же объектах.

– По какому принципу вы подбираете арендаторов?

– Наши арендаторы, как и партнеры, должны соответствовать концепции наших объектов, их маркетинговому позиционированию. Понятно, что если якорным арендатором в БЦ класса А в «Красной розе» будет крупная компания вроде «Яндекса», вряд ли рядом с ней будут сидеть игроки третьего эшелона. Как минимум это будут компании мирового уровня, входящие в топ-1000 «Форбс» и т. п. Так, к примеру, сейчас на стадии подписания находятся договора по аренде помещений с компаниями Ward Howell International и «Экстрополис».

Безусловно, в «Даниловской мануфактуре», позиционирование которой несколько иное – культурно-просветительское, в чем-то на грани эпатажа, – арендаторы будут скорее из сферы бизнеса, связанного с искусством. Например, уже известно, что якорным арендатором в «Даниловской мануфактуре» будет медийный холдинг «Профмедиа», заключивший предварительный договор аренды 10 тыс. кв. м. Кроме того, на один из лотов в этом объекте у нас уже подписан договор с компанией L’Oreal, которая собирается разместить в «Даниловской мануфактуре» студию обучения мастеров – это тоже своего рода искусство.

– Сегодня среди девелоперов модно как-то по-особому позиционировать себя или громко заявлять о своих целях. Каковы планы вашей компании?

– В течение ближайших 4–5 лет намерены войти в десятку крупнейших девелоперов страны. Конечно, мы знаем, что возводимые нами объекты А и В-класса существенно отличаются от того, что реализуется сегодня в данных сегментах: и по своему архитектурному решению, и по инфраструктуре. Мы стараемся не строить просто «свечки» из стекла и бетона. В каком-то роде мы хотим быть интеллектуальными девелоперами. Наша задача – сделать каждый проект уникальным, а не гнаться за метражом. Пусть это будут не миллионы, а сотни тысяч квадратных метров, но они должны радикально отличаться от того, что есть на рынке.

Информация

Сергей Калинин родился в 1973 г., окончил факультет журналистики МГУ, имеет степень MBA по маркетингу. Проработал 15 лет в сегменте FCMG, сделав первые шаги в качестве продавца в компании Kraft Foods (1992 г.). С 1995 по 2001 г. работал в компаниях Bestfoods Россия, Юнилевер СНГ. Около 4,5 лет проработал в компании «Сан-Интербрю», курирующей бренды «Толстяк», «Клинское», «Сибирская корона», «Стелла Артуа». С 2005 г. управлял украинским пивоваренным холдингом «Сармат». В августе 2007;г. занял должность генерального директора KR-Properties.