Региональные рынки коммерческой недвижимости в этом году приобрели иной статус в глазах федеральных и международных девелоперов. Отныне это не просто «перспективные направления» для развития ряда компаний, а сформированные и обособленные рынки со своей спецификой и правилами игры.

События этого года свидетельствовали о том, что даже самые «именитые» застройщики больше не вправе чувствовать себя в гостях «как дома». В частности, не удалось освоиться и стать местными ни IKEA в Краснодаре, ни СУ-155 в Самаре. И в ближайшем будущем количество «беженцев» из разных городов России будет только увеличиваться.
Однако на этом фоне удивительным кажется рост числа сетевых операторов, особенно в секторе торговой недвижимости. В этом году национальные девелоперы, которые раскидывают сети ТЦ по всей стране, впервые объявили о своем намерении строить крупномасштабные проекты торгово-развлекательных центров в городах с населением до 500 тыс. жителей. В частности, компания RIGroup в ближайшие годы планирует построить сеть ТРЦ «Счастливая 7я» в небольших городах Московской и Ленинградской области.
Еще одна важная тенденция 2006 года – интерес инвесторов к готовым проектам в городах-миллионниках. Причем этот интерес уже нельзя назвать отвлеченно-теоретическим. Например, только «Торговому Кварталу» в этом году удалось продать сразу три своих проекта: в Нижнем Новгороде, Набережных Челнах и Красноярске. Для такого крупного государства, как наше, в принципе немного. Но для молодого и развивающегося рынка – хороший показатель. К тому же впереди нас ждет новый, думается, не менее интересный на события год.

Логистический проект класса А «Q Парк Казань»
В Казани ведется строительство крупнейшего в Татарстане и Верхнем Поволжье логистического парка. Проект состоит из трех фаз общей площадью 230 тыс. кв. м. Открытие первой фазы (69 120 кв. м) запланировано на III квартал 2007 года, строительство второй и третьей завершится в 2009 году.
Девелопер проекта – компания RDS Developments, инвестором выступает Quinn Group. Инвестиции в строительство «Q Парк Казань» составят более $100 млн. Эксклюзивным маркетинговым агентом проекта является компания Jones Lang LaSalle.
Инфраструктура парка, помимо парковки для легковых и грузовых машин, охраняемого ограждения по периметру и круглосуточной охраны, будет включать автобус для персонала на территории комплекса, два помещения для отдыха водителей, площади для хранения в мезонине, а также офисные помещения. Близость к основным трассам обеспечивает удобный доступ грузового транспорта к логистическому парку.
По словам Анна Ставны, начальника отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, логистический парк «Q Парк Казань» можно считать уникальным складским объектом: во-первых, над проектом работает международная проектная команда и опытные девелоперы, во-вторых, это первый проект подобного масштаба в Татарстане и Верхнем Поволжье, и, в-третьих, Казань – один из самых привлекательных городов для компаний, планирующих расширять свой бизнес в регионы.

Офисный центр в Самаре
В Самаре скоро откроется первый торговый центр класса А. Собственником объекта является ООО «Поволжский Региональный Центр» (ПРЦ), входящий в РАИнКо. Проект финансируется за счет собственных средств ПРЦ и кредита Поволжского банка Сбербанка России. Общий объем инвестиций в проект составит около $16 млн.
Девелопером и заказчиком строительства является компания «БЭЛ Девелопмент», агентом по сдаче помещений в аренду выступает международная компания Knight Frank.
Деловой комплекс общей площадью 15,7 тыс. кв. м возводится по адресу: Молодогвардейская, 204, рядом со зданием областного правительства в центре города. Сдача госкомиссии запланирована на I квартал 2007 года. Двенадцатиэтажное здание офисного комплекса оснащено всей необходимой инфраструктурой, включая пиццерию и суши-бар на 130 посадочных мест, подземную 2-уровневую парковку на 84 машин. Кроме того, будет организована гостевая парковка вдоль главного фасада. Обитатели верхних этажей бизнес-центра смогут оценить великолепный панорамный вид на Волгу.

Гостиница «Ибис» в Омске
Международный гостиничный оператор Accor Group откроет в Омске отель под брендом Ibis. Завершение строительства гостиницы категории 3 «звезды» запланировано на конец 2007 года. Девелопером проекта выступает ЗАО «Отель Сибирь», сумма инвестиций не разглашается.
Accor Group осуществляет консультирование на этапах проектирования, строительства и оснащения гостиничного проекта.
Номерной фонд гостиницы в Омске составит около 180 номеров. Проект отеля предусматривает четыре конференц-зала, бар и ресторан. Открытая парковка рассчитана на 20 машино-мест.
В России гостиничная группа Accor Group осуществляет управление отелями двух основных брендов – Ibis и Novotel. Это один из немногих международных гостиничных операторов, который, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, ведет также активную деятельность в российских регионах.

ТРЦ «Серебряный город» в Иваново
В мае 2007 года откроет свои двери вторая очередь самого большого в Иваново торгово-развлекательного центра. «Серебряный город» расположен в центре города между двумя основными магистралями: проспектами Ленина и Ф. Энгельса, которые характеризуются высокой интенсивностью движения автомобильных и пешеходных потоков: не менее 2000 машин в час.
Девелопером проекта выступает ЗАО «Проект 2000», брокеридж осуществляет ROSS Group. После завершения второй очереди общая площадь «Серебряного города» составит 100 тыс. кв. м, торговая – 45 тыс. кв. м. Сумма инвестиций в проект не разглашается.
Среди якорных арендаторов ТРЦ, ориентированного на семейное времяпрепровождение, – продовольственный гипермаркет «Главмаг», «Техносила», «Спортмастер» и другие, также в составе комплекса предусмотрены боулинг на 12 дорожек, кинокомплекс, фуд-корт и развлекательный центр. Парковка сможет вместить 2000 автомобилей. Ожидается, что ежедневный трафик будет достигать 32 тыс. человек.
Первая очередь «Серебряного города» была тепло принята арендаторами и покупателями, что позволяет рассчитывать на успех всего проекта в целом.

Назовите основные тенденции и знаковые события на региональном рынке коммерческой недвижимости в 2006 году:

Юрий Мереминский, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty (Москва):
– Развитие рынка торговой недвижимости в регионах идет параллельно с выходом на местные рынки и дальнейшим развитием федеральных и локальных сетей. Подобный интерес со стороны операторов продиктован как появлением новых качественных торговых объектов, так и растущим покупательским спросом. Одной из основных тенденций, присущих рынку торговой недвижимости в регионах, можно назвать появление и развитие новых сетей торговых центров («СемьЯ», «Июнь», Park House). Большинство строящихся в регионах современных торговых центров имеют в своем составе мощную развлекательную составляющую, которая позволяет обеспечить весомое конкурентное преимущество. В свою очередь, операторы рынка развлечений, в том числе и кинопоказа, активно выходят в регионы. Наличие качественных торговых площадей – одно из необходимых условий для появления в регионе качественных операторов торговли. При этом сами ритейлеры, параллельно с освоением новых рынков, успешно продолжают осваивать и новые форматы. Дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости в регионах требует пристального внимания к процессу создания концепции будущего объекта. Как показывает практика, только объект, обладающий четко разработанной концепцией и находящийся в профессиональном управлении, способен успешно функционировать в условиях качественной конкуренции, которая уже отмечается во многих крупных регионах.

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC (Санкт-Петербург):
– Среди значимых тенденций на региональных рынках коммерческой недвижимости особенно следует отметить, что девелоперы и операторы начали рассматривать не только города-миллионники, но и города с населением до 500 тыс. человек. Во-первых, региональные рынки стали конкурентными, появилось само понятие «рынка», и региональный город уже не представлен набором из нескольких объектов коммерческой недвижимости. Во-вторых, арендные ставки на коммерческую недвижимость стали рыночными, то есть стоимость аренды сопоставима со столичной. И, в-третьих, нужно отметить рост инвестиций в региональные проекты (инвестируют и москвичи, и петербуржцы, и иностранные компании).

Елена Ермолаева, директор агентства RID Analytics (Новосибирск):
– На рынке коммерческой недвижимости в 2006 году был отмечен рост масштабов и повышение классности объектов. В 2007 году будут сданы первые бизнес-центры высоких классов, площадь которых составляет до 55 тыс. кв. м. Арендные ставки в таких объектах доходят до $650/кв. м в год.
В общей сложности на этапе строительства в Новосибирске находятся порядка 50 офисных зданий. О насыщении рынка пока говорить рано, по нашим данным, доля свободных помещений в бизнес-центрах не превышает 2%.

В 2007 году в Новосибирске откроется ТРЦ «Мега» (девелопер IKEA) площадью 180 тыс. кв. м. Это станет закономерной вехой в развитии торговых помещений в городе, где уже работает несколько гипермаркетов и торговых центров как местных операторов («Сибирский Гигант», «Итера», «Турсиб»), так и иногородних, например, «Лента» (Санкт-Петербург), «АЛПИ» (Красноярск). В сфере торговли также довольно много проектов, которые находятся на этапе реализации. Если они осуществятся, то уже в 2007 году суммарная площадь торговых помещений по сравнению с 2005 годом удвоится.

Александр Засухин, директор консалтинговой фирмы «Урал-Гермес» (Екатеринбург):
– На региональном рынке коммерческой недвижимости в 2006 году определяющими были несколько тенденций.
В частности, рынок постепенно начинает переходить от количественного развития к качественному. Значительное внимание начинает уделяться концепции объекта, актуальным становится понятие «чистоты» формата. На этом этапе развития рынка появляются «проблемные» объекты, которые концептуально не были проработаны, из-за чего резко снижается уровень их конкурентоспособности.
Ресурсы Москвы постепенно исчерпываются. В регионы приходят столичные девелоперы и розничные операторы, увеличиваются доходы населения, растет покупательная способность, они становятся инвестиционно более привлекательными.
Существенно увеличиваются площади объектов. Это позволяет привлечь федеральные и международные сети, работающие в соответствующих форматах, существенно повысить конкурентоспособность объекта, «подавить» конкурентов.
Повышается роль управляющих компаний. Впервые деятельность управляющей компании начала рассматриваться как фактор повышения уровня конкурентоспособности объекта и инструмент повышения уровня его доходности.
Начинают создаваться объекты в периферийных районах городов. В центре намечается дефицит участков, высокая арендная плата за землю, перегружены транспортные магистрали. Поэтому объекты начинают смещаться к окраинам города, к спальным районам, где сосредоточена основная масса населения.
Кроме того, в регионах было отмечено повышение роли якорных арендаторов; увеличение сроков окупаемости объектов; улучшение архитектурного облика объектов; использование современных технологий в строительстве и сокращение сроков строительства.
Многие из перечисленных тенденций уже достаточно активно проявлялись и в 2005 году. В 2006 году они окончательно выкристаллизовались, и их значимость на рынке при создании по-настоящему конкурентоспособного объекта значительно возросла.

Федорченко Владимир, исполнительный директор «Пермское агентство недвижимости» (Пермь):
– На рынке офисных помещений Перми в прошедшем году отмечено увеличение цен на 25–30%. Цена квадратного метра по наиболее ликвидным помещениям во второй половине года превысила $2 тыс. Основные причины роста: незначительное количество введенных площадей и затруднение процедуры перевода из жилого фонда в нежилой. Общий фон арендных ставок также вырос, на сегодня аренда в здании класса В обходится в $260/кв. м в год без операционных расходов. Ожидаемое событие 2007 года – появление в городе площадей класса А.

Если в 2005 году арендные ставки по торговым помещениям снижались, то в прошедшем они оставались стабильными – $700–900/кв. м в год – средний уровень аренды в центре Перми в зависимости от площади и качества помещения. Ставка по небольшим, до 200 кв. м, помещениям в центре достигает $1300/кв. м в год. Рост ставок на торговые площади сопоставим с офисными, торговые помещения по прежнему стоят дороже на 35–40%. При этом в Перми сейчас сложно найти помещения для различных сетей аптек, кафе и торговых операторов. Рынок складских площадей пока недостаточно развит, чтобы говорить о четких тенденциях. В целом сейчас для рынка Перми характерно превышение спроса над предложением по основным видам коммерческой недвижимости.

Спецвыпуск: инвестиции