Прорыв года, или Большая игра

Эволюционное развитие рынка складской недвижимости отметилось рядом интересных тенденций. Увеличивается инвестиционная активность складского сектора. Обращает на себя внимание экспансия в Россию западных инвестиционных фондов, которые сегодня готовы заходить в проект на стадии девелопмента. В этом году представительства в Москве открыли западные девелоперы, в том числе для реализации проектов в области складской недвижимости, которую они назвали одним из приоритетных направлений своей деятельности.
Наконец-то приобрели реальные черты желания крупных игроков развивать региональное строительство. В этом году «сетевые» девелоперы начали реализовывать масштабные складские проекты в наиболее крупных и динамично развивающихся региональных центрах.
Отмечено появление большого количества провайдеров логистических услуг (в том числе западных), которые сегодня активно формируют спрос на качественную недвижимость.
Что касается Московского региона, то, несмотря на высокий рост девелоперской активности, текущий объем неудовлетворенного спроса на качественные объекты оценивается на уровне 1 млн. кв. м.
Причем в ближайшие несколько лет, даже с учетом всех заявленных проектов, дефицит предложения останется в том же объеме.

В следующем году в эксплуатацию будут сданы складские площади последующих строительных фаз крупных проектов – логистического парка «НЛК-Крекшино», складского комплекса «ТЛК-Томилино», логистического парка «Пушкино», логистического терминала МЛП. Ниже представлено несколько интересных проектов, строительство которых началось в 2006 году.

«МЛП-Подольск» в Московской области
Складской комплекс, строительство которого стартовало в этом году, будет расположен в 17 км от Московской кольцевой автодороги, рядом с Симферопольским шоссе – важной связующей транспортной артерией Москвы с югом России. В 10 км от «МЛП-Подольска» находится аэропорт Домодедово, в непосредственной близости – бетонная кольцевая автодорога.
Планируется, что общая площадь складского комплекса составит 208 800 кв. м, офисный блок разместится на 9554 кв. м. Генподрядчиком проекта выступила компания «Еврострой», эксклюзивный брокер – Knight Frank.
В сентябре стало известно, что компания МЛП получила кредит в размере $300 млн. от банка Hypo Real Estate International на финансирование и последующее рефинансирование двух проектов – «МЛП-Подольск» и МЛП «Уткина заводь», по $150 млн. на каждый.

Технические характеристики:

• Бетонный пол с антипылевым покрытием
• Допустимая нагрузка на пол – 5 т/кв. м
• Рабочая высота 12 м
• Возможность хранения товаров в мезонине
• Сетка колонн 12 x 24 м
• Температура в помещении +14º C при -24 ºC на улице
• Спринклеры в складских и офисных помещениях
• 1 погрузочные ворота на 1,000 м²
• Выравнивающие площадки

Территория:

• Огражденная охраняемая территория
• 35-метровые площадки для грузовиков
• парковка

Офисы:

• С отделкой
• Линии оптоволоконной связи

Также стоит отметить, что на территории комплекса будет построена железная дорога.

Складские площади 1-й очереди, состоящей из трех блоков (общая площадь – около 117 тыс. кв. м), планируется сдать в эксплуатацию в июле 2007 года.
По состоянию на сегодняшний день 75% площадей 1-й очереди сданы в аренду. Первым арендатором комплекса стала «Русская логистическая служба», которая будет занимать около 41 тыс. кв. м. Кроме того, площади в «МЛП-Подольск» будет арендовать компания Gefco – крупный поставщик логистических услуг для промышленных предприятий, который входит в концерн Peugeot-Сitroen (около 25% нашей деятельности направлено на управление логистикой Peugeot). Gefco займет около 20 600 кв. м. Имя третьего арендатора пока не разглашается. Также в МЛП не комментируют величину арендных ставок.
Отметим, что «МЛП-Подольск – это второй большой проект Международного логистического партнерства в Московской области. В 2005 году девелопер приступил к строительству Ленинградского терминала МЛП, который расположен в 13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе.

Многофункциональный складской комплекс «Логистический парк Домодедово» – складской комплекс класса А

Комплекс будет находиться в 29 км от Москвы, вблизи аэропорта Домодедово, на пересечении федеральной трассы «Москва – Дон» (М-4) и «бетонки» (А-107). Рядом со складским комплексом проходит прямое пассажирское железнодорожное сообщение из центра Москвы до железнодорожных станций Белые столбы и Домодедово.
Общая площадь комплекса, расположенного на участке 120 га, – около 700 кв. м офисных и складских площадей.

Девелопером проекта выступила компания Capital Partners в партнерстве ICD International.

Другие участники проекта:

• Архитектурная концепция – ARUP
• Генеральный подрядчик – ENKA
• Менеджер проекта – Bovis Lend Lease
• Технический заказчик – DC Group
• Брокер – Jones Lang LaSalle

Основные характеристики:

• 12,4 м высоты в чистоте складской зоне
• Спринклерная система
• Антипылевые полы
• Сетка колонн 12 х 24 м
• Допускаемая нагрузка на пол: 8 т/ кв. м
• 1 погрузочная площадка с доклевеллером на 1000 кв. м складской площади

Дополнительные услуги:

• Система круглосуточной охраны
• Парковочные места для грузовых и легковых автомобилей
• Мезонинная система хранения

Строительство парка будет вестись в три фазы. Открытие первой фазы площадью около 266 тыс. кв. м намечено на I квартал 2008 года. Земельный участок, на котором ведется строительство, ранее принадлежал компании Coalco и был выкуплен Capital Partners в начале года.

Складской комплекс класса А «Кулон-Восточный» Комплекс станет первым проектом западного инвестиционного фонда Raven Russia Limited и компании Aldama Limited (создана российской ГК Espro). Планируется, что расходы по проекту составят $184 млн. и принесут доходность более 18%.
Комплекс общей площадью 300 тыс. кв. м расположится на востоке Московской области в районе Ногинска, рядом с трассой Москва – Нижний Новгород (М-7), в 44 км от МКАД и в 2 км от реконструируемой «бетонки» (ЦКАД).
Общая площадь участка составляет более 60 га. Проектом предусмотрено деление индустриального парка на несколько зон. Складская и логистическая зоны займут около 40 га. Общая площадь помещений всех складских модулей составит 197 тыс. кв. м, часть из которых будет выделена для размещения бытовых и вспомогательных помещений. Основной набор технических характеристик зданий будет соответствовать классу А. Производственная зона предположительно займет участок в 17 га. Любое строительство производственных модулей будет осуществляться только под конкретного клиента, готового взять на себя обязательства по финансированию строительства или покупке (долгосрочной аренде) заказанного им здания.
На территории имеются железнодорожные подъездные пути, которые свяжут индустриальный парк с крупнейшим в Подмосковье Орехово-Зуевским железнодорожным терминалом. Участок расположен в черте Ногинска, что позволит решить вопрос привлечения трудовых ресурсов для работы на предприятиях парка. Административная зона и участок, выделенный под возведение административного здания, расположатся на территории в 4 га.
Инфраструктуру комплекса составят кафетерий, столовая, мини-маркет, отделение банка, газетный и табачный киоски.
Проектом будут предусмотрены парковки для грузового и легкового транспорта, гостевые парковки, маневровые площадки, 6-метровые пожарные проезды.
Управлять строительством индустриального парка «Восточный» будет компания «Эспро Девелопмент», которая была девелопером двух недавно завершенных проектов – «Кулон-Южный» и «Кулон-Балтия» (приобретенных Raven).
Raven и Aldama предоставят проектное финансирование созданному ими совместному предприятию. Договор о совместном предприятии предусматривает приобретение Raven 100% проекта по окончании строительства и сдачи помещений в аренду.

Северное Домодедово
В 2006 году девелопер складских площадей «Евразия логистик», дочерняя компания «Евразии», объявил о создании 14 комплексов класса А, которые соединят торговые узлы России и стран ближнего зарубежья в единую систему распределительных центров. Первым и самым значительным проектом станет строительство логистического комплекса «Северное Домодедово», который реализуется совместно с компанией «Мега групп» (в декабре планируется начать строительство складов в Санкт-Петербурге площадью 680 тыс. кв. м).
Складской комплекс будет расположен на юге Московской области в районе Домодедово, в 11 км от МКАД, на участке в 262,6 га. Общая площадь складских помещений составит более 1,1 млн. кв. м.
Строительство первой очереди проекта (общая площадь 360 тыс. кв. м), которое началось в июле 2006 года, планируется завершить в августе 2007 года. Весь комплекс должен быть реализован в мае 2009 года.
В «Северном Домодедово» предусмотрено автономное электроснабжение: газовая мини-ТЭЦ общей мощностью 43 МВт (с возможностью увеличения до 160 МВт).
Комплекс будет оснащен железнодорожным ответвлением с возможностью транспортировки до 200 вагонов в сутки.

Индустриально-складской комплекс SpringsPark
Планируется, что этот комплекс, который строится в 15 км от МКАД, будет введен в эксплуатацию в II квартале 2007 года. Рядом расположено Егорьевское шоссе, возможен подъезд с Новорязанского шоссе.
Арендуемая площадь комплекса – 100 тыс. кв. м.

Технические характеристики:

Высота потолков – 12 м
Антипылевое покрытие пола – «Мастер топ»
Проектная нагрузка на поверхность пола – 7 т/кв. м
Сетка колонн – 12 х 24 м

Наличие офисно-бытовых помещений:

Количество разгрузо-погрузочных ворот – 14
Докшелтеры – 14
Доклевеллеры – 14
Система пожаротушения – спринклерная
Система хранения – стеллажная
Температурный режим – +18–20 ºС
Система тепло-и водоснабжения
Ливневая система