Виктор Шлепов: «30% доходности. На меньшее мы не согласны!»

– Виктор, управляемый вами фонд в рекордные сроки достиг значительных высот в инвестиционном бизнесе и заслужил безупречную репутацию среди финансовых институтов и девелоперов. О чем вам хотелось бы вспомнить, возвращаясь к истокам его создания?

– Отсчет нашей истории начался с марта прошлого года. До этого я был финансовым директором торговой сети «Копейка», где работали и два моих партнера – Александр Самонов, бессменный президент «Копейки» на протяжении 10;лет, и Владимир Вайс, который отвечал за программу развития торговых центров. Проработав долгие годы в российском ритейловом бизнесе, мы невольно стали экспертами и в области девелопмента. Рассмотрев ряд альтернатив, приняли решение продать принадлежавшие нам в «Копейке» акции другим акционерам и уйти в самостоятельный бизнес. Мы пошли по пути создания компании, управляющей фондами прямых инвестиций в недвижимость, вложив в новый бизнес $150 млн. собственного капитала. На формирование команды из 17 человек у нас ушло примерно полгода. А имея деньги и команду, можно смело приступать к новому проекту.

– Каковы базовые принципы работы вашего фонда? Иными словами, что фонд делает и чего не делает?

– Ранняя стадия наших инвестиций;– приобретение совместно с партнером земельного участка с последующей разработкой концепции, проектной документации и т. д. Более поздняя – инвестирование в проект на стадии получения разрешения на строительство, когда проектная документация прошла или почти прошла госэкспертизу. Мы не приобретаем земли с/х назначения, не инвестируем в стабилизированные (сданные в аренду) активы, не делаем форвардных покупок.

60% инвестиционного портфеля фонда составляют проекты в сегменте торговой недвижимости (ритейла), что вполне естественно, учитывая наш предыдущий опыт. В области ритейла мы рассматриваем российские города с населением от 200 тыс. человек. Также инвестируем в строительство складских комплексов. В этом сегменте нам интересны города с населением от полумиллиона и выше. Это 20–30% нашего портфеля. Мы также вкладываем в небольшие офисные проекты класса А (от 20;до 50 тыс. кв. м) в Москве, Петербурге и Новосибирске.

Почему мы не инвестируем в гостиницы, жилье и практически не рассматриваем региональные офисные проекты? Мы не видим перспектив развития рынков офисных помещений класса А в российских регионах в среднесрочной перспективе: Россия – не США, здесь бизнес предельно централизован в столицах, где находятся головные офисы большинства крупных компаний. В гостиничном же секторе слишком велика зависимость от операторов, нет твердых арендных соглашений и велики политические риски. Если что-то испортится во взаимоотношениях России с внешним миром, люди по-прежнему будут есть, покупать одежду, подарки женам и детям;– сектор торговой и складской недвижимости останется востребованными, а вот гостиницы…

– В настоящий момент в портфеле фонда уже 8 проектов совокупной стоимостью около $800 млн. Какова примерная структура сделок?

– Мы – equity investor, вкладываем в проекты живые деньги. Схема нашего бизнеса – построить, стабилизировать, продать через год, два, три. Стандартные условия фонда – совместно с операционным партнером вложить в проект примерно 30% инвестиционного капитала. Остальные 70% – проектное финансирование, привлекаемое извне. Говоря о восьми проектах Accent Russia Opportunity Fund, наша стратегия участия – это всегда СП с локальными партнерами. К примеру, для осуществления проекта в Новосибирске я привлекаю новосибирского девелопера, которому доверяю. То же самое и в Уфе. Локальный девелопер обеспечивает доступ к земле, увеличивает эффективность процедур согласования проектной документации и управления строительством. Недвижимость – это в значительной степени локальный бизнес.

– Имея опыт в сетевом ритейле на примере «Копейки», вы можете назвать себя приверженцем сетевого девелопмента, строительства сети торговых центров с единым названием и брендом?

– Мы не слишком верим в сетевой девелопмент, для нас данный критерий непринципиален. Главная задача;– обеспечить фонду 30% и выше доходности от инвестиций в тот или иной проект. На меньшее я не согласен. Мы детально изучаем огромное количество проектов, но отбираем по своим критериям только те, которые соответствуют нашим ожиданиям.

– Могли бы вы чуть подробнее остановиться на критериях отбора проектов?

– Обычно это многоступенчатый процесс. У нас определен максимальный объем инвестиций по различным секторам и различным регионам. Мы не рассматриваем проекты, требующие инвестиций капитала фонда объемом менее $10 млн. или же более $75 млн. Это наша инвестиционная ниша. Рассматривая более мелкие проекты с большей доходностью, в абсолютном выражении я все равно заработаю сравнительно мало, потратив на это значительное время.

Пример: $10 млн. нашего капитала, 50/50 с операционным партнером, т.;е. $20 млн. equity, и, соответственно, весь бюджет проекта составляет $60–70;млн. В пересчете на площадь применительно к сектору ритейла – это около 40;тыс.;кв.;м, в складах это примерно 60–70 тыс. кв.;м, в офисах – 20–50 тыс.;кв. м. Мы не склонны к гигантизму. Наш бизнес – это управление деньгами, поэтому мы не рассматриваем его с точки зрения построенных квадратных метров.

Что касается нашей доли в том или ином проекте – здесь нет каких-то особых ограничений. Есть проекты, в которых доля нашего фонда составляет 49%, а есть и такие, где нам принадлежит 94%. Это не более чем вопрос структурирования сделки. И в том и в другом случае у меня одинаковые права в отношении принятия ключевых решений. Для нас принципиально знать, сколько наш партнер теряет в случае неуспеха и что он приобретает в случае успеха. Чтобы завлечь меня в сделку, необходимо мотивированное участие девелопера: партнеру должно быть очень плохо, если что-то пойдет не так, и хорошо, если все пойдет так, как нужно. Неважно, сколько процентов в проекте принадлежит партнеру, важно то, какую долю своего капитала он в него вложил. Это типичный подход для любого инвестора.

– В случае сопоставимой доходности того или иного проекта в столицах и регионах отдаете ли вы предпочтение регионам?

– В Москве и Питере мы имеем право инвестировать не более 25% нашего капитала, 75% предназначены для инвестирования в российских регионах. Мы стремимся сформировать диверсифицированный портфель проектов. Москва, Новосибирск, Уфа, Тверь, Челябинск – это только начало.

– Аналитики нередко сравнивают российские региональные рынки с рынками недвижимости соседних Украины и Казахстана…

– У нашего фонда есть право до 20% капитала инвестировать в Украину и Казахстан, однако мы этого пока не делаем. Весь наш предыдущий опыт накоплен в России, где мы хорошо знаем все регионы. В других странах мы действуем с большей осторожностью. Там сложнее идентифицировать нужных партнеров, чувствовать конкурентное окружение, ориентироваться в местном законодательстве (особенно в части строительства и налогообложения). На мой взгляд, рынок Украины ничем не лучше российских региональных, а о Казахстане до завершения кредитного кризиса говорить преждевременно.

– Насколько сильно вы почувствовали на себе российский кредитный кризис?

– Говоря о пресловутом credit crunch, нас эта проблема практически не затронула. Банки, с которыми мы работаем, хорошо знают, насколько тщательно мы проверяем свои проекты. Несмотря на то что мы на рынке чуть больше года, нас очень хорошо знают как одних из наиболее активных инвесторов. Да, банковские ставки в целом подросли, но они подросли для всех без исключения. Однако с точки зрения доступности капитала кризис нас не затронул. Он прежде всего сказался на российских девелоперах, которые, не вкладывая капитала в проект, хотят получить финансирование. Для них многие источники капитала стали недоступны, в результате некоторым игрокам пришлось уйти с рынка.

– Отечественный рынок недвижимости;– это рынок продавца или покупателя?

– И то и другое. Лично мы настроены проактивно и предпочитаем действовать сами, не дожидаясь, пока нам предложат тот или иной проект. Значительную часть времени мы проводим в командировках, ездим по разным городам и встречаемся с потенциально привлекательными девелоперами, администрацией, смотрим на площадки, анонсированные проекты. В;конечном итоге мы выбираем то, что нам нравится, а потом пытаемся эту идею продать партнеру.

– Несмотря на проактивную позицию на рынке, часто ли вам как инвестору приходится принимать решения о финансировании проектов, поступающих со стороны?

– Процесс принятия инвестиционного решения всегда начинается с проведения предварительной проверки (due diligence). На этой стадии отпадает очень большое количество рассматриваемых нами проектов: мы детально рассматриваем документацию о земле и проводим проверку в отношении нашего операционного партнера.

С землей, как все понимают, в нашей стране все очень непросто. Определенные риски мы принять можем, определенные – нет. Нередко приходится сталкиваться с фактами неправильного оформления земли. То есть люди сделали ошибку 2–3;года назад, и далее этот просчет будет всплывать на каждом последующем этапе. Для нас это неприемлемо.

Часть проектов также бракуется нами после проверки потенциальных операционных партнеров. Базовые требования – наличие опыта реализованных проектов в регионе, команды, отработанных технологий. Существенное значение для нас также имеет соблюдение антикоррупционного законодательства, отсутствие злоупотреблений связями с чиновниками и т. д. В этом отношении мы мало отличаемся от международных инвесторов.

Если и этот этап успешно пройден, мы заключаем соглашение о намерениях, это достаточно объемный документ (примерно 25 страниц), где четко прописаны все основные положения будущего совместного предприятия, полномочия сторон, структура сделки. Затем проект рассматривается инвестиционным комитетом. Коллегиальное принятие инвестиционных решений является обычной практикой для фонда прямых инвестиций. В наш инвестиционный комитет входят три партнера управляющей компании: Александр Самонов, Владимир Вайс и я, а также три независимых директора -иностранца с более чем 30-летним опытом в области инвестиций. Их опыт порой позволяет нам избегать ненужных ошибок.

Ну а дальше – все просто. После заключения соглашения о намерениях мы начинаем полномасштабную юридическую, финансовую, инжиниринговую проверку. Мы никогда на этом не экономим, используя компании с мировой репутацией. Одним словом, мы очень качественно подходим к оформлению документов по сделке, но при этом делаем все быстрее наших конкурентов на рынке инвестиций в российскую недвижимость.

– Каковы планируемые сроки выхода вашего фонда из инвестиций?

– Стратегия нашего фонда предусматривает различные сроки выхода из проектов. Для ритейла – это инвестиционная продажа примерно через два-три года после ввода объекта в эксплуатацию, для офисов и складов этот срок может составлять один-два года. Но при этом мы можем рассматривать и другие более ранние альтернативы выхода из инвестиций;– форвардная продажа и т. д.

– Говоря о форме и стратегии выхода из инвестиции, многие фонды фокусируются исключительно на Investment Sale. Как на это смотрите вы?

– Инвестиционные продажи – это не единственный сценарий выхода из проекта. Инвестиционная продажа объемом $1 млрд. может занять миллиард лет, но к нам эта проблема, к счастью, отношения не имеет, поскольку мы являемся сторонниками умеренных объемов инвестиций. Наша стратегия выхода из проектов различна в разных секторах. Офисные здания наших размеров пользуются популярностью у арендаторов и в качестве объектов покупки. Многие крупные металлургические, нефтегазовые компании и государственные корпорации хотели бы стать владельцами зданий подобного типа. Но как вариант их можно распродавать и по частям – применительно к офисной недвижимости этот метод вполне приемлем. Может быть, это не так красиво, как Investment Sale, но иногда это даже более доходная альтернатива.

В складах, в принципе, происходит то же самое. Некоторые оптовые операторы и розничные компании рассматривают склады как стратегический актив, которым они хотели бы владеть. Поэтому при выходе из инвестиций в сфере складской недвижимости мы открыты для различных видов продаж.

В ритейле Investment Sale является первым и основным выходом из инвестиций, поскольку понятно, что торговый центр по частям не распродашь. Второй альтернативой Investment Sale является формирование портфеля торговых центров и последующий выход на IPO компаний, владеющих недвижимостью.

– Насколько полезна в принятии инвестиционных решений макростатистика по рынкам недвижимости, к примеру, ежеквартальные отчеты EPRA и других глобальных экспертов?

– Объем рынка коммерческой недвижимости в развитых странах составляет в среднем около 34% от ВВП, объем глобального рынка коммерческой недвижимости – около $17 трлн., объем российского рынка составляет около 1,5% от мирового и так далее. Все эти факты очень любопытны, но, к сожалению, абсолютно бесполезны для принятия нами инвестиционных решений. Мы – не пенсионный фонд в Огайо или Амстердаме, принимающий решение, какую долю от имеющейся пятимиллиардной аллокации на сектор недвижимости целесообразно инвестировать в США, Европе или на развивающихся рынках. Для них эта информация полезна. Максимальный макроэкономический уровень, необходимый мне для принятия решений –экономическая статистика по интересующим нас российским регионам. Более высокий уровень статистики нас не интересует, поскольку все факторы для принятия нами решений располагаются гораздо ниже. Образно говоря, мне необходимо походить ногами по объекту, чтобы понять состояние инвестиционного проекта и его перспективы.

– Говоря о других фондах прямых инвестиций в недвижимость, ощущаете ли вы рыночную конкуренцию?

– Есть два вида конкуренции: конкуренция за проекты и конкуренция за деньги инвесторов.

За проекты мы конкурируем с аналогичными западными фондами и инвестиционными компаниями, крупными российскими девелоперами и олигархами. Хорошая для нас новость;– имея локальную команду и офис, мы в большинстве случаев способны работать с большей скоростью, нежели наши западные конкуренты. Что касается конкуренции с крупными девелоперами и олигархами;– в большинстве случаев мы являемся более комфортным и прозрачным партнером для региональных игроков, мы не привносим дополнительных политических рисков в проект, люди нас не боятся…

Конкуренция за деньги инвесторов;– иного рода. Наша база инвесторов практически не пересекается с базой инвесторов немалого числа публичных или планирующих IPO девелоперских компаний. Продукт, который мы предлагаем – закрытый фонд недвижимости, интересен инвесторам с горизонтом инвестирования свыше десяти лет – пенсионным фондам, фондам университетов и больниц, фондам фондов. Нашими конкурентами скорее являются другие управляющие компании, предлагающие инвесторам фонды с фокусом на Россию и другие развивающиеся рынки;– Турцию, Бразилию, Азию.

– Чувствуете ли вы, как инвестор, приближение часа икс, когда сравняются уровни спроса и предложения, иными словами, произойдет насыщение рынка?

– Рассматривать российский рынок в целом, на наш взгляд, лишено смысла. Рынки недвижимости носят локальный характер. За последний год мы детально изучили большинство российских региональных рынков – для того чтобы инвестировать средства фонда в 8;проектов, мы рассмотрели более 200. В большин­стве регионов мы видим потенциал спроса на ближайшие 3–5 лет, даже с учетом объема заявленных девелоперами проектов. В то же время некоторые регионы на сегодня явно «перегреты» – рынок торговой и офисной недвижимости в Казани, рынок офисной недвижимости в Екатеринбурге.

– И самый последний традиционный вопрос: что вы обычно пишете в графе «хобби»?

– Признаюсь, давно не заполнял подобных анкет. Раньше активно занимался скайдайвингом, но потом мне запретили это делать мои же партнеры. Хотел освоить мотоцикл, но и от этой затеи партнеры, выступив единым фронтом с моей женой, отговорили. Остались футбол, баскетбол и хоккей;– но в качестве болельщика. Когда выпадает свободное время – стараюсь ездить на матчи ЦСКА в Евролиге, Лиге Чемпионов, Кубке УЕФА. Правда, в последние года полтора, с рождением сына, проблема хобби отошла на второй план. Это как затяжной, на десяток лет, прыжок с парашютом.