Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
30 Июня 2007, 20:00
Армен Шахназаров: «Краснодарский рынок торговой недвижимости – в ожидании перемен»
В скором будущем на рынке торговой недвижимости Краснодара может произойти своего рода взрыв: общая площадь объектов, заявленных к открытию в течение трех лет, составляет более миллиона квадратных метров. О том, какие требования диктует конкуренция новым объектам, о трудностях вывода объекта на местный рынок в интервью CRE рассказал Армен Шахназаров, директор по развитию инвестиционной компании SBS Group.
– Армен Лоренсович, как вы оцениваете состояние рынка коммерческой недвижимости Краснодара? Насколько насыщен сектор офисной и торговой недвижимости?
– Рынок коммерческой недвижимости в Краснодаре стабильно растет. Сейчас наблюдается значительный объем строительства в торговой и офисной недвижимости. Правда, с большим отставанием от торговой идет развитие складской и гостиничной недвижимости, в то время как в складском секторе наблюдается дефицит и арендные ставки показывают двузначные цифры роста.
Если говорить об офисной недвижимости, то необходимо отметить, что объем предложения современных офисных площадей в Краснодаре за последние пять лет значительно увеличился. Открыты несколько бизнес-центров высокого класса, ряд объектов находятся в стадии завершения. В принципе это удовлетворит спрос на помещения такого уровня.
Самый высокий спрос наблюдается на офисные помещения класса С. Цены на них растут на 15–20% в год.
Рынок торговой недвижимости находится на пороге больших перемен. За последние несколько лет в развитие розничного сектора Краснодара были направлены значительные инвестиции. В настоящее время в городе функционируют четыре региональных ТРЦ, а также ряд обособленных гипермаркетов. В 2008 году объявлено о завершении строительства более 490 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Общая площадь объектов, заявленных к открытию в течение трех лет, составляет более миллиона кв. м. Учитывая, что предложение арендопригодных площадей во всем городе составляет сейчас чуть более 200 тыс. кв. м, такой уровень застройки полностью заполнит рынок торговой недвижимости.
Такое изменение состояния рынка предъявляет высокие требования к проектам. Так, в нашем краснодарском объекте – СБС «Мегамолл», открытие которого намечено на I квартал 2009 года, предусмотрено наличие первоклассных якорных арендаторов: гипермаркетов «Ашан» и «Леруа Мерлен», крупнейшего на Юге России развлекательного центра «Семь звезд», галереи магазинов одежды и аксессуаров на 150 магазинов, что позволит выдерживать усиливающуюся конкуренцию.
– С какими трудностями сталкиваются девелоперы коммерческой недвижимости в Краснодаре, выводя проект на рынок? Как происходит взаимодействие с муниципальными властями?
– Трудности, с которыми девелоперы сталкиваются в Краснодаре, такие же, как в целом в России: недостаток хороших участков, сложности с обеспечением инженерными мощностями и др. Отдельно хочется выделить проблемы с подключением объекта к электрическим сетям. Краснодарский край является дотационным, и данный фактор приводит к задержке открытия некоторых объектов недвижимости.
Что касается участия властных структур, то и муниципальные, и краевые власти очень заинтересованы в развитии региона, в привлечении инвестиций, поэтому мы постоянно чувствуем поддержку с их стороны и работаем в плотном взаимодействии.
– Трудно ли получить разрешение на землю?
– В настоящее время в городе осуществляется реконструкция центральной части, предусматривающая снос ветхих строений и строительство на их месте объектов жилой и коммерческой недвижимости, так что возможность получить участок под строительство имеется, но эти участки имеют обременения.
– Как вы считаете, какие факторы являются наиболее важными для девелопера в процессе реализации крупных проектов?
– Реализация крупных девелоперских проектов зависит от множества факторов, я бы выделил несколько: финансовые ресурсы с правильной пропорцией между собственными и привлеченными средствами, взаимодействие с администрацией. Крайне важна команда проекта, это касается как специалистов компании-девелопера, так и партнеров – подрядчиков в области строительства, разработки концепции, брокериджа.
– Какие существуют дополнительные обременения на строительство?
– При участии в программе реконструкции дополнительным обременением выступает задача расселения жильцов существующих строений. Это ключевое требование муниципальных властей в рамках проекта «Краснодару – столичный облик». При реализации любых проектов большие трудности связаны с обеспечением объектов электричеством и теплом.
– Каковы сроки окупаемости ваших объектов?
– Окупаемость находится в пределах 7–9 лет. Но рынок коммерческой недвижимости Краснодара с каждым годом насыщается, и особенно это заметно в последнее время. Усиление конкуренции будет увеличивать сроки возврата инвестиций.
– Каковы арендные ставки в БЦ, в ТРЦ?
– Диапазон арендных ставок в Краснодаре достаточно широк. На их формирование влияет целый ряд факторов. На цену офисных помещений в первую очередь влияет класс объекта, месторасположение и инфраструктура.
На рынке офисной недвижимости арендные ставки в центральных районах составляют в среднем $250–300/кв. м, на помещения класса В, В+ превышают $400/кв. м. На ставки в ТРЦ большое влияние оказывают уже сформировавшийся пул арендаторов, концепция, конкурентное окружение и профессионализм управляющей компании. Арендные цены также зависят от занимаемой площади и значимости конкретного арендатора для конкретного торгового центра.
– Планирует ли SBS Group строить объекты коммерческой недвижимости в других городах края, в других регионах?
– В ближайшее время компания начинает развитие крупного многофункционального комплекса в центре города, в составе которого будет жилой комплекс премиум-класса, офисы класса А, пятизвездочная гостиница и открытый торговый комплекс класса люкс.
Несмотря на то что сегодня основные объекты SBS Group реализует в Краснодаре, мы имеем очень серьезные планы по строительству объектов коммерческой недвижимости в Южном федеральном округе.
У нас уже сформирован пул основных якорных арендаторов, таких как гипермаркеты «Ашан» и «Леруа Мерлен», развлекательный центр «7 звезд», мебельный центр «СБС» и др.
Информация
Инвестиционная компания SBS Group
SBS Group была основана в 1988 году. В активе компании находится ряд успешно действующих бизнес-направлений и инвестиционных проектов. В их числе первый на Юге России развлекательный центр «Семь звезд», федеральная сеть мебельных магазинов «СБС», самый крупный в Краснодаре торгово-развлекательный комплекс SBS MegaMall (210 тыс. кв. м), фарфоро-фаянсовый завод «Чайка» и другие. Общее количество сотрудников компаний, входящих в SBS Group, составляет более 7000 человек. В ближайших планах компании – активное развитие своего девелоперского направления на российском и зарубежном рынке.
– Рынок коммерческой недвижимости в Краснодаре стабильно растет. Сейчас наблюдается значительный объем строительства в торговой и офисной недвижимости. Правда, с большим отставанием от торговой идет развитие складской и гостиничной недвижимости, в то время как в складском секторе наблюдается дефицит и арендные ставки показывают двузначные цифры роста.
Если говорить об офисной недвижимости, то необходимо отметить, что объем предложения современных офисных площадей в Краснодаре за последние пять лет значительно увеличился. Открыты несколько бизнес-центров высокого класса, ряд объектов находятся в стадии завершения. В принципе это удовлетворит спрос на помещения такого уровня.
Самый высокий спрос наблюдается на офисные помещения класса С. Цены на них растут на 15–20% в год.
Рынок торговой недвижимости находится на пороге больших перемен. За последние несколько лет в развитие розничного сектора Краснодара были направлены значительные инвестиции. В настоящее время в городе функционируют четыре региональных ТРЦ, а также ряд обособленных гипермаркетов. В 2008 году объявлено о завершении строительства более 490 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Общая площадь объектов, заявленных к открытию в течение трех лет, составляет более миллиона кв. м. Учитывая, что предложение арендопригодных площадей во всем городе составляет сейчас чуть более 200 тыс. кв. м, такой уровень застройки полностью заполнит рынок торговой недвижимости.
Такое изменение состояния рынка предъявляет высокие требования к проектам. Так, в нашем краснодарском объекте – СБС «Мегамолл», открытие которого намечено на I квартал 2009 года, предусмотрено наличие первоклассных якорных арендаторов: гипермаркетов «Ашан» и «Леруа Мерлен», крупнейшего на Юге России развлекательного центра «Семь звезд», галереи магазинов одежды и аксессуаров на 150 магазинов, что позволит выдерживать усиливающуюся конкуренцию.
– С какими трудностями сталкиваются девелоперы коммерческой недвижимости в Краснодаре, выводя проект на рынок? Как происходит взаимодействие с муниципальными властями?
– Трудности, с которыми девелоперы сталкиваются в Краснодаре, такие же, как в целом в России: недостаток хороших участков, сложности с обеспечением инженерными мощностями и др. Отдельно хочется выделить проблемы с подключением объекта к электрическим сетям. Краснодарский край является дотационным, и данный фактор приводит к задержке открытия некоторых объектов недвижимости.
Что касается участия властных структур, то и муниципальные, и краевые власти очень заинтересованы в развитии региона, в привлечении инвестиций, поэтому мы постоянно чувствуем поддержку с их стороны и работаем в плотном взаимодействии.
– Трудно ли получить разрешение на землю?
– В настоящее время в городе осуществляется реконструкция центральной части, предусматривающая снос ветхих строений и строительство на их месте объектов жилой и коммерческой недвижимости, так что возможность получить участок под строительство имеется, но эти участки имеют обременения.
– Как вы считаете, какие факторы являются наиболее важными для девелопера в процессе реализации крупных проектов?
– Реализация крупных девелоперских проектов зависит от множества факторов, я бы выделил несколько: финансовые ресурсы с правильной пропорцией между собственными и привлеченными средствами, взаимодействие с администрацией. Крайне важна команда проекта, это касается как специалистов компании-девелопера, так и партнеров – подрядчиков в области строительства, разработки концепции, брокериджа.
– Какие существуют дополнительные обременения на строительство?
– При участии в программе реконструкции дополнительным обременением выступает задача расселения жильцов существующих строений. Это ключевое требование муниципальных властей в рамках проекта «Краснодару – столичный облик». При реализации любых проектов большие трудности связаны с обеспечением объектов электричеством и теплом.
– Каковы сроки окупаемости ваших объектов?
– Окупаемость находится в пределах 7–9 лет. Но рынок коммерческой недвижимости Краснодара с каждым годом насыщается, и особенно это заметно в последнее время. Усиление конкуренции будет увеличивать сроки возврата инвестиций.
– Каковы арендные ставки в БЦ, в ТРЦ?
– Диапазон арендных ставок в Краснодаре достаточно широк. На их формирование влияет целый ряд факторов. На цену офисных помещений в первую очередь влияет класс объекта, месторасположение и инфраструктура.
На рынке офисной недвижимости арендные ставки в центральных районах составляют в среднем $250–300/кв. м, на помещения класса В, В+ превышают $400/кв. м. На ставки в ТРЦ большое влияние оказывают уже сформировавшийся пул арендаторов, концепция, конкурентное окружение и профессионализм управляющей компании. Арендные цены также зависят от занимаемой площади и значимости конкретного арендатора для конкретного торгового центра.
– Планирует ли SBS Group строить объекты коммерческой недвижимости в других городах края, в других регионах?
– В ближайшее время компания начинает развитие крупного многофункционального комплекса в центре города, в составе которого будет жилой комплекс премиум-класса, офисы класса А, пятизвездочная гостиница и открытый торговый комплекс класса люкс.
Несмотря на то что сегодня основные объекты SBS Group реализует в Краснодаре, мы имеем очень серьезные планы по строительству объектов коммерческой недвижимости в Южном федеральном округе.
У нас уже сформирован пул основных якорных арендаторов, таких как гипермаркеты «Ашан» и «Леруа Мерлен», развлекательный центр «7 звезд», мебельный центр «СБС» и др.
Информация
Инвестиционная компания SBS Group
SBS Group была основана в 1988 году. В активе компании находится ряд успешно действующих бизнес-направлений и инвестиционных проектов. В их числе первый на Юге России развлекательный центр «Семь звезд», федеральная сеть мебельных магазинов «СБС», самый крупный в Краснодаре торгово-развлекательный комплекс SBS MegaMall (210 тыс. кв. м), фарфоро-фаянсовый завод «Чайка» и другие. Общее количество сотрудников компаний, входящих в SBS Group, составляет более 7000 человек. В ближайших планах компании – активное развитие своего девелоперского направления на российском и зарубежном рынке.
Назад
Загрузка...