Огни большого Сочи

С тех пор как президент страны объявил Сочи претендентом на проведение Олимпийских игр, судьба города­курорта резко изменилась. Явно проигрывая берегам турецким и египетским в уровне комфорта, качестве обслуживания и стоимости Сочи вмиг превратился в уникальный город. И вот уже на берег российский высаживаются французские делегации в обнимку с плавками и французские туристы с лыжами наперевес. Впрочем, интерес к Сочи вполне оправдан. Во­первых, это единственные на планете субтропики. Во­вторых, это единственное на Земле место, где снежные горные вершины и ласковые морские волны находятся в столь тесном соседстве.
Впрочем, интересен Сочи не только своими природно­климатическими особенно­стями. Рынок недвижимости города также уникален. Уникальность сочинского рынка недвижимости заключается в тех масштабных проектах, которые планируется, не побоимся этого слова, воздвигнуть здесь в ближайшие годы. Например, в Хостинской бухте предполагается создать искусственный остров на расстоянии 200 м от берега, который будет соединяться с материком мостами на отдельно стоящих опорах. На острове планируется построить яхтинг на 600 мест и общественно­деловой и гостиничный комплекс. Ориентировочная площадь застройки согласно проекту составляет 160 тыс. кв. м. Инициатор проекта – Российская академия архитектуры и строительных наук – оценивает проект в $800 млн. Еще один искусственный полуостров Российская академия архитектуры и строительных наук планирует создать в центральной административно­жилой части Адлерского района. «Морской ландшафтно­рекреационный комплекс «Старый Город» также имеет общую проектную площадь 160 тыс. кв. м.
Для тех инвесторов, что более уверенно чувствуют себя на земле, Сочи предлагает сразу два рекреационных проекта в известном на всю страну поселке Красная Поляна. Первый проект, инициатором которого выступает компания «Агмар­Тур», подразумевает строительство горнолыжного курорта круглогодичного действия «Карусель». Помимо системы подъемников, трасс, сноуборд­парка в рамках «Карусели» планируется построить трассу для горного велосипеда, парк приключений, торговые площади, кафе и рестораны. Там же, в Красной Поляне, компания «ПФК «Курорт» ведет строительство «Сочи гольф и SPA­комплекса», который будет включать в себя гольф­клуб чемпионского класса (18­луночное поле), гостиницу на 100 номеров, SPA­центр, спортивный комплекс и коттедж.
Казалось бы, для города с населением в 400 тыс. человек проектов более чем достаточно, однако, уверяют в администрации Большого Сочи, список далеко не полный.

Каждому по отелю
О том, что средства размещения – один из самых активных сегментов рынка коммерче­ской недвижимости курортных городов, знают все. Сочи – не исключение. По данным компании Colliers International, на сегодняшний день в Сочи представлено 224 средства размещения, из которых только 11 – гостиницы, остальные – пансионаты, частные отели и пр. Общий номерной фонд по городу составляет 26 847 мест. Однако цифры не отражают всей действительности города. Из тех гостиниц, которые присутствуют в Сочи, лишь пятая часть относительно новой постройки или реконструированы, остальные – старый номерной фонд, который постепенно перестраивается. Так, пансионат «Искра» в феврале 2005 года закрылся на реконструкцию; санаторий «Заря» также реконструируется. Планируется снос гостиницы «Приморская», которая в настоящее время управляется российским оператором Heliopark Group. Нужно отдать должное девелоперам, производившим реконструкцию гостиниц, поскольку на месте старых появятся отели высокого уровня. Одним из ярких примеров можно считать реконструкцию санатория «Родина», который теперь является одноименным гранд­отелем. Девелопер проекта – компания «БЭЛ Девелопмент». Управлением гранд­отелем занимается международный оператор The Stein Group. На базе еще одного старого отеля в Сочи построили Radisson SAS, однако на этом присутствие международных операторов на сочинском рынке ограничивается. «Рынок Сочи не представляет интереса для ино­странных операторов. Radisson SAS – более «политический», чем коммерческий шаг», – отмечает Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International. Из российских операторов присутствует «Интурист­груп» и Heliopark (на Приморской), говорят в Colliers International. «Среди реконструированных объектов могу отметить санаторий «Черноморец» на 50 номеров, который находится в ведомстве ОАО «Российские железные дороги». Уровень комфорта в этом санатории выше, чем в объектах, управляемых сетью Radisson SAS», – отмечает Сергей Никитин, генеральный директор Penny Lane Sochi.
Однако у города много амбиций и большие планы. Так, в 2001 году в рамках работ по реализации существующих программ развития города­курорта была разработана «Градостроительная инвестиционная концепция размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов гостиничной инфраструктуры на территории Большого Сочи». Инициатором разработки программы стала компания «ЮМАКО» и администрация города Сочи. Градостроительная концепция предполагает строительство более 50 объектов гостеприимства в городе Сочи и на горнолыжном курорте «Красная Поляна». Реализация этой концепции потребует привлечения более $1 млрд. инвестиций.
В рамках инвестиционных городских программ Сочи «ЮМАКО» планирует произвести редевелопмент сразу двух основных доминант города – гостиниц «Чайка» и «Москва». «Это две самые «сладкие» площадки в городе. Оба объекта отличаются центральным местоположением», – говорит Сергей Никитин. Так, на участке, на котором ранее находилась гостиница «Чайка», напротив железнодорожного вокзала Сочи, будет возведен многофункциональный комплекс с проектным названием «Чайка плаза», общей площадью чуть более 37 тыс. кв. м с паркингом на 405 машино­мест. Под торговлю планируется выделить около 21 тыс. кв. м, офисные площади займут 14 тыс. кв. м, а апартаменты – почти 3 тыс. кв. м. Площади в комплексе, по данным местных консалтинговых компаний, планируется как сдавать в аренду, так и выставлять на продажу.
Работа над редевелопментом «Москвы» начнется после завершения работы над «Чайкой». Гостиница «Москва» находится в 300 м от «Чайки» на Курортном проспекте, здесь же берет свое начало центральная торговая улица города, которую местные жители называют торговыми рядами. «Предварительный опрос арендаторов показал, что площади в будущих объектах будут заполнены на 100%», – говорит Сергей Никитин.
Также в компании Penny Lane Realty отмечают, что в последние годы заметно вырос рынок мини­отелей в Сочи. Сегодня он представлен 15–20 отелями на окраинах центрального Сочи. Каждый такой объект насчитывает 14–17 номеров. Как правило, это частные дома, оборудованные, в зависимости от уровня мини­отеля, рестораном, кафе, бассейном. В первую очередь такие объекты ориентированы на аудиторию потребителей, которые привыкли отдыхать в частном секторе. Однако в труднораспознаваемом множестве предложения есть и свои исключения. В частности, на территории центрального Сочи расположен мини­отель на 29 номеров. Он позиционируется на рынке как объект высокого уровня и, как следствие, ориентирован на целевую аудиторию с достатком выше среднего.

Рынок уходит под крышу
Сектор торговой недвижимости в Сочи почти не развит, что, впрочем, объясняется структурой доходов населения. Как пояснил, Александр Медведев, менеджер по продаже недвижимости компании «Теплый Стан», город еще не готов к появлению качественных торговых центров. Однако ситуация постепенно меняется.
Самым популярным на сегодняшний день действующим торговым комплексом в центральном Сочи являются «Торговые ряды». Они представляют собой два смежных трехэтажных здания с оживленной зоной уличной торговли. «Торговые ряды» протяженностью около 500 м берут начало у «поющих» фонтанов на Курортном проспекте (центральная улица города). Ставки аренды в «Торговых рядах», по данным компании «Теплый Стан», таковы: на первом этаже стоимость квадратного метра составляет от $1000 до $1800, второго – $650 кв. м/год, третий этаж сдается по ставке $300–$500/кв. м в год. Площадь в «Торговых рядах» продается по цене от $3 тыс. до $8 тыс.
В настоящее время ведется реконструкция «фасадной части» «Торговых рядов». По словам представителей местных брокерских компаний, в скором времени здесь появится fashion­центр, который будет наполнен марками сегмента luxury.
Кроме того, на противоположной стороне Курортного проспекта, в непосредственном соседстве с морским вокзалом, ведется строительство еще двух торговых центров. Один из них (площадью 2–3 тыс. кв. м) станет второй очередью fashion­центра, а второй объект (около 4–5 тыс. кв. м) претендует на право стать первым современным торговым центром Большого Сочи.
По словам участников рынка и представителей местной администрации, в ближайшие годы в Сочи могут быть реализованы проекты как минимум еще двух ТРЦ. В частности один из них (площадью около 15 тыс. кв. м) может «вырасти» между Курортным проспектом и набережной, в центральной части города. Более крупный торгово­развлекательный центр (порядка 50 тыс. кв. м) заявлялся на набережной, но пока подтверждений данному проекту найти не удалось.
Однако это не означает, что масштабные для города проекты существуют только в планах. Например, рядом с Центральным рынком компания ЗАО «Маркет» реализует проект офисно­торгового центра площадью порядка 14 тыс. кв. м. Комплекс будет представлять собой отдельный 5­этажный ТЦ и офисное здание класса А. На первом этаже ТЦ планируется разместить рыночных торговцев, на оставшихся – магазин продуктов и бытовой техники и торговую галерею.
Комплекс будет оборудован паркингом на 80 машино­мест. По словам генерального директора девелоперской компании ЗАО «Маркет» Анатолия Маргиева, площади будут только сдаваться в аренду. «Однако не исключено, что часть офисных площадей будет выставлена на продажу», – добавил он. Завершить строительство планируется в марте 2007 года.
Рынок торговых помещений на улицах города более оживлен. В городе сформированы главные торговые улицы: ул. Воровского, Островского и Горького, а также основная магистраль города – Курортный проспект. Ставки аренды на торговых улицах примерно одинаковы: от $840 до $1200/кв. м в год (данные компании «Теплый Стан»).
Немалую долю торговых площадей предоставляют предпринимателям старые отели. Как, например гостиница «Чайка», в которой площади сданы частным предпринимателям по 15–30 кв. м по цене $840/кв. м в год.
Однако было бы ошибочно думать о том, что в Большом Сочи торговая жизнь «кипит» только на центральном рынке и в «Торговых рядах». Например, довольно успешно функционирует супермаркет «Патэрсон», за покупками в который приезжают даже из соседних районов. Также работают два супермаркета электроники и бытовой техники «Эльдорадо». Несколькими магазинами представлена сеть «Пятерочка».

Олимпийские надежды
Действующих бизнес­центров в Сочи всего три: бизнес­центр «Панорама», бизнес­центр «Сокол» и офисно­гостиничный комплекс «Олимпийский».
Бизнес­центр «Панорама» располагается за гостиницей «Парк­отель», которой и принадлежит. Отель управляется гостиничным оператором Radisson SAS, но находится в собственности хорошо известной в Москве компании «Интэко». «По сочинским меркам это довольно престижный объект, который позиционируется как класс В. Лист ожидания арендаторов, желающих снять помещения в «Панораме», расписан на 6–7 месяцев вперед. Бизнес­центр представляет собой новое административное здание коридорного типа, где офисы­кабинеты площадью 15–30 кв. м сдаются в аренду по цене $420–540/кв. м в год», – рассказывает Сергей Никитин.
Площадь БЦ «Панорама» составляет порядка 2,5 тыс. кв. м, такова же площадь второго бизнес­центра Сочи «Сокол», который изначально строился как частный отель, но в процессе строительства собственник пришел к выводу о том, что качественные офисные площади будут более востребованы.
Данный объект находится в районе улицы Горького и, в отличие от «Панорамы», расположен на удалении от центра. Зато в качестве приятного дополнения комплекс включает в себя одноименный ресторан – как утверждают знатоки, один из лучших в городе. «Ставки аренды в «Соколе» и «Панораме» практически идентичны, равно как и количество заявок от желающих снять площади в этих офисных центрах».
Самым крупным на данный момент объектом коммерческой недвижимости с офисной составляющей в Сочи является офисно­гостиничный комплекс «Олимпийский» общей площадью около 10 тыс. кв. м. Он был введен в эксплуатацию в апреле этого года. Внешне «Олимпийский» напоминает многоэтажный жилой дом: «Долгое время объект был классическим долгостроем. Его первые собственники планировали построить на этом участке жилой дом, сделали фундамент, возвели коробку, но, к сожалению, стройку пришлось заморозить, – комментирует Андрей Фролов, генеральный директор компании «Московский Капитал Real Estate». – В результате все доли были выкуплены одним собственником, который принял решение об изменении первоначальной концепции и организации ориентированного на деловую элиту России комплекса». Сегодня большая часть комплекса функционирует как отель, но с окончанием сезона площади объекта будут распределены следующим образом: два верхних этажа 18­этажного здания отведут под апартаменты, 6 этажей – под гостиничные номера, а остальную площадь займут офисы. «Мы ориентируемся на крупных арендаторов, в частности, первым нашим клиентом стал Олимпийский комитет, который арендовал весь этаж, – комментирует Андрей Фролов. – В дальнейшем мы будем стремиться к тому, чтобы сдать площади в нашем бизнес­центре федеральным компаниям или представительствам известных фирм».
В мае 2007 года в Сочи появится еще один качественный бизнес­центр класса В+ – «Горький­центр», общей площадью чуть более 3 тыс. кв. м. Девелопер и инвестор проекта – компания ООО «Ресурс­консалтинг» – большую часть площадей (2020 кв. м) выставляет на продажу. Стоимость квадратного метра представители девелоперской компании не разглашают.
Наряду с профильными бизнес­центрами под офисные помещения также сдаются некоторые гостиничные площади. Снять офис можно в гостинице «Москва», «Камелия», отеле «Жемчужина». Ставки аренды на офисные помещения в центральном Сочи колеблются от $240 до 600/кв. м в год.
Спрос на аренду офисных помещений формируют местные компании, специализирующиеся на туризме, недвижимости, в строительной области. Крупные, например сырьевые, компании предпочитают строить офисные помещения под себя.

Нескладно
Рынок складской недвижимости в Сочи представлен в основном старыми базами на территории города. По словам Александра Медведева, таких баз в городе очень много, и это самый дешевый сегмент коммерческой недвижимости города. Ставка аренды варьируется в зависимости от месторасположения склада. Так, например, аренда 1 кв. м базы, расположенной на Донской улице (окраина Сочи), – $130–300 кв. м в год.

Не очень развитым выглядит рынок развлекательной недвижимости.

Однако, по данным компании Penny Lane Realty, в центре города, на месте кинотеатра «Спутник», московская девелоперская компания «Грас» построит современный многофункциональный комплекс общей площадью 42 170 кв. м. По словам представителей «Грас», в 21­этажном комплексе расположатся торговый и офисный центры класса А, 5­зальный мультиплекс и предприятия инфраструктуры. Ставки аренды не разглашаются. Завершить строительство планируется в 2009 году.
Высокие ставки аренды во всех сегментах недвижимости Сочи свидетельствуют о серьезном потенциале города. Конечно, успешное развитие рынка коммерческой недвижимости в курортных городах – теория достаточно сомнительная. Пока российские девелоперы не ассоциируют успешный бизнес с рекреационной зоной. Но в любом правиле есть свои исключения. Например, внезапно для всех Сочи может стать претендентом на проведение Олимпийских игр. И тогда его судьба круто изменится.