«Предпринимательский климат»? Благоприятный!

Предпосылки для развития

Благодаря выгодному географическому положению Нижний Новгород (чуть более 400 км от Москвы) приобрел значение крупного торгового и культурного центра. Город разделен на восемь административных районов, исторический и деловой центры расположены в нагорной его части – Нижегородском районе. В ближайшее время новая концепция будет представлена на обсуждение в областной градостроительный совет, а затем на утверждение Гордумы. В соответствии с данными рейтингового агентства «ЭкспертРА» Нижнему Новгороду присвоен класс «В» по показателю «Предпринимательский климат», что подразумевает формирование благоприятных условий для ведения бизнеса. Но местные предприниматели и инвесторы пока в недостаточной степени используют имеющиеся предпосылки развития.

Крупными местными застройщиками коммерческой недвижимости являются ГК «Столица Нижний» (бизнес-центр «Столица Нижний», ТРЦ «Республика», ТЦ «Этажи», ТРЦ «Фантастика», в планах – ТРЦ «Фантастика-2» в Канавинском районе), ГК «Электроника» (супермаркеты, работающие по системе самообслуживания), ГК «Новый город» (ТЦ «Новая Эра», ТК на проспекте Гагарина, в планах – торгово-офисный центр «Лобачевский Plaza», ТРЦ «Quba» на пл.Свободы, ТРЦ «Super ЛЕТО Mall» в Верхних Печерах).

В Нижнем Новгороде также представлены федеральные девелоперы: петербургская группа «Макромир», в планах которой строительство многофункционального комплекса на стрелке Оки и Волги (400 000 кв. м), а также двух торговых центров в Нижнем Новгороде и одного – в Дзержинске; московская Perga Development – строительство «Пауэр-центра» в Советском районе (130 000 кв. м); ростовская ADM Group – строительство ТРЦ «Калинка-Малинка»; московская John Harr Brothers – строительство «Power Center»; московская AIM Property Development – строительство ТРЦ «Oz»; «СКМ-Холдинг» – строительство специализированного ТЦ «Инхауз»; «Мосмарт» – в планах возведение ТРЦ «Сормовский» и гипермаркета «Мосмарт»; ЗАО «ТД Русская тройка» (Москва) – в планах строительство 25-этажного торгово-развлекательного комплекса с гостиницей; калининградская компания «Бауцентр-Рус» – в планах три строительных супермаркета. Самыми крупными сегментами в Нижнем Новгороде являются торговый и офисный. Востребованы объекты для производственно-складских целей.

Если говорить о рынке коммерческой недвижимости в целом, наиболее высокодоходными являются торговые помещения. «Данный вид коммерческой недвижимости обладает высокой привлекательностью для инвесторов в силу меньшей чувствительности к колебаниям экономики, чем прочая недвижимость. Торговый сектор более активен и динамичен, быстрее перепрофилируется», – считает директор нижегородского Центра научной экспертизы Татьяна Романчева.

Обустраиваем офис

Рынок офисных помещений Нижнего Новгорода еще находится на начальном этапе своего развития, но с учетом проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2008–2010 гг., стремится к увеличению объема предложений качественных площадей. Подобные перспективы роста также связаны с переориентацией интересов девелоперов в сторону региональных рынков.

Но ситуация все равно остается сложной. «Под офисные здания часто сдают помещения бывших научно-исследовательских институтов или сопутствующих производству капитальных зданий (административных, административно-хозяйственных). Вторым, более качественным источником предложения офисных помещений выступают бывшие жилые и административные здания, подвергшиеся полной или частичной реконструкции. Последним источником предложений выступают специализированные офисные центры и торгово-офисные комплексы. Общий объем предложения офисных помещений в бизнес-центрах (классы А, В, С), по оценкам специалистов LCMC, в мае 2008 года оценивался на уровне 595 997 кв. м, при этом на долю наиболее качественных предложений приходится только 176 156 кв. м.

В ближайшие два года структура рынка, по прогнозам экспертов, изменится в сторону увеличения доли офисных площадей классов А и В. Рынок качественных бизнес-центров в Нижнем Новгороде в большей степени представлен высокими классами, их общая доля составляет 57%. На долю класса С остается 43%. В свою очередь, Татьяна Романчева считает, что сегодня отсутствует единая общепризнанная классификация действующих бизнес-центров: «Классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка недвижимости. В настоящее время застройщики классифицируют свои объекты на основании их личного мнения, а не объективной реальности».

На июль 2008 года на рынке офисной недвижимости Нижнего Новгорода отсутствует класс А. Ранее ему соответствовал БЦ «Столица Нижний» (ул. Горького 117), но данный класс был присвоен бизнес-центру в 2005 году, а к 2008 объект смог потянуть только на В-класс. Арендная плата в этом БЦ составляет $54 за кв. м, что даже ниже, чем в бизнес-центре класса В London. К бизнеc-центрам класса В относятся: БЦ London, «Орбита», «Кит», «Две башни». Класс С на рынке представлен следующими проектами: ТОЦ «Варварка-стрит», административное здание «Элегант», БЦ «Новая площадь» и др.

По данным ЦНЭ, в настоящее время строится или планируется к строительству около 25 бизнес-центров (общей площадью 404 000 кв. м) в Нагорной части города, причем 113662 кв. м должно быть сдано уже в 2008 году. Среди заявленных такие проекты, как торгово-офисный «Центр международной торговли» класса А, бизнес-центр «Лобачевский Plaza», БЦ «Эсквайр», класс В, офисная площадь – 6250 кв. м, БЦ «Восток-Экспресс», БЦ Vienna класс «В», общая площадь 24 000 кв.м.

На июль 2008 года диапазон арендных ставок в классе В составил $45–50 кв.м/мес., в классе С – до $40 кв.м/мес. Согласно данным экспертов, наибольший спрос по объему площадей в качественных бизнес-центрах Нижнего Новгорода приходится на помещения до 50 кв. м (около 30%). В меньшей степени востребован диапазон площадей 80–160 кв.м – около 25% входящих запросов. Площади 300–500 кв. м также имеют спрос в размере 14–17% в бизнес-центрах высоких классов.

Торговля

По данным городской администрации, на 1 января 2008 года в городе функционирует 2810 магазинов торговой площадью 745 412,8 кв. м, в том числе 950 продовольственных (247 590,4 кв. м) и 860 непродовольственных (497 822,4 кв. м).

Обеспеченность торговыми площадями по городу при нормативе 280 кв. м на 1 тыс. жителей составляет 207% (без учета площадей мини-магазинов). На тысячу жителей города приходится 579,5 кв. м торговых площадей (в 2006 году – 498,4 кв. м, в 2005-м – 420,2 кв. м – без учета площадей мини-магазинов).

В последнее время в Нижнем Новгороде наблюдается значительное увеличение количества магазинов федеральных торговых сетей. На смену разрозненным магазинам приходят крупные сетевые структуры, покупающие или арендующие торговые площади у прежних собственников. К наиболее качественным и крупным торговым и торгово-развлекательным центрам Нижнего Новгорода можно отнести ТЦ «МЕГА» (общая торговая площадь – 110 000 кв. м), ТЦ «Фантастика» (56 000 кв. м), ТЦ «Республика» (34 000 кв. м), ТРЦ «Золотая Миля» (24 000 кв.м), ТРЦ «Муравей» (21 500 кв. м), ТРЦ «Шоколад» (19 313 кв. м), ТЦ «Этажи» (22 955 кв. м), ТЦ «Гагаринский» (11 730 кв. м). Общий объем предложения в наиболее качественном сегменте торговых центров Нижнего Новгорода на июнь 2008 года оценивается в 363 798 кв. м.

К менее качественным предложениям в торговом сегменте Нижнего Новгорода можно отнести ТЦ «Новая Эра» (общая торговая площадь – 20 500 кв.м), ТЦ «Парк Авеню» (10 500 кв.м), ТЦ «Аврора» (общая торговая площадь 1-й и 2-й очередей – 10 000 кв. м) и др. Это объекты, появившиеся на рынке как в результате нового строительства, так и путем реконструкции и перепрофилирования зданий неторгового назначения. Суммарный объем подобных площадей составляет 122 479 кв. м.

Уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ варьируются в пределах:

• класс «Региональный»: $300 – 2600 кв.м/год;
• класс «Окружной»: $360 – 1800 кв.м/год;
• класс «Микрорайонный»: $400 -1200 кв.м/год.
  

В течение последних лет рынок розничной торговли в городе активно и успешно осваивался сетевыми операторами, как местными, так и федеральными. Среди федеральных можно назвать операторов одежды – «ТВОЕ», «Вещь», Monton, Mexx, WoolStreet, OGGI, Savage и др.; спортивных товаров – «Спортмастер», Adidas, Puma, Nike; обуви – Carlo Pazolini, Chester, Ecco. Сетевые магазины представлены операторами парфюмерии и косметики «Л`Этуаль»,«Ив Роше».

Среди крупных федеральных продуктовых сетей присутствуют такие бренды, как «Магнит», «Копейка», «Пятерочка», также в городе функционируют гипермаркеты Metro, «Рамстор», Auchan. Крупнейшим игроком в этом сегменте является «Перекресток». Из местных продуктовых сетей работают «Райцентр» и «Точка» продуктового холдинга «ВКТ», «Новый век» «Добрыня» ТД «Народный», «САЮС» ООО «Компания САЮС», «Spar» ООО «Продукт сервис», «Калинка» и ТД «Медведь».

Негде складывать

На сегодняшний день существует острый дефицит качественных складских площадей классов А и В. В основном рынок характеризуется складами класса С или D, из которых большинство объектов являются преемниками старых производственных корпусов и оптовых баз советских времен либо построены производственными компаниями под собственные нужды. По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, в Нижнем Новгороде сейчас существует порядка 160–200 тыс. кв. м складских площадей при емкости рынка в 450–500 тыс. кв. м.

В городе заявлено несколько крупных проектов логистических парков класса А, в том числе логистический парк на Московском шоссе «Инвестиционный траст», вторая очередь комплекса компании Alidi – региональный дистрибьютором Procter & Gamble и Nestle, (около 15 тыс. кв. м), дистрибьюторский центр компании ВКТ (около 30 тыс. кв. м), складской комплекс компании «Энка» (около 30 тыс. кв. м). Нижегородский дистрибьютор бытовой химии «ИнтерХим» намерен вложить $375 млн. в строительство логистического центра класса А площадью около 300 тыс. кв. м. Немецкая Garbe Group намерена инвестировать 40 млн. евро в создание логистического центра площадью 45–50 тыс. кв. м в районе аэропорта. Нижегородская компания «ДомЦентр» построит центр площадью 300–350 тыс. кв. м за $250 млн. на трассе Нижний Новгород – Москва. Фонд Raven Russia и группа «Авалон» возведут логистический терминал класса А площадью 220 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект Megalogix составит более $150 млн.

Гостям придется потесниться

На данный момент в Нижнем Новгороде порядка 80 гостиниц, включая ведомственные, их номерной фонд составляет около 3 тыс. номеров. Наиболее крупные из них по номерному фонду – «Волна», «Волжский откос», «Нижегородская», «Ока», «Октябрьская», отель «Центральный» и др. В городе пока не присутствуют крупные профессиональные управляющие компании – операторы гостиничного бизнеса, отсутствуют отели, принадлежащие национальным и международным сетям. Однако за последние два о выходе на нижегородский рынок заявили сразу несколько гостиничных сетей: Accor Group, Global Hyatt Corporation, Kempinski, DVK Group, «Интурист», Heliopark Hotels & Resorts, InterContinental Hotels Group. Крупные объекты гостиничного бизнеса только в планах, тогда как в городе активно развивается сектор мини-отелей.

По данным ЦНЭ, на начало 2008 года в Нижнем Новгороде имеется 23 заявленных объекта по строительству гостиниц, из них 7 объектов на 590 номеров предполагается ввести к концу 2008 года. В 2009-м планируется ввести 100 номеров, в 2010-м – 745, в 2011-м – 530. Итого к 2011 году гостиничный рынок пополнится 11 объектами (4 объекта не имеют пока ни сроков, ни предполагаемого объема строительства), 55% из которых будут точно построены и введены в оборот.