Рынок «недоделанных»

В предыдущем материале о выходе девелопера из проекта (см. CRE № 52) мы рассмотрели ситуацию, когда девелопер покидает завершенный проект. Речь шла об инвестиционной сделке, когда предметом продажи являлся не сам объект, а скорее, бизнес и доходность, с ним связанная. Выход из проекта для девелопера – это один из вариантов повышения финансовых показателей, если показатели на удержании инвестора не устраивают, считают специалисты рынка. В случае продажи действующего объекта важными являются точность анализа денежных потоков, их прогнозируемость в долгосрочной перспективе.
Однако бывают ситуации, когда девелопер в силу различных обстоятельств выходит из проекта еще до его завершения. В этом случае основными становятся технические характеристики недостроенного здания и земельного участка.
«Сегодня существует как рынок готовых объектов, так и рынок девелоперских проектов, который предлагает к продаже проекты на различных стадиях их реализации, – поясняет Иван Вашурин, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank. – Эти рынки существуют параллельно, обе части дополняют друг друга». В обоих этих сегментах есть свои продавцы и свои покупатели. Безусловно, компании, обладающие значительными финансовыми ресурсами (особенно имеющие дешевое заемное финансирование), предпочитают сами полностью реализовывать проекты с целью достижения максимального возврата инвестированных средств в абсолютном выражении, уверен он. Однако существует множество компаний, которые, получив право на застройку участка, просто доводят документацию до определенного этапа и выходят из проекта, снимая все дальнейшие риски, связанные со строительством, сдачей помещений в аренду и др.
Способов и причин выхода может быть несколько. Специалисты отмечают некоторые этапы, на которых девелопер может покинуть проект. В качестве первого варианта рассматривается приобретение некоего большого объекта (это может быть комплекс зданий, большой земельный участок) и последующая его продажа более мелкими лотами без проведения каких­либо дополнительных работ.
Второй вариант – проведение каких­то немасштабных работ. Это могут быть работы по выравниванию ландшафта земельного участка, а существующее здание может быть подвергнуто косметическому ремонту, что также помогает получить прибавочную стоимость. Третьим вариантом станет изменение юридического статуса приобретенного объекта, в частности земельного участка. Эта деятельность может существенно увеличить рыночную стоимость объекта. Ну и, наконец, владелец участка может построить на нем новый объект, заселить его и продать как бизнес. Однако ряд девелоперов предпочитают не доводить стройку до конца и покидают проект еще до его окончания.

Продажные земли
«В случае выхода из незавершенного проекта девелопер решает, что, к примеру, реализуемый проект для него уже неинтересен сам по себе, – комментирует заместитель директора отдела стратегического планирования Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. – Он продает его другому девелоперу и полностью выходит из проекта. Необязательно речь идет о каких­то форс­мажорных обстоятель­ствах». Девелопер может просто решиться на смену приоритетов и вложение денег в другой проект, полагает она.
По мнению Ивана Вашурина, одной из причин досрочного выхода девелопера может являться нехватка финансовых средств либо необходимость их вложения в какой­либо другой проект. «Иногда девелоперы выходят из проекта, если считают настоящую конъюнктуру рынка более благоприятной, чем после сдачи объекта в эксплуатацию, – считает он. – Некоторые, имея на руках пакет распорядительных документов по проекту, могут отказаться от сложного и долгосрочного процесса строительства и выйти из проекта, продав права на освоение площадки».
Конечно же, стоимость законченного объекта выше, чем цена недостроенного здания, и продавать готовый бизнес­центр проще, т. к. инвестировать в незавершенное строительство финансовые структуры (такие, например, как пенсионные фонды) зачастую не рискуют. Однако для девелопера иногда важнее сэкономить время и переключиться на новый проект, нежели достраивать то или иное здание.
«Впрочем, сложности в получении кредита возникают и на первоначальной – предпроектной – стадии, – отмечает Андрей Королев, генеральный управляющий компании Becar. Commercial Property. – Далеко не все банки дают деньги под проекты, поэтому для того, чтобы выйти на площадку, у девелопера все же должен быть собственный капитал. Когда уже есть все документы и, скажем, выполнен нулевой цикл, найти финансирование все же проще».
«Когда девелопер выходит из незавершенного проекта, – комментирует Сергей Мирский, руководитель проектной группы отдела консультационных услуг Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, – это полноценный выход из инвестиций. Такое решение всегда компромиссное и в некоторых случаях бывает связано с недостаточным финансированием». Однако сегодня сделки купли­продажи незавершенных офисных объектов стали весьма редки, отмечает он. «В 2006 году такие сделки единичны, – говорит г­н Мирский. – В любом случае, это были не продажи на открытом рынке». Кроме того, бывают случаи, считает он, когда мелкие девелоперы, пытающиеся войти в большой бизнес, продают часть проекта, планируя строить здание в содружестве с крупными квалифицированными девелоперами.
По мнению руководителя отдела консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young Ольги Архангельской, с развитием и усложнением рынка более явной становится тенденция специализации – одной компании достаточно сложно профессионально заниматься объектом на всех этапах жизни проекта по недвижимости – слишком различные специалисты, документы и навыки нужны для ведения такой деятельности.
Есть девелоперы, которые заранее планируют расстаться с объектом, не завершив его. Их стратегия заключается в том, чтобы минимально вложиться в строительство, не уделяя основного внимания его качеству, и продать объект на этапе shell&core, возведя каркас или вообще оформив участок в собственность и получив разрешение на строительство. Собственно, в последнем случае продавца нельзя рассматривать в качестве девелопера в полном смысле этого слова, по­скольку он реализует участок, а не проект.
«Есть ряд девелоперов, в силу тех или иных причин занимающихся реализацией земельных участков, – подчеркивает начальник отдела отдела реализации новых проектов ООО «М.О.Р.Е.­Менеджмент» Олег Качинский. – У каждого своя история, свои наработки, кто­то раньше начал свою деятельность, кто­то владеет собственностью уже давно, это вопрос скорее исторический».
Как правило, компании­девелоперы обладают достаточным опытом и знаниями, и кроме того, необходимыми административными ресурсами, что позволяет им получать в собственность интересные земельные участки под строительство, быстро оформлять документы, замечает Андрей Королев. Им, со своей стороны, выгоднее в короткий срок реализовать объект другим собственникам, которые самостоятельно его достроят и возьмут в управление, считает он. Такая схема выгодна как для девелоперов, так и для будущих собственников офисного здания. Для девелоперов – потому что строительство требует значительных временных и финансовых затрат. Есть и еще одно преимущество у девелоперов, покидающих проект на стадии строительства, – все проблемы, связанные с прохождением госкомиссии, ложатся на плечи новых собственников.
«Вообще сегодня девелоперы очень часто находят «пятно» под застройку, собирают всю необходимую разрешительную документацию, начинают строительство, иногда выводят его на нулевой уровень, а затем перепродают проект, – рассказывает Андрей Королев. – Оговорюсь, что это вовсе необязательно – порой девелоперы перепродают объект сразу после получения всех необходимых документов или, напротив, реализуют уже практически достроенный объект».

Капля в М.О.Р.Е.
Одним из примеров подобных сделок в текущем году стала сделка между MR Group и «М.О.Р.Е. Московской недвижимости» по продаже бизнес­центра класса В площадью около 60 тыс. кв. м на стадии воплощения на ул. Двинцев, владение 14, в непосредственной близости от Третьего транспортного кольца (ул. Сущевский Вал) и станции метро «Савеловская». Сумма сделки составила $93 млн., а агентом по сделке выступила компания CB Richard Ellis Noble Gibbons. Стороны в мае достигли предварительного соглашения, а в октябре 2006 года, по словам директора по маркетингу MR Group Ирины Дзюба, должна состояться сама сделка. «В любом случае мы остаемся в этом проекте в качестве девелоперов, – подчеркивает она. – MR Group полностью управляет проектом, подбирает генподрядные и подрядные организации, проектировщиков, оформляет необходимую документацию». В свою очередь «М.О.Р.Е.» становится инвестором строительства и владельцем земельного участка. «Эта сделка, как и прочие подобные, является стратегией MR Group, – говорит г­жа Дзюба. – Вообще мы используем различные варианты реализации объектов – поэтажно или целиком, все зависит от конкретной ситуации». В этом случае компания продала объект целиком. «Мы пока не стремимся к тому, чтобы оставлять объекты в собственности и управлять ими в дальнейшем, – отмечает директор по маркетингу MR Group. – Управление – совершенно отдельный бизнес, не имеющий ничего общего с девелоперским. Задача же девелопера – придумать идею и воплотить ее в жизнь, создав инвестиционно привлекательный объект».
По мнению аналитиков рынка, эта сделка выгодна обеим сторонам. MR Group получит возможность вложить средства в реализацию новых объектов, заработав 15–20% от $93 млн., а «М.О.Р.Е. Московской недвижимости» увеличит свой инвестиционный портфель, приобретя удачный проект.
«Существует определенная специализация, – поясняет Олег Качинский. – Некоторые компании занимаются переоформлением прав собственности на земельные участки – бывшие промпредприятия, к примеру, – получают разрешение на строительство и продают их». Однако, замечает он, в данном случае все происходило по­другому сценарию. о же самое. MR Group провела ббольшой комплекс работ по подготовке площадки для строительства. После этого привлекла в нашем лице партнера для полного завершения проекта. «И хотя у нас есть соответствующие ресурсы для реализации проекта с любой стадии, в том числе начиная с пустого земельного участка, – утверждает г­н Качинский, – Наша конечная цель – цель обеспечение финансового результата по проекту в целом». То есть М.О.Р.Е. по большому счету не важно, кто будет строить здание, это решается ситуативно.

Продавец с плюсом
Досрочный выход девелопера из проекта в определенных случаях может оказаться выгоднее, чем на последующих этапах. «Это зависит от конъюнктуры рынка, и девелопер может получить более высокую доходность в процентном соотношении (на вложенные средства)», – полагает Иван Вашурин.
«Девелопер, выходя даже до окончания строительства, может получить ту же самую доходность, как если бы он проект ввел в эксплуатацию, – соглашается Юлия Никуличева. – Это может произойти, если объект имеет очень хорошее месторасположение и/или сам по себе проект очень хорош». А в сегодняшней ситуации дефицита на рынке офисной недвижимости сделки купли­продажи являются выгодными для продавца на любом этапе. Вопрос заключается только в уровне доходности, подчеркивает она. Кроме того, продажа незавершенного объекта выигрышна тем, что девелопер быстро получает деньги и имеет возможность вложить их в другой проект. Кроме того, снижаются риски, связанные с динамикой рынка, поиском арендаторов, маркетингом здания и прочими составляющими введения в жизнь офисного здания.
Минусом в таких сделках купли­продажи может являться, как правило, низкая, по сравнению с последующими этапами, стоимость квадратного метра, которая может отличаться в разы. «К примеру, офисный проект с документацией сегодня стоит порядка $1 тыс./кв.м., в то время как цена законченного объекта доходит до $4­6 тыс./кв. м, – отмечает г­жа Никуличева. – Однако стоит иметь в виду, что с увеличением стоимости проекта по мере его воплощения растут и вложения в него».
Спрогнозировать время, которое требуется для продажи девелоперского проекта, практически невозможно. Количество факторов, от которых зависит время сделки, огромно. «Иногда процесс комплексной проверки при наличии грамотно подготовленного пакета документов, может занять всего месяц, – кон­статирует Иван Вашурин. – Иногда же он растягивается на 3–4 месяца. Кроме того, проверка начинается, когда стороны уже договорились об условиях сделки, а это тоже требует большого количества времени, как и поиск самого покупателя». Как и в любом другом бизнесе, в офисном секторе недвижимости есть более ликвидные проекты и менее ликвидные. На одни проекты может быть целая очередь покупателей, для других потребуется определенное время для их поиска.
Кроме того, для девелоперских проектов очень важно с самого начала серьезно отнестись к проекту будущего центра, настаивает г­н Вашурин, так как однажды согласовав в различных московских ин­станциях проект офисного центра, очень трудно будет его изменить, если утвержденный проект не понравится будущему инвестору с точки зрения эффективности планировок и т. д.

Все на выход
Выход девелопера из проекта на стадии строительства осуществляется по следующей схеме: сначала работы на объекте прекращаются, затем осуществляется государственная регистрация права на недостроенный объект; после чего объект продается, поясняет Андрей Королев. «Поиск покупателя может занять непредсказуемое количество времени – все зависит от концепции проекта, удачности его исполнения и местоположения, – считает он. – Для того чтобы продать недостроенный объект, нужно иметь еще и грамотный бизнес­план. Ведь если компания покупает уже готовый объект, она с помощью аудита может оценить его будущую рентабельность». С незаконченным строительством сложнее – самого объекта еще нет, и решение покупателя будет основываться только на данных бизнес­плана. «К сожалению, сегодня зачастую строительные компании не обращаются к консультантам и строят не то, что востребовано на рынке в данный момент», – полагает г­н Королев.
«Безусловно, чем более ранняя стадия у проекта, тем больше у него рисков, – дополняет Иван Вашурин. – Покупатель стремиться максимально учесть все эти риски и их последствия в своих расчетах и финансовых моделях. Но, приобретая девелоперский проект офисного центра, покупатель вынужден делать все выводы на основе прогнозных величин. Это повышает риски покупателя, соответственно увеличивая его ожидания по доходности проекта».

Заключение
В настоящее время количество девелоперов, выходящих из незавершенных проектов, стремительно уменьшается, потому что финансовые институты готовы кредитовать проекты по строительству коммерческой недвижимости, и девелоперу проще и выгоднее найти инвестиции, завершить проект и получить запланированную доходность. Инвесторы понимают, что несмотря на многочисленные риски российского рынка недвижимости доходность офисных проектов продолжает оставаться высокой по сравнению с западным рынком.
Кроме того, в сегодняшней ситуации недостатка офисных площадей инвесторы приступают к организации собственных девелоперских подразделений для вложения средств и получения доходности. Резюмируя, следует отметить, что сегодня поиски финансирования не являются проблемой, труден поиск земельных участков, годных для реализации успешного продукта. По мере насыщения рынка менее востребованными станут неудачные и слабые проекты. Проблема с подбором арендаторов для таких проектов станет основной, поскольку у «жильцов» появится выбор, и они станут голосовать «рублем» за более удачные и успешные.